"בשנים האחרונות מצבם של משקי הבית משתפר והם יכולים לעמוד במחירי הדירות שהולכים ועולים. הנתונים מלמדים כי על פי מצבם של משקי הבית, לא מתפתחת בועה במחירי הדיור בערי המרכז מאחר ששיעור ההוצאה על דיור מתוך סך ההכנסה נטו נשאר יציב ואף יורד בחלק מהערים כמו תל אביב, חיפה, אשקלון ואשדוד, אך עלה במעט בירושלים, ראשון לציון ונתניה". כך עולה מהניתוח השנתי של המכללה "זמן לנדל"ן".
לדברי מחברי המסמך, למחירים אין משמעות אבסולוטית - הם מעניינים רק בהשוואה להתפתחות השכר, השפעות הריבית והאשראי. הנתונים נאספו אך ורק מגורמים ממשלתיים מוסמכים כמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרד האוצר ומס הכנסה.
בשורה התחתונה, גורסים ב"זמן לנדל"ן", כי למרות מאמצי הממשלה לצינון שוק הדיור, הכנסתם של משקי הבית עולה בהתמדה, ושיעור ההוצאה שלהם על דיור מתוך סך ההכנסה נטו ירד במהלך השנים 2016-2012, בניגוד לטענה הרווחת. לפיכך, מחברי המסמך רואים פוטנציאל רב להמשך עליית מחירי הדיור בשנת 2018 ואילך, חרף הצהרות הממשלה ומאמציה להוריד את מחירי הדירות באמצעות תוכניות כמו "מחיר למשתכן".
רוב המיזמים: בפריפריה
מכיוון שמרבית המיזמים של מחיר למשתכן הם בפריפריה, השפעתם על מחירי הדירות באזורי הביקוש כלל לא קיימת. היכולת של משקי בית להמשיך לעמוד במחירי הרכישה ובמחירי השכירות של הדירות תלויה בעיקר בהכנסתם נטו.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחמש השנים האחרונות ההכנסה הממוצעת במעגל הראשון והשני של תל אביב זינקה ומהווה גורם המסביר את עליית מחירי הדירות והשכירות. כך, למשל, ההכנסה הממוצעת נטו של משק בית בתל אביב ובראשון לציון זינקה ב־19%, ברמת גן ב־18% ובחולון נרשמה עלייה של 12%.
על פי נתוני הלמ"ס, ב־2012 שיעור ההוצאה על דיור בכלל האוכלוסייה בישראל עמד על 25.5%, זאת בהשוואה לשיעור ההוצאה מסך ההכנסה נטו שהלך לטובת הוצאות דיור ב־2016 ועמד על 24.2%. הירידה בשיעור ההוצאה על דיור מוסברת בעלייה חדה בהכנסה נטו של משקי הבית בכל הערים הגדולות בארץ, וכן בירידת הריבית על המשכנתאות, וזאת חרף העלייה בשכר הדירה ובמחירי הדיור.
שוכרי הדירות נפגעו
הירידה בשיעור ההוצאה של משקי הבית בישראל על דיור בראייה רב־שנתית אמנם אינה דרמטית, אך מעידה כי כל עוד תמשיך ההכנסה הפנויה נטו לעלות, יש מקום נוסף לעלייה במחירי הדיור בישראל. ב־2017 עלה שכר המינימום וכן השכר הממוצע של השכירים בישראל, מה שמסביר את המשך עליית מחירי הדיור.
היקף הדירות ב"שיכון למשתכן" לא יכול להשפיע על המחירים // צילום: יהושע יוסף
מאמצי הממשלה להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן כמו המס על הדירה השלישית והעלאת מס הרכישה הביאו מספר מצומצם של משקיעים למכור את דירתם, אך גם לצניחה חדה בשיעור המשקיעים מתוך סך עסקאות הנדל"ן.
אם בוחנים את הנתונים הללו בהשוואה לשיעור הירידה בבעלות על דירות בערים הגדולות בישראל, אין אלא להגיע למסקנה כי ירידת היצע הדירות להשכרה נוכח ירידת שיעור הבעלות והצורך בדירה לשכירות רק עולה. לפיכך, מחירי השכירות צפויים להמשיך לעלות במתבקש מהמחסור בהיצע.
ההוצאה הממוצעת של שוכרי דירות על שכר דירה עמדה על 3,079 שקלים בחודש, לעומת 2,567 שקלים ב־2012, זינוק של כ־20% בתקופה זו, או עלייה של 3.7% בשנה. ממוצע פירעון
משכנתא לגרים בדירות בבעלות עמד על 3,244 שקלים בסוף 2016 בהשוואה ל־2,965 שקלים ב־2012, או עלייה של 10% בלבד בהוצאה על משכנתא. עוד עולה כי הערך הממוצע של דירה בבעלות עלה באותן השנים בכ־100 אלף שקלים, או ב־6%, כך שמצבם של שוכרי הדירות הורע יחסית לבעלי הדירות.
נוטלי המשכנתאות בשנים אלו דווקא נהנו גם מירידת ריבית המשכנתאות שהקטינה את ההחזר החודשי, וגם מעלייה אפסית במדד המחירים לצרכן שהגדילה רק במעט את החלק הצמוד של החזר המשכנתא.
המשמעות היא שמצבם של שוכרי דירות מורע בהשוואה למצבם של בעלי דירות, זאת תוך התחשבות בהמשך העלייה במחירי הדירות שמגדילה משמעותית את ההון העצמי של בעלי דירות, גם בעקבות העלייה וגם בעקבות ירידת קרן המשכנתא משנה לשנה. זאת בעוד שוכרי דירות מוציאים יותר על שכר דירה, אך לא נהנים מעליית ערך הנכס ולא מירידת קרן המשכנתא.
עלייה עקבית במחירים
שנתיים וחצי עברו מאז החלה תוכנית מחיר למשתכן, אך היא לא מצליחה להשפיע על מחירי הדיור בישראל, כפי שמשתקף מנתוני הלמ"ס שמצביעים בעקביות על עליית מחירי הדירות.
על פי הנתונים, סך יחידות הדיור בפרויקטים של מחיר למשתכן עד כה עומד על 53,513, כאשר מחציתן ייבנו בין גבולות מה שמכונה אזור הביקוש של גדרה־חדרה ומחציתן בפריפריה מחוץ לאזורים הללו.
מענקים של 574 מיליון ש'
מהנתונים שאספו ב"זמן לנדל"ן" עולה כי בפועל באזור הביקוש העיקרי בישראל, אזור המרכז, הוגרלו 26 אלף דירות בשנתיים האחרונות - היקף דירות שלא יכול להשפיע על המחירים.
עוד עולה מהנתונים שעובדו מתוך כל הפרויקטים של מחיר למשתכן כי סך ההשקעה הממשלתית עד כה במענקים לרוכשי דירות בפריפריה תעמוד על סכום לא מבוטל של 574 מיליון שקלים, כאשר סכום זה צפוי להמשיך לגדול ככל שהתוכנית תימשך.
המענקים שמספקת המדינה בגובה של 60-40 אלף שקלים מצטרפים להנחה בפרויקטים שהמדינה מעניקה.
הממוצע המשוקלל למטר ברמה הארצית של דירה במחיר למשתכן עומד על 9,400 שקלים, מה שמעמיד את עלות דירת ארבעה חדרים ממוצעת של 100 מ"ר על כמיליון שקלים, אם מביאים בחשבון עוד עלויות נלוות לרכישה כמו רכישת מטבח, שדרוגים וכד'. מחיר דירה ממוצעת של חמישה חדרים עומד במסגרת מחיר למשתכן על כ־1.12 מיליון שקלים, ובשקלול העלויות הנלוות לרכישה מחירה הכולל צפוי לעמוד על 1.2 מיליון שקלים.
כסף ישראלי: לחו"ל
כשמצליבים את נתוני מחיר למשתכן מול הנתונים האחרונים שהתפרסמו מהלמ"ס, שעל פיהם מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על 1.47 מיליון שקלים ושיקפו המשך עלייה במחיר הממוצע של דירה, מגיעים למסקנה כי למרות העובדה שמחיר למשתכן נמצאת בשיא תנופתה, אין לה יכולת אמיתית להשפיע על שוק הדיור מאחר שאין לה פוטנציאל לייצר מסה קריטית של דירות באזור המרכז, שתשפיע על המחיר.
ירידה בהתחלות בנייה
"2017 התאפיינה בירידה בהתחלות בנייה, בריחת כסף ישראלי לחו"ל ובעיקר בצבירת ביקושים מסוכנת מצד הקונים, דבר שהוביל לעליות מחירים בשוק השכירות. בדיעבד, השנה רק התרחקנו מהיעדים שאותם הציבה הממשלה - ירידת מחירים וכניסה של מבקשי דיור אל דירות בבעלותם", כך מסכם את השנה בנדל"ן ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רי/מקס. לדבריו, הסניפים של הרשת ברחבי העולם נהנים מההתעניינות הגוברת של ישראלים בעולם, למשל זינוק ב־30% בהתעניינות ישראלים ברומניה שהביאה את הרשת לבחור זכיין ישראלי לרומניה. "נוצר מצב אבסורדי שבו כסף ישראלי פותר בעיות דיור בחו"ל", אמר.
בהתייחסו למחיר למשתכן אמר רסקין כי הפתרון לבעיית הדיור לא נמצא בהתערבות מלאכותית בשוק ובתוכניות "העתקת אוכלוסין" כדבריו.
"מחיר למשתכן מייצרת דיור פחות רלוונטי לצורכי האזרחים ולביקוש הטבעי. השילוב הזה מייצר מחסור - ועליית מחירים", הסביר והוסיף: "לכן אני צופה כי ב־2018 נראה המשך מגמה של עליית מחירים בשוק הנדל"ן, דומה לזו שראינו השנה, ואף יותר מכך".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו