מזה מספר שנים שאני כותב בדף הפייסבוק שלי ("אסף כהנר" בעברית) הערכה חודשית על מצב שוק הנדל"ן, המבוססת על נתוני מדדים אותם מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגופים נוספים. קראתי לטור הזה "כהנר מודד את המדד", כי אני משתדל להציג בו תמונת מצב ריאליסטית ככל הניתן של המגמות המרכזיות בשוק בהתבסס על הנתונים ועל תחושותיי האישיות את השוק.
אחרי הקדמה קצרה, נצלול לפרשנות עצמה. אך ראשית, נציג את הנתונים:
עליית מחירים - בחודשים ספטמבר 2020 – אוקטובר 2020 עלו מחירי הדירות ב-0.4% ביחס לחודשים אוגוסט 2020 – ספטמבר 2020. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות ב-2.5%, ומאז תחילת השנה אנו רואים עלייה בשיעור של 1.3%.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
בבחינה על פי מחוזות – בארבעה מחוזות ראינו עליות מחירים בחודשים ספטמבר – אוקטובר 2020 – מחוז תל אביב (0.9%), מחוז מרכז (0.7%), מחוז צפון (0.7%) ומחוז דרום (0.4%).
תל אביב המלכה – במהלך 12 החודשים האחרונים תל אביב רושמת עליות מחירים בולטות של 3.8%. ללא ספק תל אביב היא המלכה של עולם הנדל"ן הישראלי, ליגה בפני עצמה. נתייחס אליה ביתר הרחבה בהמשך הטור בפרק הפרשנות.
אפס השפעה לתוכנית מחיר למשתכן – מחירי הדירות החדשות ירדו בשיעור של 0.6%, אלא שב-12 החודשים האחרונים היו דווקא עליות בשיעור לא מבוטל של 3.5%. זאת למרות ההתמיכה הממשלתית המאסיבית (באמצעות מחיר למשתכן), שבמהלך החודשיים ספטמבר 2020 – אוקטובר 2020 עמדה על 36.6% מכלל העסקאות בדירות חדשות. דרך אגב, ראוי לשים לב שהיקף העסקאות במסגרת מחיר למשתכן מצטמצם אט-אט אף הוא. לפני כחודשיים החל לרדת מתחת לקו התמיכה של 40% מכלל העסקאות, וממשיך במגמת ההתכנסות שלו מטה.
מדד שכר הדירה – בחודש נובמבר 2020 לא היה שינוי במדד שכר הדירה, אלא שמאז תחילת השנה אנו רואים עלייה נומינלית בשיעור של 1.5%. צריך לקחת בחשבון נתון נוסף, והוא שמאז תחילת השנה ירד מדד המחירים לצרכן ב-0.6%. המשמעות היא ששיעור עליית מדד שכר הדירה הריאלי עמד בפועל על 2.1%.
קיטון בהתחלות הבנייה – קשה להכין פרשנות חודשית הפעם מבלי להתייחס לעוד נתונים ואירועים שהתרחשו בשבועות האחרונים. שני הנתונים הראשונים מתייחסים לצד ההיצע - התחלות הבנייה שב-12 החודשים האחרונים קטנו בשיעור של 9.5% ביחס ל-12 החודשים הקודמים; גמר בנייה קטן בשיעור של 13.2% בשנה האחרונה ביחס ל-12 החודשים הקודמים.
שני האירועים הנוספים מתייחסים לצד הביקוש – האחד, הודעת בנק ישראל על שינוי בתמהיל המשכנתאות לטובת ריבית הפריים; והשני, הורדת מס הרכישה בקניית נכס נדל"ן, שכבר התבצעה לפני מספר חודשים.
מפגן של עוצמה
ועכשיו לפרשנות שלנו את הנתונים:
השוק מגלה עוצמה – כמעט שנה חלפה מאז נכנסה הקורונה לחיינו, 2 סגרים מאחורינו, 1 לפנינו, וגם החיסונים כבר כאן. ברמה הפוליטית אנו חווים גם כן טלטלות – מערכת בחירות אחת במרץ 2020, נוספת אוטוטו לפנינו, ממשלה שאינה מתפקדת, וחוסר ודאות פוליטית שאיתה המשק הישראלי נאלץ להתמודד, בנוסף לכל הבעיות האחרות. הכלכלה חווה טלטלה, נעה בין ייאוש לתקווה, ולמרות זאת אנו יכולים לראות מתוך פרספקטיבה של כמעט שנה שלאורך המשבר הזה שוק הנדל"ן בישראל מגלה בגרות, עוצמה וחוסן יוצאים מהכלל.
שחרור הרסן (ביקוש) – אנו רואים שהמדינה משחררת את הרסן בו ויסתה לאורך השנים האחרונות את צד הביקוש. הורדת מס הרכישה, שתגרום ליותר משקיעי נדל"ן להיכנס לשוק, ושינוי בתמהיל המשכנתאות, שיגרום להורדת מחירן – שני אלה מיועדים לסייע בהנעה קדימה של קטר הנדל"ן, ודרכו לסייע בהנעה מחדש של המשק הישראלי כולו.
מאות אלפי אנשים תלויים לפרנסתם בענף הנדל"ן, וכאשר כסף זורם לענף שלנו הוא מייד משפיע בשיפור מצבן של אינספור משפחות ובתי אב בישראל. אני מבקש במיוחד לציין את הצעד של הפחתת מס הרכישה, שמראה את המחשבה מחדש שביצע משרד האוצר לגבי מקום הכבוד שיש למשקיעי הנדל"ן, והצורך להתחיל לראות בהם שותפים טובים לקידום הכלכלה, בטח בשעת משבר.
נדרשת הגדלת הבנייה (היצע) – ועדיין חסר הצד השני של המשוואה, והוא הגדלת ההיצע. בתחום הזה אנחנו רואים שהמדינה לא מצליחה להתאושש. הנתונים מצביעים על קריסה של כמות התחלות הבנייה, ולמעשה מאז שנת 2016 מספר התחלות הבנייה נמצא בהתכנסות כלפי מטה.
המחסור בדירות הולך ומתעצם, ובסופו של דבר יכול להביא לחימום של גל עליות מחירים נוסף ולא רצוי. יש לקוות שממשלת ישראל, בין אם הנוכחית או הבאה אחריה, תביא לשחרור קרקעות ולהגדלת ההיצע.
מדינת ישראל הולכת וגדלה (נתייחס לכך עוד בהמשך), וכל משפחה שואפת לדירה וקורת גג משל עצמה ובמחיר שפוי. המדינה נדרשת לשנס את מותניה, להתחיל לעבוד ולספק לנו, לפעילים וליזמים בענף, את חומרי הגלם הדרושים כדי להגביר את קצב הבנייה – בדגש על הגדלת היצע קרקעות והגדלת מספר העובדים.
תל אביב הקטר – פה חשוב לומר שתל אביב מתבלטת מעל שאר ישראל. למעשה, יש בתחום הנדל"ן את תל אביב ויש את יתר המדינה. זה מתבטא בכל המדדים. תל אביב היא היישוב עם המספר הגבוה ביותר של דירות שהוחל בבנייתן ב-12 החודשים האחרונים, כ-3,190 דירות; כ-62.3% מכלל הדירות שהוחל בבנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש ב-12 החודשים האחרונים היו במחוז תל אביב; כ-35.2% מכלל הדירות שהוחל בבנייתן כתוספת בנייה לבניינים קיימים היו גם כן במחוז תל אביב;
וכמובן מחירי הדירות – המדד הדו-חודשי שתל אביב מובילה אותו בשיעור של 0.9%, והמדד השנתי שגם אותו תל אביב מובילה עם 3.8%. אחוזים נכבדים מכלל הפעילות הנדל"נית בישראל מרוכזים בתל אביב, ונדמה שהיא מגנט המושך אליו לא רק את המשקיעים, אלא כמובן גם את אותם אנשים המעוניינים להתגורר בחדר או דירה בעיר המדהימה הזו, אחת הערים היפות והאנרגטיות בעולם.
גידול האוכלוסין – כהרגלי אני חוזר לנתונים של אוכלוסיית ישראל. הם תמיד מחזירים אותנו לבסיס ומספקים לנו פרספקטיבה לגבי מה שקורה בשטח. זהו המנוע של הביקוש, ובישראל המנוע הזה עובד ללא הפסקה.
לפני חודש, כאשר פרסמתי את הערכת הנדל"ן האחרונה, אוכלוסיית ישראל עמדה על 9.254 מיליון תושבים (נתוני ספטמבר 2020). היום אוכלוסיית ישראל מונה 9.267 מיליון תושבים (נתוני אוקטובר 2020). בחודש אחד בלבד גדלה אוכלוסיית ישראל ב-13,000 נפשות.
בישראל יש בממוצע כ-15 אלף לידות מדי חודש (נתוני משרד הבריאות 2017). יותר מ-4,000 חתונות מתקיימות בכל חודש (נתוני למ"ס 2017) וכ-1,300 זוגות מתגרשים בחודש (נתוני למ"ס 2018). אלו מספרים גדולים מאוד, וכולם צריכים קורת גג ראויה ומתאימה לצרכיהם. והם (אנחנו) האנשים שמאחורי הסטטיסטיקות.
בשיתוף חברת Ewave Nadlan
בגובה העיניים
מדי חודש מפרסם אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, בדף הפייסבוק שלו ניתוח בגובה העיניים של מצב שוק הנדל"ן, המבוסס על המדדים המתפרסמים על ידי הלמ"ס, משרד האוצר, וגופים נוספים. הניתוח של כהנר צבר לו לאורך השנים עוקבים מקרב עוסקים ופעילים רבים בעולמות הנדל"ן, שאוהבים את הגישה הדוגרית ואת אופן ההגשה. חפשו אותו בפייסבוק בדף הנקרא "אסף כהנר", ותקבלו ראשונים את פרשנות הנדל"ן האותנטית, תכנים מעשירים והזדמנויות מבית היוצר של חברת Ewave Nadlan.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו