הרי התחזית ועיקרה תחילה

״גם הקבלנים חוששים לבנות״
ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים
בוני הארץ :

“הנתונים שפורסמו בחודש האחרון מטעם הלמ"ס רעים מאוד למדינת ישראל. הנתונים מוכיחים כי שוק הדיור נמצא בהקפאה רק בגלל הריבית הגבוהה.

להערכתנו, בסיכום 2022 נראה התחלות בנייה שינועו סביב 60 אלף יחידות דיור בלבד, כ-20% פחות ממה שצפו בממשלה.

הממשלה ונגיד בנק ישראל חייבים להבין שמספר הישראלים שמבקשים לרכוש דירות רק גדל אבל הם חוששים לקחת משכנתאות בריביות גבוהות. במקביל, גם הקבלנים חוששים לבנות בגלל העלות הגבוהה של ההלוואות למימון הבנייה.

המשך ההתעלמות מהתמונה המלאה בשוק הדיור והתשתיות התומכות, תביא אותנו לזינוק מחירים דו ספרתי נוסף בשנה הבאה. אני קורא לשרי האוצר, השיכון והפנים לשבת איתנו ולייצר תוכנית שלא מבטיחה הטבות לקבוצה מוגבלת של רוכשי דירות, אלה כזו שתפתור את משבר הדיור בתוך זמן קצר וזה בהחלט אפשרי".

“סוג של תיקון״
נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין:

"בשנה הקרובה ככל הנראה תהיה בלימה במחירי הדירות, סוג של תיקון, לעליות הקיצוניות שהיו בשנת 2022. הסיבה לכך נובעת מאי הוודאות השוררת בשוק הדיור. מצד אחד סביבת ריבית משתנה, מאידך יש ממשלה חדשה שטרם הציגה תוכנית דיור מקיפה ולכן יש המון אנשים שיושבים על הגדר וממתינים לבשורה. מניסיון העבר, המצב הנוכחי רק יוביל להמשך העליות וזאת משום שעדיין הפערים בין ההיצע לביקוש גבוהים ואין סנכרון בין יעדי התכנון של מנהל התכנון לבין ביצוע התחלות הבנייה בפועל. בכדי לתת מענה אמיתי יש צורך בדחיפה משמעותית של התחדשות עירונית במרכזי הערים וקידום תוכניות להשכרה ארוכת טווח".

״התייצבות עד עלייה שנתית של 5%״

ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון ויו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות בוני הארץ:
“אני סבורה ששוק הנדל"ן בדרך להתייצבות. להערכתי לא נראה בשנה הקרובה עליית מחירים של 20% במחירי הדירות כמו בשנה החולפת, אך גם לא צפויות ירידות משמעותיות במחירים, אלא רק התייצבות עד עלייה שנתית של כ-5% כמו במדד המחירים לצרכן. אני מבססת את הערכתי על איזון בין כמה גורמים: מצד אחד, הזינוק בריבית שמגדיל את החזרי המשכנתא ומקשה על נטילת הלוואות חדשות עבור הרוכשים, אך מצד שני זינוק של 8% במחירי השכירות בשנה האחרונה ואף יותר בערים מסוימות, עלייה שהיא חדה יותר מעליית הריבית במשק, לעומת עלייה שנתית ממוצעת של 3% בעשור האחרון.

כך שהחלופה של שכירות לדירה בבעלות היא כבר לא כזו אטרקטיבית.

במקביל, 20 אלף משקי בית חדשים מאוקראינה הגדילו את הביקושים לדירות, ולצד זאת, מחסור רב שנתי של קרוב ל-200 אלף דירות בשוק, מונעים ממחירי הדירות לרדת בחדות”.

״עקומת הביקוש תישאר קשיחה"

תמיר כהן, מנכ"ל קבוצת שיכון ובינוי:

"זה אך מתעתע שבעקבות ההאטה בביקושים המסתמנת כרגע בשוק נראה בשנה הקרובה ירידת מחירים. נהפוך הוא, במדינה המאופיינת בצמיחה מואצת כמו ישראל בה שיעור הילודה גבוה, היצע הדיור נמוך כבר למעלה מעשור וקיימת פעילות ערה של משקיעים - כל אלה רק תורמים לכך שעקומת הביקוש תישאר לנצח קשיחה מה שתורם לכך, שרמות המחירים ימשיכו להיות גבוהות. בסופו של דבר, מה שיכריע לאן ילכו המחירים היא לא רק הריבית אלא הפערים בין ההיצע והביקוש. בכל הקשור להיצע, אני לא רואה אפשרות לירידת מחירים בעת הקרובה כל עוד הביקוש עדיין גבוה מאוד, ההיצע לא מספיק ולכן ייקח זמן עד שנגיע למצב של שיווי משקל בשוק”.

״השוק הולך לאן שממשלה תחליט״ עו"ד רונית שבירו, בעלים באגד החברות 'שבירו':

״רק כאשר האינפלציה עלתה בארה"ב ביותר מ-8% ובארץ ביותר מ-4.5% החליטו נגידי הבנקים להעלות את הריביות אבל לא באופן מדורג ואיטי אלה ב"מכות" כואבות ותכופות של 0.75% ו-0.5% בכל חודש, ובעצם גרמו לשוק הנדל"ן בעולם להתקרר ובארץ בפרט, באופן שמדמה חולה בשפעת שמקבל אנטיביוטיקה במינון גבוה פי שלושה ממה שהוא צריך ובתדירות של פי שלושה ממה שנהוג. המינון הזה מסוכן לכלכלה. בבת אחת כל ההשקעות שנסמכו על ריבית הפריים שהייתה נהוגה במשק הפכו לפחות כדאיות.

שוק הנדל"ן הולך לאן שממשלת ישראל החדש התחליט ולכן נדרשת מנהיגות חזקה וכוללת שתצעיד את השוק קדימה".

״הגדלה מיידית של היקף התחלות הבנייה״

מיכה קליין, מנכ"ל
אפריקה ישראל מגורים:

"בפני הממשלה הנכנסת, מטרה מרכזית בהתייחס לענף הנדל"ן – הגדלה מיידית של היקף התחלות הבנייה. כדי לממש מטרה זו, עליה לקדם מספר מהלכים, בהם קידום צעדים להתמודדות עם החסמים הבירוקרטיים, המהווים חלק מהסיבות להתקדמות האיטית של ההיצע בשוק.

לכן, יש לשחרר חסמים המונעים ומעכבים מימוש קרקעות זמינות. כמו כן, יש לספק פתרון למחסור החמור הן בתקני כוח האדם והן בשכר בעלי תפקידים שיאיישו אותם באגפי הרישוי בפרט וברשויות המקומיות בכלל. במקביל, ובהתחשב בכך שקרקע בבעלות פרטית מהווה חלק ניכר מהקרקעות הפנויות ברחבי הארץ, יש לספק תמריצים לבעלי קרקעות פרטיות, לצורך האצת הבנייה עליהן".

״הביקוש לדירות לא ירד״

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום:

"בחודשים האחרונים, בעקבות השינויים המשמעותיים שחווה ענף הנדל"ן, ראינו ירידה גדולה בהיקף הרכישות של דירות חדשות ודירות יד שנייה. ירידה זאת תורמת ליציבות במחירים, אך הביקוש לדירות לא ירד. אוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול, מה שמבטיח המשך ביקוש לדירות חדשות.

השינוי בקצב התחלות הבנייה והביקוש הכבוש של הציבור צפוי ליצור שוב פער בין הביקוש האמיתי לדירות לבין מספר הדירות שבבנייה ושטרם נמכרו.

מי שעתיד להיות מושפע מאד מהירידה בקצב רכישת הדירות הם משפרי דיור שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם הקודמת, שככל הנראה יאלצו לקחת הלוואות גישור בריבית גבוהה, עד למכירת דירתם הקודמת וכדי שלא לאבד את הטבת מס הרכישה הם יאלצו להתפשר ולמכור את דירתם הקודמת במחיר נמוך מזה שלו הם ציפו”.

״אנשים מעדיפים לשבת על הגדר״
אפי שקדי, יו"ר ומנכ"ל אפי קפיטל נדל"ן:

"בעקבות העליות האחרונות של הריבית, המשכנתאות התייקרו מאוד וזה גרם לכך שהכסף הפנוי שהיה אצל הזוגות והרוכשים הפוטנציאלים התמעט בצורה משמעותית. כדור השלג שנוצר גורם לקושי רב בלקיחת משכנתאות ולכן אנשים רבים מעדיפים כרגע לשבת על הגדר ולרכוש פחות דירות.

ככל שהמגמה הנוכחית תימשך נמשיך לראות ירידה בכמות העסקאות לצד ירידת מחירים נקודתית באזורים שונים בארץ.

המצב הנוכחי מאופיין גם כשמתכנסת ממשלה חדשה שעתידה להתוות מדיניות חדשה בתחום הדיור ולכן השילוב בין עליית הריבית לבין ההמתנה לתוכנית ממשלתית חדשה בתחום הדיור גורמת לביקושים כלואים שעתידים להתפרץ ולהוביל שוב לעליית מחירים בטווח של כשנה וחצי שנתיים מהיום".

״לא צופה שתהיה ירידה במחירים״

אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין:

"בעקבות עליית הריבית במשק, אני צופה שתהיה האטה במכירות בכלל השוק, אך לא צופה שתהיה ירידה משמעותית במחירים.

במידה שתהיה האטה, היא תהיה ככל הנראה אירוע נקודתי, קצר מועד וירידה במחירים של אחוזים בודדים, מכיוון שלא נפתרו בעיות היסוד של מחסור בהיצע קרקעות, לצד רגולציה מסורבלת שמאטה את קצב התחלות הבנייה.

אני מעריך שבאופן כללי המחירים בטווח הבינוני והארוך ימשיכו לעלות. למרות זאת, היקף מכירת הדירות של החברה בשנת 2022 נותר גבוה, ואנחנו מצפים ששנת 2023 תהיה לא פחות טובה”.

״יזמים מאטים את קצב הבנייה״
איציק ברוך, מנכ"ל קבוצת יובלים:

"הריבית משפיעה על הענף ומביאה להאטה בקצב המכירות, אולם הנתונים בכלל הארץ לא מצביעים על ירידת מחירי הדיור. אני לא צופה שתהיה ירידת מחירים משמעותית, בעיקר מכיוון שעדין יש צורך בעשרות אלפי יח"ד בשוק.

בעקבות אי הוודאות בשוק, יזמים מאטים את קצב הבנייה, אך הביקושים נותרים גבוהים, כך שגם אם תהיה ירידת מחירים נקודתית, היא צפויה להיות זמנית בלבד.

מעבר לכך, פרויקטים של התחדשות עירונית שהולכים וצוברים תאוצה בשנים האחרונות, בהן נדרש מהיזמים הון עצמי נמוך יחסית, רגישים פחות לתנודתיות בשוק".

“נדל”ן זה האלטרנטיבה להשקעה”
שלום שטרית, מנכ״ל קבוצת שתית:

"בארבעת החודשים הקרובים עד חצי השנה הקרובה אנו צפויים לראות ירידות של 3-7 אחוז, בעיקר ירידות במכירות ואז שוב חזרה למחירים ולפעילות ענפה יותר. אחרי הכל, נדל"ן זה האלטרנטיבה הישראלית להשקעה. לשנה החדשה, צריך להוביל מהלך להקפאת משכנתאות או ביטול המרווח בריבית הפריים. הרי הבנקים מרוויחים בשנה 20 מיליארד שקל והם המרוויחים הגדולים מעליית הריבית, לכן משכנתא חייבת להיות מסובסדת או בפיקוח במיוחד לזכאי דירה ראשונה״.

"לא תהיה צניחת מחירים"
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלי קבוצת
יוסי אברהמי

אני סבור כי שוק הנדל"ן נמצא בצומת דרכים. מצד אחד ישנה ירידה בכמות העסקאות מדי חודש מזה מספר חודשים, שלהערכתי נובעת בעיקר מאי הוודאות ומחוסר האמון של הציבור ביכולת הממשלה להשפיע על השוק. מצד שני, המחירים לא יורדים ואני גם לא חושב שתהיה צניחה במחירים בטווח הזמן הקצר והבינוני, משום שהביקוש מוסיף להיות גבוה. כמות הדירות שנמכרות נמצאת בירידה בגלל היעדר יד מכוונת ועקב סביבת ריבית גבוהה שמובילה את הרוכשים לשבת על הגדר ומקשה על יזמים לרכוש קרקעות ולהקים פרויקטים. כך נוצרים בשוק ביקושים עצורים, וכשהם יתפרצו אני מעריך שהמכירות יחזרו לזנק ואיתן גם המחירים. אם המדינה רוצה לאזן ולייצב את השוק, היא צריכה לצמצם משמעותית את המיסוי בנדל"ן, לקצר הליכים בירוקרטיים ובעיקר לטפל בצד ההיצע".

״מלאי הדירות הולך ומצטמצם״
אבי זיתוני, מנכ"ל חברת א.זיתוני:

״אני מעריך ששנת 2023 תהיה שנת בלימה במחירי הדירות ואולי אף תהיה שחיקה ריאלית, אבל לדעתי המחירים ישובו לעלות לקראת סוף 2023 תחילת 2024 בגלל חוסר בהיצע של דירות בשוק.

אמנם ראינו בסוף השנה שעברה גל שיווקי קרקעות של רמ"י כדי להגדיל את המספרים שלהם, אבל בפועל הדירות האלה יגיעו לשוק רק בעוד ארבע שנים לפחות בגלל הבירוקרטיה בהוצאת היתרי הבנייה. בגלל חילופי השלטון, כרגע אין כמעט שיווקי קרקעות מדינה, וגם אם יש – הבירוקרטיה מעכבת הכל. בינתיים מלאי הדירות שבידי קבלנים הולך ומצטמצם, קבלנים חוששים להתחיל בפרויקטים חדשים בגלל עלייה חדה בריבית שמייקרת משמעותית את הוצאות המימון, וגם הבנקים חוששים לתת ליווי בנקאי בגלל סביבת הריבית הגבוהה. המדינה צריכה לשחרר כמה שיותר קרקעות, להקל על הליכי הרישוי, ולראות איך ניתן להבטיח מימון בנקאי עבור פרויקטים״.

״המחירים לפחות לא עולים״
שרון פרשקובסקי, מנכ"ל פרשקובסקי השקעות:

"רוב היזמים נמצאים היום עם מלאי נמוך ביותר של דירות למכירה. לעומת זאת כשמסתכלים לטווח הבינוני או הרחוק, האפקט הוא הפוך. מצד אחד חלק מהיזמים עוצרים רכישת קרקעות, חלקם מאטים את קצב הבנייה, חלקם עוצרים התחלות בנייה או הוצאת היתרים של בניינים חדשים. פעולות אלה יגרמו בעתיד הלא ממש רחוק לירידה ודאית נוספת בהיצע, ואז כשכל אותם מתלבטים/זהירים 'ירדו מהגדר' (וזה קורה באופן קבוע כמעט בבת אחת) הם יפגשו שוק עם היצע נמוך באופן משמעותי, מה שעשוי להביא לעליית מחיר, כמו שקרה לאורך העשור האחרון פעם אחר פעם. אז מה כן אפשר לעשות? אני ממליץ למי שיכול להרשות לעצמו, שינצל את התקופה הקרובה שהשוק בצינון מסוים והמחירים לפחות לא עולים וירכוש את הדירה שמתאימה לו".

״מכרזי הממשלה צריכים להשתנות״
מריו זוזל, בעלים משותפים ויו"ר אלמוגים החזקות:

"בכדי לחולל שינוי אמיתי שיביא לפתרון משבר הדיור בישראל, מכרזי הממשלה צריכים להשתנות כך, שהם יהיו מיועדים בחלוקה שווה לזכאים (50%) ולמשפרי דיור (50%) וינקבו במחיר המקסימלי למ"ר דירתי, כאשר התחרות במכרז תהיה על שיעור ההנחה שיינתן למ"ר דירתי ולא על מחיר הקרקע. בנוסף, כדי לסייע לרוכשי הדירות - זוגות צעירים ומשפרי דיור - המדינה צריכה לקצוב את שיעור המע"מ לרוכשים שזוהי דירתם הראשונה על 10% ולפטור אותם כליל ממס הרכישה, ובתנאי שהדירה תהיה בגודל של עד 105 מ״ר, ואילו שיעור המע"מ של משפרי דיור יעמוד על 17% והם יהיו פטורים מ-50% ממס רכישה. בכך תיתן המדינה מענה אמיתי לפלח שוק רחב יותר, מעבר לפלח השוק של זכאים".

