ענף עשוי ברזל: ההאטה בשוק הדיור עדיין לא מדגדגת את שוק הלוגיסטיקה, לאחר שמחיר דונם קרקע עלה ביותר מ-100% תוך שנתיים! קפיצות הריבית הגדולות אמנם כבר מאותתות על האטה בשוק, לצד זהירות בגיוס הון ברוב הסגמנטים בשוק הנדל"ן, אבל ענף הלוגיסטיקה ממשיך לדהור ולרשום ביקושי שיא.
מאז פרוץ הקורונה וההזמנות ברשת, עולם הלוגיסטיקה והאחסנה הפך שחקן מוביל בשוק הנדל״ן. מגיפת הקורונה שימשה קטליזטור שחשף את המחסור המשווע במרכזי אחסנה ולוגיסטיקה, הן ליד מרכזי אוכלוסיה והן בקרבת נמלים או שדות תעופה, בעיקר בשל המגמות שקיבלו תאוצה בתקופת הקורונה – עליית בשימוש מסחר באינטרנט, עלייה בביקושים לחוות שרתים, מוצרים רפואיים, מרכזי הפצה וקירור.
אז מה הקשר בין קניות באון ליין לבין היקפי הבנייה ומה הצפי לעתיד?
כיום, השימוש במרכז לוגיסטי (“מרלו”ג”) מבוצע במספר דרכים: שימוש עצמי, נדל”ן מניב ושימוש משותף. שימוש עצמי, משמעו שימוש שעושים יצרנים, ספקים, וקמעונאיים הנדרשים לשטחי אחסנה כחלק מליבת פעילותם העסקית.
נדלן מניב - די בנתון המדהים על כך שרמת התפוסה של המרכזים הלוגיסטיים בישראל בשנת 2021 עמדה על כ-97%, כדי להבין מדוע בשנים האחרונות, הפכו המרלו”גים אפיק אטרקטיבי למשקיעים בשוק הנדל”ן המניב, תוך שהם מתחרים בענף ההשכרה למשרדים ותחום המרכזים המסחריים.
כך לדוגמא, חברת ‘שופרסל’ שהקימה מרכזים לוגיסטיים בשוהם ובמודיעין וחברת ‘דיפלומט’ המקימה בימים אלו מרכז לוגיסטי באזור התעשייה קיסריה. מציאות זו היא שמשכה בשנים האחרונות חברות נדל”ן גדולות כמשקיעות בתחום על-מנת לגוון את סוגי האחזקות ורכישת נכסים מניבים.
חברת ‘אמות’, לצורך העניין, מחזיקה במרכזים לוגיסטיים בצריפין, בלוד (קרגל), במודיעין ובבית שמש כאשר התפעול מבוצע על-ידי חברה מתמחה נפרדת.
חברות אלו יכולות להיות חברות נדל”ן ציבוריות גדולות, דוגמת: מבנה, אמות, גב ים, מגה אור, אשטרום, וילאר, איסתא, קרנות דוגמת ריט 1 / ריט מניבים, קבוצות רכישה וחברות פרטיות כאלייד, סופרין וויס, איווייב וגופים מוסדיים - בעיקר חברות הביטוח המשקיעות בנדל”ן ריאלי בישראל כאפיק נוסף במטרה לגוון את תיק ההשקעות שלהם.
מחקר מקיף שביצעה חברת הייעוץ והמחקר ‘צ׳מנסקי-בן שחר’, חושף שלושה שיקולים עיקריים בכלכלת מיקומם של מרכזים לוגיסטיים, והם: גישה למקור הסחורה שתהיה בסמוך למוקדי הייצור ו/או למוקדי היבוא והיצוא - קרי, נמלי הים ונתב”ג. שיקול נוסף הוא, שמקור ההפצה יהיה קרוב למרכזי אוכלוסייה וצריכה ו/או לחילופין נגישות תחבורתית מיטבית לרבות הקילומטר הראשון והאחרון. שלישית, המיקום תלוי בעלות הקרקע - הטבות מס אזוריות וזמינות וכוח אדם מיומן לתפעול המרלו”ג.
עסקת ענק בתחום הלוגיסטיקה, נחתמה ממש לאחרונה במסגרתה ‘אספן גרופ’, ‘איוויב מניבים’ ו’כלל ביטוח ופיננסים’, רכשו קרקע למרלו”ג בשטח של 43 דונם בכניסה לנמל אשדוד תמורת כ-350 מיליון שקלים. על הקרקע יקימו החברות מרכז לוגיסטי אוטומטי בהיקף השקעה כולל של כ- 900 מיליון שקלים. המרלו”ג ישתרע בהיקף של 33 אלף מ”ר, ויכיל כ-130 אלף משטחים.
המרלו"ג עובר צפונה
גם הפריפריה צומחת ומחזיקה בביקושים חמים לשטחי אחסנה, כאשר במחצית הראשונה של 2022 עלו מחירי המגרשים לאחסנה ולוגיסטיקה בצפון בשיעור של ב 111%, תוך שנתיים!
העיר עכו לדוגמה, זוכה לביקוש שיא. לאחרונה פורסמו באתר רשות מקרקעי ישראל תוצאות השיווק של שכונת עכו מזרח, מהם עולה כי 15 מגרשים לשימושי מסחר, תעסוקה, תעשייה, אחסנה ולוגיסטיקה, נמכרו, כאשר 5-6 מציעים התמודדו על כל מגרש. המגרשים נמכרו במחיר של 6.5 מיליון שקל ל-30 מיליון שקל, תלוי בגודל.
העיר עכו, הנמצאת בשלבי פיתוח וקידום, הפכה מוקד מבוקש ליזמים ומהמכרזים נלמד כי נכנסו אליה חברות מוכרות כגון ‘רמי לוי’ וחברת הנדל”ן ס.א.ל נדל”ן – חברה קטנה ועלומת שם, לכאורה, ששוויה מוערך בין 200-250 מיליון שקל אך זוכה להשקעות של בכירים במשק, אחד מהם הוא בית ההשקעות אלטשולר שחם, אקסלנס נשואה, איש הנדל”ן האמריקני בשם ד”ר פיטר לינמן ודן קלמנסון, מבעלי חברת המשחקים הדיגיטליים InfiApps.
סך הפוטנציאל של מגרשים ששווקו בעכו עומד על 445,000 מ”ר בנוי בשטח של 152 דונם, וכולל גם אחסנה ולוגיסטיקה. המגרשים ממוקמים בשכונת עכו מזרח, על כביש 85, בחיבור מידי לעוקף קריות ובקרבה לנמל חיפה הגדל והמתחדש, מיקום מושלם להקמת מרלו"גים.
“עכו מייצרת אלטרנטיבה זמינה, נגישה וגדולה בצפון לעסקים ותעשיינים”, אומר ראש עיריית עכו, שמעון לנקרי, “ההצלחה האדירה בשיווק המגרשים הם סימן נוסף לכך שהעיר עומדת בפני עידן עסקי חדש ומבטיח”.
עסקה נוספת בצפון הארץ נסגרה ממש בימים האחרונים, כאשר קבוצת 'סופרין' ו'וייס' התקשרו בהסכם לרכישת 29 דונם לפי מחיר המשקף כ-3.35 מיליון שקל לדונם, לצורך הקמת מרלו”ג ״טכנו פארק״. זה המרלו"ג השלישי במספר שיקימו החברות, אחרי מרכזים לוגיסטים דומים שכבר הקימו בחולון ואבן יהודה.
מחסן אוטונומי
המעבר ממרכזים לוגיסטיים “מסורתיים” המבוססים על מידוף בסיסי, למרכזים “חכמים”, המשדרגים את פעילות החברה וניהול המלאי, מייעלים את העבודה וכך מקטינים באופן ניכר את עלויות התפעול.
בעוד שמרלו”ג מסורתי משתרע בהיקף של 7,000-14,000 מ”ר ומאפשר מבנה של עד 4-5 קומות הכולל בעיקר מידוף , מרלו”ג חדיש מתאפיין במבנים של עד 40 מטרים וכל הפעולות מתבצעות במערכת אוטומטית, למעט פריקת סחורה ישירות מהמשאית למסוע.
המרכזים הלוגיסטיים האוטומטיים נשענים על טכנולוגיות, הן בתחום ה-Big Data והן בתחום הרובוטיקה, ומאפשרים ניהול נכון ושיתוף פעולה בין ספקים. השימוש בניהול הסחורה ושינועה הופך יעיל מאד היות והמרלו”גים מאפשרים ניהול של מטענים מספקים שונים או מערכת להסעת משטחים אוטומטית המתפעלת את הכנסת והוצאת המטענים ללא מגע יד אדם אלא באמצעות מערך רובוטי מתוחכם. דוגמא למבנה כזה הקימה למשל חברת ‘שראל’ בנתניה, המספק שירותי תרופות לבתי החולים בישראל ללא מגע יד אדם.
בפארק העסקים והתעשיה בקיסריה, תחום הלוגיסטיקה צבר תאוצה בשלוש השנים האחרונות כך ששטח ניכר מהפארק המשמש ללוגיסטיקה, הכפיל את עצמו. הפארק מכיל בין היתר מרלו”גים שיתופיים, כך שמספר חברות קטנות יחסית חולקות יחד את ההוצאות המשותפות של האבטחה, מעליות וחניות, תחזוקה ולכל אחת מהן מותאמים פתרונות לוגיסטיים ייעודיים הנכונים לה.
דוגמה נוספת לכך הוא מרלו”ג “טכנו-פארק” באבן יהודה המיועד לצרכי תעשייה, מלאכה ואחסנה לטובת יבואנים קטנים ובעלי מלאכה. המרלו”ג נבנה ביוזמת קבוצת ‘סופרין’ ו’וייס’ בעלות של כ-230 מיליון שקל והוא מהווה פרויקט עוגן לאזור התעשייה המתחדש באבן יהודה. ה”טכנו פארק” בנוי על שטח של כ-18 דונם, הוא תוכנן על-ידי משרד ‘בר לוי דיין אדריכלים’ כמבנה עכשווי וחדשני בהיקף של כ-18,000 מ”ר בנוי, כ-6,000 ממנו לשטחי מסחר.
״שטחי לוגיסטיקה ואחסנה הפכו בשנתיים האחרונות למוצר הכי חם בתחום הנדל”ן המניב המציג עלייה מתמדת בביקושים ובמחירים”, אומר צחי סופרין, מבעלי קבוצת ‘סופרין’.
מגוונות את תיקי ההשקעות
את פוטנציאל ההשקעה הבינו חברות רבות שהחלו להיכנס לתחום ובמקרים מסוימים גם לשלב ידיים. כך עשתה חברת 'קרדן גבע' שרכשה 50% מפרויקט בכפר סבא שמקימה חברת ‘רני צים מרכזי קניות’ לפי כ-165 מיליון שקל, בהתאם לשווי פרויקט צפוי של כ-330 מיליון שקל. בכוונת שתי החברות לקדם תוכנית הכוללת שטחי מסחר, לוגיסטיקה וחוות שרתים.
זו עסקה אחת מיני כמה שחתמה ‘קרדן גבע’ בשנה האחרונה. החברה, שהוקמה בתקופת הקורונה באמצע 2021, משותפת לחברת 'קרדן ישראל', המוחזקת על-ידי גיל דויטש, רוני בירם, אבי שנור ויוסף גרינפלד ו'גבע נדל”ן'- המוחזקת על-ידי ערן לב וגלעד רוזה. החברה המתמחה בעיקר בייזום פרויקטים בתחומי התעשייה, לוגיסטיקה, מסחר ומשרדים, חתמה מאז הקמתה על מספר עסקאות משותפות להקמת מתחמי לוגיסטיקה, משרדים ודאטה סנטרים בחולון, כפר סבא ושוהם, בהיקף השקעה כולל של כ-2.6 מיליארד שקל.
“כשמסתכלים על מגמות ארוכות טווח, יש צורך גובר בלוגיסטיקה, תחום שיש בו הרבה צורך במודרניזציה על רקע הביקושים הגדולים״, מסביר גלעד רוזה, שותף ב’קרדן גבע’. “עליית מחירי הקרקעות בייעוד לוגיסטיקה ותעשייה בעסקאות שנערכו השנה נובעות ממספר גורמים מרכזיים: היצע אפסי של קרקעות חדשות ואופי ניצול הזכויות, שכן בשונה מבנייה של בנייני משרדים רבי־קומות על קרקעות קטנות יחסית, בתעשייה ולוגיסטיקה ניצול הזכויות מוגבל ושטחי המגרשים הנדרשים גדולים יותר. נוסף על כך, עד כה חיינו בסביבת ריבית אפס, מה שתמך בעליית המחירים. כמו כן, חל גידול חד ברכישות אונליין בשנים האחרונות וכן שרשרת האספקה העולמית שנפגעה בעקבות הקורונה. כל אלו הגדילו את הצורך בשטחים נוספים עבור מחסנים״.
קבוצת גבאי שנמנית עם חברות הבנייה הוותיקות בישראל ועוסקת ביזמות, בנייה ושיווק פרויקטים למגורים, נכנסה לפני שנה לתחום הלוגיסטיקה וחתמה על הסכם שותפות עם מושב שדה משה בחבל לכיש להקמת מרכז לוגיסטיקה לתעשייה ומסחר בשטח של כ-30 אלף מ”ר בנוי בהיקף השקעה צפוי של כ־250 מיליון שקל. מאז חתמה החברה על פרויקטים נוספים עבור מרלו”ג בכרמיאל ומרלו”ג נוסף באור עקיבא ומנהלת מו”מ למספר מתחמים נוספים כמו גם עסקאות מול מושבים.
לדברי אלי גבאי, בעלי קבוצת גבאי: “קיבלנו החלטה אסטרטגית בקבוצה להיכנס לתחום האחסנה והלוגיסטיקה ואנחנו מנהלים היום מו”מ עם מספר מושבים וקיבוצים להקמת פרוייקטים בתחומם. מדובר בהשקעה משתלמת מבחינתנו מהסיבה שעולם הקמעונאות הפך לתלוי במסחר המקוון, דבר שמשליך ישירות על הנדל”ן לתעשייה. השקעה בתחום זה לרוב מניבה תשואה גבוהה בחוזים ארוכי טווח, זאת מול עלויות הקמה ותחזוקה נמוכות יחסית. מבחינת מיקומים, אנחנו בוחנים הזדמנויות באזורים הסמוכים לצירי תחבורה ראשיים ומהירים, בעיקר לאורך כביש 6".
מעלים הילוך במקוון
שוק האיקומרס מהווה מנוע צמיחה עיקרי של שוק הלוגיסטיקה. תמיר בן שחר, מנכ״ל מכון הייעוץ צ׳מנסקי בן שחר מסביר, כי ״בבריטניה, חלקם של שוכרים קמעונאיים אונליין משטחי הלוגיסטיקה הגיע לכ-40% לעומת אחוזים בודדים בלבד בין השנים 2012-2014”.
לדבריו, בסך הכול שיעור מכירות האון-ליין מסך המכירות הקמעונאיות בישראל מוערך היום בין -20%-15%. “”מחר”, בשנת 2025, שיעור זה צפוי להגיע ל-25%, בדומה לארה”ב”, אומר בן שחר.
לאורך השנים מתקיים גידול בהיקפי יצוא ויבוא סחורות מישראל ואליה. בין השנים 2007-2020 היקף יצוא סחורות בישראל גדל בכ-15%. היקף יבוא סחורות באותה תקופה גדל בכ-26%. בנמלי ישראל רואים גידול בהיקפי יצוא ויבוא שמשתקף גם בנתוני תנועת המטענים בנמלי ישראל, כאשר בין השנים 2011-2020 היקף תנועת המטענים בנמלי ישראל גדל בכ-19%. בנוסף, נפתח גם הנמל ה”סיני” בחיפה והנמל החדש באשדוד שעתידים להגדיל את הקיבולת לקליטת מטענים עוד יותר. כמו-כן משתקף גידול בהיקפי יצוא ויבוא גם בנתוני תנועת המטענים בנתב”ג.
גם 'קבוצת יובלים' בבעלות איציק ברוך, שעוסקת ביזמות נדל"ן למגורים מסחר ומשרדים, נכנסת לתחום הלוגיסטי. החברה התקשרה בהסכם שותפות (50%-50%) עם קבוצת 'יוקה פארק', במסגרתו רכשו השתיים מגרש באזור התעשיה סגולה בפתח תקווה, בשטח של כ- 22,000 מ"ר ברוטו, בכ-165 מיליון שקל. בכוונת השותפות לפעול להקמת מבנה לוגיסטי בן 5-6 קומות, בשטח כולל של כ- 80,000 מ"ר ברוטו, בהשקעה כספית המוערכת בכ-560 מיליון שקל. הפרויקט יחולק ליחידות קטנות של כ-200 מ"ר וישווק למשתמשי קצה ולמשקיעים. ההערכה היא כי השטחים ימכרו במחיר של 10-17 אלף שקל למ"ר, בהתאם לשטח היחידה ולקומה. בכוונת החברות לשווק את המתחם בדרך של מכירה לבעלי עסקים, יבואנים ויצרנים הזקוקים למחסנים, חברות הייטק ומשקיעים, שמעוניינים להשקיע בנכס נושא תשואה. "זה פרויקט ראשון משמעותי שלנו בתחום הלוגיסטיקה, שנמצא בתנופה גדולה״, כך לדברי איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים.
כמה זה עולה להם?
גודל השוק של אחסנה ולוגיסטיקה בישראל מוערך על-ידי צ’מנסקי בן שחר ושות’ בכ-8 מיליוני מ”ר.
בחמש השנים האחרונות עומד גמר הבנייה של שטחי אחסנה ולוגיסטיקה בישראל על כ-130 אלף מ”ר. במחוז מרכז נבנו מדי שנה בממוצע כ-66 אלף מ”ר בלבד, והוא מדורג במקום הראשון בהיקף גמר הבנייה הממוצע לשנה, אולם מצוי במקום החמישי בסך הבנייה בעשור.
בשנים האחרונות חלה עלייה מתמדת במחירי הקרקע לתעשייה וללוגיסטיקה, אשר עלו בממוצע בלמעלה מ-100% משנת 2018 ועד היום - עדות לעוצמת הביקושים בפועל! באשדוד, מחיר ממוצע לקרקע עומדים על 7-8 מיליון שקל לדונם. העסקה של ‘אספן’ באשדוד, לדוגמא, משקפת מחיר של 10 מיליון שקל לדונם. בשפלה ובשרון מחירי הקרקעות לדונם נעים בין 4.5-5.5 מיליון שקל לדונם, בדרום ובירושלים- 2.5-3.5 מיליון שקל לדונם ובחיפה המחירים נעים בין 2-2.5 מיליון שקל לדונם.
כנגזרת מקצב הצמיחה השנתי בשוק האחסנה והלוגיסטיקה בישראל, הביקוש הצפוי ב-5 השנים הקרובות מגיע לכ-1 מיליון מ”ר, ובעשור הבא לכ-2 מיליון מ”ר לפחות. כך עולה ממאגרי המידע של צ’מנסקי בן שחר. ושות’.
על-פי נתוני קבוצת NEWMARK NATAM, המספקת שירותי נדל”ן למגזר העסקי, בחציון ראשון של 2022 תחום האחסנה והלוגיסטיקה המשיך להציג עלייה מטאורית בביקושים כאשר מחיר לדונם קרקע הגיע כבר לכ-9 מיליון שקלים. “בסוף 2020 ולאורך 2021 ראינו את ההתחזקות המטאורית של מסחר באונליין. עלייה של תחום הרפואה הפרטית, חוות השרתים והביקוש הגובר למרכזי הפצה וקירור, הקפיצו בבת אחת את הביקושים לשטחי אחסנה ועמם את מחירי המגרשים ודמי השכירות. בתחילת 2022 אנו רואים שהשוק רק ממשיך לדהור קדימה בזמן שהאינפלציה ועליות הריבית החדות כבר החלו לצנן סגמנטים אחרים בשוק, כמו תחום המגורים ואפילו תחום המשרדים”, מציינים ב- NEWMARK NATAM.
ומה קורה עם התשואה? בין השנים 2019-2021 התשואות בהשכרת מרכזי לוגיסטיקה ואחסנה הגיעו לשיעור של כ-6.9%. כיום, דמי שכירות נעים בין 45-50 שקל למ”ר ונחשבים לשכירות ב”רף העליון” המשקפים תשואה בשיעור של 7.5%. דמי השכירות חודשיים במרכז, בשפלה ובשרון הם כ-50 שקל למ”ר, לעומת אזור הדרום, ירושלים ובצפון, העומדים על כ-40 שקל למ”ר.
ברמות תפקוד השוק והמחירים, שוק זה מאופיין על ידי שיעורי תפוסה גבוהים יחסית של כ-95% ומעלה. אחת הסיבות נובעת מכך שחוזי השכירות המקובלים בלוגיסטיקה הם ארוכים לתקופות של 10-15 שנים עם אופציה להארכה.
״מקומו המשמעותי של המרכז הלוגיסטי בניהול ותפעול החברה השוכרת גורם לכך כי חברות רבות מקימות בתוך המרלו”ג או בצמוד אליו את משרדי הנהלת החברה כך שכל נכסיה המשמעותיים של החברה – המרלו”ג ומשרדי ההנהלה יהיו מחוברים אחד לשני״. כך מסכמת עו”ד גליה זיסקינד-שפיגל, ראש מחלקת נדל”ן במשרד טולצ’ינסקי, מרציאנו, כהן, לויצקי ושות. זיסקינד-שפיגל ייצגה את המשכיר בעסקאות הקמה והשכרה של המרכזים הלוגיסטיים של חברת דיפלומט, הצפוי להיות המרכז הלוגיסטי הגדול בישראל לאחר הקמתו, כמו-כן את קבוצת גולף, דקטלון, דלתא וכן ייצוג חברת טבע בעסקת המכירה וההשכרה sale and lease back של המרלו”ג של טבע במודיעין, אחד המרכזים הלוגיסטיים הגדולים בעולם לאחסון ושינוע של תרופות וציוד רפואי.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו