מהמרים על מחיר למשתכן

"מחיר למשתכן" היא תוכנית שנרקמה ואף הופעלה כבר לפני יותר משניים וחצי עשורים, אך שר האוצר, משה כחלון הרחיב אותה לממדים חסרי תקדים לפני כשנתיים וחצי. כחלון, שנישא למשרדו על נס מהפכת מחירי הסלולר ביקש לעשות מהפכה מהירה במחירי הדיור. הוא זיהה את הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור כפלח שוק מעניין וזנח פתרונות דיור למשפרי דיור, עולים חדשים וכמובן שעשה כל שביכולתו להדיר את המשקיעים מהשוק. 

שנתיים וחצי אחרי המצב נראה רע למדי. ההתערבות הבוטה בשוק הביאה לירידה בהתחלות הבנייה וירידה במכירת דירות חדשות ודירות יד שנייה. האוצר מצדו מטיל ספק גם בנתוני הלמ"ס ומתעקש שהמציאות הפוכה. בשנתיים וחצי האחרונות הישראלים הפכו למשקיעי נדל"ן מובילים בחו"ל; משפרי הדיור יושבים על הגדר והקבלנים ממתינים יחד אתם עד יעבור זעם. 

אך שר האוצר בחיזוק שר השיכון והבינוי, יואב גלנט, ממשיכים בקמפיין שיווק התוכנית לציבור ולא מפספסים כל הזדמנות להלל את הישגי התוכנית, תוך דחייה על הסף של כל ביקורת. 

 

פרויקט בנייה במסגרת "מחיר למשתכן" בראשון לציון // צילום: עמי שומן

התוכנית היא שיטת מכירה של קרקעות המיועדות לבניית דירות למחוסרי דיור, ואשר על פיה מתחרים יזמים המעוניינים לזכות במכרז לפיתוח ובנייה. התחרות בין היזמים על הקרקע נעשית על המחיר הסופי של הדירה שאותו ישלם הקונה הסופי - המשתכן. הזוכה במכרז הוא זה המציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה, על פי מפרט ותנאים שנקבעו במכרז. לצורך פרסום המכרז, ניהול התהליך ובחירת הזוכה, הוקמה מינהלת פרויקט ייעודית, שתפקידה לפקח על עמידת הקבלן בהתחייבויותיו מול משרד השיכון ומול רוכשי הדירות, לרבות מחירי הדירות.

בדקנו עם חמישה יזמים, שעוסקים בבנייה ובתחום הדיור למחייתם, מה הם חושבים על התוכנית, איך היא השפיעה על שוק הדיור בישראל, על העסקים שלהם ואיך הם רואים את העתיד של שוק הדיור בצל התוכנית שממדיה הורחבו מאוד במסגרת תוכנית הדגל של שר האוצר. 

 

רפאל: לא כדאי לזוג צעיר לקנות דירה

דוד רפאל (53), הבעלים והמייסד של קבוצת רפאל נדל"ן הוא גרוש ואב לשניים. גיל, בנו, עובד יחד איתו בחברה. לאחר שירותו הצבאי ועוד "גיחה" לחצי שנה לאפריקה, החליט כי עסקים מעניינים אותו. בתחילת דרכו, עסק בשיווק מוצרים מדלת לדלת - שם התנסה בהצלחה הראשונה שלו ויצר את ההון העצמי הראשוני. "בהמשך הבנתי שהכסף הגדול הוא בנדל"ן, ואז התחלתי לרכוש קרקעות, למדתי תוך כדי תנועה, ועם טעויות בדרך. לבדי למדתי כיצד פועלים תחומים רבים בנדל"ן - קרקע חקלאית, כבישים, הפשרת קרקעות, פינוי בינוי ועוד", מספר רפאל.

"לזוגות צעירים בכלל לא הייתי ממליץ לקנות דירה", קובע רפאל. "אדם רוצה בית כי זה הביטחון שלו, אך מבחינה פיננסית אני מציע להשקיע בקניית משרד באזור ביקוש, או קרקע לא חקלאית המאושרת לבניה. התשואה מאד גבוהה, וניתן להכפיל אותה בתוך שנתיים-שלוש. זו הדרך לקנות בית עם כמה שפחות משכנתה".

מה דעתך על התוכנית מחיר למשתכן. האם זה פתרון טוב להערכתך?

