שוק הנדל”ן: דרושה יד מכוונת

השבוע נבלמה הריבית אחרי עשרה חודשים רצופים של עלייה, אך האם מדובר בסימן שמעיד על חזרתו לחיים של שוק הנדל״ן המדשדש? ובכן, עדיין מוקדם לחגוג ולראייה - נתוני השוק הלא-מעודדים שפורסמו השבוע, אשר הזכירו לרבים את הימים של חודש מאי 2003, בתקופה שעמדה בצילה של האינתיפאדה השנייה (אם כי צריך לזכור שאז נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות מאשר היום).

רמת העסקאות בשוק דירות יד שנייה התקרבה בחודשים אפריל-מאי לשפל היסטורי וכעת גם שוק הדירות החדשות רושם שפל שלא זכור כמותו. לפי הכלכלנית הראשית באוצר, רמת מכירות הקבלנים בשוק החופשי מתקרבת לנתונים הנמוכים ביותר בחודשים אלו מאז תחילת שנות האלפיים. היכן הבעיה העיקרית? ראשית - התחלות הבנייה פוחתות משמעותית בערים רבות, באחוזים דו-ספרתיים. בנוסף, המכרזים שיוצאים לקבלנים נשארים ללא דורשים, וההיצע הולך וקטן.

הנה כמה נתונים כדי לשפוך אור על התמונה הכללית. מחירי הדירות בישראל מאז 2017 קפצו ב-130%, זאת בשעה שרמת השכר שלנו עלתה רק ב-50%, ומדובר בפער משמעותי אשר הולך וגדל בין ההשתכרות החודשית לבין הוצאה הכבדה ביותר של כל אחד מאיתנו.

כל מה שקורה עכשיו הוא למעשה תיקון לבועה שהתנפחה לממדים מפלצתיים וירידות מחירים דראסטיות ממש לא רואים באופק. אז נכון שאם לפני שנה וחצי חווינו, לפי הלמ״ס, שיא עלייה שנתית של יותר מ-20% במחירים היום אנחנו עומדים על עליה שנתית של 13% בלבד, אבל עדיין – מדובר בקפיצה שכואבת לכל כיס.

מי רוצה להוריד מחירים?

אנשים שואלים עד כמה יכול עוד המחיר לעלות? אבל תחשבו רגע. מתי לא אמרנו את זה? תמיד הדירות היו יקרות. אני לא זוכר שמישהו כאן קנה דירות במשקל כמו לחמניות. גם לפני כשנה, כשהריבית הייתה אפסית, המחיר היה יקר. ומה עכשיו? הריבית קפצה, המחיר ירד. מה ההבדל חוץ מהאיזון? במצב הראשון – שבו המחירים לא היו הגיוניים והריבית אפסית - קנינו דירות כמו משוגעים. עכשיו, כשהמחירים מתמתנים והריבית עלתה, טיפסנו על הגדר. עברנו למצב המתנה.

הייתי בסרט הזה. לא פעם ולא פעמיים. זה חוזר על עצמו: כשהמחירים יורדים כולם ממתינים. כשהמחירים קופצים, קונים בטירוף. למה? תשאלו את פרויד, אולי הוא יידע. חוק העדר, קוראים לזה.

ויש עוד בעיה. מי באמת רוצה להוריד את המחירים? בואו נהיה כנים לרגע. האם רוב האלקטורים הישראלים שהם בעלי דירות (68%) רוצים שמחירי הדירות שלהם ירדו? ממש לא. האם המדינה, שהרוויחה למעלה מ-40 מיליארד שקל ממיסים והיטלים בשנת השיא של הדיור ב-2022, רוצה לפגוע בקופת האוצר? הצחקתם. הקבלנים? נו באמת. תהיו רציניים.

מצוקת משפרי הדיור

אז מה האופציה, לגור בשכירות? גם שכר הדירה מתפרע, עם עלייה של כמעט 9%. על שכירות ארוכה לטווח ארוך אל תבנו יותר, לאחר שעליית הריבית חיסלה את היוזמה הזו. אין כדאיות כלכלית. שוק השכירות מת כיום, יש בעיות מימון מאוד קשות. "זו אולי הבעיה הכי גדולה כיום, כי בגלל עליית הריבית התשואה מהשכירות אל מול הריבית שצריך הקבלן לשלם לבנק, הופכת את זה לאירוע ללא רווחים", הסביר השבוע מנכ״ל משרד האוצר, שלומי הייזלר.

גם מספר הדירות הפנויות לשכירות הולך ויורד כי המשקיעים בורחים מהשוק והמדינה מעודדת אותם למכור, או לפחות לא לקנות דירות חדשות. ותחשבו לרגע: לאן יתפנו כל אותם דיירים ותיקים מהפינוי-בינוי המתוכנן, אם אין דירות להשכרה?

הסיבה המרכזית לירידה במספר הדירות המושכרות היא שהמדינה מעודדת הפיכת המשקיעים ל"אויבי העם", אלו ש"גוזלים" את הדירות מהזוגות הצעירים, כביכול. וזה עובד: מספר רכישות המשקיעים בחודש מאי הסתכם ב-943 דירות בלבד, ירידה של 51% בהשוואה למאי אשתקד. מדובר בשיעור ירידה פחות חד מזה שנרשם באפריל (אז ירדו רכישות אלו ב-60% לעומת אפריל אשתקד). אבל בהשוואה לחודשי מאי בעשרים השנים האחרונות נמצא כי רק במאי 2020, בימי הקורונה, נרשמה רמה נמוכה יותר של רכישות משקיעים.

גם אלפי משפחות של משפרי דיור, שהן בעלות הדירות, נמצאות בסכנה קיומית. ולמה? כי ככל שתימשך החולשה במכירות יד שנייה, חלק גדול ממשפרי הדיור שלא הצליחו למכור את דירתם הישנה לאחר שכבר התחייבו לחדשה, עלולים למצוא עצמם חייבים בתשלום מס רכישה (על הדירה החדשה שרכשו) ומס שבח על הדירה שטרם מכרו. חבות מס זו נאמדת בממוצע במאות אלפי שקלים למשק בית.

אם הממשלה לא תתעורר בכל הקשור לתוכנית דיור ברת קיימא, מצבנו יהיה בכי רע. חסרות 189 אלף דירות, לפי בדיקת משרד ראש הממשלה, כדי לאזן בין הביקוש לבין ההיצע. זה הרבה מדי ולא אפשרי.

ולמי נותנת המדינה סיוע שווה ערך למיליון שקל? לצעירי הייטק מבוססים מהמרכז, במקום למי שבאמת נזקק לזה בפריפריה. השבוע נחשף בדו"ח הכלכלנית באוצר כי ההטבות הגדולות ביותר בתוכנית המחיר למשתכן ניתנו דווקא לאוכלוסייה המבוססת יותר במרכז הארץ. מהניתוח גם עולה כי רבע מרוכשי הדירות בראשון לציון, שזכו בהטבה של מיליון שקל המסובסדים מהמדינה, מועסקים בענף ההייטק.

למחירי דירות נמוכים אין מנוס בסופו של דבר, אלא להמריא. אם לא היום, אז עוד שנה או שנתיים. אין היצע, הביקושים כבושים ולבסוף הכל יתפוצץ. ואז, יום אחד, והוא לא רחוק, נתעורר ונשאל למה לא קנינו דירות כשהן היו במחירים נוחים.

אם זה מרגיע אתכם (אותי לא), רה"מ בנימין נתניהו נתן הוראה לשרים החברים בקבינט הדיור להגיש לו תוכנית דיור בתוך שבועיים. אשרי המאמין.

ידיים עובדות בהמתנה

הפועלים מחכים, הקבלנים לא דורשים

איך יודעים באמת שהשוק במשבר? כבר יותר משני עשורים שהקבלנים מתלוננים על מחסור חמור בכוח אדם, ומשוועים לכוח עבודה מבחוץ. מבדיקת "נדל"ן היום" עולה כי כמעט 1500 פועלים סינים שהוכשרו לעבודה בישראל ממתינים ללא דורש בסין.

זאת, לאחר עבודה מבורכת של ענבל משש, ראש מינהל עובדים זרים ברשות האוכלוסין וצוותה, שחזרו רק לפני חודש מבייג׳ינג כדי להסדיר הגעת גל נוסף של עובדים.

בשורה נוספת שבישרנו עליה כאן לראשונה היא הגעתם הצפויה ארצה של 10,000 פועלים בתחום הבנייה והסיעוד מהודו, לאחר שהממשלה המקומית אישרה את ההסכם הבילטרלי עם ישראל. אלא מה? מתברר שהעובדים יגיעו ב"סרט נע" רק אם וכאשר הקבלנים יבקשו את שירותיהם לאתרי הבנייה שלהם.