רכישת קרקעות בישראל היא תחום כדאי באופן כללי, בשל מיעוט השטחים שיש במדינה ובשל העובדה שכולם מבינים מה הם איזורי הביקוש למגורים. התחלנו לברר וגילינו קבוצת משקיעים שמונה מעל 100 שותפים עסקיים המונהגת בידי ג’קי שניידר, בעל קבוצת “שניידר נדל”ן“, המומחה המוביל בישראל לתחום.
שניידר הוא דמות מוכרת ואהודה בעולם הנדל”ן ובמיוחד בהרצליה עיר מגוריו שם יש לו רקורד של כמה מאות עסקאות. הוא בן 54, עוסק בנדל”ן ויזמות כבר 25 שנה. שניידר החל כבעלים של חברה קבלנית שבמקביל לעבודות הקבלנות איתרה ויזמה עסקאות. בתחילת שנות האלפיים קנה ג’קי את שמו כאשר הקים חבורה של כמה עשרות משקיעים בעלי הון, שהפקידו אצלו עשרות מיליוני שקלים, לצורך שותפות בעסקאות הנדל”ן שג’קי איתר. מרבית העסקאות בנושא בניית מתחמי קוטג’ים ע”י איתור קרקעות בהרצליה, בוצעו ע”י הקבוצה של ג’קי, שכוללת אנשי עסקים מוכרים מכל הסוגים.
ג’קי התפרסם באזור השרון ונחשב לאחד מראשוני התחום. ב-2012 ביקש ג’קי להרחיב את הפעילות לשדה הבינלאומי ועבר למיאמי, שם זיהה הזדמנויות שאיתר לאחר המשבר הגדול ורכש עשרות נכסים שייצרו לחברי הקבוצה רווחים של 200-300 אחוזים תוך 3-5 שנים. “משבר הנדל”ן העולמי והאמריקני בפרט שם על המדף רכוש מצויין במחירי כונס נכסים וקנינו מהבנקים בתים ובניינים בעשירית מהשווי שלהם בשוק האמיתי” מספר ג’קי על חמש השנים העליזות בפלורידה , המפורסם בין הנכסים שנרכשו ע”י ג’קי הוא מפקדת האף בי איי האמריקאי בפלורידה.
לפני שנתיים שב ג’קי לישראל ומיקד את פעילותו בקרקעות בהרצליה. ג’קי נחשב ובצדק לבר סמכא בתחום קרקעות שאושרו ע”י הוועדה המקומית לבנייה ונמצאות בתהליך הפשרה מתקדם לקראת אישורי בנייה. שניידר נעזר בחבורת המשקיעים שלו שכיום מונה כבר קרוב למאתיים משקיעי נדל”ן המומחיות של שניידר באיתור עסקאות, גורם לאנשי הקבוצה לספר על רווחים שאינם במסגרות המקובלות בשוק. א.ש שמשקיע עם שניידר כבר עשור מגלה: “זה לא סיפור של 4-6 אחוזים בשנה… זו עסקה שתוך 3 עד חמש שנים שמה לי בכיס 300 אחוזי תשואה. היכולת של שניידר שווה הרבה מיליונים למשקיעים”.
שניידר מתמקצע בעסקאות קצרות טווח. הוא מספר: “צריך להיות בעל מקצוע, חרוץ מאוד ומקושר מאוד על מנת לזהות פוטנציאל קרקעות באיזורי ביקוש. חייבים לרכוש רק באיזור בו מלאי הקרקעות, באותה רשות מקומית מצומצם ויש ביקוש גבוה. אני תמיד בודק את מידת הלחץ המופעלת בסביבה כדי לקדם בנייה על הקרקעות הללו בגלל שהרשות המקומית לא מסוגלת יותר לייצר קרקעות ולהתרחב”.
בשלב זה, שניידר ושותפיו המשקיעים – רוכשים את הקרקע ישירות מהמוכרים המקוריים. שניידר: “אני תמיד נמצא בין הרוכשים, כדי להוכיח שגם אני חושב שיש עסקה מעולה. אחרי 3-5 שנים אנו מוכרים לחברות קבלניות או יוצאים לבנייה משותפת לאחר השבחת הקרקע. אני אוהב לעבוד בהרצליה מכיוון שהמלאי מוגבל ואין עתודות קרקע. לעמות זאת, הביקושים ומחירי הדיור מרקיעי שחקים ומתקרבים לת”א”.
למעשה, שניידר רוקם עסקאות שמרוויחות מאות אחוזים על הקרקע מבלי צורך לעבוד ממש על פני הקרקע, להבדיל מעסקאות פינוי-בינוי או תמ”א 38. כל העסקאות מלוות בדו”ח של שמאי בכיר, על פי תקן 22 שהוא תקן ממשלתי מחמיר לקרקעות שאינן זמינות לבנייה מיידית. משרד עו”ד מהמובילים בישראל בתחום הנדל”ן, מלווה את העסקאות בצד המשפטי.
שניידר מרחיב: “יש אנשים שחוששים מרכישת קרקע שלא תופשר. אני ושותפיי רוכשים קרקע רק אחרי שהרשות המקומית אישרה והפקידה את התכנית בוועדה המחוזית ולכן אין סיכוי לביטול המהלך. בשלב הקנייה, הקרקע עדיין חקלאית,ומכאן גם המחיר האטרקטיבי אבל מיועדת לבנייה. ככל שהתכנית מתקדמת כך מחירי הקרקע יעלו ולכן גם אחוזי התשואה עולים משמעותית.
יש 3 סוגים של קרקעות חקלאיות :
- קרקע חקלאית שלפי תכנית מתאר ארצית, היא בייעוד עתידי לחקלאות, פארק או גן לאומי וזה אומר שבעתיד הקרוב או לעולם לא תופשר לבנייה.
- קרקע שהיא חקלאית אשר נמצאת ביעוד למגורים, אבל לא קודמה עדיין ע”י הוועדה המקומית ולכן אין צפי או תאריך להפשרה.
- קרקע חקלאית אשר נמצאת ביעוד עתידי למגורים ושתוכננה ואושרה ע”י הוועדה או הרשות המקומית לבנייה וגם הופקדה תכנית בוועדה המחוזית.
אנו רוכשים רק קרקעות המצוינות כאן בסעיף 3 , כאשר ישנה כבר מסגרת יותר שיש לוחות זמנים לתחילת הבנייה”.
שניידר מציין שהמומחיות שלו היא סביב יכולת זיהוי ואיתור עסקאות משובחות, התמצאות נרחבת באיזור, קשרים עסקיים ענפים וחטיבת משקיעים עצומה שיושבת על מאות מיליוני שקלים ומאפשרת רכישה מהירה בכל זמן נתון.
לא נשאיר אתכם בלי מידע רכילותי-עסקי על העסקה שקבוצת “שניידר נדל"ן” של שניידר מבצעת בימים אלה.
שניידר: “הכי חם זה המתחם בתכנית שנקראת “צפון הרצליה - קרית המסלול”. בתכנית צפון העיר, במתחם יוקרתי הצמוד לכפר שמריהו והמרכז הבינתחומי,עיריית הרצליה מקדמת תכנית לבנייה במקום שדה התעופה שמתפנה לכיוון מזרח חדרה. התכנית נמצאת על עתודת הקרקע האחרונה של העיר הרצליה והעירייה בחרה במשרד אדריכלים בכיר לתכנן השכונה. יש צפי לבניית 12-15 אלף יחידות דיור בתכנון משרד האדריכלים, פרחי-צפריר.
התוכנית שנבחרה ואושרה ע"י ע. הרצליה:
שדה התעופה בהרצליה הוכרז כמתחם מועדף לדיור:
https://www.tzomet-hrz.co.il/news/15128
שניידר מספר: “הותמ”ל, שהיא הגוף הכי חזק בארץ לקידום מתחמים מועדפים לדיור, הכריז בחודשים האחרונים שהתכנית מקודמת בימים אלו במסלול המהיר. שניידר: “אנו צופים שתוך שלוש-ארבע שנים יאשרו תכנית להקמת שכונה החדשה על מתחם שדה התעופה. אנו משווקים שם קרקעות בבעלות פרטית בטאבו עם זכויות בנייה לבעלי הקרקע בתוך התכנית שאושרה, לדעתנו - קיים צפי השבחה של 300 אחוז תשואה על הרכישה תוך 5 שנים. יש כרגע מאות מתעניינים, חלקם רוצים מספיק קרקע שתשמש אותם כבעלי זכות לבניית דירה ויש משקיעים פיננסים שקונים מטרים כדי למכור את הקרקע ולהרוויח בטווח קצר, בעלי תקציב נמוך רוכשים ב-200 אלף שקל כ-40 מ”ר וימכרו בפי 3 ויש כאלה שקונים בכמה מיליונים דונם שלם, שיכול לתת להם בעוד כמה שנים – בין 10 ל-15 דירות. מחיר למטר קרקע נע סביב 4400 שקל לרוכשים “.
לפרטים נוספים צלצלו: *8920
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו