ותודה לכחלון !

"גרפו כסף עם כף של טרקטור "

הטענה המזלזלת הזו, שנשמעה לפני כחמש שנים נגד הקבלנים על-ידי שר האוצר דאז, משה כחלון, עדיין צורמת באוזניהם. למרות הקריאות נגדם, כחלון ידע גם-כן, שללא הרווחיות של חברות הנדל"ן והיזמים, לצד נטילת סיכון שהם לוקחים, התוכניות שהוציא כלל לא היה יוצאות אל הפועל.
כשמשה כחלון מונה ב-2015 לשר האוצר והחליט לשווק את כל קרקעות המדינה במסגרת תוכנית למשתכן, הוא לא שיער בדעתו שהוא הולך לשנות את מפת יחסי הכוחות של חברות הבנייה בישראל. בפועל, מאחורי תוכנית השיווקים יוצאת הדופן, לצד שיווקן של עשרות אלפי יחידות דיור במסגרת התוכנית וההטבות שניתנו לצעירים, השתנתה מפת היזמים בישראל ונוצרו בהדרגה מגה-חברות נדל"ן חדשות.

״הרווחיות של פרויקטים 'מחיר למשתכן' לא מצדיקה שנסתכן״, אמר אז, מי שהיה מנכ״ל שיכון ובינוי נדל"ן, תמיר דגן. היום בדיעבד כנראה היה מדבר אחרת. אבל כזכור, זו היתה תקופה ש"קבלני הטנדר" הם שהשתלטו על פרויקטים של מחיר למשתכן. אט אט הם נופו, ובשוק נותרו החברות הרציניות שהפכו אימפריות של ממש.

בזמן שהיזמים הגדולים דאז הכריזו כי תוכניות מחיר למשתכן לא כדאית והצהירו שלא ישתתפו במכרזים, חברות הביצוע הקטנות והבינוניות קפצו על ההזדמנות ולאט לאט החלו להצטייד בקרקעות לבנייה.

כיום, אותן חברות מחזיקות בצבר של אלפי יחידות דיור הנמצאות בשלבי תכנון ובנייה שונים וכך הפכו למתחרות משמעותיות לצד אותן חברות נדל"ן היסטוריות ויזמים, שבעבר נהגו לתת להן שירותי ביצוע בלבד.

עו"ד אבינעם גואלמן, המלווה פרויקטים של מחיר למשתכן מסביר: "התוכניות השונות לרכישת דירה בהנחה, יצרו "קרקע" נהדרת לחברות בנייה קטנות ובינוניות שנכנסו חזק לשוק והפכו למעצמות. כתוצאה מכך נותרה תחרות שהוזילה מחירים לרוכש בקצה ובפועל הצליחה הממשלה, אולי אפילו מעבר לציפיותיה".

חברת גשם:
צבר של 15,000 יח"ד

חברת גשם הוקמה לצד פרסום הרפורמה של משרד הבינוי והשיכון, וראתה במחיר למשתכן חלון הזדמנויות. כבר בתחילת הדרך התמודדה החברה במכרזים וזכתה במספר לא מבוטל מהם.

בין המכרזים הראשונים בהם זכתה היה מכרז שיצא בעיר נהריה, בשכונת יצחק שמיר לבנייה של 304 יחידות דיור. כמעט אף יזם לא האמין בקרקעות הללו ובפוטנציאל הטמון בהן עד כדי כך שחברת גשם נתפסה כ"ריסקיונרית" (לוקחת סיכונים). כיום גשם נמצאת בביצוע של כ-90% בכ-1,200 יחידות דיור נוספות על פני 5 מתחמים שונים, כשכבר אוכלסו ומתאכלסים, רובם בימים אלו.

לסיכום: כשנתיים ימים מפרסום התוכנית, פרויקטי מחיר למשתכן היוו 80% מצבר הפרויקטים של חברת 'גשם', עם זכויות בנייה במגרשים באור יהודה, אשקלון, קריית טבעון וג'אסר א-זרקא. מאז התרחבה 'גשם' ללמעלה מ-30 ערים ברחבי הארץ ונכנסה לתחומי השקעה ובנייה אחרים, ביניהם 220,000 מ״ר מסחר ותעסוקה, פרוייקטי התחדשות עירונית, פרוייקטי מלונאות לבנייה של 720 חדרי מלון ודיור מוגן.

חברת 'גשם' כיום היא אחת מחברות הנדל"ן בעלות צבר הדירות הגדול בארץ עם למעלה מ-15,000 יח"ד.

קבוצת בראל
8,466 יח"ד בשלבי תכנון וביצוע שונים

קבוצת בראל בבעלותו של אריאל בבלי נמצאת כיום עם צבר של כ-8,466 יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון וביצוע (חלקן עם שותפים), וכ- 220,000 מ"ר בתחום המסחר והתעסוקה כולל פעילות ענפה בתחומי ההתחדשות העירונית, הביצוע והתשתיות.

אריאל בבלי, הבעלים והמנכ"ל של החברה הוא מהנדס בהשכלתו. בשנת 2003 הקים את קבוצת בראל, יחד עם שותף, כחברה קבלנית.

הם התחילו לחדור לתחום הביצוע עם סיווג קבלני בסיסי בבניית צמודי קרקע, אך תוך 9 שנים של עבודה מאומצת ולאחר שלקחו על עצמם עוד ועוד פרויקטים, שדרגה החברה את הסיווג הקבלני שלה עד שהגיעה לסיווג ג' 5 - סיווג קבלני בלתי מוגבל, והיא החלה לשמש כחברת ביצוע לפרויקטים של חברות גדולות כמו אשדר, לוינשטין, שפיר ושיכון ובינוי. כיום, קבוצת בראל מתחרה עם אותן חברות נדל"ן גדולות, בתחום הייזום.

שנת 2015 הייתה שנת המפנה עם תחילה של תוכנית מחיר למשתכן. אריאל בבלי מספר כי באותה תקופה החברה בנתה שני מגדלים בטירת הכרמל במסגרת קבוצת רכישה שארגן שמגר ועקנין (היום בעלים ומנכ"ל של קבוצת 'גשם החזקות').
"היינו ביחסי ידידות והוא הציע לי לגשת למכרזי מחיר למשתכן בשל התאמתם לחברות ביצוע. ראינו שאכן פרוייקטי מחיר למשתכן מצריכים הון נמוך ובתחילת הדרך 100% מהדירות היו מיועדות לזכאים, כך שלא היה צורך בשיווק ופרסום. התמודדנו וזכינו באחד הפרויקטים הראשונים שיצאו בקרית מוצקין"

מאז ועד היום זכתה הקבוצה בכ-13 מכרזים בנהריה, בעכו, בקריות, במודיעין, ירושלים וגדרה בהיקף של אלפי יחידות דיור. בבלי מציין כי מתוך אסטרטגיה של פיזור סיכונים והרצון להתמקצע בתחום הייזום, בפרויקטים הראשונים פעלה החברה עם שותפים כמו 'גשם החזקות', 'סלע בינוי', 'אפי קפיטל' ו'איילה אגם'. במהלך אותן שנים, הקימה הקבוצה את החברה היזמית כשהיא מגייסת לשורותיה אנשי מקצוע ותיקים ומנוסים בכל תחומי היזמות - הפיתוח העסקי, הנדסה, פרסום ושיווק.

נכון לשנת 2022 מסרה החברה 1,372 יח"ד לרוכשים ובימים אלו מבצעת החברה בנייה בהיקף של 1,834 יח"ד נוספות. בשלבי תכנון ורישוי החברה מקדמת 4,372 יח"ד בפרויקטים יזמיים ועוד כ- 2,238 יח"ד בפרויקטי התחדשות עירונית. בנוסף נמצאים בתכנון כ-220,000 מ"ר של מסחר ותעסוקה.

לצד הפעילות היזמית, החברה המשיכה את הפעילות בתחום הביצוע אולם הפוקוס השתנה. מפעילות ביצוע של 100% עבור חברות אחרות, כיום 75% מפעילות הביצוע של החברה היא עבור הפרויקטים של החברה וכ- 25% מפעילות הביצוע היא עבור יזמים אחרים.

קבוצת סלע בינוי
בינוי בהיקף של 10,000 דירות

עד 2015, חברת סלע בינוי התמקדה בפרויקטים באזור נהריה. כל הפרויקטים היו בביצוע עצמי ובהיקף מצטבר של כ-1,000 יח"ד. חברת סלע בינוי הייתה בין הראשונות שהאמינה מתחילת דרכה בתוכנית מחיר למשתכן, בחרה להתמודד ואף זכתה כבר במכרז השני שפורסם במסגרת התוכנית.

מאז אותו מכרז על הקרקע של מחנה כורדני בקרית מוצקין, סלע בינוי התרחבה, צמחה, וכיום כבר מחזיקה מלאי של כ-10,000 יח"ד וכ-500,000 מ"ר מסחר ותעסוקה במרכזים מסחריים שכונתיים, פרויקטים לגיל השלישי ומגדלי תעסוקה.

לדברי יוסי פיירמרק, סמנכ"ל יזמות בחברת 'סלע בינוי': "בזכות זרוע הביצוע של החברה ובזכות ההחלטה היזמית להעמיק את פעילותה במכרזי מחיר למשתכן/ מחיר מטרה/ מחיר מופחת, סלע בינוי מיצבה את עצמה כחברה יזמית וכיום היא מבצעת ומובילה פעילות ענפה בכל רחבי הארץ בפרויקטים מכל הסוגים ועם מגוון שותפים לדרך".

איכות זו תעודת זהות

"הגרלת המתנות בשווי מיליוני שקלים מחולקות בעיקר באזורי הביקוש", אומר בני ביטון, ראש עיריית דימונה בביקורת על המדינה שחילקה מתנות חינם לצעירים במקומות יוקרה כמו גליל ים בהרצליה וברעננה.

"בפאתי סביון, למשל, שווק מכרז במחיר מטרה בספטמבר האחרון, ששיקף מחיר של 2.2 מיליון שקל לדירה, לעומת 3.2 מיליון שקל בשוק החופשי. הנחה של מיליון שקל מהמדינה".

אבל ההצלחה היא לא רק במיקום, אלא גם בסטנדרט הבנייה הגבוה שנותנים היום קבלנים למחיר למשתכן. בדימונה למשל בשכונת השחר בפרויקט של אסיה סיירוס, הדירות נראות ברמה של דירות יוקרה במרכז.

זכור לי ביקור בשנה הראשונה של הבנייה בפרויקט מחיר למשתכן של 'דורון וגיא לוי' במודיעין.

קשה היה לי להבחין בהבדלים בסטנדרט הבנייה בין דירות בשוק חופשי, מחיר מטרה או מחיר למשתכן. הרמה הגבוהה בדירות לזכאי משרד השיכון שיחקה תפקיד, אבל הבדלי המחירים היו לפעמים של מיליון שקלים ויותר.

״כשבאו אלי יזמים שבונים בצמוד לפרויקטים שלי במחיר למשתכן בעתלית, בטבעון, בראשון לציון, בירוחם ובעכו, ואמרו לי ׳מה אתה עושה?׳. מבחינתי זה היה כרטיס ביקור לחברה שלי", מתאר מהבטן היזם שלום שטרית, מנכ"ל חברת שתית. "ברור שלקוחות שלהם בשוק החופשי באו ואמרו להם: ׳תראו מה מקבלים בחצי מחיר׳.

ואצלי לפעמים קיבלו סטנדרט הרבה יותר גבוה. היום במבט לאחור ברור היה שהרווח כולו שלי. החברה בונה תמיד בסטנדרט גבוה וזה תעודת הזהות שלנו״.