״אנשים חוששים לקנות במחיר גבוה״
יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג:

"מה שמאפיין כרגע את השוק זה חיפוש הזדמנויות. במקומות שבהם המחירים גבוהים השוק עדיין מהוסס והמכירות מתונות. לעומתם, בפרויקטים שבהם המחירים ברי השגה, כמו למשל בפרויקט שלנו בחיפה – 'אלמוג כרמל מערב' – הלקוחות מבינים את ההזדמנות ולכן רוכשים דירות ולא מחכים. הדבר מעיד על כך שהביקושים לא באמת ירדו וגם לא יכולים לרדת, זאת בשל הגידול הטבעי והצורך של אנשים להתמסד ולהקים בית. מה בכל זאת השתנה? אנשים בעיקר חוששים לקנות היום במחיר גבוה, ובנוסף חוששים להתחייב בגלל הריבית הגבוהה וחוסר הוודאות בנוגע למה יקרה איתה בהמשך".

״הביקושים קיימים וקשיחים״
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען:

"הביקושים קיימים וקשיחים. המכירות נעצרו בגלל ציפייה להורדת מחירים ובגלל שהמחירים עלו בזמן האחרון בצורה דרסטית. לצערנו נוכחנו לדעת בעשור האחרון שכל פעם שהביקושים מגיעים למצב בו הם כבושים פנימה, בציפייה לבשורה חדשה מהממשלה, הם מתפרצים מחדש ביתר שאת אחרי תקופה של מספר חודשים, מכיוון שמדובר בביקושי אמת.

הפער הזה ממשיך להתרחב בין הביקושים להיצע ובשורה התחתונה - צורך בסיסי של אזרחים למגורים נאותים".

״הביקוש לדירות חדשות נותר גבוה״ שי אבוחצירה, מנכ"ל 'סלע בינוי':

"בשטח אנו רואים שלמרות השיח המוקצן על עליית הריביות, הביקוש לדירות חדשות נותר גבוה מאוד ואסור לשכוח שבשוק הדיור בישראל חסרות למעלה מ-200,000 יחידות דיור.

הדרך היחידה כיום להתגבר על הפער האדיר בין הביקוש להיצע בשוק הנדל"ן, הוא קידום רפורמות יסודיות וארוכות טווח כמו קיצור זמני הרישוי באמצעות טכנולוגיות רישוי עצמי מתקדמות, קידום הוראות שעה שיאפשרו ליזמים להוסיף שטחי בנייה עבור יחידות קטנות והגדלת הצפיפות במתחמים הזמינים לבנייה.

כמו-כן קידום רפורמות שיזרזו את משך ההיערכות המוקדמת והרישוי לפרויקטים של התחדשות עירונית”.
התחזקות בביקושים וחזרה לעליות״
דני מור, מנכ"ל חב' בסט יזום מקבוצת BST
"נוכחנו, כי גם לאחר שהוצא "נשק יום הדין", שהינו התייקרות מחיר הכסף והשפעתו המיידית על גובה החזרי המשכנתא החודשיים וצינון הביקושים, ניתן לזהות סימנים ראשונים להסתגלות הרוכשים והמערכת הבנקאית לסביבת הריבית החדשה וחזרה הדרגתית למשרדי המכירות. בצד ההיצע, חלה ירידה משמעותית בכמות המשתתפים במכרזי רמ"י וצפויה ירידה בקצב התחלות הבנייה.

בנוסף, מדובר בשנת בחירות לרשויות המקומיות בה ישנה "הורדת הילוך" באישור תוכניות ומתן היתרים. כל אלו תומכים בכך שסיומה של השנה צפוי להיות עם התחזקות בביקושים וחזרה למסלול של עליות מחירים מתונות".

״לא נחווה עוד עליית מחירים כבעבר"
צחי אהרוני, משנה למנכ"ל דן נדל"ן מקבוצת התחבורה דן:

"אני צופה כי לאור עליית הריבית והתחזית הדומה בחודשים הקרובים, לא נחווה עוד עליות מחירים כפי שחווינו בשנה החולפת, אלא שמירה על המצב הקיים. באזורי הביקוש סביר שכן תהיה ירידה מתונה של המחירים, ובתל אביב תהיה ירידה גדולה אף יותר.

