הפוטנציאל כבר מומש

מה הסיפור?

שכונת שמבור הוקמה בשנות ה-40 על ידי משפחות מהמעמד הבינוני גבוה, וביניהן משפחות רקנאטי, עופר ודנקנר, בצמוד לשכונת אחוזה הוותיקה יותר.

השם הוא שיבוש שמו של תושב כבאביר - שנבור, ממנו נרכשו הקרקעות להקמתה. השכונה חובקת את שדרות מוריה - ציר התנועה והמסחר הראשי של הכרמל, ממנו מתפתלים רחובותיה.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

במרחק הליכה יש מספר מקומות בילוי וחנויות, אבל לצרכים רבים התושבים נדרשים להרחיק למרכז חורב או מרכז הכרמל - קצת רחוק ברגל. הבנייה נמוכה וכוללת גם וילות יוקרתיות, במיוחד לאורך שדרות הנדיב, שבהן יש גם מבנים לשימור בסגנון הבינלאומי וגם את בית יד לבנים וספרייה עירונית.

הילדים לומדים בשכונות הסמוכות ממזרח, שזמן ההליכה אליהן סביר, אבל עבור רבים מהם הוא דורש חצייה של ציר מוריה וכיכר ספר.

תחבורה

ברכב הפרטי יש גישה יחסית ישירה מזרחה (לצומת הצ'ק פוסט והקריות), אבל נסיעה לכיוון מערב (מת"מ וכביש החוף) דורשת מעבר דרך אחוזה וכיכר חורב, ובדרך כלל כרוכה בעומסי תנועה. יש מצוקת חניה ואין תוכניות לשיפור המצב.

התחבורה הציבורית טובה ומאפשרת נסיעה נוחה למוקדי תעסוקה ובילוי, ובגלל שזאת חיפה - היא פועלת גם בשבת. לאורך ציר מוריה עוברים כיום אוטובוסים רבים למגוון יעדים ברחבי העיר, אך תוכנית להקמת קו של המטרונית (מערכת תחבורה ציבורית מבוססת אוטובוסים בנתיב בלעדי) על רכס הכרמל בוטלה, כך שלא צפוי שדרוג של התחבורה הציבורית בעתיד הקרוב.

אוכלוסייה

בשכונה מתגוררות בעיקר משפחות ואזרחים ותיקים, אבל משפחות צעירות כבר לא עוברות אליה ואוכלוסיית הפעוטות וההורים הצעירים (גיל 20-39) הצטמצמה בכ-5% ו-16% בהתאמה. כנראה שהסיבה לכך טמונה במחירים הגבוהים והיעדר בנייה חדשה, בשילוב עם אכלוסן של שכונות חדשות במחירים סבירים במורדות הכרמל המערביים.

יתרונות

• מוקדי קניות, סידורים ובילויים רבים.
• יציאה נוחה מהעיר לכיוון מזרח.
• תחבורה ציבורית טובה.
• רחובות שקטים ככל שמתרחקים מציר מוריה.

 

חסרונות

• מצוקת חניה.
• עומסי תנועה, בעיקר בשעות הבוקר.
• קשה ללכת ברגל בגלל הרחובות המפותלים והתלולים.

 

היצע ומחירים

שמבור נחשבת לאחת השכונות המבוקשות בחיפה. עם 21 עסקאות היא נמצאת בעשירייה הראשונה במספר העסקאות של דירות חדשות בעיר ב-2020, בזכות היצע לא מבוטל של פרויקטים חדשים.

בעקבות משבר הקורונה קצב המכירות ירד: ברבעון הראשון של 2020 נמכרו 15 דירות, ברבעון השני רק 5, ברבעון השלישי 10 וברבעון הרביעי 11.

המחיר הממוצע למ"ר עומד כיום על 23 אלף שקל, כך שהשכונה מהווה אלטרנטיבה מעט יקרה לאזורים הסמוכים: כרמל ותיק מצפון (מחיר ממוצע 21,400 שקלים למ"ר, כרמליה ממערב (19,100 שקל למ"ר).

בשכונה נבנים מספר פרויקטים המציעים מגוון דירות למגוון רב של קהלים, מצמצמי ומשפרי דיור משפחות צעירות ומשקיעים.

ברחוב מרגלית 16 היוקרתי נבנה בימים אלה פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה של חברת אלומה. בניין בוטיק בן 5 קומות מציע דירות 4 ו-5 חדרים מרווחות החל מ-2.5 מיליון שקל. כל דירה מקבלת חניה ומחסן.

פרויקט נוסף נמצא בבנייה ברחוב מרגלית 24 של היזם קדושים ורדי, גם הוא תמ"א 38/2, וכולל דירות 4 ו-5 חדרים בתכנון אישי גמיש. זהו בניין בוטיק עם 2 דירות בלבד בקומה, עם חניה ומחסן לכל דירה. הרחוב פסטורלי ושקט, ו-2 הפרויקטים נהנים מנוף לים.

המשקיעים ישמחו לשמוע שפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה נוסף נבנה ברחוב ליטיניס 11 על ידי היזם י.ע. ביליה. הפרויקט מציג דירות 3 ו-4 חדרים, פנטהאוזים ודירות גן, החל מ-2.3 מיליון שקל. המיקום ליד כיכר ספר במרחק הליכה קצר מהמרכז.

 

תוכניות לעתיד

מטרונית הרכס: הקו היה מתוכנן לעבור ברכס הכרמל, אך התוכנית בוטלה. עם זאת, עדיין קיים צורך במערכת תחבורה ציבורית איכותית בציר הפקוק, כך שיתכן שהפרויקט יחזור להיות רלוונטי בעתיד. בניית קו כזה מלווה במטרדים רבים וארוכים, לרבות הפרעות לתנועה, אך בסיום העבודות ניתן יהיה לנסוע במהירות בתחבורה הציבורית ולחסוך זמן בפקקים.

הזדמנות למשקיעים?

שמבור היא אחת השכונות היותר יקרות בעיר, מה שהופך את הדירות לפחות אטרקטיביות להשקעה. גורם ההשבחה מספר 1 בשכונה הוא תמ״א 38, ואנחנו רואים ירידה מתמדת בהגשת הבקשות משנת 2017 ועד היום. זה יכול להצביע על כך שהפוטנציאל כבר מומש, כך שמי שקונה דירה להשקעה במטרה להעביר אותה תוך כמה שנים תמ״א 38 עלול להתאכזב, גם לאור העובדה שתוך כשנתיים התוכנית תסתיים.

מבחינת עליות ערך בעתיד, לא נראה שקיימת תוכנית שתהפוך את השכונה על פיה, וככל הנראה עליות המחירים יהיו סולידיות, בהתאם למה שקורה בשאר הארץ.

 

המספרים מדברים

מדד חברתי-כלכלי: 8 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 8.3 מתוך 10

שיעור הילדים: 25%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה: 2,730,000 שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה:  1,513,000 שקל

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו