פרויקטים של התחדשות עירונית הם לרוב המסובכים והמורכבים ביותר בשוק הנדל"ן. בין אם הם נעשים דרך תמ"א 38 או באמצעות פינוי-בינוי, הם מערבים שלושה גורמים לפחות: יזמים, דיירים ורשויות. כל אחד מאלה עלול בכל אחד משלבי התוכנית לייצר הפרעות ועיכובים של חודשים ואף שנים.
"למרות שהתחדשות עירונית היא לרוב אינטרס משותף של כל הגורמים המעורבים", אומר טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan, "פעמים רבות שוררת מערכת יחסים של אי אמון בין הצדדים, מה שמביא לעיכובים שונים ומשונים. העיכובים יכולים לקרות כמעט בכל שלב בחיי הפרויקט - החל בהסכמה העקרונית, עבור בתכנון וכלה בבנייה בפועל, ותלויים לא רק ברצונם הטוב של המעורבים אלא גם במידת המקצועיות של היזם. לכן חשוב מאד לבדוק מיהו היזם ומה הרקורד שלו בתחום, באמצעות כלים כמו מדד ההתחדשות העירונית של מדלן, שמדרג את אנשי המקצוע בתחום".
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
מי יכול לעצור את ההתחדשות?
הדיירים: מאחר שבהתחדשות עירונית מדובר בשטחים בנויים ולא במגרשים ריקים, הן בפינוי-בינוי והן בתמ"א 38 נדרשת הסכמת הדיירים. בפינוי-בינוי נדרשת כיום הסכמת 80% מהדיירים במתחם (ייתכן שאחוז זה יירד בקרוב ל-66%), ואילו בתמ"א 38 נדרשת הסכמת 100% מהדיירים. במקרה של תמ"א חיזוק ותוספת, אם 66% מהדיירים מסכימים ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים כדי למנות מורשה חתימה עבור הדיירים הנותרים. במקרה של תמ"א הריסה ובנייה אחוז זה עולה ל-80%.
לכאורה, לדיירים יש אינטרס מובהק לקדם התחדשות עירונית. לא רק שבדרך כלל הם אינם נושאים בהוצאות, בסופו הם מקבלים תמורת דירתם הישנה דירה חדשה וממוגנת בבניין חדש, לרוב בשטח גדול יותר משטח הדירה הישנה ועם אפשרות לתוספת מרפסת, ממ"ד וחניה. הפרויקט בדרך כלל משפר את הבניין כולו (במקרה של תמ"א 38) או את המרחב הציבורי כולו, כך שלא רק שהדיירים מקבלים דירה חדשה – היא גם באזור מטופח ונעים יותר.
בפועל, התחדשות עירונית היא כר פורה לסכסוכי שכנים, סירוב לחתום או סתם משא ומתן שמתארך ומתארך. רבים מהפרויקטים מבוצעים במקומות בהם יש אוכלוסייה ותיקה ולעיתים גם חלשה, שלא ששה לזוז מהבית לטובת עתיד שנראה לה עלום למדי.
היזמים: שוק ההתחדשות העירונית ושוק התמ"א בפרט הוא שוק פרוץ למדי. כל אחד יכול לאסוף חתימות מדיירים ולהפוך ליזם נדל"ן, והתוצאה היא אלפי יזמים שמציפים את השוק, רובם בעלי רקורד של פרויקט אחד או שניים. השילוב בין יזם לא מנוסה ופרויקט סבוך עלול להתגלות כבעייתי מאוד.
בעלי הדירות לרוב אינם עוסקים במקצועות הבנייה, ומגיעים לתהליך ללא ידע מוקדם. היעדר השקיפות בתחום, יחד עם היעדר הידע של בעלי הדירות, מוביל לקושי בבחינת ההצעות המתקבלות מיזמים ולעתים גם לבחירה ביזם לא מקצועי.
בחירה כזו בעייתית מכמה בחינות: ראשית, ליזם לא מקצועי ייקח זמן ארוך יותר לתכנן את הפרויקט ולהוציא לו היתר. הוא לא תמיד יידע מה אפשר להבטיח לדיירים, מה להגיש לרשות המקומית, מתי ואיך. שנית, פרויקטים של בנייה בישראל נוטים להתארך, כך שליזם צריכים להיות כיסים עמוקים, שיוכלו לתמוך בכל עיכוב בלתי צפוי או בעיה בדרך.
יזמים קטנים ולא מנוסים עלולים להיתקע בדרך, לפשוט את הרגל ולהשאיר את הדיירים בפני שוקת שבורה, עם בניין הרוס או הרוס למחצה ובלי יכולת להשלים את הפרויקט.
כדי להימנע מכך, כדאי לאסוף חוות דעת קודמות על היזם ולבדוק את איתנותו הפיננסית - שני דברים שנעשים במדד ההתחדשות העירונית מבית מדלן ומרכז הנדל"ן. המדד מדרג את אנשי המקצוע בתחום ההתחדשות העירונית בארץ, והוא פתוח בחינם לכל המעוניין.
הרשות המקומית: בפרויקטים של התחדשות עירונית הרשות המקומית מרוויחה התחדשות של הבניינים הישנים בתחומה, שיפור בתנאי החיים של התושבים, הכנסות מהיטלים שונים על היזם, ובמקרה של פינוי-בינוי גם תוספת של שטחים ציבוריים – כמו גני ילדים וגינות ציבוריות, או הרחבת הכבישים. במקרים רבים ההתחדשות העירונית מושכת לאזור אוכלוסיות חדשות, לרוב חזקות וצעירות יותר מאלו שמתגוררות בו.
למרות היתרונות הברורים עבור הרשות, הוצאת היתר בנייה להתחדשות עירונית היא עניין ארוך ולעתים גם מסובך - בגלל התנגדויות של תושבי הסביבה או סחבת של הרשות המקומית. בדקנו מיהן הרשויות המהירות והאיטיות ביותר בהענקת היתר בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית.
מסתבר שדווקא הערים המבוקשות איטיות, גם בשל הדרישות הגבוהות של תושביהן. הערים המרוחקות סדרך כלל מהירות יותר, אולי משום שהתושבים ערים ליתרונות.
הכי מהירות
בני ברק: פרויקטים - 39. זמן ממוצע - שנה ו-18 יום.
אולי המפתיעה מכל הערים. רמת גן ובני ברק, שתי ערים שכנות, תופסות את המקומות הראשונים בדירוג העיריות המהירות והאיטיות ביותר. גם מספר הפרויקטים של התחדשות עירונית בהיתר בשתי הערים דומה. למרות מיקומה המרכזי, העיר היא אחת העניות והצפופות בישראל, ולכן לא פלא שהעירייה מעוניינת לעודד התחדשות עירונית ומוציאה היתרים בזמן שיא.
קריית מוצקין: פרויקטים - 22. זמן ממוצע - שנה ו-18 יום.
עומדת בראש הדירוג יחד עם בני ברק. ההתחדשות העירונית חשובה לעיר מאחר שהיא קרובה למיצוי עתודות הקרקע שלה, ויש לה שכונות צמודות, שמגבילות את צמיחתה. היא סובלת מדעיכה ומהתרוקנות של השכונות הוותיקות, ומפערים הולכים וגדלים בינן לבין השכונות החדשות - שתי בעיות שהתחדשות עירונית אמורה לפתור.
זכרון יעקב: פרויקטים - 10. זמן ממוצע - שנה, חודשיים ו-14 יום.
אין בעיר הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית, אז לא פלא שהזמן שלוקח לאשר אותם אינו ארוך. למרות הביקוש הגבוה והמוניטין המצוין, זכרון יעקב עדיין אינה קרובה למיצוי עתודות הקרקע. התחדשות הקיימת היא בעיקר של מבנים בני 3 או 4 קומות משנות ה-60'.
חדרה: פרויקטים - 12. זמן ממוצע - שנה, חודשיים ו-22 יום.
יחסית לגודלה יש בעיר מעט מאוד פרויקטים של התחדשות עירונית. זה עשוי להשתנות בהמשך: בספטמבר 2020 אישרה הוועדה המחוזית להפקדה תוכנית התחדשות ב-2 שכונות ותיקות (סלע-בית"ר), במסגרתה יהרסו 16 מבני שיכון לטובת 12 מגדלי מגורים בני 17 עד 36 קומות, מבני ציבור, מסחר, תעסוקה ומלונאות, במטרה לקשר את מרכז העיר לתחנת הרכבת חדרה-מערב.
קריית ביאליק: פרויקטים - 42. זמן ממוצע - שנה, חודשיים ו-28 יום.
העירייה מעוניינת לעודד התחדשות עירונית, בעיקר כדי לסייע בפיתוח שכונת צור שלום ושכונות ותיקות בדרום העיר. למרות זאת ב-2019 העירייה החליטה לעצור מתן היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) עד להכנת תוכנית שתגדיר את זכויות הבנייה באזורים השונים.
הכי איטיות
רמת גן: פרויקטים - 42. זמן ממוצע - 3 שנים, 3 חודשים ו-15 יום.
עם בחירתו של כרמל שאמה הכהן לראש העיר ב-2018, בירת התמ"א לשעבר של ישראל עשתה סיבוב פרסה רציני בכל הנוגע לגישתה להתחדשות עירונית. שאמה הכהן הכריז עוד במסע הבחירות שלו כי יעצור את הבנייה במסגרת תמ"א 38 בעיר, אולם בספטמבר 2019 אסר בית המשפט המחוזי על העירייה להפסיק לדון בבקשות לתמ"א בעיר באופן גורף, כפי שביקשה לעשות. לפיכך, התמ"א בעיר נמשכת, אך הזמן לקבלת היתר ארוך בהרבה מכל מקום אחר בארץ.
גבעתיים: פרויקטים - 11. זמן ממוצע - 2 שנים ו-10 חודשים.
מפתיע למדי למצוא את שכנתה הצמודה של רמת גן במקום כל כך גבוה ברשימה. גבעתיים היא עיר קטנה וצפופה, ואין לה כמעט עתודות קרקע לפיתוח. גם המחירים בה גבוהים, מה שעל פניו הופך אותה למועמדת קלאסית להתחדשות עירונית - בהינתן שאין לה שום דרך אחרת להתחדש ולצמוח. למרות זאת, נראה שעיריית גבעתיים מתנגדת להתחדשות: לא רק שמספר הפרויקטים נמוך, גם זמן קבלת ההיתר ארוך ועומד על כמעט 3 שנים.
בת ים: פרויקטים - 20. זמן ממוצע - 2 שנים, 7 חודשים ו-5 ימים.
על הפוטנציאל הכביר של העיר דובר כבר רבות (בגלל מיקומה המרכזי וסמיכותה לים). בימים אלה היא עוברת שני תהליכים מקבילים: מצד אחד, בנייה מאסיבית בדרום העיר והפיכת אזור התעשייה לשכונה שמערבת תעשייה, משרדים ומגורים, ומצד שני - התחדשות עירונית. מספר הפרויקטים של התחדשות עירונית עדיין נמוך יחסית, אולי בגלל שמחירי הדירות טרם מיצו את הפוטנציאל.
הזמן לקבלת היתר להתחדשות עירונית גבוה יחסית ועומד על קצת יותר משנתיים וחצי, אולי כי בין הפרויקטים יש גם פינוי-בינוי, שנחשבים לארוכים וסבוכים יותר.
תל אביב: פרויקטים - 181. זמן ממוצע - 2 שנים, 7 חודשים ו-3 ימים.
אין פלא שהביקוש להתחדשות עירונית בתל אביב יפו כה גבוה, בין אם בדרך של תמ"א 38 ובין אם בדרך של פינוי-בינוי. המחירים הגבוהים והעובדה שבשכונות רבות מאד בעיר לא נותרו עתודות קרקע, הופכים את האופציה של התחדשות לקורצת במיוחד עבור כל הצדדים. ייתכן שהעומס מסביר את הזמן הארוך לקבלת היתר.
הרצליה: פרויקטים - 32. זמן ממוצע - 2 שנים, 5 חודשים ושבוע.
הסמיכות לתל אביב ורמת המחירים הגבוהה יחסית הופכים את ההתחדשות העירונית בהרצליה לאטרקטיבית למדי, במקביל לבנייה חדשה ומאסיבית של שכונת גליל ים החדשה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