"זה ניסיון טוב לפתור בעיות קיימות, אבל לא מספק. עושים כל מיני וריאציות של מחיר למשתכן על וריאציות קודמות וכאן בדיוק הבעיה. אומרים אם א' לא יעבוד אז נעשה ב' ואם גם זה לא יעבוד אז נעשה ג'. אבל השוק צריך כיוון ברור וחד משמעי. ריבוי אלטרנטיבות גורם לבלגן ולאי ודאות בקהל היעד שאליו מכוונים. אם קבעו תוכנית מחיר למשתכן, צריך לדבוק בה ולבחון את ההצלחה שלה לאורך זמן". 

אז האם לדעתך זה יעבוד?

"לדעתי לא. מסיבה אחת פשוטה - לשוק יש כוח משלו. ניקח לדוגמה זוגות צעירים. אם זוג צעיר רוצה לרכוש דירה הוא צריך להביא מהבית סכום ממוצע של 400-300 אלף שקלים. מחיר למשתכן נועד לעזור לאנשים ממעמד סוציו־אקונומי נמוך ומעמד הביניים. אך גם הסכום הזה גבוה מדי בשבילם. 

 

דוד רפאל

"המפתח להצלחה הוא ההון ההתחלתי. אם המדינה רוצה לעזור היא חייבת לסייע בהון ההתחלתי של הזוגות הצעירים, וכל מי שרוצה לרכוש דירה ראשונה. 400-300 אלף שקלים בלי עזרה מההורים זה סכום לא הגיוני לזוג צעיר. במקום שהבנק ייתן להם הלוואה של 60 אחוז, שייתן להם הלוואה של 85 אחוז ממחיר הדירה. על המדינה להיות ערבה על חלק מהכסף שהזוגות לווים מהבנקים וכך לאפשר להם לרכוש דירה. מתוך ה־300 אלף ההתחלתי, שהמדינה תהיה ערבה ל־150. או לחלופין על המדינה לתת מענק לזוגות צעירים שיסייע להם בהון העצמי הנדרש לרכישת דירה".

אנשים רבים מתבלבלים מרוב תוכניות. יש מחיר למשתכן, מע"מ אפס, משפרי דיור, מענק ראשוני. 

"נכון. לשוק יש כוח משלו וכל פעם מנסים להתחרות בכוחות השוק. בנק ישראל כבר אמר שאין לו את הכלים לעצור את העלייה במחירי הנדל"ן. נדל"ן הוא כלכלה ולא נכון להפריע לשוק. אפשר לעצור לזמן מסוים, אך מתישהו זה מתפרץ ואז מתרחשת עליית מחירים מידית וגבוהה.

"מה בעצם עושה התוכנית? אמרו לזוגות צעירים אל תקנו, חכו; ניסו לעצור את השוק ואחר כך זה התפוצץ. הדירות עלו בעוד 30 אחוז. הם חיכו שנה וחצי לדירה שעולה 700 אלף, פתאום גילו שהיא עולה מיליון. מה שקרה הוא שהקבלנים הפסידו, עצרו את הבניה, ואלו כשחיכו ראו שלא קורה כלום והמחירים עלו".

אז למעשה מה שאתה אומר, שעם כל התוכניות הממשלתיות הקבלן צריך להרוויח, ואם הוא לא מרוויח הוא עוצר את הבניה ואז נוצר מעגל קסמים.

"זה נכון, אבל גם לזה יש פתרון. החשיבה צריכה להיות שייווצר לקבלן המבצע רווח יזמי הגיוני. 20-18 אחוז לדעתי זה בסדר גמור. התושבים הזכאים ישלמו על הבניה בלבד, בתוספת הרווח היזמי, וכך המדינה תוכל לבוא לקראת הזוגות הצעירים. המנהל בעצם צריך להפשיר את הקרקעות ולמכור אותן במחירים הגיוניים ופרופורציונאליים בין חלקי המדינה השונים. צריך לעשות זאת בעיקר בקרקעות שהן בצפון ובדרום. כיוון שבמרכז אין מספיק עתודות קרקע למלא את כל הצרכים של הזוגות הצעירים".

 

אברהמי: המיזמים לא כדאיים 

יוסי אברהמי בנה בעשור האחרון יותר מ־2,500 יחידות דיור ברחבי הארץ, יותר מ־1,200 יח"ד מהן  באילת. החברה בבעלותו מתמחה בבניית מיזמים של מגורי יוקרה, בין היתר השלימה בשנה האחרונה את פרויקט מגדלי נאמן בצפון תל אביב. אברהמי מסביר כי "תוכנית מחיר למשתכן טובה לקבלני ביצוע קטנים, אבל לא ליזמים. כיזם, אני לא יכול לעמוד במחירים שהמדינה מכתיבה. זה נראה לי הזוי ולא מציאותי. משמעות מהלך כזה היא הכנסת ראש בריא למיטה חולה. התוכנית הזו מציעה פתרון לרבע משוק הנדל"ן - לזוגות צעירים". 

 

יוסי אברהמי

אבל מה קורה עם משפרי הדיור שהם החלק העיקרי בענף? איך המדינה מאפשרת לאותם משפרי דיור לרכוש דירה חדשה אם כל המכרזים הם רק לזוגות צעירים? הם עוצרים את גלגל השיניים, במקום לסובב אותו מהר יותר. כבר כיום אנחנו רואים שיש זוגות צעירים שמוותרים מראש על האפשרות לרכוש דירה, כי הסיכויים שלהם לזכות הם נמוכים והפרויקטים ממוקמים באזורים לא רלוונטיים מבחינתם. בנוסף, את הדירה שרכשו הם עשויים לקבל רק בעוד הרבה שנים".

האם היו פרויקטים שלא ניגשת אליהם מכיוון שלא היה שווה לך בגלל התוכנית (מחיר למשתכן)? 

"בחנתי שני מיזמים של מחיר למשתכן באילת: מכרז ל־184 דירות בשכונת שחמון ומכרז לבניית 81 דירות, שלימים התבטל. מדובר במיזמים שעלויות הבנייה שלהם גבוהות מאוד – הרבה מעבר למחיר המקסימלי שקבעה רמ"י ולכן מבחינתי הפרויקטים האלה לא כלכליים ואפילו מפסידים. בקבינט הדיור לא לוקחים בחשבון שבפריפרייה ובערים מרוחקות עלויות הבנייה יכולות להיות גבוהות יותר מסיבות שונות כמו שינוע ולוגיסטיקה, אקלים חם כמו באילת שפוגע בפריון העבודה ועוד". 

 

חדד: תוכנית פוליטית

עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל, מנהלת את החברה לצד בן זוגה שמחוני חדד, המשמש כמנכ"ל החברה. קודם לכן חדד עבדה במחלקת אשראי לעסקים וליווי פרויקטים בבנק מזרחי טפחות. חדד מספרת כי "בינתיים יש 50 אלף זוכים ואין להם מפתח, אלא רק מספר. עד שלא נראה שלפחות ל־10% מהם יש מפתח אני לא אאמין בתוכנית. זו תוכנית פוליטית של כחלון ואני חוששת שיש הרבה קבלנים שיפשטו רגל תוך כדי התוכנית, ולכחלון לא תהיה ברירה אלא לסייע להם לסיים את הבנייה, שתעלה למדינה עוד מאות מיליוני שקלים. כל זאת כי כחלון לא ייתן שיגידו שנכשל. כחלון הפך את הזוגות הצעירים למשקיעים. הם קונים דירות במקומות שהם לא יגורו בהם, רק בגלל המחיר הזול. הם משלמים משכנתה ושכירות, ובסוף לא ימצאו שוכרים ויפלו כלכלית. במבחן המציאות אנחנו רואים כבר היום שלפרויקטים שיוצאים במרכז ואזורי ביקוש יש היענות מצד הקבלנים, ואילו בפרפריה התחילו לחזור מכרזים כי אין רווחיות".

איך התוכנית משפיעה על חברה כמו שלך?

"אנחנו לא ניגשים למכרזים של מחיר למשתכן ומחפשים כל הזמן קרקעות פרטיות", מצהירה חדד. "אם זה ימשיך אז נצטרך לפטר עובדים, כי יגמרו הפרויקטים ולא יהיו מספיק חדשים. בנוסף אנחנו מרגישים לחץ מצד ספקים לעבוד איתם, כי גם הם מרגישים האטה ויש תחרות עצומה בגלל מחירי חומרים שיורדים כמו דבקים, קרמיקה ומוצרי בניה".

אם היית מייעצת לשר האוצר, מה היית אומרת לו?

"הייתי אומרת לכחלון, תן להיצע ולביקוש לעשות את שלהם. התערבות מלאכותית רק גורמת לעליית מחירים בפרויקטים שהם לא מחיר למשתכן, וזו בועה שתפוצץ בסוף. רבים ממשפרי הדיור נפגעים מהתוכנית הזו כי לא קונים מהם את הדירה, ואז הם לא יכולים להתקדם ולפנות את הדירה שלהם לזוג צעיר. כחלון צריך להיפגש עם קבלנים מהשטח, ולא עם מנכ"לים של חברות בנייה שמזמן כבר לא נושמים את השטח, אלא רק נושמים ניירת ובורסה.

"לדעתי הפתרון לפריפריה הוא רק מענקים. במקום שזוג צעיר יזכה בעיר שהוא לא יגור בה ויתחיל להיות יזם בעל כורחו, אני מציעה שהמדינה תיתן לו מענק ושיקנה בעיר שבה הוא רוצה לגור. המימון למענקים האלה יכול להיות כמו בעבר, מהקבלנים, ממחיר הקרקע. אבל את המחיר הזה הקבלנים ישלמו מהמחיר אחרי שיתחרו על ההצעה הכי גבוהה, במקום לתת להם את הקרקע במחיר אפס".

 

כראל: לעזור לנצרך מבלי להזיק לשוק 

אבי כראל הוא יזם אילתי. בבעלותו נכסי נדל"ן כדוגמת בניין לשימור במתחם שרונה בת"א - הבניין שהיה משרדה של גולדה מאיר ומשמש כיום חברת סטארט־אפ בבעלות סמסונג העולמית. כראל צפוי להקים בקרוב מלון חדש באילת - הראשון שקם ב־15 השנים האחרונות. במקביל הוא מקדם פרויקט פינוי בינוי של כ־1,200 יח"ד.

 

אבי כראל // צילום: יח"צ

כראל מסביר כי "הממשלה היתה כל כך לחוצה לזכות בהישג מיידי שהיא פרסמה מכרזים במחיר למשתכן, לעיתים ללא כל מחשבה. מכרזים רבים יצאו לקרקעות בהן לא ניתן לבנות בשנים הקרובות. יש חברות ביצוע קטנות שזכו במכרזים ללא יכולת לנהל את מכירת הדירות כנדרש. גם תכנון הדירות בפרויקטים מסוימים לוקה בחסר. בנוסף, מחיר למשתכן נותן מענה לפלח קטן מאוד של האוכלוסייה. את משפרי הדיור הממשלה זנחה וגם את המשקיעים שדואגים שיהיו בשוק דירות להשכרה במחירים סבירים הממשלה מנסה לדחוק החוצה".

האם באופן אישי התוכנית גרמה לך להפסדים? 

"בדקתי את ההיתכנות הכלכלית של מיזמי מחיר למשתכן באילת. לאחר שבדקתי את העלויות ואת לוחות הזמנים החלטתי לוותר עליהם. לדעתי אין בהם רווח יזמי ויש בהם סיכונים שעלולים להביא את היזם להפסד כספי".

מה היית מייעץ לשר האוצר?

"הייתי מייעץ לשר כחלון לתת לשוק להתנהל כשוק חופשי. ההתערבות של המדינה צריכה לבוא לידי ביטוי בדרכים אחרות, כדוגמת מתן הטבות לאותן אוכלוסיות שאינן מחזיקות בדירה בבעלות. המדינה צריכה לתת עזרה נקודתית לאותן אוכלוסיות במקום לערער את היציבות של כל הענף. התערבות המדינה בענף הנדל"ן עלולה לסכן ענף משמעותי שתורם לצמיחת הכלכלה בארץ ומעסיק מאות אלפי עובדים. בנוסף הייתי מציע לשר האוצר להגדיל את היצע הקרקעות הזמינות לבנייה מיידית ולבטל הליכים בירוקרטיים".

 

אחיעזרא: נזק עצום וקיפאון בשוק 

ניסים אחיעזרא מנהל את חברת האחים דוניץ מאז 1994. מדובר באחת מחברות הבנייה הוותיקות בישראל. החברה, שנוסדה לפני כ־50 שנה והונפקה בבורסה ב־1993, עוסקת ביזמות בניה ומבצעת את כל המיזמים שלה בעצמה, מעסיקה כ־100 עובדים, ביניהם מהנדסים, מנהלי פרויקטים ומנהלי עבודה.

אחיעזרא מתאר את התוכנית מנקודת מבטו ואומר כי "תוכנית מחיר למשתכן הביאה לנזק עצום ולקיפאון בשוק הנדל"ן. הזכאים יושבים על הגדר בציפייה לרכוש דירה במחיר מוזל. בפועל הסיכוי לזכייה הוא רק בערי הפריפריה, מה שאינו פותר את המחסור בדירות למגורים לזוגות הצעירים ויוצר עודף בדירות להשכרה באזורים שאינם זקוקים לדירות בשכירות. אם נוסיף לזה את העובדה שעד שיגיעו לדירה המיוחלת יעברו הרבה שנים, הרי שבסופו של דבר הם יפסידו, היות ומחירי הדירות בשוק החופשי ממשיכים לעלות, ואין כל ודאות בזמינות ובמחיר של המימון הבנקאי כשיזדקקו לו. על מנת להראות תוצאות ומיד הממשלה מגרילה מספר רב של דירות באזורי הפריפריה ועל קרקע לא מתוכננת שייקח מספר שנים לקבלת היתרי בניה עליה. אנו כבר עכשיו רואים שהזוגות הצעירים מתקוממים ואפילו לא נרשמים להגרלות. הממשלה הביאה למצב שאין קרקעות לבניה בשוק החופשי ויש צניחה גדולה בהתחלות הבניה. מה שיקרה בסופו של דבר הוא שהביקושים שנכבשים בתקופה הזו יתפרצו בהמשך ולא יהיה להם מענה, דבר שיביא לעלייה נוספת במחירים".

איך התוכנית משפיעה על חברה כמו שלך?

"חברת דוניץ אינה לוקחת חלק בתכניות ''מחיר למשתכן'' מאחר ויש לה רזרבת קרקעות מתוכננות לבניה בשנים הקרובות. אין סיבה שניגש למכרזי מחיר למשתכן ברווח מינימלי ובאזורי פריפריה. לחברה מלאי של כ־3,000 יחידות דיור, המאפשר לנו להתנהל באופן יציב ונכון לאורך השנים הקרובות, כך שאין לנו גם כוונה לגשת למכרזים הללו. אנחנו כן מרגישים ירידה במכירות, אבל אני חושב שזה זמני ויביא בסופו של דבר להתפרצות במחירי הדיור".

מה היית מייעץ לשר האוצר, מה היית אומר לו?

"לדעתי טוב יעשה שר האוצר אם לא יתערב בכלכלה החופשית, ויפעל להפשרת קרקעות לבניה בהיקפים גדולים מאד, עד כדי הצפת השוק בקרקע לבניה בשנים הקרובות, מה שבלאו הכי נעשה כעת במסגרת התכניות מחיר למשתכן. עליו לדאוג לפיתוחן במחירים הוגנים, או להטיל את הפיתוח על היזמים. הצפת השוק בקרקעות לבניה תביא בהכרח לירידת מחירי הקרקע שתשווק באמצעות מכרזי מדינה. כתוצאה מהצפת השוק בקרקעות מחיר הקרקע יהיה חייב לרדת וכתוצאה מכך ירדו גם מחירי הדירות".

 

שר האוצר כחלון // צילום: אורן בן חקון

האוצר: "העובדות מדברות בעד עצמן"

בתגובה מזלזלת משהו בטענות שהועלו בכתבה, נמסר ממשרד האוצר כי "הטענות המועלות בכתבה מוחזרו ונטחנו עד דק על-ידי עדת מבקרי התוכנית לאורך קיומה – כל השנתיים וחצי לקיומה. אך העובדות מדברות בעד עצמן - במהלך השנתיים וחצי האחרונות, פרויקט 'מחיר למשתכן' הציע לציבור חסרי הדירה בישראל למעלה מ־50 אלף יח"ד במחיר אטרקטיבי בכל הארץ. למעלה מ־12 אלף יח"ד בהיתרי בניה והתחלות בניה והן צפויות להתאכלס עד 2020. כבר ב־2017 אוכלסו למעלה מ־200 יח"ד. בנוסף, היקף השיווקים חסר התקדים נועד בראש ובראשונה לזכאי חסרי הדיור אך לצד שיווקים אלו נכללים שיווקים נוספים לקהל הרחב.

הטענות שכיבכול מופנות מקבלנים אינן מעידות על בקיאות והיכרות עם הנתונים ובכלל זה מכרזי השיווק ותהליכי הרישוי".

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו