קריית שמונה ות"א מתחרות על משקיעים

משקיעים בדירות הפכו לאחרונה לשיחת היום במסדרונות משרד האוצר. באוצר שמו כוונת גדולה על רוכשי הדירות להשקעה, שגורמים לעליית מחירי הדירות . הפתרון – הטלת מיסים כבדים על המשקיעים שיצנן את הביקושים לדירות וישאיר את הדירות לזוגות הצעירים.

רוצים לקבל עוד עדכונים? הצטרפו לישראל היום בפייסבוק

ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי תומך במיסוי המשקיעים. לדבריו, "כיום המשקיעים מתחרים עם הזוגות הצעירים על הדירות הזולות גם במרכז הארץ וגם בפריפריה. התוצאה היא עליית מחירים ומחסור בעיקר בדירות קטנות. העדפת הצעירים במכרזי המנהל ועידוד בנייתן של דירות קטנות יסייע לזוגות הצעירים. השילוב של הפחתת מס שבח והעלאת מס הרכישה יסייע בשחרור דירות בהם מחזיקים היום משקיעים לשוק ובהפחתת הביקושים לרכישת דירות חדשות".

"עם זאת", מציין רולס, "שלצד הצעדים שמטרתם צינון הביקושים, הממשלה החדשה תהיה חייבת לטפל גם בהגדלת ההיצע שכן כבר ראינו בעבר שהעלאת מיסים ללא הגדלת היצע הדיור לא הביאה להורדת מחירי הדירות. בשוק הנדל"ן מבחינים בין משקיעים שנחשבים ל'אספני דירות' וקונים את הדירות מתוך מטרה למכור אותן ביוקר ולנצל את עליות המחירים בשוק, ובין משקיעים שרואים בדירה הנוספת כבטחון לעתיד".

רבע מהרכישות - להשקעה

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן אומר כי "נפח המשקיעים מסך כל הרכישות התייצב על הנורמה המקובלת של כ- 25%. צריך לעשות הבחנה בין משקיע שיש לו דירה לבין משקיע שיש לו שש דירות. רוב המשקיעים היום הם אנשים בגילאי 55-60, שדואגים לפנסיה שלהם לאחר שהבינו שהמדינה לא תדאג להם בעוד מספר שנים. הם רוכשים דירה ב-1.2-1.4 מיליון שקל כדי שתהיה להם השלמת הכנסה ולא צריך לפעול נגדם".

למרות שהממוצע של המשקיעים עומד על כ- 25% מהעסקאות, כאשר בוחנים את פילוח העסקאות לרכישת דירות בשנת 2014, מגלים שבערים רבות שיעור המשקיעים היה גבוה יותר משיעור הזוגות הצעירים ומשיעור משפרי הדיור.

אז מי הערים המובילות בשיעור העסקאות? 

באופן מפתיע זו קריית שמונה. שיעור עסקאות הנדל"ן של משקיעים בעיר הצפונית עמד במהלך 2014 על סך 37.4% מסך העסקאות. כך עולה מנתוני משרד הבינוי שעובדו על ידי כלכלני מרכז הבניה הישראלי. על פי הנתונים, הממוצע הארצי עומד על 22.9% מכלל העסקאות בנדל"ן נעשו להשקעה.

שמאי עו"ד חיים מסילתי מציין כי "בקריית שמונה לא היו בשנים האחרונות התחלות בניה חדשות. בשלוש השנים האחרונות החלה בנייתן של פחות מ-30 דירות חדשות, בעיר שמונה כ- 23,000 תושבים. מחירי הדירות בעיר נמוכים כאשר המשקיעים שילמו, על פי נתוני משרד הבינוי, כ- 415,000 ₪ לדירה בממוצע. עם זאת הביקושים לדירות להשכרה יציבים, ולכן התשואות גבוהות ועומדות, על פי ההערכות מעל 5%. המשקיעים מזהים מגמה המשלבת מחסור בדירות חדשות, מחירי נדל"ן נמוכים, ביקושים לשכירות וכן פוטנציאל לעליית מחירים עתידית".

מבין חמש הערים הראשונות בדירוג המשקיעים עולה כי מבין ערי המרכז, המשקיעים הכי התעניינו בתל אביב ובגבעתיים. תל אביב דורגה במקום השני, עם 34.7% עסקאות נדל"ן בשנה שעברה שנעשו על ידי משקיעים. אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס, המקימה את שכונת גרין פארק בנווה שרת יחד עם אלקטרה השקעות וחברת SGS, ציין כי "בשבועות האחרונים, מאז שהסתמן כי משה כחלון יהיה שר האוצר הבא, חלה עלייה חדה בהתעניינות של משקיעים לרכישת דירות בפרויקטים ברחבי הארץ בכלל ותל אביב בפרט". 

עוד ציין מטרופוליס כי "החשש מהרפורמה המתוכננת במס הרכישה לדירה שנייה מוביל את המשקיעים כיום למהר ולרכוש דירה להשקעה לפני כניסתה לתוקף. בשבועיים האחרונים אנחנו רואים התעניינות מוגברת במשרד המכירות של גרין פארק ברמת החייל. רוב המגיעים למשרד הם רוכשים פוטנציאליים שהתעניינו בעבר, וכיום רוצים לנצל את ההזדמנות האחרונה לפני הרפורמה המתוכננת ואת בסביבת הריבית הנמוכה". 

שכונת גרין פארק בתל אביב מבית אלקטרה, אס ג'י אס ומטרופולין // צילום: יח"צ

גבעתיים מדורגת במקום השלישי עם שיעור של 34.1% מהיקף עסקאות הנדל"ן להשקעה בעיר. המחיר הממוצע לדירה להשקעה בגבעתיים עמד על 1.65 מיליון שקל. במקום הרביעי העיר נשר עם 32.5% והמחיר הממוצע לדירה להשקעה בה עמד על 812 אלף שקל. אחריה העיר חיפה עם 32% מהעסקאות ומחיר דירה ממוצע של 908.9 אלף שקל. 

כחלון דחף את המשקיעים לשוק 

מומחים מעריכים כי בתקופה הקרובה המשקיעים ימשיכו להסתער על השוק. אלדד פרי, יו"ר קבוצת אלדד פרי: "הממשלה רק הושבעה אבל ההכרזות יצאו לדרך ואיתם גם עלויות המחירים. ההשפעה של האמירה הראשונית של כחלון עשתה את שלה, והמשקיעים ממהרים למשרדי המכירות, למקסם את ההשקעות שלהם לפני שהרפורמה תצא לפועל". 

עו"ד קרן פרשקר, שותפה במשרד עורכי הדין רז-כהן פרשקר ושות', מסבירה כי "בסביבת הריבית הנמוכה כיום, אפיק ההשקעה בנדל"ן הוא הטוב ביותר כיום, במיוחד שהמיסוי על שכירות הוא 10% בלבד, לעומת 25% מס בכל אפיק השקעה אחר. לכן בפועל יוצא דווקא שהמדינה היא זו שגורמת בעצמה לזינוק במחירי הדיור".

הערים שסוגרות את טבלת עשר המובילות הן אריאל וטבריה עם 28.7% ו-28.5% בהתאמה. ערים נוספות, שנחשבות למעניינות בקרב משקיעים הן עפולה, למשל, שחווה תנופת בנייה. שיעור עסקאות הנדל"ן להשקעה במהלך 2014 עמד על 25.9%, כאשר מחיר דירה ממוצעת להשקעה נקבע על 695.2 אלף שקל. 

לדברי שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בחברת משולם לוינשטין, הבונה ברובע יזרעאל בעפולה, "הסיבה לביקוש הגבוה של הדירות בעפולה על ידי משקיעים היא המחיר האטרקטיבי של הדירות בעיר, במקביל לאיכות החיים הגבוהה שהיא מציעה. עם תשואה משכירות הגבוהה מ-4%, מדובר בעסקאות אטרקטיביות מאד עבור המשקיעים בסביבת הריבית האפסית במשק. בנוסף לכך, בשנה הבאה צפויה להיפתח תחנת רכבת העמק בעיר, שצפויה להקפיץ את הביקושים לדירות ברובע יזרעאל". 

פרויקט נוף בראשית בשכונת נוף יזרעאל בעפולה. מבית קבוצת משולם לוינשטיין // צילום: יח"צ

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו