מאיץ ההתחדשות

עבודתן האינטנסיבית של המינהלות להתחדשות עירונית נותרת לעתים מאחורי הקלעים, אך התוצאות בשטח מדברות בעד עצמן.

המינהלות פועלות מזה חמש שנים בניהול משותף של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והעיריות, כאשר רק השנה הוקמו שש מינהלות חדשות, ומונו מנהלי פרויקטים ייעודיים להתחדשות עירונית ברשויות מקומיות מחוץ לאזור המרכז כגון בנוף גליל, נהריה ויוקנעם.

תפעולן של כלל המינהלות נעשה בתקציב שנתי של כ-80 מיליון שקל, והן שותפות בקידומם שלכ-600 מיזמי התחדשות ברחבי הארץ, החל משלב התכנון ועד למימוש.

חגי טולדנו, מנהל אגף קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מספר כי, "בדיקה שביצענו הראתה לנו באופן מספרי את עוצמת ההנעה של המינהלות בשטח, כאשר בהשוואה לשלוש השנים שקדמו להקמת המינהלת ברשות מקומית נתונה, כמות יחידות הדיור בהתחדשות עירונית שקודמו שילשה את עצמה עם הקמת המינהלת".

מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר, מציין כי, "המינהלות להתחדשות עירונית הובילו בשנים האחרונות תהליך עומק ושינוי משמעותי באופן שבו מקודמים פרויקטים של פינוי-בינוי בערי ישראל, והן מהוות מודל ייחודי של שיתוף פעולה בין השלטון המרכזי, באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לבין הרשויות המקומיות".

דוגמא לעיר שאין לה היום מינהלת כי השלימה את יעדיה היא עיריית קריית אונו החלוצה בתחום ההתחדשות העירונית. לדברי ישראל גל ראש העיר קריית אונו, בה החל פרויקט ההתחדשות העירונית הראשון בארץ: לדברי ישראל גל ראש העיר קריית אונו, בה החל פרויקט ההתחדשות העירונית הראשון בארץ:

"בקרית אונו ראינו לנגד עינינו את הסכנה האמיתית - איך מצילים חיים. לא הסתכלנו בחור של גרוש מי מרוויח מכך, לא חיכינו לעזרה מהמדינה, אלא יזמנו את התהליכים בעצמנו תוך הכתבת מדיניות ברורה להתחדשות עירונית על כל סוגיה, לתמא 38/1 38/2 ופינוי-בינוי. היעד שהצבתי לעיר שלנו הוא שתוך 5 שנים מהיום למעלה מ 95% מהבתים יהיו ממוגנים ומחוזקים כנגד רעידות אדמה".

המינהלות המובילות סיפרו לנו עוד על עבודתן, ושיתפו אותנו במידע שהדיירים הכי רוצים לדעת:

בוקסה מהמינהלות לציבור הדיירים:
1. חשוב לחתום על מסמכים עם יזמים רק לאחר התייעצות עם המינהלת העירונית.
2. מומלץ לפנות למינהלת לקבלת מידע על זכויות הדיירים מיד כשנכנס יזם למתחם בו אתם מתגוררים.
3. הכירו בכוח שלכם: כוח התושבים כקבוצה הוא גדול, והמינהלות, בגיבוי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והעיריות, הן כאן כדי לסייע לכם.

התחדשות עירונית בירושלים /
כ-50,000 יח"ד בתהליכי פינוי בינוי

מבלי שנשים לב הפכה ירושלים לבירת ההתחדשות העירונית.

היא מדורגת ראשונה במינהלת ההתחדשות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כאשר כ-145 פרויקטים להתחדשות עירונית מקודמים היום בבירה בהיקף של כ-50,000 יח"ד הנמצאות בהליכי פינוי בינוי.

מודל להצלחה לפי המינהלת הממשלתית 

תוכנית סן מרטין 23-25, היא הראשונה שהגיעה לשלב המימוש בשכונת הקטמונים.

 התוכנית כללה הריסה של 34 יח"ד ובניית 122 יח"ד בשני בניינים. בתוכנית זו מינהלת ההתחדשות העירונית יזמה והובילה את התארגנות בעלי הדירות במתחם, סייעה להם בבחירת נציגות ובבחירת עו"ד וליוותה אותם עד לעריכת מכרז לבחירת יזם.

זו דוגמא ליוזמה ששני השותפים לה, המינהלת כמארגנת בעלי הדירות, והיזם - חברת אפריקה ישראל התחדשות עירונית, הצליחו להוציא את התוכנית מהכוח אל הפועל בזמן שיא מיום קליטת התוכנית במוסדות התכנון.

השאלה המטרידה בירושלים

"יזם מבקש ממני לחתום על מסמך, מה לעשות?"

תשובה

"ודאו לפני שאתם חותמים שנבחרה נציגות דיירים מקרב בעלי דירות, ונבחר עו"ד המייצג אתכם".

התחדשות עירונית בלוד/
היקף של למעלה מ-25 אלף יח"ד

13 תוכניות שונות מקודמות במרקם העירוני הוותיק של העיר לוד, בהיקף של למעלה מ-25 אלף יחידות דיור. נכון להיום, מאושרות בתוקף כ-18,000 יח"ד ועד 2024 תושלם תוכנית ליתרת הבינוי בהיקף כולל של כ-25,000 יח"ד.

מודל להצלחה לפי המינהלת הממשלתית 

סבסוד מצד המדינה מאפשר התקדמות של פרויקטי התחדשות עירונית באזורים בהם אין היתכנות כלכלית.

עד כה כדי להוביל פרויקטים בפריפריה, פעלה המדינה בעיקר באמצעות מתן זכויות בנייה במכפילים גבוהים מאוד, אך אלו יצרו עומסים גדולים על התשתיות בשכונה.

המדינה אף ניסתה לקדם חילופי קרקעות באזורי ביקוש, אולם ללא הצלחה רבה.

לאחרונה זכתה חברת רוטשטיין במכרז לפינוי בינוי במתחם שלמה המלך בעיר לבנייה של כ-354 יח"ד וכ-1,200 מ"ר שטחי מסחר במקום כ-124 יח"ד קיימות.

הרשות להתחדשות עירונית תעניק מענק של כ-41 מיליון שקל כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל.

השאלה המטרידה בלוד "מתי נעבור לבית החדש?"
תשובה  כיוון שמדובר בתהליכים מורכבים וארוכים, לדיירים יש קושי להמתין. המינהלת תומכת בתהליך באמצעות תוכניות לתקופת הביניים כמו טיפוח חצרות בבניינים משותפים והחזרת חשמל לחדר המדרגות במטרה לשפר את איכות החיים בטווח הקצר".

התחדשות עירונית בבת ים /
למעלה מ-20,000 יח"ד

על-פי תוכנית המתאר של עיריית בת ים, בתוך כשני עשורים יתווספו לעיר עוד כ-20,000 יחידות דיור, מרביתם באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית. מינהלת ההתחדשות העירונית מקדמת כיום תכנון לחמישה פרויקטים. בלבד זאת, בעיר קיימות מעל 40 תוכניות מאושרות לפינוי ובינוי, כ-80 תוכניות בשלבי תכנון שונים ו-7 מתחמים בביצוע. זאת לצד מאות פרויקטים של תמ"א 38.

מודל להצלחה לפי המינהלת הממשלתית

פרויקט "שפרבר-אנה פרנק" שוכן בכניסה הדרומית של בת ים ברחוב הקוממיות, במסגרתו יהרסו 328 יח"ד ויבנו 1,420 יחידות חדשות על שטח של 42 דונם.

כמו-כן במסגרת הפרויקט יפותחו גם שטחי מסחר ותעסוקה לטובת שיפור הכלכלה העירונית. מדובר בפרויקט בו המינהלת פועלת יחד עם דיירי המתחם בליווי והסברה צמודים.
השאלה המטרידה בבת ים "כמה זמן זה ייקח?"
תשובה  "הגורם העיקרי שיכריע הוא תהליכים מול בעלי הדירות. קידום הסכמת הדיירים יקצר משמעותית את ההליכים, לקראת המימוש".

התחדשות עירונית בחולון /
תוספת מדורגת של עד 60,000 יח"ד

בסוף 2021 הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב החליטה על הפקדת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית בחולון. התוכנית מקודמת על-ידי עיריית חולון וחלה על כ-7,000 דונם באזורים הוותיקים של העיר.

התוכנית מאפשרת תוספת מדורגת של בין 34,000 ל-60,000 יחידות דיור.

לכל אורך שנות פעילותה מלווה ומקדמת המינהלת להתחדשות עירונית בחולון עשרות פרויקטים לתכנון מפורט עם יזמים. רק במערב העיר קודמו שלושה פרויקטים של התחדשות עירונית. בשנת 2022 אושרו בוועדה המקומית 5 תב"עות והופקדו בפועל 6 פרויקטים.

מודל להצלחה לפי המינהלת הממשלתית

במתחם החצב בתל גיבורים קידמה מינהלת ההתחדשות העירונית את התכנון, ההתארגנות החברתית וליוותה את תושבי המתחם בבחירת עו"ד, מפקח בנייה, שמאי ויציאה למכרז יזמים עם החברות הגדולות והמובילות בישראל. המתחם בשטח 25 דונם בצפון-מערב חולון, בו מתוכננות 414 יח"ד, שטחי מסחר, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.
השאלה המטרידה בחולון  "כיצד המינהלת יכולה לסייע לנו?"

תשובה  "המינהלת מעבירה לכל אורך השנה הרצאות רבות, מלווה עשרות נציגויות ובעיקר מעניקה כלים וידע מקצועי לשימוש התושבים על מנת להבין ולפעול כבעלי ידע".

התחדשות עירונית בנתניה /
15,000 יחידות דיור במרכז העיר

העיר נתניה, בת ה-90 וקצת עוברת תהליכי התחדשות נרחבים.

עשרות מתחמים ופרויקטים, לצד אלפי יחידות דיור, מקודמים בשלושה מוקדים להתחדשות עירונית: מרכז העיר וצפון העיר הוותיקים, שכונת קריית נורדאו בדרום העיר ושכונות נאות שקד ורמת ידין בדרום. במרכז העיר מתוכננת תוספת פוטנציאלית של 15 אלף יחידות דיור.

נכון להיום, ל-8 פרויקטים (הכוללים 38 בניינים) הוצאו היתרי בנייה והחלו העבודות, במסגרתן יבנו 2,035 יחידות דיור.

עוד 8 פרויקטים (הכוללים 62 בניינים) אושרו על -ידי הוועדה המקומית ומקודמים להיתרי בנייה, במסגרתם ייבנו 2,680 יחידות דיור.

4 פרויקטים נוספים (הכוללים 25 בניינים) אושרו בוועדה המקומית להפקדה ומקודמים לדיוני התנגדויות, במסגרתם צפויות להבנות 1,357 יחידות דיור.

כמו-כן ל-16 פרויקטים נוספים הוגשו מסמכים סטטוטוריים ומקודמים לדיון בוועדה המקומית וכ-100 פרויקטים נוספים מקודמים בשלבי תכנון.

מודל להצלחה לפי המינהלת הממשלתית

פרויקט רזיאל - פרויקט שקודם במהירות שיא. התוכנית אושרה למתן תוקף בינואר 2023 ומיד לאחר מכן הוגשה בקשה לתיק מידע לטובת הוצאת היתר בנייה.

מבדיקת 'נדל״ן היום' עולה כי על-פי התוכנית שמקדמת חברת 'בוני התיכון', החברה תקים במקום פרויקט פינוי-בינוי במתחם המשתרע על פני כ-3.4 דונמים בו קיימים שני בניינים טוריים ישנים הכוללים 34 יחידות דיור קיימות. במסגרת התוכנית יהרסו הבניינים הישנים ויבנו שני בנייני מגורים חדשים בני 17 קומות שיכללו יחד 132 יחידות דיור.

ראש העיר מרים פיירברג הגדירה את ההתחדשות העירונית כפרויקט דגל, כך שכל מנהל הנדסה מגויס לקידום תוכניות פינוי-בינוי בשלביהן השונים. "לנתניה פוטנציאל רב להתחדשות עירונית, לכן הצבנו את ההתחדשות העירונית בראש סדר העדיפויות שלנו.

כל אגפי העירייה מגויסים לקידום מהיר ויעיל של ההתחדשות. מעבר לחידוש המרקם הוותיק בשכונות, אני רואה בהתחדשות העירונית הזדמנות להעלאת איכות חיי התושבים".

השאלה המטרידה בנתניה "פנו אלינו יזמים או עו"ד וביקשו שנחתום, האם הבניין שלנו מיועד לפינוי בינוי?"

תשובה "מינהלת ההתחדשות העירונית בנתניה הכינה מדיניות מפורטת, במסגרתה חולק מרכז העיר הוותיק ל-120 מתחמים ולכל מתחם נכתב כרטיס הנחיות להתחדשות עירונית.

כל הכרטיסים מפורסמים באתר האינטרנט של העיריה ואנו ממליצים לכל תושב לעיין בהם ולראות מה ניתן לקדם בבניין שלו".

התחדשות עירונית בחיפה /
כ-80 אלף יחידות דיור מתוכננות

25 פרויקטים בתהליכי ביצוע, אושרו או נמצאים בהליכי אישור. בנוסף עוד 5 תוכניות ענק שכונתיות להתחדשות עירונית, 4 תוכניות שכונתיות חדשות ועוד כ-100 הצעות תכנוניות שנמצאות על השולחן. סה"כ כוללות התוכניות כ-80 אלף יחידות דיור חדשות.

מודל להצלחה לפי המינהלת הממשלתית

"שאלה קשה- כיון שכולם היו בני!", נמסר ממינהלת ההתחדשות העירונית, "אבל אם צריך לבחור - גאים במיוחד בפרויקט "אלמוג כרמל מערב " בנוה דוד.

מדובר בפרויקט שאנו עמלים עליו שנים, בשכונת שיקום לשעבר, שכונה ותיקה בעלת פוטנציאל מדהים על הים.

הפכנו את המשוואה הקודמת לפיה הכרמל הוא האטרקטיבי לפיתוח והתחלנו להתניע בזכות הפרויקט תהליך התחדשות בשכונות החוף, וכך עשינו עם שכונות אלו צדק היסטורי. בזכות שיתוף הפעולה של העירייה עם התושבים ועם הרשות הממשלתית - נווה דוד ושכונות החוף תהינה הריוויירה של חיפה".
השאלה המטרידה בחיפה "מתי זה יקרה?"
תשובה "תהליך התחדשות עירונית הינו ריצה למרחקים ארוכים ודרושה סיבולת לב-ריאה והרבה שיתוף פעולה בין תושבים לרשות וליזם ובין התושבים לבין עצמם, ובעיקר אמונה וסבלנות".

התחדשות עירונית באור יהודה /
14 אלף יחידות דיור בפוטנציאל

מינהלת ההתחדשות העירונית של אור יהודה היא מינהלת ותיקה הפועלת כבר שש שנים וחצי. המינהלת מקדמת כ-14,000 יחידות דיור בפוטנציאל ב-15 פרויקטים בשלבים שונים, החל מפרויקטים בשלבי תכנון ראשוניים וכלה בפרויקטים מאושרים.

ראש העיר אור יהודה, ליאת שוחט: "כבר בשלבי התכנון הראשונים היה ברור לי שכדי שפרויקטים בעיר יגיעו לידי הסיום המקווה הדיירים הוותיקים חייבים לקחת בו חלק חשוב. כשאני פוגשת את היזמים, אני אומרת להם באופן הברור ביותר: 'ברגע שהפרויקט יושלם, אתם תלכו לדרככם, בעוד אנחנו נישאר עם הדיירים ונתמודד עם הבעיות שנשארו בשטח'. כל צורך שלא מקודם כבר בשלב התכנון, יהפוך לבעיה בסוף הדרך, ואת זה אני רוצה למנוע מההתחלה".

מודל להצלחה לפי המינהלת הממשלתית

פרויקט פינוי-בינוי מתחם הכלנית, של הקבוצה היזמית יובלים. 656 יח"ד חדשות יבנו בהיקף השקעה של כ-800 מיליון שקלים. הפרויקט קודם בהליך מהיר בותמ"ל, והינו הפרויקט הראשון שיצא לביצוע באור יהודה. במינהלת גאים בו גם בשל מעורבות אקטיבית של נציגות תושבים שקידמה ודחפה את הפרויקט מצד בעלי הדירות.

השאלה המטרידה באור יהודה

בין השאלות שנשאלת המינהלת: 'האם כדאי לי לשפץ את הדירה?' ו'האם יהיה פרויקט עוד כמה שנים?'.
תשובה "פרויקטים כאלה אורכים שנים רבים עד שיוצאים אל הפועל, נדרשת לכך סבלנות ואורך רוח, אך היא משתלמת".

התחדשות עירונית באשקלון/
40 מתחמים בעיר

במהלך מבצע "שומר חומות", העיר אשקלון מצאה עצמה כעיר המטווחת ביותר לאחר שנורו לכיוונה מעל ל-900 רקטות, וכמה עשרות בניינים בעיר אף ספגו פגיעות ישירות.

המינהלת להתחדשות עירונית בעיר, בשיתוף פעולה עם עיריית אשקלון והתושבים, עושים מאמצים רבים על מנת לקדם את נושא ההתחדשות העירונית בתהליכים מזורזים וסדורים כדי להבטיח לתושבים תוכניות בעלות סיכויי מימוש גבוהים שיביאו בסופם לחידוש ומיגון הדירות הקיימות.

40 מתחמי התחדשות עירונית מקודמים בכל העיר, כאשר 31 מהם מיועדים לפינוי-בינוי והיתר מיועדים להתחדשות בניינית באמצעות חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש.

מודל להצלחה לפי המינהלת הממשלתית

מתחם אהוד-התחייה בדרום מזרח העיר. מתחם שקודם במסגרת מסלול רשויות על-ידי העירייה והמינהלת.

זו התב"ע הראשונה שאושרה בעיר לפינוי-בינוי הכוללת פינוי של 116 יח"ד קיימות ובנייה של 1035 יח"ד תחתן.
ראש עיריית אשקלון, תומר גלאם: ״תחום ההתחדשות העירונית הוא מנוף כלכלי, אך חשוב מזה - הוא מנוף לצדק חברתי וצדק מיגוני, ומוטלת עלינו החובה לעשות עם תושביה בשכונות הוותיקות בעיר״.

השאלה המטרידה באשקלון

"החתימו אותי לפני 5 שנים ואני עדיין לא רואה התקדמות בשטח, אני גם לא יודע עם איזה יזם חתמתי. האם אפשר לבדוק מה קורה עם הבניין שלי?"

תשובה 

"המינהלת הינה גוף ציבורי ואינה מחתימה דיירים על חוזים. במידה וחתמתם עם יזם, אנא פנו אליו ובקשו לקבל את ההסכם. כשהדייר נתקל בקשיים מול היזם בקבלת ההסכם, אנו מתערבים ופונים אל היזם בשם הדייר. במקביל נעדכן את התושב על הליך התכנון וההליך החברתי המתקיים באותה עת בבניין שלו. לרוב אנחנו מכירים את היזם הפעיל בבניין ואנו מקשרים בינו ובין הדייר".

התחדשות עירונית בכפר סבא /
עשרות פרויקטים בפינוי-בינוי

המהפך אדיר: לפני הקמת המינהלת בכפר סבא היה מתחם התחדשות אחד. כיום מקודמים בכפר סבא כ-25 מתחמים בפרויקטים של פינוי-בינוי בנוסף לעשרות בניינים בהתחדשות בניינית (חיזוק וחידוש מבנים קיימים).

מודל להצלחה לפי המינהלת הממשלתית

התחדשות שכונת יוספטל: 930 דירות קיימות יהוו חידושה המוחלט של שכונה שלמה בהובלת העירייה עם רשות מקרקעי ישראל.

המינהלת ליוותה את התושבים לבחירת נציגים מכל אחד מ-41 הבניינים בשכונה, תוך מפגשי שיתוף ציבור, מפגשי מיצוי זכויות וליווי לקשישים ולדיירי הדיור הציבורי, תוך מתן קורסי הכשרה לתושבים.

השאלה המטרידה בכפר סבא "תמ"א 38 נגמרה?"

תשובה.

"כפר סבא מקדמת תוכנית להתחדשות בניינית, מקיפה ומפורטת, במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר תחליף את תמ"א 38".

התחדשות בנס ציונה/
10 פרויקטים של פינוי בינוי

המינהלת מקדמת 10 פרויקטים במסלולים ובהיקפים שונים, מסלול יזם, מסלול רשויות, יוזמות פרטיות וכאלה שמקודמות בשיתוף חברות ממשלתיות.

מודל להצלחה לפי המינהלת הממשלתית

מתחם הטייסים - בזכות קצב ההתקדמות והמהירות במסגרתה הצליחה המינהלת המקומית לרתום את כל הגורמים עם צוותי התכנון. מבחינה חברתית, הפרויקט מיוחד מפני שקם ביוזמת התושבים בזכות התאגדות שלהם לבחירת היזם וצוות התכנון.

מבדיקת 'נדל״ן היום' עולה כי מתחם הטייסים בעיר, ביוזמת הרשות המקומית והמינהלת ובשיתוף עם חברת הנדל"ן "הכשרת הישוב", מתפרס על שטח כולל של כ-16.5 דונם, וממוקם באזור הוותיק של צפון מערב העיר, בין הרחובות הטייסים וההסתדרות וצפונית לפארק קוויל. המתחם כולל הקמת 387 יחידות דיור, שייבנו ב-9 מבנים בני 9-14 קומות.

תוכנית גדולה נוספת עתידה לצאת במתחם הטייסים-ההסתדרות ביוזמת קבוצת "אאורה" בשטח בהיקף של 31 דונם.

התוכנית אשר קיבלה את אישור מועצת העיר כוללת בנייה של 14 בניינים שיכללו 700 יח"ד.

מדובר באחד הפרויקטים הגדולים ביותר של 'אאורה' בתחום ההתחדשות העירונית.

בין היתר במסגרתו ייבנו פארק ירוק, מבני ציבור, גני ילדים, גינות משחקים ומתקני כושר קהילתיים. כל אלה בלב העיר נס ציונה ובסמוך למרכזי הקניות, מבני התרבות ומוסדות החינוך המובילים בעיר.

השאלה המטרידה בנס ציונה

"דירות קטנות, מתי?"

תשובה

"זוגות צעירים רבים מעוניינים להתגורר בעיר ולא מוצאים דירות קטנות במחיר בר השגה ולכן יש התעניינות רבה לגבי צפי סיום הפרויקטים וקצב התקדמותם".