אולם, ירידת מחירים משמעותית לא צפויה בשל שתי סיבות עיקריות: האחת היא, העובדה שהביקושים לא ירדו נוכח הגידול הטבעי באוכלוסייה והשנייה, היא התארכות תהליכי התכנון והבניה שמאטה את קצב שחרור הדירות אל השוק. עלויות הבנייה והביקושים הקשיחים אל מול עלויות המימון הגבוהות, בסופו של דבר ייצרו איזון שישמור על רמות המחירים אבל לבטח לא יגרמו לירידה משמעותית".

״לחשוב הפוך על הפוך״ האדריכלית אורית סמן טוב פנחס, מרצה בכירה באוניברסיטת תל אביב, בעלים ומנכ"ל קבוצת ארכוד:

״עלינו לחשוב הפוך, לתכנן את אזורי התעסוקה, תרבות, ומסחר תחילה וסביבן או בתוכן לפתח את המגורים, מומלץ בעירוב שימושים. ניתן לצופף את הערים הקיימות ולהרחיב את השטחים הפתוחים, לעודד שינוי ייעוד ושימוש מחדש במבנים קיימים. כבר היום, קיימות דוגמאות בעולם, לפיתוח ויישום ערים חכמות, תוך שילוב בינה מלאכותית, מערכות עתירותמידע ופיתוח ושימוש בטכנולוגיה מתקדמת".

״בדרך לנקודת איזון״
רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק

המשווקת מעל-90 פרויקטים ברחבי הארץ:
״שוק הנדל"ן כיום קרוב לנקודת איזון. ישנה פעילות מושכלת של רוכשים ומוכרים ונחתמות עסקאות, כיוון שהביקושים לא נעלמו.

עדיין קיימים פערים גדולים בין ביקוש להיצע, כאשר בעשור האחרון נוצר מחסור של 120-150 אלף דירות בשוק וקצב הבנייה לא מדביק את הביקוש. במקביל, הבירוקרטיה מכבידה, הליכי הרישוי לא מתקצרים ועליית הריבית מייקרת ליזמים את עלויות המימון. לפי זה אני מסיק כי לא צפויה להיות ירידה משמעותית במחירי הדירות".

"לחייב בניינים ותיקים באישור מהנדס״ֶ
צחי כץ, יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים, ומהנדס העיר מודיעין-מכבים-רעות

"כיום המחסור בתשתיות מהווה חסם בשיווק יחידות דיור באזורים שונים בארץ.

בשנה החולפת חווינו שנה נוספת של טלטלה בעקבות רפורמות ושינויים בחוק התכנון והבנייה, ואני קורא לממשלה להתחיל ולפעול לחקיקה של חוק תכנון ובנייה חדש, שמתאים לרוח התקופה.

גם בשנה הבאה ילווה אותנו נושא ה'בניינים הוותיקים', שיש מי שמכנה אותו, שלא בצדק, 'בניינים מסוכנים'.

יש לפעול בנדון ולא להתעורר רק כשבניינים קורסים וגם לספק לרשויות המקומיות כלים, באמצעות חקיקה, שתגרום לבעלי הנכסים לבדוק את הבניין, לתחזק אותו באופן שוטף ולחייב להביא אחת ל-3-5 שנים אישור מהנדס על יציבות הבניין”.

״החרדים הם שייהנו”
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי

המקרקעין לשעבר, מומחה הנדל"ן
"שנת 2022 תיזכר כשנת החידלון בנדל״ן.

השנה שהבנו שלא כל ממשלת שינוי היא שינוי לטובה ושכשיש כשל בשוק מסוים, מדיניות השוק החופשי, לא עובדת ורק יכולה לסייע לעליית מחירים דו ספרתית.

שנת 2022 תיזכר גם כשנת הריבית - השנה שבה החל השינוי, והריבית שעלתה היא זו שתוריד סוף סוף את המחירים. שנת 2023, כבר תהיה 'שנת החרדים'.

בין אם המחירים יעלו או ירדו, החרדים הם שייהנו. עיר חדשה, מענקים לפי בחירה, ושליטה מגזרית. שוב עומדת בראש שוק הנדל"ן מפלגה אינטרסנטית, שתדאג קודם כל לבוחריה ורק אחר כך לכולנו”.

"הפרויקטים במכרזי המדינה מתעכבים״
אבי תם, מנכ"ל יזמית הנדל"ן אסיה סיירוס:

"אחרי ציפייה מוטעית שהמחירים ירדו, שהובילה להקפאה קלה של המכירות בשוק, המחירים ימשיכו לעלות, אך בצורה מתונה יותר. למרות כמות המכרזים הגדולה שהוציאה המדינה בשנה האחרונה, הפרויקטים עדיין מתעכבים בגלל מחסור בכוח אדם בוועדות המקומיות. נוסף על כך יש עוד בעיות רבות כגון: שיטת המכרזים של רמ"י (ההצעה הגבוהה ביותר זוכה), העיוות שיוצרת תוכנית מחיר מטרה ומחירי חומרי הגלם והבנייה שרק עולים.

בישראל יש מחסור גדול בדירות וביקושים גדולים אך עצירת המכירות כרגע תוביל לגל ביקושים גדול יותר, ועליית מחירים נוספת שתירשם בשנה הקרובה".

“הפרויקטים שמבשילים גדלים”
רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית:

"מספר הפרויקטים שמבשילים הולך וגדל והזמנים מתקצרים. ניכר כי הרשויות התחילו לבצע פעולות אקטיביות לצמצום פערי ההיצע ולקידום משמעותי של פרוייקטי התחדשות עירונית, זאת מתוך הבנה שרק כך ניתן להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש, אך חשוב מכך לשפר את איכות חייהן של השכונות הוותיקות הן בפן הבטיחותי, כאשר עשרות אלפי דירות לא עמידות בפני רעידות אדמה ואין בהן ממ"דים, והן בפן החברתי. ועדות התכנון והרשויות המקומיות מעורבות ודוחפות יותר לקדם התחלות של פרויקטים, ראינו את זה לאורך השנה ואני מעריך שזה ילך ויגבר ונראה התפתחות משמעותית נוספת בשנים הבאות”.

״הילודה תנצח״
גיורא שרבט, מנכ״ל משותף בחברת אחים שרבט:

״האוכלוסייה בישראל עומדת על 9.6 מיליון תושבים, מדינת ישראל עומדת במקום הראשון במספר לידות לאישה בעולם המערבי, בפער עצום מממוצע מדינות ה-OECD. לכן, כאשר מסתכלים קדימה על ענף הנדל"ן ועל הביקוש לדירות מבינים שלא ניתן לעצור את הביקושים. האוכלוסייה גדלה בקצב מהיר ולכן מהלכים כמו העלאת הריבית במשק מייצרים רק בלימה קלה לצורך עלייה.

שנת 2023 תהייה שנה של הסתגלות לסביבת הריבית החדשה ולסביבה של עלייה במדד המחירים לצרכן המשפיע גם על עליית מחירי השכירות. התוצאה תהייה ביקושי יתר לדירות חדשות במחירים נמוכים".

״היערכות והסתגלות למציאות לא מוכרת״
דן קצ׳נובסקי, מנכ״ל מרכז הנדל״ן:

"החדות והמהירות שבהן עלתה הריבית טלטלו את שוק הנדל"ן והביאו אותו למצב של היערכות מחדש והסתגלות למציאות לא מוכרת. הדבר מתבטא בירידה בנפח העסקאות ובנהירה של הציבור לשוק השכירות. נראה שבשנה הקרובה הגמגום הזה של שוק הנדל"ן יימשך, עם גידול בביקוש הכבוש מצד זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים כאחד.

עד מהרה נבין שכל מה שקורה עכשיו הוא בסך הכל שלב ביניים. מומחים מעריכים כי כבר ב-2024 תשנה הריבית כיוון ותחל במגמת ירידה, בין השאר כדי להשיב את הצמיחה לכלכלות המקומיות. עבור השחקנים בשוק הנדל"ן הישראלי, יהיה זה האות לרדת מהגדר ולהסתער על הדירות מחדש"

״אותם צעירים יחזרו לשוק״
אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות קבוצת בראל:

"בשל הגידול המואץ באוכלוסייה, הביקוש לדירות בישראל הוא לא רק קשיח אלא הולך וגדל, ללא התאמה מבחינת הגידול בהיצע. הגידול נובע מילודה גבוהה ומעלייה. בשנת 2022 עלו לישראל 50,000 איש, זאת עיר חדשה. עדות לביקושים הכבושים ניתן לראות ב- 90,000 זכאים שנרשמו להגרלה האחרונה של 6500 יח"ד במסגרת תוכניות הדיור הממשלתי. אותם עשרות אלפי זכאים שלא יזכו זקוקים לדירת מגורים, לרכישה או בשכירות. אני מעריך שאחרי הסתגלות לסביבת הריבית הנוכחית, אותם צעירים יחזרו לשוק ויחפשו דירות במחירים התואמים את ההון העצמי ויכולת ההחזר החודשי".
״עיקר ההאטה - בשוק דירות יוקרה״
נועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם:
"בשונה מהמגמה הרווחת בשוק הדיור בחודשים האחרונים, לא ניכרת עצירה במחירי הדיור, אולם הצפי הוא שקצב עליית המחירים יתמתן. במשרדי המכירות של החברה לא ניכרת האטה מכיוון שהחברה פרושה במגוון פרויקטים ברחבי הארץ מצפת ועד אילת, ומציעה מנעד מחירים רחב. עיקר ההאטה מורגשת כרגע בשוק דירות היוקרה. עם זאת, החברה אינה מתרכזת רק בתחום הנדל"ן למגורים ומתרחבת לתחומים מניבים ביניהם לוגיסטיקה, דאטה סנטר ומלונאות שזוכים לביקושים גבוהים וכן התחדשות עירונית".
"ימשיכו לבנות כ-80,000 דירות בשנה״
רוברט ראובן סיבוני, בעלים ומנכ"ל חברת נווה ים סוף:
"למרות מלחמת רוסיה-אוקראינה, וההשפעה הכלכלית בעולם ובארץ שבאה בין היתר לידי ביטוי בעליית ריבית וחומרי הגלם, צפויה האטה קטנה ברכישת דירות. לצד זאת היזמים/קבלנים ימשיכו לקדם פרויקטים בעיקר דרך התחדשות עירונית כי מרכיב הקרקע זול בהשוואה לרכישת קרקע בשוק חופשי או במכרזים. לדעתי יבנו כ-80 אלף דירות ופיתוח המדינה ימשיך, למרות תחושת חוסר הוודאות בעניין משילות הממשלה החדשה. בישראל קיים מחסור בהיקף של כ-200 אלף דירות, מה שמהווה מנוע כלכלי שמשפיע על היזמים להמשיך לבנות פרויקטים".

"מסתגלים למצב החדש”
אלי רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז:

"שוק הדיור נמצא כרגע בשלב של הסתגלות למצב החדש – סביבת ריבית משתנה וממשלה חדשה שטרם הציגה תוכנית דיור מסודרת שתטפל במשבר הנוכחי.

אנו רואים שלא מעט רוכשים יושבים על הגדר וממתינים להחלטות הממשלה ונגיד בנק ישראל.

שלב הביניים הנוכחי צפוי להסתיים לקראת סוף הרבעון הראשון של השנה כך שעד אז נראה ירידה משמעותית בכמות העסקאות, אבל לאו דווקא במחירי הדירות שכן מרבית דירות הקבלנים נמכרות על הנייר.

עד סוף השנה נראה עליית מחירים מתונה בעיקר באזורי הביקוש. בפריפריה, ככל הנראה תהיה התייצבות במחירי הדירות. לעניין תוכנית שיווק הקרקעות של המדינה ל-2023, במידה וההיקפים יהיו בסדר גודל דומה לשנה החולפת זה יקרין אופטימיות מסוימת ואולי נתחיל לראות לאט לאט איזון בין ההיצע לביקוש”.

"אין בסיס אמיתי לירידה במחירים״
רז שרייבר, בעלים שותף בחברת אינהאוס, שיווק פרויקטים:
"מהמחצית האחרונה של 2022, חלה בלימה בביקושים, בעיקר על רקע העלייה בריבית על המשכנתאות שהקטינה את כוח הקנייה של רוכשי הדירות. על אף שציבור גדול יושב כרגע על הגדר בהמתנה לירידה במחירי הדירות, אני לא צופה שזו תקרה.

צריך לזכור שהדבר שמשפיע יותר מכל על המחירים הוא מחירי הקרקע וכמובן ההיצע, בו אנחנו לא רואים שינוי באופק.

חשוב לציין, שגם הדיור להשכרה איבד את כדאיותו, בשל עלויות גבוהות במימון של היזמים.

בתנאים אלו, כאשר אין פתרונות דיור זמינים ומידיים, אין בסיס אמיתי וריאלי לצפות לירידה במחירים”.