בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
בעל דירה, שהוא גם הקבלן, השתלט על שתי חניות האורחים בבניין בטענה כי הן הוצמדו לו לפי הסכם השיתוף, אך צו הרישום קבע כי החניות הן רכוש משותף.
עו"ד אבי ששו, המתמחה בדיני מקרקעין והתחדשות עירונית, מבהיר כי קיימת דרך ברורה למצבים בהם תעשה החרגה מהרכוש המשותף. לדבריו, לכל בית משותף יש תקנון שמהווה מעין חוקה. "על סמך חוקה זו", הוא אומר, "בעצם מתנהל הבית כולו".
- האם התקנון יכול להחריג רכוש מהרכוש המשותף?
עו"ד אבי ששו: "בהחלט, התקנון יכול להחריג דברים, להוציא דברים, מהרכוש המשותף. מעבר לכך, במיד וקיימים הסכמים חוץ לתקנון, ההסכמים לא רלוונטיים. זהו למעשה הסיפור כולו בנוגע לאותו בעל דירה שביקש להשתלט על החניות. כאשר יש הסכם גם אם הוא קודם והוא לא רשום או נמצא במסגרת התקנון אז התקנון הוא זה שקובע מה קורה לגבי אותה החניה. המפקח על המקרקעין קבע במקרה זה שהתקנון גובר ברגע שההסכם לא רשום. אותו בעל דירה יכול לטעון כי החניות הוצמדו לו, אך לפי התקנון ולפי הרישום מדובר ברכוש ציבורי, לא פרטי שלו".
"דבר נוסף", ממשיך עו"ד ששו, "המחוקק הגביל גם את מספר החניות שניתן להצמיד לדירה לשתי חניות. חוק התכנון והבנייה קובע כמה חניות ניתן להצמיד לדירה והכלל הוא שתי חניות, כאשר יש מקרים חריגים שבהם ניתן להצמיד שלוש חניות. במקרה הזה לאותו בעל דירה הוצמדו שתי חניות ואילו הוא טען לשתיים נוספות, כלומר 4 חניות. זה דבר מאוד חריג ולא יכולה לעבור גם את סף החוק".
- מהו הסכם שיתוף, מה הוא קובע ומתי נחתם?
עו"ד ששו: "הסכם שיתוף, כאשר אין עדיין רישום בית משותף, הסכם השיתוף מסדיר את הזכויות בין בעלי הזכויות. כאשר נרשם בית משותף, מה שמסדיר את זכויות בעלי הזכויות הוא התקנון. התקנון הוא זה שקובע ומסדיר כיצד הבית כמערכת יתנהל".
"המקרה שנידון כאן", ממשיך עו"ד אבי ששו, "הוא מקרה שגם הרשות התכנונית שנתנה היתר לבית המשותף הזה בעצם קבע שיהיו חניות אורחים. מנסים לאכוף את נושא חניות האורחים על ידי יצירה מעין הסכם שיתוף, או הסכם אחר שמנסה לאכוף. המפקח ראה את הדברים מעבר לפרגוד הזה, התבונן לעומק ואני חושב שהחלטתו נכונה.
הוא אומר שאם יש חניות אורחים וזה מה שרצה המחוקק וההיתר מספק, אי אפשר לעקוף זאת על ידי הסכם שיתוף מאחורי הפרגוד הזה ולומר שפועלים לפי הסכם שיתוף. יש תקנון, הוא זה שנרשם. המפקח על הרישום במקרקעין מתייחס לתקנון ובזאת תם הדיון".
- כיצד ניתן לבצע החרגה?
עו"ד אבי ששו: "החרגה מהרכוש המשותף יכולה להתבצע אבל עליה להתבצע בצורה חוקית. ניתן להחריג, יש תרגילים משפטיים שונים. המשפט הוא מאוד אבסטרקטי שניתן לתכנן אותו. במקרים רבים ניתן לקחת חניה ולקרוא לה בשם אחר כמו "משטח". אז, אולי בדרך זו להצמיד את השטח. עדיין, על הדבר להיות מוסדר בתקנון הבית המשותף, לא ניתן להשאיר זאת בהסכם חיצוני.
לא תמיד הרשויות אוהבות את זה ולא בטוח שזה כלל יעבור. הלא, כדי לרשום את הבית המשותף צריך אישור של רשות מקומית לתסריט ולא תמיד היא תסכים לקרוא למשטח שהיא מבינה שהייעוד הוא חניה כ'משטח' ותאשר את הרישום. במידה והדייר מצליח לעבור את משוכת הרשות המקומית אז ניתן לעשות כן. במידה והרשות המקומית לא תסכים ותתעקש אז זה לא יקרה".
בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
