כיצד השפיעה תוכנית "מחיר למשתכן" על שוק הנדל"ן הישראלי? תוכנית מחיר למשתכן יצאה לדרך ב־2015 כתוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, שנכנס לתפקידו באותה עת. המגרשים הראשונים פורסמו למכירה באמצעות מכרז ליזמים בעפולה וקריית מוצקין ביולי 2015, וההגרלות הראשונות למכירת הדירות לרוכשים נערכו במארס 2016.
ממחקר של חברת מדלן בעניין עולה כי בארבע השנים שקדמו לתוכנית נמכרו בישראל 384 אלף דירות (יד ראשונה ושנייה), והמספר ירד ב־4.6% ל־366.5 אלף דירות בתקופה שמתחילת יישום התוכנית ועד היום. אם מסתכלים רק על העסקאות בשוק החופשי, ללא דירות מחיר למשתכן, כמות העסקאות ירדה למעשה בשיעור של כ־13%.
כחלון הודיע על הגרלה נוספת של כ-12 אלף דירות במחיר למשתכן
לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל, "החל מאמצע 2015 הרוב המוחלט של מכרזי רמ"י משווק בפורמט של מחיר למשתכן, מכאן הירידה החדה במספר העסקאות בשוק החופשי, שהיה למחויב המציאות בשל כך. אבל השנים האלה היו רצופות בהתערבות ממשלתית גסה בשוק הדיור בכלל, שהובילה לשינויים קיצוניים בשוק".
כיצד התוכנית השפיעה על המשקיעים בתחום?
כחלק מהמאמצים להוריד את המחירים במהירות, האוצר פעל להורדת הביקושים. שר האוצר הופיע בתקשורת ופנה למשקיעים בבקשה שיותירו את השוק למחוסרי דיור בלבד. אך הוא לא הסתפק בבקשה ובמקביל ייקר את מס הרכישה על דירה שנייה. במדלן אומרים שמדובר ב"מס שכוון להוצאת משקיעים מהשוק והוביל אותם לקנות את כל הסחורה מהמדפים של הקבלנים ב־2015 ולהקדים רכישה למכה.
אפשר לציין גם את המחאה החברתית בקיץ 2011 שבסופו של דבר אכזבה את הזוגות הצעירים, וכשהיה ברור ששום דבר לא הולך להשתפר לטובתם, זה תורגם לרכישות מאסיביות ב־2012". הישראלים הפכו להיות משקיעי נדל"ן משמעותיים בארה"ב - מקום שישי בהשקעות זרות בארה"ב הענקית. רק לארה"ב הגיע היקף ההשקעות לכ־2.5 מיליארד דולר בשנה - כסף שהיה יכול להיות מושקע בבניית הארץ.
מה היתה שנת השיא של "מחיר למשתכן"?
השנה שעברה (2019) היתה השנה הפורייה ביותר במונחי עסקאות "מחיר למשתכן" - כ־1,300 עסקאות נרשמו מדי חודש לעומת כ־830 עסקאות בממוצע ב־2018. הסיבה לכך היא בפער שבין המועד שבו הדירה מוגרלת לרוכשים לבין המועד שבו חותמים ורושמים את העסקה.
מתי, למעשה, נרשמת העסקה אחרי הזכייה בהגרלה?
בשונה מהשוק החופשי, במסגרת התוכנית אפשר להגריל את הדירה לרוכש, אבל את העסקה אפשר לרשום רק אחרי קבלת היתר בנייה (קביעת המפרט הסופי לדירה). נכון להיום עדיין לא נחתמה עסקת מכירה לכ־30 אלף יח"ד שהוגרלו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.
כיצד התוכנית השפיעה על דירות יד שנייה?
עיקר הירידה בכמות העסקאות בין התקופות היתה בשוק יד שנייה. תוכנית מחיר למשתכן הסיטה את הביקושים מהדירות הזולות יחסית מיד שנייה, לדירות חדשות מקבלנים שעדיין שמרו על רמות מחיר נמוכות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.
כשמתמקדים בירידה בין התקופות בעסקאות יד ראשונה בשוק החופשי (כלומר, בניכוי דירות במחיר למשתכן), מצאנו שמדובר בירידה בשיעור של 23%, וגם הנתון הזה מוסבר באופן טבעי מהעובדה שכ־70% ממכרזי רמ"י לבנייה רוויה מאז 2016 היו למגרשים במסגרת התוכנית. מסיבות אלה מלאי הדירות החדשות בשוק החופשי הצטמצם מאוד.
