מקום שלישי בעסקאות

מה הסיפור

שכונת נגבה הוקמה בתחילת 1948 כהמשך לשכונת רמת יצחק. הבנייה הוותיקה היא ברובה בגובה עד 4 קומות, אך בשנים האחרונות, בעקבות גל של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, נבנו גם לא מעט בניינים של כ-10 קומות ואפילו מגדל בן 32 קומות.

בשכונה יש מכולות קטנות, אך את מרבית הקניות עושים התושבים ברחובות המסחריים נגבה ועוזיאל, שם גם לא חסרות מזללות ומסעדות. בשכונה יש מוסדות חינוך לכל הגילים, כולל בית ספר תיכון במרחק הליכה וכמה קינים של תנועות נוער.

השכונה מקושרת היטב בתחבורה הציבורית עם קווי אוטובוס רבים ליעדים מרכזיים. המשתמשים ברכב פרטי נתקלים בעומסים ובמצוקת חניה, ועל שבילי אופניים אין מה לדבר. בשכונה ובסביבתה לא מתוכננים פרויקטי תשתית או בנייה משמעותיים בשנים הקרובות, כך שהצפי הוא להמשך התחדשות נקודתית.

 

אוכלוסיית משפרי דיור

האוכלוסייה בשכונה צומחת בקצב גבוה, והיא בעיקרה חילונית, אך כוללת גם דתיים לאומיים. בעשור שבין 2008 ל-2018 האוכלוסייה צמחה בכ-17.5%, כשעיקר הצמיחה בקרב ילדים ומבוגרים בני 40 עד 60, מה שמרמז על כך שמדובר במשפרי דיור שנוהרים לפרויקטים של התחדשות עירונית.

מגמה זו צפויה להימשך, היות שכיום יש כ-15 פרויקטים שונים בשלבי בנייה, והם צפויים להוסיף מאות דירות בשנים הקרובות. הואיל ולא מדובר בתוכניות פינוי-בינוי שמוסיפות תשתיות ציבוריות, כמו הרחבת כבישים ובניית גני ילדים ובתי ספר, העומס על התשתיות הקיימות צפוי להחריף.

 

תחבורה: פקקים ומצוקת חניה

מיקומה המרכזי של השכונה והגישה לכבישים ראשיים מאפשרים נסיעה מהירה כשאין עומסים, אבל בדיוק בגלל המיקום המרכזי - היא גם סובלת מעומסי תנועה, שמאריכים את זמני הנסיעה. המגמה הזו צפויה להמשיך, וכך גם החרפת מצוקת החניה, מאחר שתוספת החניה במסגרת תמ"א 38 לרוב אינה מספיקה.

ברחובות הראשיים עוברים קווי אוטובוס מרכזיים ומוכרים (לפחות לרמת גנים) כמו 61, 63 ו-67, שמגיעים למגוון יעדים מרכזיים. אין ברחובות האלה נתיבי תחבורה ציבורית, כך שנוסעי האוטובוסים סובלים מאותם עומסים של נהגי הרכבים הפרטיים.

לקראת סוף העשור ייפתח הקו הסגול של הרכבת הקלה לאורך ציר אלוף שדה, אך רק תושבי דרום השכונה יוכלו להגיע אליו ברגל בקלות יחסית. אם וכאשר תיבנה מערכת המטרו, תושבי צפון השכונה יהיו במרחק הליכה מהתחנה המתוכננת בשדרות ירושלים.

 

יתרונות

• מוקדי קניות, סידורים ובילויים רבים.
• גני ילדים, בתי ספר ותנועות נוער במרחק הליכה.
• תחבורה ציבורית יעילה.

 

חסרונות

• מצוקת חניה.
• מחסור בגינות ציבוריות.
• מטרדי בנייה: תושבים רבים יסבלו בשנים הקרובות מרעש, לכלוך וחסימת דרכים.

 

היצע ומחירים

השכונה נחשבת לאחת המבוקשות ברמת גן. עם 88 עסקאות היא נמצאת במקום השלישי בין השכונות המובילות במספר העסקאות בעיר השנה (עד יולי 2020). זאת בזכות היצע לא מבוטל של פרויקטים בהתחדשות עירונית, בהם פרויקט תל חי 60, שלומציון 12 וקרן בחד נס.

בעקבות משבר הקורונה קצב המכירות ירד: ברבעון הראשון נמכרו 43 דירות וברבעון השני רק 28 (ירידה של כ-35%).

הקורונה הצליחה לעצור את עליית המחירים ולמעשה להקפיא אותם. המחיר הממוצע למ"ר עומד כיום על 25,100 שקל, והשכונה מהווה אלטרנטיבה זולה בכ-5% מהשכונות הסמוכות אליה: רמת יצחק מצפון (מחיר ממוצע 26,500 שקל למ"ר) ותל יהודה מצפון-מערב (26,400 שקל למ"ר).

סוג הנכס המבוקש ביותר הוא דירת 4 חדרים, במחיר ממוצע 2.155 מיליון שקל. מחיר השכירות הממוצע לדירות 4 חדרים עומד על כ-5,700 שקל, כך שהן מניבות תשואה של 3.17% בשנה.

תוכניות לעתיד

רכבת קלה: הקו הסגול נבנה בימים אלה, והוא כולל עבודות נרחבות ברחוב אלוף שדה בו הוא יעבור, ובעיקר בצומת הירדן - אחד הצירים הראשיים שעוטפים את השכונה. המשמעות היא שבשנים הקרובות צפויים עומסי תנועה כבדים יותר ליוצאים לכיוון דרום.

בסיום הפרויקט (מתוכנן ל-2026 אך כנראה יתאחר) תהיה לתושבים דרך נוחה להגיע למוקדי תעסוקה ובילוי בתל אביב ובבקעת אונו, כולל בית החולים תל השומר ואוניברסיטת בר אילן. התחנות יהיו קצת מרוחקות מרוב בתי השכונה, אך יימצאו במרחק של פחות מ-10 דקות רכיבה על אופניים (או קורקינט).

מטרו: רשת הרכבות התחתיות של גוש דן נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, עם תאריך פתיחה שאפתני של 2030 (2035 יותר סביר). אחד הקווים ברשת צפוי לעבור בשדרות ירושלים מצפון לשכונה, ולאפשר הגעה תוך דקות ספורות למרכז תל אביב. הקו יתחיל בבית החולים וולפסון בחולון, יעבור ביפו ובסמוך לחוף הים, ואז דרך מחלף השלום יעבור בגבעתיים, רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל ופתח תקווה.

הזדמנות למשקיעים?

שכונת נגבה נהנית בשנים האחרונות מביקוש גבוה ויציב, בין היתר בגלל פרויקטים רבים של תמ"א 38 שחידשו את פני השכונה והגדילו את היצע הדירות. רמת המחירים הסבירה והמיקום האטרקטיבי מגדילים מדי שנה את מספר העסקאות. 

תשואת השכירות בשכונה מסתכמת בכ-3% בשנה, אך בעלי הדירות עשויים ליהנות גם מעליית ערך הנכסים. בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בשכונה ב-42%, כך שדירת 4 חדרים מיד שנייה שנקנתה בשכונה ב-2010 ב-1.35 מיליון שקל  נמכרה ב-2020 ב -1.923 מיליון שקל. 

בשורה התחתונה נראה כי המשקיעים זיהו את הפוטנציאל הגדול בשכונה, ועליות המחירים בה הגיעו לכדי מיצוי מסוים. עם זאת, משקיעים המחפשים יציבות והשקעה סולידית יוכלו אולי לראות כאן הזדמנות מצוינת לשמירה על ערך הכסף דרך שכירות נאה, ואולי אפילו יקבלו מינוף מסוים, בהנחה שההתחדשות העירונית תמשיך להתממש.

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 6 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 6.5 מתוך 10

שיעור הילדים בשכונה: 28%

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה:  2.186 מיליון שקל

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים יד שנייה: 1.9 מיליון שקל

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו