בשורה ליזמים, לדיירים וגם לעירייה: חיזקתם בנייני שיכון בתמ״א 38, קבלו חנויות ומשרדים בקומת העמודים המפולשת. הרסתם בניינים לטובת פינוי בינוי - הוסיפו חזית מסחרית לרחוב.
הטרנד החדש הזה תופס את ההתחדשות העירונית כמו אש בשדה קוצים: אם עד היום הסתפקנו בהריסת בנייני השיכונים ובניית מגדלי מגורים תחתם, החלטת ממשלה מהשנה האחרונה קובעת עירוב שימושים גם בפרויקטים של התחדשות עירונית - כלומר שילוב של מסחר, משרדים ושטחי ציבור בשיכונים הישנים תוך הגדלת זכויות הבנייה.
'חלופת שקד' שיזמה שרת הפנים איילת שקד ועברה בשלהי הכנסת האחרונה, מאפשרת הגדלת השטח הבנוי ביחס לבניין שנהרס בשיעור של 400% בעירוב שימושים. כך העירייה מרוויחה בארנונה מנכסים מניבים, היזם מרוויח מתמורות והדייר יכול לרדת לבית קפה או מספרה מתחת לבית.
על-פי הדו"ח האחרון של הרשות להתחדשות עירונית, למעלה מ-16% מהשטחים המתוכננים לבנייה אינם מיועדים למגורים. כך למשל, ב-13 המתחמים שהוכרזו בשנה שעברה כמיועדים לפינוי בינוי, היחס בין מספר יחידות הדיור לשטחי המסחר והתעסוקה עומד על 1 ל-6. כלומר, הקצאה של כ-6 מ"ר של מסחר ותעסוקה על כל יחידת דיור חדשה שתבנה.
בתוכניות בניין עיר החדשות, על מנת שיזם יעמוד ברווחיות לפי תקן 21, הוא נדרש לשלב בפרויקט המגורים מסחר ומשרדים. נוסף לכך, בשילוב הכולל גם מטלות ציבוריות לטובת התושב, הרשות העירונית מרוויחה פעמיים - גם חוסכת את הצורך בהקצאת קרקע נפרדת לצרכי ציבור ועל-ידי כך יכולה לאפשר ליזם יותר זכויות בנייה, וגם נותנת לתושבים שירותים קהילתיים ומוניציפליים זמינים וקרובים לבית.
גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון, ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסביר: "חלק מהערים והשכונות בישראל שנבנו ברובן במחצית השנייה של המאה 20, נבנו בתפיסה של הפרדת שימושים המבוססת על נסיעה ברכב פרטי מאזורי המגורים לאזורי השימושים האחרים. כיום עם הכבישים הצפופים והעמוסים, והרצון ללכת ברגל ולנסוע באופניים, מביא לכך שהתחדשות עירונית של מרכזי הערים מאפשרת שינוי גישה ותכנון מחדש במקומות המתאימים".
ניצול מיטבי של הקרקע
עירוב שימושים יכול לבוא לידי ביטוי בכמה דרכים: ברמת הבניין, הרחוב והשכונה. דוגמא מוצלחת לעירוב שימושים ניתן למצוא בתוכנית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ברחוב יוספטל שחוצה את בת ים וחולון. האזור נבנה למגורים בלבד בשולי הערים בשנות ה-60 של המאה ה-20. עם זאת ב-50 השנים האחרונות נסללו בסמוך לו נתיבי איילון, תחנת הרכבת נפתחה, במקום מתוכננים תחנת המטרו והרכבת - כך שכל האזור עתיד להפוך מרכזי ונגיש במיוחד.
התכנון החדש יוסיף 2,000 יחידות דיור וכ-300,000 מ"ר למשרדים, תעסוקה ושטחים נרחבים לחינוך, מוסדות ציבור, מסחר ופנאי, כך שהמקום ייהפך עירוני ואינטנסיבי בהתאם למיקומו. לתכנון מעין זה יש מספר יתרונות, ביניהם, ניצול מיטבי של השטח בכל שעות היממה, כך שחניון המשרדים בבוקר יכול לשמש חניון הדיירים בערב. הקטנת תנועות הרכב מביאה לחסכון בזמן, הפחתת זיהום אוויר והחייאת אזורים עירוניים מרכזיים.
"במבט אל העתיד, הגידול הצפוי באוכלוסיית ישראל יחייב אותנו לגור ולנהל את כל חיינו, לרבות ההיבט התעסוקתי, במרחק הליכה או נסיעה קצרה מהבית", מוסיף נדלר, "מה שמסמן לנו, שבעתיד, עירוב שימושים יהווה חלק בלתי נפרד מהפיתוח של סביבות המגורים, המסחר והתעסוקה בישראל".
״עירוב שימושים מחיה את השכונה הקרובה ואת הרחוב ומגוון את אפשרויות הבילוי והתעסוקה״, מסביר ישי רוט, מנהל פיתוח עסקי בקבוצת שובל. "רשויות אוהבות שימושים מעורבים כי זה חוסך בקרקע והן נהנות מהכנסה נוספת, שכן על שטחי המשרדים תעריף הארנונה גבוה יותר".
עירוב שימושים הוא נושא חשוב בכל פרויקט של התחדשות עירונית המכיל מספר רב של יחידות דיור. "אין ספק שרוב הרשויות המקומיות באופן גורף יעדיפו תכנון כזה, ויש כאלה שאף מתעקשות על כך שמטלות ציבוריות כמו גם מסחר, יהיו חלק אינטגראלי מכל פרויקט התחדשות שעולה על שולחן התכנון ובדרך לאישור״, מסביר ניב רום, מנכ״ל ההתחדשות העירונית של כנען.
הפרדה תכנונית
בישראל מדובר בתופעה חדשה יחסית, אבל הגישה התכנונית של עירוב שימושים היתה נפוצה ומקובלת בעולם המערבי מתחילת המאה ה-20 עם הקמת גורדי השחקים הראשונים במנהטן. למה השדרה החמישית יכולה לשלב משרדים, מגורים ומסחר בצורה כמעט אידאלית, בעוד ששכונה חדשה עם מגדלי מגורים על צומת דרכים בדרך ההלכה, כפארק צמרת בתל אביב, לא יכולה? שם צמחו מגדלי מגורים שבקושי סיפקו קניון שכונתי.
״אנחנו נמצאים בתחילתה של מהפיכה ושינוי בצורת החיים שהכרנו״, אומר רז שרייבר, בעלים ומנכ״ל משותף בחברת Inhouse שיווק נדל"ן, ״במדינת ישראל סוף סוף מבינים היום את מה שבערים הגדולות בעולם הבינו לפני זמן רב. המשאב העיקרי הוא משאב הקרקע ובישראל, המחסור בקרקע הוא החריף ביותר בעולם. עירוב השימושים כנדבך עיקרי בהתחדשות הערים הוא פתרון הכרחי ונותן מענה יחד עם הגדלת נפחי התחבורה הציבורית וצמצום תקני החניה. שילוב מוסדות החינוך, מקומות בילוי ומשרדים בתוך בנייני המגורים - הוא פתרון אידיאלי והוליסטי ומשנה את תפיסת המגורים של כולנו״.
קצת היסטוריה ארצישראלית: מגדל 'משה אביב' ברמת גן, גורד השחקים שבמשך 15 שנים נשא את התואר 'המגדל הגבוה במדינה' חוגג 20 שנה.
בישראל, עירוב השימושים ההיסטורי הראשון התרחש במגדל הזה, בן 64 קומות, פרי חזונו של מייסד קבוצת אביב, משה אביב ז"ל שרכש מספר קרקעות, צרפן זו לזו, השביח את הקרקע ופעל להגדלת הזכויות.
במרוצת השנים מאכלס המגדל דיירים בקומות המגורים העליונות הנהנים מלובי נפרד, מתחת שוכנות חברות מובילות מתחומי הבנקאות, עריכת דין, ראיית חשבון, הייטק, בריאות וספורט, נדל"ן, פינטק, תאגידים, פיננסים רפואה ועוד. מגדל 'משה אביב', פרץ בזמנו את תקרת הזכוכית של מגדלים רבי קומות במדינת ישראל, הן מבחינת הגובה, זכויות הבנייה, טכנולוגיות בנייה, ועירוב השימושים (משרדים, שטחי מסחר ומגורים). כ-5,000 עובדים בחברות השוכנות בבניין וכ-3,000 איש מבקרים בו מדי יום. נוסחה מנצחת לעירוב שימושים מוצלח.
"מגדל 'משה אביב' הקדים את זמנו וסלל את הדרך להמשך התכנון של אזור הבורסה", אומר ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה. "המגדל הזה הוא דוגמה לכך שכאשר אנו מתכננים באזורי תעסוקה צריך לחשוב מעבר לגבולות שלנו".
למרות החלוציות, הניסוי נכשל בישראל ובמשך שנים נמנעו מלקדם פרויקטים בעירוב שימושים. בשנים האחרונות, עם שינוי מדיניות התכנון, הבינו רבים את יתרונות העירוב: אפשרויות דיור גדולות יותר, ציפוף, צמצום מרחקים בין מתחמי מגורים, תעסוקה ומסחר, פיתוח קומפקטי יותר, חיזוק האופי השכונתי וסביבה ידידותית להולכי רגל ורוכבי אופניים.
האדריכל גיא מילוסלבסקי, אחד המובילים בתחום במגדלים חדשים ובהתחדשות עירונית, אומר: “המטרופולינים צריכים לאמץ את המודל של עירוב שימושים, ומי שיבחר לגור במתחמים הללו, שיהוו את הליבה של מדינת ישראל, יוכל להוריד את הילדים לגן בקומת הקרקע, להיכנס לסופרמרקט בבניין הצמוד או לעלות למגרש המשחקים בקומה ה-22. הילדים יגדלו בסדר גמור".
למעשה, האתגר של היזמים הוא להביא לאיזונים בתכנון הפרויקט כך שכל פונקציה תקבל את השטחים הנפרדים שלה ככל הניתן. זהו אתגר בו מעורבים אדריכלי הפרויקט והם שצריכים להבטיח על-פי דרישות היזם, שאכן התכנון יפריד בין השימושים: כניסות נפרדות, חניות נפרדות, הפרדה מפלסית ולובאים נפרדים.
״בפרויקט פינוי בינוי בקרית אונו״, מספר רום, ״לדרישת הרשות המקומית היינו צריכים להוסיף שטחי מסחר ועל-ידי תכנון נכון יצרנו 'מסחר מלווה רחוב' ברמה הכי גבוהה שיש עם פתרונות לנושא הנגישות. קיימת הפרדה מוחלטת מהמגורים וניתן גם פתרון לאקוסטיקה וריח, הכל על מנת שהדיירים ייהנו מהמסחר ולא ירגישו אותו בחיי היומיום".
״אנו מקדמים פינוי בינוי בת"א, ירושלים, יהוד, הרצליה וערים נוספות ובמקומות רבים העיריות דורשות מאיתנו עירוב שימושים״, מספר תמיר חפץ, מנכ״ל חברת קן התור, ״החל מקומת מסחר בקרקע ועד למשרדים לתעסוקה, כאשר בחלק מהם יש מטלות ציבורית של העירייה כמו גני ילדים. אין ספק שמבחינה תכנונית-אורבנית זה העתיד. העולם שבו אנו גרים באזור אחד, עובדים באזור אחר ומבלים או עושים קניות באזור שונה הולך ונעלם, גם לטובת הדיירים וגם לטובת עולם אקולוגי והורדת עומס מהכבישים״.
באיחור של עשרות שנים לעומת מדינות המערב שהנושא שם די מושרש, כאמור, בישראל דיירים לא מעטים נרתעים מכך. "במקרים רבים מדובר בדרישות של העירייה", מוסיף חפץ, "אבל אני מאמין שאחרי שדיירים יתרגלו לחיים במתחם מעורב הם יבינו כמה זה משפר את איכות חייהם. אני למשל גר במגדל מעל קניון וקאנטרי. הבניין הצמוד הוא בניין משרדים והמשרד שלנו נמצא 5 דקות הליכה מהבית, כך שימים שלמים הרכב נשאר בחניון. באופן אישי אני חושב שזה נוח וכיף״.
במקרה אחר שנדון לאחרונה במסגרת פרויקט פועלי הנמל בדרום בתל אביב, דחתה ועדת הערר את הטענה כי שטחי הציבור המתוכננים בקומת הקרקע של הבניין, צפויים לפגוע בשווי הדירות באותו בניין. עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל שייצגה את יזמי התוכנית, מסרה כי: "החלטתה של ועדת הערר מאפשרת להוציא לפועל תכנית חשובה, אשר תביא לחידושם של שבעה בניינים בציר מרכזי ביותר בתל אביב, ותוך כדי כך תתרום תרומות משמעותיות לציבור, כגון שטחי ציבור בנויים, יחידות דיור בהישג יד, שבילי אופניים לאורך אבן גבירול ומעברים ציבוריים בין רחוב מרים החשמונאים לרחוב אבן גבירול".
ככלל, קביעתם של שטחים ציבוריים בתוך מבנים הפכה להיות חזון נפרץ בתוכניות חדשות ועד שעניין זה יוסדר בצורה מקיפה בחקיקה, יש חשיבות רבה בגמישות מצד מוסדות התכנון, על מנת לאפשר את מימושן של תוכניות התחדשות עירונית בלוחות זמנים קצרים ככל הניתן.
באר שבע פורצת יבשות
פרויקט התחדשות עירוני בשכונה ד' שמקימות חברות אפריקה ישראל מגורים, ב.ס.ר ואלקטרה בנייה, נבחר לאחרונה להופיע בתערוכה היוקרתית של הפורום העירוני העולמי (WUF) בנושא אורבניזם. מדובר באירוע שיא בענף הבנייה המאורגן ע"י תוכנית ההתיישבות האנושית של האו"ם והתקיים בעיר קטוביץ' שבפולין, ומטרתו קידום חדשנות ובנייה בת-קיימא בפרויקטים אורבניים.
מדברי ועדת הבחירה של הפורום על ההחלטה להציג דווקא את הפרויקט הממוקם ברחוב יעקב אבינו בשכונה ד' בבאר שבע, נכתב: "הפרויקט ממוקם באחד המוקדים העירוניים החשובים ביותר בבאר שבע, הגובל באזור התחבורה הציבורית הראשי בעיר, אוניברסיטת באר שבע, המרכז הרפואי סורוקה, רובע ההייטק העתידי, ותחנת רכבת. התוכנית נועדה להחליף מקבץ מבני מגורים ישנים במבנים מעורבי שימושים ומגוונים בעצימות גבוהה, שילוב בתי ספר, שטחי ציבור נרחבים, עצים וחזיתות מסחריות ליצירת מרקם עירוני חדש ותוסס".
אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית: "אני גאה בבחירת הפרויקט כמודל השראה בקרב בכירים בענף הבנייה והחדשנות האורבנית העולמית. הפרויקט כולל 130 יחידות דיור ישנות שיהרסו לטובת בנייה של כ-850 יחידות דיור חדשות, בסטנדרטים גבוהים הנהוגים במרכז הארץ, לצד 20,000 מ"ר משרדים, כ-5,000 מ"ר למסחר ובית ספר בן 12 כיתות שישרת את תושבי האזור. הבחירה בפרויקט, מבין אלפי פרויקטים שונים בכל העולם, מעידה על העוצמה החדשנית והתכנונית הקיימת בו".
בחלק מהערים ההתחדשות העירונית מתרכזת בכניסה הראשית, מכאן שמתבקש שם עירוב שימושים. פרויקטים כאלו, היוצאים לפועל בכניסה לעיר מהווים בסופו של דבר 'הפנים של העיר' והופכים למבנים חשובים אסטרטגית, הנהנים בנוסף מגישה לצירים מרכזיים, תחבורה ציבורית, מסחר ותעסוקה.
כזה הוא פרויקט "שער העיר גבעת שמואל" שמקימה חברת אזורים הצפוי להוות "שער הכניסה החדש" בחלק המערבי של גבעת שמואל. הפרויקט כולל בניית 367 דירות בשלושה מגדלים חדשים ברחוב בן גוריון, שניים בני 25 קומות ומגדל של 30 קומות, במקום 112 דירות קיימות ב-9 בנייני רכבת ישנים. הדיירים צפויים לקבל דירות חדשות בנות 4 חדרים ומרפסת וייהנו מ-3,500 מ"ר שטחי מסחר, מרחבים ירוקים, מועדון דיירים וכיכר עירונית גדולה ומרכזית.
גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק באזורים: "הצורך בהתחדשות עירונית מצד אחד, והרצון לשדרג את הכניסות הראשיות המהוות את הפנים של העיר, מאפשרים להוביל פרוייקטי התחדשות מהפכניים לטובת התושבים והעיר כולה. שילוב של מיקום מרכזי ושילוב מודרני של מגורים, מסחר, מוסדות חינוך ופארק - עתידים ליצור שכונה מבוקשת ושוקקת חיים".
עוד ציר מרכזי חדש-ישן הצומח סביב טרנד עירוב השימושים, הוא זה שיוצא לפועל בעיר נוף הגליל, בראשות רונן פלוט. מדובר על תוכנית במתחם הרחובות תירוש וחרוב. הפרויקט שיוקם במקום מהווה פריצת דרך בתחום ההתחדשות העירונית והוא מבטא הצלחה ראשונה במחוז צפון לקידום תוכנית פינוי בינוי, שהשתלבו בה תהליכים חברתיים, אדריכליים וכלכליים.
במסגרת הפרויקט יקימו חברות ׳בראל הנדסה׳ ו׳תירוש׳, 778 יחידות דירות במקום 120 יחידות דיור קיימות שיפונו. לצד תוספת המגורים המשמעותית, יבנו גם מבנה משרדים בשטח של כ-3,600 מ"ר, שטחי מסחר בהיקפים של כ-5,000 מ"ר, מבני ציבור, ויפותחו שטחים ירוקים משמעותיים.
התוכנית כוללת הקמת שני מגדלים בני 17-25 קומות בקרבת פארק יגאל אלון ובקרבת רחוב תירוש, יבנו מבנים מדורגים בגבהים של 14-15 קומות. לאורך רחוב תירוש, תוכננו כיכרות מוצלות, ומתחמי מסחר שכונתיים, שיאפשרו עירוב שימושים ושירותים שכונתיים בקרבת המגורים. "כמי שגדל בנוף הגליל, עירוב השימושים מביא לתנופת פיתוח אדירה גם לעיר וגם לתושבים", אומר אריאל בבלי המייסד והבעלים של קבוצת בראל הנדסה.
במתחם יזרעאל בנוף גליל זכו החברות 'בסט יזום' מקבוצת BST ו'אילה אגם' במכרז משותף של בעלי הדירות לקידום פרויקט התחדשות עירונית. המתחם המשתרע על שטח של כ-30 דונם כולל 310 דירות קיימות. במסגרת הפרויקט יהרסו החברות את הדירות הישנות ויבנו תחתן כ-1,860 יחידות דיור בשילוב מסחר, משרדים ותועלות ציבוריות. שתי החברות זכו לאחרונה במכרז בעלי דירות במתחם 'אפק' בקריית ביאליק להריסה של 467 יח"ד ובנייה של למעלה מ-2,500 יח"ד חדשות בשילוב מסחר, משרדים ומבני ציבור.
לדברי דני מור, מנכ"ל בסט יזום מקבוצת BST: "הזכייה במתחם יזרעאל בנוף הגליל מהווה חלק ממימוש אסטרטגיית החברה להרחבה משמעותית בהיקף הפעילות של פרוייקטי פינוי בינוי בעירוב שימושים במרכז ובצפון הארץ המונה כ-7,000 דירות מוצעות״.
איתן לוי בעלים של חברת אילה אגם מוסיף: "לאחרונה פועלת חברת 'אילה אגם' במרץ רב במספר פרויקטים של התחדשות עירונית בערי הצפון בשילוב עירוב שימושים. אנו רואים במתחם יזרעאל מוקד פעילות חשוב ושמחים על ההזדמנות לקחת חלק בשיפור תנאי הדיור, חידוש התשתיות והתנאים הסביבתיים, לרווחת התושבים".
דין רמלה כדין תל אביב. רמלה שהתייצבה בראש דירוג הערים בהן רשמה את זינוק מכירת הדירות הגבוה ביותר מחודש פברואר עד אפריל מככבת גם בקידום פרויקטים בדגש על עירוב שימושים בהתחדשות עירונית. תנופת הבנייה בעיר כוללת 10,000 יחידות דיור שמקודמות במתחמי התחדשות עירונית במסגרת הוועדה המחוזית והותמ"ל.
דוגמה מצוינת לכך אפשר לראות במתחם המגדל ברמלה בהתחדשות עירונית: במסגרת התוכנית ייהרסו שלושה בנייני רכבת ו-19 צמודי קרקע ישנים שכוללים בסה"כ 99 יח"ד המשתרעים על שטח של 11 דונם. במקומם ייבנו 550 יח"ד בבנייה מרקמית של מגדלים ובניינים בני 10 קומות. בפרויקט ישולבו גם 20% דירות קטנות המיועדות לקהל צעיר בשטח של עד 80 מ"ר.
לשטחי המגורים יתווספו מוסדות ציבור, גני ילדים ושטחי מסחר ותעסוקה בהשקעה של יותר מ-800 מיליון שקלים. המפרט שהוצג לתושבים במסגרת הפינוי בינוי של חברת 'קונטמפו', בעיצוב משרד האדריכלים "מנו אדריכלים", כולל דגש על התאמת הפרויקט לנוף העירוני המתחדש ודגש על צרכי ציבור, מרחבים משותפים, לצד עירוב שימושים שיכלול כ-1500 מ"ר מסחר וכ-3,000 מ"ר תעסוקה.
למרות מיקומו האסטרטגי של הפרויקט בסמוך למגדל המים שהפך לאחד מסמלי העיר, האזור סבל במשך שנים מהזנחה סביב שורת מבני רכבת ישנים ומתפוררים. "הבניין פשוט שוקע, המרצפות עקומות, ובחדר השינה יש לי בור כמו בולען", מתארת נורית רובין אחת התושבות הוותיקות בפרויקט. כעת, מתחמי המגורים מתוכננים בהקפדה הכולל אורח וסגנון חיים עכשווי כסדנאות יוגה ופילאטיס, חללי עבודה משותפים, חדרי יין ואירוח ומשחקיות לילדים.
הפרויקט, המקודם על-ידי חברת קונטמפו נדל"ן, נושא את 62 דגלי המדינות מהן הגיעו תושבי העיר. במסגרת הפרויקט, במתחם הרחובות יהודה שטיין ולוי אשכול, תחדש החברה גם את הפארק לרווחת התושבים. המהלך מנוהל ע"י המינהלת העירונית להתחדשות עירונית ולכן הצפי הוא, כי זמן קבלת היתר הבנייה צפוי להתקצר משמעותית.
"תושבי רמלה זקוקים להתחדשות עירונית בעירוב שימושים בדיוק כמו שזקוקים לה תושבים במרכז תל אביב", אומר שחר רז, הבעלים של חברת קונטמפו נדל"ן שנולד וגדל בעיר.
מה יעלה בגורל התמ״א?
עדכון החוק (חלופות שקד) המעודדת דווקא עירוב שימושים גם בפרויקטים נקודתיים של תמ״א 38, משאירה את היזמים והדיירים בחוסר ודאות אופרטיבית. העדכון יוצר למעשה בלבול בשוק ההתחדשות העירונית ולמרות הכוונות הטובות של השלטון המרכזי, החוק לא נותן פתרונות מספקים כחלופה לתמ"א 38 מכיוון שהוא מגדיר רף מקסימלי לזכויות הבנייה (עד 400 אחוז), אך לא מגדיר רף מינימום.
״כאשר יזם עומד מול דיירים הם מצפים, בצדק, לקבל ודאות, ולפי התיקון החדש, אף יזם לא יודע לומר כמה זכויות בנייה הרשות תאשר בסופו של דבר״, מסביר איל טישל, מנכ"ל דמרי התחדשות עירונית. "ייקח עוד זמן רב להבין וליישם את החוק ברמת השטח. הפער העיקרי נובע מכך שהשלטון המרכזי מנסה לייצר פתרונות כדי להגדיל את ההיצע ומצד שני משאיר את הכח בידי הרשות המקומית שלא תמיד יש להן אינטרס לקדם התחדשות עירונית בשטחן בגלל מצוקות אוביקטיביות שהן מתמודדות איתן".
איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין: "ההכרזה על כך שתמ"א 38 לא תוארך, שלמעשה תוביל לסופה, זירזה תהליכים מול דיירים שרצו להתקדם מהר ולבחור יזם לפי תנאי התוכנית הקיימת. אולם הארכת התוכנית ובמקביל העברת החוק, החזירה אי ודאות רבה לשוק, מעכבת ואף עוצרת תהליכים. היזמים בודקים את החלופה ונותרים ללא פתרונות מול הדיירים. החלופה צריכה לייצר מצב בו הדיירים, היזמים והרשות המקומית יודעים איך לתכנן ואילו תמורות ניתן להבטיח כדי להתקדם".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אשדר מסכם: "בשלב זה רמת הוודאות של החלופה היא נמוכה מאד. כל עוד אין מסגרת מינימלית של זכויות שינתנו לפרויקט, כל פרויקט קטן הופך למורכב מאוד ונדרשת מערכת תיאומים מסובכת יחסית לפרויקט בהיקף יח״ד קטן. רמת המורכבות וההוצאות הכרוכות במימוש פרויקט כזה עלולות להוות משקולת כה כבדה עד כדי ביטול פרויקטים שיהפכו לא כדאיים כלכלית״.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו