יוסי אברהמי, יזם חוצה גבולות, העתיד משגע. האיש שחי על יצירתיות מתמדת בהילוך גבוה – שובר את הראש כבר שנים וללא מנוחה בשאלה כיצד יוכל להמשיך ולשבור תקרות זכוכית נוספות, ולהרחיב את גבולות הדמיון.
זה התחיל בעיר אילת, איתה הוא מזוהה יותר מכל ובה התחיל את דרכו המקצועית. את עיניו תפסה הקרקע המבודדת מול קניון הקרח (אייס מול), הקרובה ללגונה היפיפיה של העיר. בשנייה אחת הניצוץ בראשו נדלק, וכמו יזם אמיתי, הוא כבר ראה את זה לנגד עיניו: כאן נקים את ונציה הישראלית. עם הקשתות, התעלות, וכל מה שנצטרך. ונציה, ללא פשרות. "כולם אמרו לי שאני משוגע," אומר אברהמי בגאווה, כאשר כיום מדובר בפרויקט הדגל של החברה בעיר אילת, המתפרש על כ-13 דונם נושקים למים, ומוקם בשיתוף חברת אלמוגים.
בתל אביב, אברהמי רכש את בנין הפילהרמונית ההיסטורי בכוכב הצפון והפך אותו לפרויקט לתפארת, בנוסף לקרקע בהרברט סמואל-הירקון, מרחק פסיעה מהמים, הנחשבת לאחד המגרשים היקרים והמבוקשים בתל אביב.
מדובר בשטח שרכש לפני 4 שנים לפי שווי של רבע מיליארד שקל. גם ביפו, ברחוב אילת על שדרות ירושלים, זיהה אברהמי את ה-"ספוט", והקים את אחד הפרויקטים היוקרתיים בארץ, שם דירה נמכרה כבר במעל 20 מיליון שקל.
עם זאת, המחשבה קדימה לא הפסיקה להטריד אותו: לאן הולכים מפה? טלפון לחברים בדובאי ובארה״ב, עם חבר קרוב גיבור ישראל, המיליארדר משה לוי, שאיבד יד במלחמת יום הכיפורים, הוליד פרויקט משוגע נוסף: אי מלאכותי מול חופי תל אביב. בום.
במכתב לראש הממשלה בנימין נתניהו, אברהמי פירט את חזונו: הקמת שדרה דמוי "שאנז אליזה" הפריזאית. שדרה יוקרתית מול החוף עם מלונאות, מגורים, נמל פרטי וכו'. אברהמי גם בחן את ההיתכנות הכלכלית. משרד 'טיטו אומן אדריכלים', שתכנן עבורו את פרויקט ונציה בהשראת העיר שבאיטליה, לקח לידיו גם את משימת האי מלאכותי.
״יש לנו בין 40 ל-50 פרויקטים רצים כרגע בחברה,״ מספר אברהמי ופותח מצגת שלא נגמרת על המחשב. "החל ממגדל יוקרה 50 מטר מקו המים ברחוב הרברט סמואל תל אביב, דרך פרויקט ונציה בשיתוף עם חברת אלמוגים שממוקם בלגונה של אילת ויכלול ארבעה מבנים בני חמש קומות. תמהיל הדירות כולל דירות בנות 2-4 חדרים ופנטהאוזים מפוארים. הפרויקט יכלול גם בריכה, חדר כושר, מועדון דיירים ועוד". בין הפרויקטים הבולטים שהוא מתכנן בימים אלה, יש גם פרויקט בן כ-552 יחידות דיור במתחם בית הנערה בהוד השרון, שימור מלון עדן ההיסטורי בירושלים בתוספת בניית יח"ד למגורים, פרויקטי התחדשות עירונית עם היקף בניה עצום של כ-2,000 דירות בתכנון בחיפה, מאות יחידות דיור לפינוי בינוי בדרום תל אביב ביפו וברמת גן, התחדשות עירונית בירושלים, ועוד קומפלקסים של מגורים ומלונאות באילת. ״ברור לי שמלונאות הופכת להיות יהלומים״, הוא מסביר.
"הבנייה בשבילי היא תחביב"
האיש שלא יודע להיות רגיל
מי ששותפה לדרך היא יפה סדן, שמעניקה רוח גבית כסמנכ״לית שיווק ומכירות של החברה. ״הקמנו את פרויקט סי סייד באילת שמתאכלס בימים אלו, עם לובי מטורף כמו שאנו יודעים לעשות״, יפה מספרת על ההתנהלות בחברה, "רכשנו את אחת הנברשות היקרות בעולם והלבשנו אותה עם מנוף, מבצע הזוי להנפת נברשת כבדה ודומיננטית.
יוסי הגיע, העיף מבט בשנייה והודיע לנו: לא יקום ולא יהיה. לטענתו, זה שובר את החלל והאווירה של המקום. הורדנו אותה בו במקום וביטלנו אותה. במקרה אחר שמנו קיר עץ מיוחד וססגוני בפרויקט שלנו במגדלי נאמן בתל אביב (שם אברהמי גר בפנטהאוז. ע.פ). יוסי החליט שהקיר לא יפה מספיק והחליף במחי יד בשיש וזכוכית. בקיר העץ השתמשנו בסוף בחדר המכירות״.
אברהמי מחפש תמיד פרויקטים מיוחדים. כמו שגרירות ארה״ב בבלגרד, פרויקט המגורים הכי נחשב היום בסרביה. את שלט השגרירות הוא שומר במשרדו היום. יפה סדן מוסיפה: ״אנחנו לא עושים חשבון ליוקרה ולמראה הפרויקט בעיני הלקוחות, שהם מספר אחד בעינינו. עובדה שהיום באים לשומר בפילהרמונית אחרי שסיימנו למכור את כל 113 הדירות לפני חודשיים וכל הזמן שואלים אם יש פה דירות פנויות למכירה או השכרה״.
אז מהו הדלק שמניע את יוסי אברהמי, אחד היזמים היותר מרתקים בארץ, שמקים דברים יוצאי דופן ולא נרתע לרגע? ״אני צייר, אני אומן. אני רואה לוקיישן לוקיישן לוקיישן. מדמיין שיש לי כן ציור, מצייר מה אני יכול לעשות עם זה ומוציא את זה לביצוע. הבניה בשבילי היא הובי״.
"צריכים לתת לנו תעודת
הוקרה, וקוראים לנו חזירים"
מה קורה היום?
״הראש לא מפסיק לעבוד״, הוא מודה, ״אבל כמובן חייבת להיות היתכנות כלכלית לכל פרויקט שאנו לוקחים לידיים. הכל חייב להיות כלכלי. אני עובד בכל המקומות שבהם אפשר להביא פרנסה הביתה. איפה שאפשר להרוויח - אני שם. היום בשוק הנדל״ן הישראלי זו מלחמה לכל דבר.
אנחנו חייבים לקום בבוקר ולצאת להתקפה. בחו"ל תוך שנה שנתיים אתה מקבל היתר בנייה, וכאן קוראים לנו חזירים. צריכים לתת לנו תעודות הוקרה כי אנחנו בונים את הארץ".
״בסוף יהיה פה בום על-קולי של עליות מחירים. אני בונה בעולם לא מעט, פרויקט שלוקח שלוש שנים לבנות מא' עד ת', לוקח פה כמעט עשור. לא מעודדים קבלנים לבנות, המחירים שוב יטוסו למעלה".
"תחשוב על מישהו שחותך לעצמו את האף כדי להרגיש את הפרצוף. מה יעשו? יביאו דירות במטוסי ג׳מבו ישנים מאירופה? אי אפשר לייבא דירות, צריך לבנות אותן. בסוף את הכסף שלקחת צריך להחזיר. אנחנו לא בונים בכל מחיר ומזל שאנחנו גם לא ממונפים למוות כמו הרבה חברות אחרות".
ובחזרה לעתיד; במכתבו לראש הממשלה והשרים, אברהמי מפרט את החזון ל-1,200 דונם במרחק חצי קילומטר מחוף מנדרין. מגדלי מגורים, מלונות, מרכז קונגרסים ועוד. שאנז אליזה שיוקם מול תל אביב ביוזמה פרטית. ״אם נזכה במכרז, נקים אי מלאכותי כזה. אם יזכה מישהו אחר, אברך אותו. אבל מדינת ישראל חייבת להתעורר. חייבים להקים אי מלאכותי שייתן מענה גם למחסור בקרקע ובדירות. חייבים להרחיב את המדינה מערבה״.
בן 64 עם אנרגיות של בן 30
כיום, אברהמי (64) עם אנרגיות של בן שלושים, גם בחייו הפרטיים. ״אני עושה ביום מה שאנשים לא עושים בשבוע", הוא מספר. הוא אב ל-5 ילדים: רועי, אביה, שירין, דניאל ואווה, וסב ל-7 נכדים; בסופו של דבר, הוא מסכם, הכל מתחיל בערכים של חינוך ודרך ארץ מהבית. "אבא שלנו היה פועל בניין בחברת סולל בונה. אני זוכר איך אמי נהגה לשלוח אותי להביא לו אוכל לעבודה, ואז נחשפתי לבניין ולבטונים. אלה היו הרגעים בהם התאהבתי בתחום. אמא הייתה עקרת בית שגידלה 12 ילדים. אחד לימד את השני הכל, גם איך להרכיב לעצמך את הקורקינט.
גדלנו בעוני בבית קטן, תמיד היו חסרים לנו דברים בסיסיים, לא הייתה מכונת כביסה או מקרר. נעליים היינו קונים רק יד שנייה. חיינו רק ממשכורת אחת, של אבא, אבל משעמם לא היה. אהבתי חשבון, הייתי סופר את המשכורת שאבא שלי נתן לאמא שלי, אני זוכר את עצמי סופר משכורת של 380 לירות. ידעתי ש־10 אגורות זה עלות של ארטיק, ולפי זה הבנתי כמה עולה כל דבר. עשיתי עסקים בגיל צעיר, ידעתי להתמקח. למדתי את זה מאמא שלי, שהייתה צריכה לקנות ירקות בשוק ל־14 נפשות. היא הייתה מעירה אותי מוקדם בבוקר ולוקחת אותי איתה. הציעו לה 2 קילו בלירה, היא אמרה 10 קילו ב־2 לירות. למדתי ממנה להביא יותר סחורה בפחות כסף. אחרי השוק, הייתי מתארגן לבית הספר. עם הידע שלמדתי מאבא שלי, התחלתי לעבוד בכל מיני עבודות בנייה קטנות, עד שהתפתחתי לפרויקטים גדולים יותר. כל הילדות שלי שיחקתי בבטונים, אם קיבלתי עבודה גדולה הבאתי עובדים מהכיתה אחרי הלימודים ושילמתי להם. כל הקטע של היזמות והארגון זה בדם שלי. ככה הבאתי לאמא שלי קצת כסף, וגם לעצמי״.
איך התחלת בבניה?
״עוד לפני שהתגייסתי לצה"ל ביצעתי עבודות בטון לשכנים, לאחר מכן בניתי בתוך השכונה, ואז ברחבי ערד, העיר בה גדלתי. עד גיל 18 כבר הכרתי את תחום הנדל"ן עד לפרטים הקטנים, ובגיל 22 כבר בניתי לעצמי בית פרטי בערד. לאחר שהשתחררתי מהצבא הבנתי שזה התחום בו אני רוצה לעסוק והקמתי חברה קטנה כקבלן ויזם. התמחיתי בניהול וביצוע פרויקטים של הנדסה אזרחית ותשתיות עבור גופים ציבוריים ומפעלים גדולים בים המלח, בנגב ובאילת. רק לאחר מכן עברתי לבניית פרויקטים למגורים. את דרכי המקצועית התחלתי בעיר אילת - היא הלב שלי, היא 'בסיס האם' שלנו בקבוצה. העיר עוברת בימים אלה מהפכה נדל"נית דרמטית, שמחזקת מחד את מעמדה כעיר הנופש והתיירות הנצחית של המדינה, ומצד שני הופכת אותה ליעד אטרקטיבי למגורים ולהשקעה. בהמשך התפתחתי והתרחבתי לבנייה בכל הארץ ובעולם מאז ועד היום".
"אם יחליטו לחדש את אילת
הוותיקה, אהיה שם הראשון"
למה ממשיכים לבנות בלי סוף בעיר אילת, שהפכה חלון הראווה שלכם?
יפה סדן: "העיר אילת מציעה כיום פתרונות מצוינים מבחינת דיור, תעסוקה וכמובן בילוי ופנאי לתושבים מכל רחבי הארץ שבוחנים רילוקיישן עקב יוקר המחיה. מחירי הדירות בעיר נמוכים בעשרות אחוזים מאלה שבמרכז הארץ, ועדיין הדירות יוקרתיות ואיכותיות ולא נופלות באיכות הבנייה שלהן מהדירות במרכז.
באילת התושבים נהנים כמובן מפטור ממע"מ כאזור סחר חופשי, ומהטבות במיסוי כמו למשל זיכוי ממס בשיעור של 10% על הכנסה שצמחה או הופקה באילת. בנוסף, במסגרת ניסיונה להפוך ליעד מועדף לרילוקיישן עבור עובדים צעירים איכותיים מכל הארץ, עיריית אילת יצאה בקמפיין הקורא לצעירים לעבור לגור בעיר וליהנות מדמי שכירות נמוכים, עמדות עבודה בחינם וקהילה עסקית תומכת בבית לעסקים, במרכז צעירים ובהאב אילת ליזמות שמפעילה העירייה לעובדים שיכולים לעבוד מרחוק.
לצד כל אלה, אילת מציעה איכות חיים הרחק מהעומס, הצפיפות והפקקים, מגורים בשילוב תחושת חופש ונופש כל השנה. העיר עוברת מהפכה נדל"נית הכוללת בניית שכונות מגורים חדשות, התחדשות עירונית מקיפה בשכונות הוותיקות, פיתוח והקמה של אזורי תעסוקה ותעשייה, מלונאות ומסחר".
למה לא התחדשות עירונית באילת?
יוסי אברהמי: ״לא עושה שכל לצערי. הייתי רוצה מאד לבצע פינוי בינוי גדול בעיר כמו שאנו עושים בדרום תל אביב או רמת גן, אבל אין די מכפילים או זכויות בניה מספקות. אם יחליטו להקים מחדש את העיר אילת הוותיקה, אהיה שם הראשון. צריך להקים באילת גוף כמו עזרה וביצרון התל אביבי״.
ומה לגבי תכנית לאומית לחיזוק מבנים?
דיברנו על יצירתיות. גם בנושא הזה אברהמי מציע רעיון מהפכני: ״בסוף הרי תהיה פה קטסטרופה. רעידת אדמה שתחסל אלפי בניינים ישנים. המדינה מתעסקת בשטויות ולא מבינה את גודל הסכנה מבית. אני מציע לקחת קבוצות מהנדסים בפנסיה, כדי שיסמנו את 1,000 הבניינים הכי מסוכנים בכל אזור ולהתחיל לעבוד עליהם מחר בבוקר דרך פינוי בינוי או תמ"א 38.
גם בפריפריה וגם במרכז. במרכז המספרים עושים יותר שכל מבחינה כלכלית, ודרכם אפשר לממן פינוי בינוי בצפון ובדרום. המהנדסים הפנסיונרים של ישראל ישמחו לעבוד וגם להרוויח מזה משהו והמדינה תרוויח בענק".
ולסיום: טיפים לרוכשי הדירות
תנו טיפים לרוכשי הדירות בימים אלו כשהריבית בשמים, המחירים יורדים והשוק בהאטה?
יפה סדן: "רוכש דירה חכם שמבקש לסגור לעצמו את העסקה הטובה ביותר, צריך לחפש מעבר למחיר הזול ביותר – זה לא המדד היחידי לעסקה טובה. על רוכשי הדירות קודם כל לבדוק ולדעת ממי הם רוכשים – עליהם לבחון את האיתנות הפיננסית של היזם או הקבלן, את הניסיון שלו בבנייה באזורים הרלוונטיים ובפרויקטים דומים. רצוי מאוד לרכוש דירה בפרויקט של יזם שכבר בנה פרויקטים בעיר.
המבוקשת, או בעלי אופי דומה לזה שבוחנים עכשיו. כך, הרוכשים יוכלו בפועל לבדוק אם הם מתחברים לאופי הבנייה ולנראות של הדירות עצמן. בנוסף, על הרוכשים לבדוק את התמורה הכוללת שהם מקבלים עבור מחיר הדירה – איכות בנייה, התכנון, מפרט, כיווני אוויר, שטחים ציבוריים, פיתוח סביבתי ועוד. עליהם גם לבדוק את השירותיות של היזם, הטיפול שלו בלקוח לאחר חתימת החוזים, הטיפול בתלונות הדיירים וכדומה".
אז מה יהיה הלאה?
יוסי אברהמי: ״כשאין עגבניות בשוק, המחיר עולה. גם המחאה המשפטית לא תורמת עם דיבורים על ‘מדינה קורסת’. צריך להגיע להידברות, אבל אסור ללכלך על המדינה באווירה הרסנית שמשליכה גם מחוץ לגבולות המדינה. למי אנחנו הורסים? רק לעצמנו. צריך לשמור על המדינה שלנו".
ולגבי השוק?
״בטווח הקרוב נרגיש ירידות מחירים, ובעיקר שלל הטבות של קבלנים, אבל אנשים גם צריכים לנצל את זה כי המחירים בסוף יקבלו בומבה ויעלו פה למקומות שלא דמיינו. מי שלא יקנה בתקופה הקרוב וינצל הזדמנויות, יבכה אחר כך על עסקאות שפספס לפני עליית המחירים״.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו