בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
מאות דיירים מעכבים חתימות על הסכמים בפרויקטים לפינוי בינוי בפתח תקווה, עקב החשש שההפקעות העתידיות של הקרקעות לטובת בניית המטרו בעיר יפגעו בקידום ההתחדשות העירונית בבניינים שבהם הם מתגוררים. לאחרונה שלחה המדינה כ-11 אלף הודעות הפקעה לבעלי זכויות רשומים של קרקעות ביותר מ-800 חלקות בערים שונות במרכז הארץ לצורך הקמת קווי המטרו. מהי הפקעה ומי רשאי להפקיע?
לדברי עו"ד לילך כהן שמיר, המתמחה בדיני מקרקעין והתחדשות עירונית, האירוע סביב המטרו בפתח תקווה הוא מורכב. "יש באזור", היא אומרת, "שני מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, פרויקטים שהעירייה מקדמת ביחד עם הוועדה להתחדשות עירונית. המתחמים יושבים בדיוק על קו המטרו החדש המתוכנן. מצד אחד אותם בעלים קיבלו התרעות על הצורך בהפקעת השטחים הללו לטובת פרויקט המטרו, ומצד שני, הם מעוניינים לקדם את ההסכמים לצורך ההתחדשות העירונית. מדובר בהסכמים הנוגדים זה את זה – כך שהסכם פינוי בינוי אינו מאפשר חתימה מול הסכם מול נת"ע וקבלת פיצוי בגין אותה הפקעה ולהגיע מולם להסדר".
"לכן", מוסיפה עו"ד כהן שמיר, "נוצר מצב שקיימות שתי תוכניות מנוגדות. הוועדה לתכנון ובנייה והוועדה להתחדשות עירונית של המדינה צריכות לקבל החלטה כיצד לפעול – לפגוע בזכויות הבנייה או מתן פיצוי כספי תמורת הפינוי לצורך בניית הפרויקט? גובה התמורה שיקבלו בעלי הנכס היא משמעותית ואילו לפי חוקי המטרו לא ניתן לבנות בסמוך מדי לפרויקט".
בכל הנוגע ליכול להפקיע שטחים, אומרת עו"ד לילך כהן שמיר, כי לפי החוק הישראלי, רשויות וגופים שקשורים במדינה כמו נת"ע, חברת החשמל, ועדות תכנון ובנייה, "רשאיות לפנות לאדם שהוא הבעלים של קרקע או דירה ולהגיד לו שהן זקוקות לנכס, לטובתן, על מנת להקים שטחים ציבוריים לטובת כלל הציבור – כמו תחנות מטרו, גנים ופארקים, כשזה נעשה בתמורה או שלא בתמורה. לעיתים משלמים על כך ולעיתים פשוט מודעים לבעל הקרקע שהיא נלקחת ממנו ושניתן להתנגד להפקעה הזו".
- מה אמור לעשות אדם שקיבל הודעת הפקעה?
עו"ד כהן שמיר: "מי שמקבל הודעת הפקעה מנת"ע כדאי שיפנה לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בהקדם. עורך הדין יבדוק מספר דברים. ראשית, האם ההודעה חוקית ועומדת בדרישות החוק והאם עונה על כל מה שצריך. שנית, ומעבר לכך, יש לבדוק האם מופקע כל השטח שנמצא בידו או רק חלקים ממנו והאם ההפקעה זמנית – ל5, 10 שנים או הפקעה קבועה כי באמת רוצים לבנות משהו על אותו שטח שנמצא בבעלותו. לכן, עם הפנייה לעו"ד כדאי לבחור שמאי שיבצע הערכה מלאה של הנכס של המקרקעין. זהו הבסיס להסכם והבסיס להסכמות עם אותה רשות".
- מהו מנגנון הפיצוי במקרה של הפקעת קרקע?
עו"ד כהן שמיר: "מנגנון הפיצוי נחלק לשניים. יש מנגנון שקובע פיצוי עבור ההפקעה – על כך שהנכס נלקח והפיצוי השני הוא פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה וזהו פיצוי לפי ירידת ערך הנכס, פיצוי המוגש עוד קודם לכן".
עו"ד כהן שמיר מתייחסת עוד להיבט המיסוי של הפקעת שטחים. לדבריה, בעוד שבעבור החלק של ההפקעה עצמה כשנלקח הנכס, החוק קובע כי יש לשלם מס שבח רק 50 אחוז ממה שהיה משולם לו הנכס היה נמכר לצד ג', הרי שבגין הפיצוי שיקבל בעבור ירידת הערך ישולם מס מלא, ללא הנחה.
- מה ההבדל בין תביעת לפיצוי בגין ירידת ערך לבין תביעת פיצוי בגין הפקעה?
עו"ד כהן שמיר: "תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מדברת על הערך של הקרקע שנפל או ירד. כלומר, אם יש שווי קרקע שמיועדת לבנייה והשווי שלה 100, ולו הפקיעו אותה ומשנים את הייעוד שלה והיא מיועדת לצרכי ציבור ירד ערכה. לכן, זו תביעה המבוססת רק על ערך הקרקע שנפגע. ניתן להגיש אותה תוך 3 שנים מהמועד שבו הודיעו על פרסום התוכנית. בעוד שתביעה על הפקעה היא תביעה שבה נתבע הגוף המפקיע, זה שנטל לידיו את הקרקע וזו תביעה על שווי הקרקע שנלקח. כאן, התביעה היא לפי השווי האמיתי של הקרקע במועד ההפקעה".
בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
