חדש מהניילונים

מה הסיפור

נרקיסים היא שכונה חדשה, שתוקם בשטח בסיס צריפין שמתפנה בהדרגה, והיא מתוכננת לכלול בסופו של דבר כ-4,000 דירות. בנייתה התחילה בסוף 2020 וצפויה להימשך כעשור, עם תחילת אכלוס בסביבות 2023.

המגורים יהיו בבנייני דירות, רובם בגובה בינוני של 10 עד 15 קומות. לאורך הרחוב הראשי (המשך של רחוב ירושלים) יהיו מגדלי מגורים ומשרדים עד 25 קומות.

בין בנייני המגורים יוקמו גינות ציבוריות רחבות, וממזרח מתוכנן פארק ענק. שטחים נרחבים הוקצו למוסדות ציבור כמו גני ילדים, בתי ספר ומתנ"סים. ניסיון העבר משכונות חדשות שנבנו מאפס מלמד שבדרך כלל הבתים מאוכלסים הרבה לפני שמקימים את מוסדות הציבור והפארקים, ושמעבר לשכונה בשנותיה הראשונות כרוך במטרדי בנייה רבים.

תחבורה

הרחובות יתחברו ויהפכו לחלק אינטגרלי מרשת הכבישים הקיימת, כך שבניגוד לשכונות חדשות שנבנו בשנים האחרונות, כמו פסגות אפק בראש העין, התושבים לא יהיו תלויים בכביש בודד או שניים. בעתיד מתוכננים גם חיבורים ישירים מזרחה לכביש 44, אבל אלה תלויים בהתקדמות פינוי המחנה הצבאי והקמת שכונות נוספות ממזרח.

התכנון מיועד לעודד רכיבה באופניים והליכה ברגל, עם מדרכות בכל הרחובות ושבילי אופניים ברובם. התחבורה הציבורית תתבסס בעיקר על הקו החום, פרויקט למערכת תחבורה מתקדמת מבוססת אוטובוסים חשמליים רבי תפוסה בנתיבים בלעדיים.

הקו יתחיל במערב העיר באזור הסופרלנד, יחצה אותה לרוחבה וימשיך מזרחה דרך באר יעקב, רמלה ולוד. בעתיד הרחוק יותר מתוכנן באזור קו מטרו, שיגיע למרכז תל אביב, אבל הוא לא יהיה במרחק הליכה ולא צפוי לקום לפני 2035, אם בכלל.

יתרונות

תכנון השכונה שם דגש על הליכה, רכיבה על אופניים ונסיעה בתחבורה ציבורית, כך שהתלות ברכב הפרטי תקטן.

• יוקמו פארקים נרחבים, מוסדות ציבור רבים ומוקדי מסחר רחוב.
• חיבור טוב לשכונות הקיימות ולרשת הדרכים המקומית.
• תחבורה ציבורית טובה.

 

חסרונות

• צפויים מטרדי בנייה רבים וממושכים.
• כנראה שהתשתיות הציבוריות לא יהיו זמינות הרבה אחרי תחילת האכלוס.
• רוב החנויות שמתוכננות לא יוקמו בשנים הראשונות, ואין הרבה אפשרויות לקניות באזור.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

היצע ומחירים

בשנת 2020 נמכרו בשכונה 480 יחידות דיור חדשות, לעומת 730 דירות שנמכרו בשנת 2019, ירידה של כ-35%. הירידה לא בהכרח קשורה למשבר הקורונה, אלא לשחרור דירות במסגרת מחיר למשתכן. מחיר הדירות משקף מחיר ממוצע של כ-21,000 למ״ר. 

באופן חריג לשכונות חדשות, יש הרבה עסקאות בדירות 3 חדרים, והן מהוות כ-25% מסך כל העסקאות. טיפוס הדירות הנמכר ביותר הוא דירות 5 חדרים, המהוות כ-35% מסך כל העסקאות. המחירים משתנים בין פרויקט לפרויקט, בהתאם למפרט הטכני, לכן קשה לבחון שינויים במחיר במשך השנים. שוק היד השנייה בשכונה לא קיים עדיין.

יש מספר רב של פרויקטים חדשים בבנייה. הפרויקטים מכוונים לקהל יעד של משפחות צעירות ומשקיעים. החברות אפריקה ישראל מגורים ודניה בונות את מתחמי הסביונים. זהו מתחם מגורים הכולל 13 בניינים בין 9 ל-20 קומות. הפרויקט מציע דירות 5 חדרים קלאסיות, דירות גן ופנטהאוזים החל מ- 2,650,000 שקל. כל דירה מקבלת 2 חניות ומחסן.

קבוצת MORE בונה בשכונה את פרויקט MORE נרקיסים, 3 בניינים בני 22 קומות הכוללים קומת מסחר. הפרויקט מציע דירות 5 חדרים מרווחות בקומות הגבוהות, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים.

מתחם מגורים נוסף, שכולל קומת מסחר, נבנה בימים אלה על ידי חברת אזורים. הפרויקט אזורים הנרקיס כולל 9 בניינים של 10 עד 26 קומות. הפרויקט מציע מגוון רחב של דירות, המתאימות למגוון רחב של קהלי יעד.

אוהבי דירות היוקרה ישמחו לשמוע כי חברת אודור בונה את פרויקט אודור בוטיק, 2 בנייני בוטיק, שמתאימים לאנשים שמעדיפים בנייה נמוכה. הפרויקט מציע דופלקס פנטהאוז מרווח החולש על 172 מ"ר בנוי + 84 מ"ר מרפסות עם נוף פתוח לפארק וכולל 2 חניות ומחסן.

פרויקט נוסף שמציע פנטהאוזים מפוארים נבנה על ידי חברת סלע איסתא. הפרויקט TOO TOWERS  כולל 2 מגדלים בני 26 קומות עם מיני פנטהאוזים מפוארים בקומות הגבוהות.

הפרויקטים פונים לקהל יעד רחב, כך שגם משפחות צעירות, משפרי דיור, מחפשי דירות היוקרה ומשקיעים יוכלו להנות מיתרונות השכונה.

תוכניות לעתיד

הקו החום: קו אוטובוסים רבי קיבולת בנתיב בלעדי, שמתוכנן לחצות את ראשון לציון ולחברה עם באר יעקב, רמלה ולוד. ייסע בנתיב בלעדי ויהיה מהיר מאוד ותחרותי עם הרכב הפרטי. מדובר באוטובוס חשמלי, כך שלא צפויים מטרדי רעש וזיהום אוויר. אין כרגע לוח זמנים להקמת הקו, ובכל מקרה זה לא יקרה לפני שיתחיל אכלוס השכונה.

שכונות חדשות: במסגרת פינוי מחנה צריפין מתוכננות עוד שכונות רבות באזור - מצפון, מזרח ודרום. זה יהפוך את השכונה בעתיד לאזור מרכזי ומקושר, אבל יגרום למטרדי בנייה לאורך שנים רבות.

הזדמנות למשקיעים

לפי כמות העסקאות בדירות 3 חדרים, שסביר להניח שרבות מהן נעשו למטרות השקעה, הציבור מאמין בשכונה. ייתכן מאוד שרובן נקנו במסגרת מחיר למשתכן, שכבר מהווה הזדמנות לקניית דירה זולה באזורי הביקוש. אם בוחנים את מחירי הדירות שנמכרו בשוק החופשי, אפשר לראות שמדובר בשכונה יקרה ביחס לאזור. 

התוכניות מסביב עשויות להעלות את המחירים בעתיד, אבל לא בעשרות אחוזים. גם מבחינת תשואת שכירות מדובר בהשקעה סולידית יחסית, שמניבה כ-3% בשנה. מי שרכש דירה במסגרת מחיר למשתכן כנראה עשה עסקה מצוינת, אך עבור רוכשי השוק החופשי מדובר בהשקעה סולידית למדי.

המספרים מדברים

מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים חדשה: 1,867,000 שקל

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה: 2,232,000 שקל

מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים חדשה: 2,564,000 שקל

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו