“אנחנו מתמקדים במה שאנחנו הכי טובים בו – השבחת קרקעות נכסים ונדל”ן מניב"

בשיתוף ישפרו ותנופורט

ה“אם אין בעל בית בעסק – אין עסק”. כך, במילים פשוטות, מחדד כידן דהרי, מבעלי ישפרו ותנופורט, את החשיבה העסקית הייחודית שמובילה אותו ואת שותפו ירון אדיב לאורך שנים והפכה את החברות שברשותן לכאלה השוות כיום כ-3 מיליארד שקלים. גם כעת, כשהם מחזיקים נכסים משמעותיים במקומות אסטרטגיים לאורכה ולרוחבה של המדינה ומדווחים על הכנסות של 200 מיליון שקל מדמי שכירות שנתיים, כידן וירון לא נחים על זרי הדפנה ומעורבים בנעשה בחברות מהקצה אל הקצה, מגיעים מוקדם בבוקר לעבודה ויוצאים בערב כשכל מהלך ברור וידוע. “המומחיות שלנו היא להפוך את הנכסים למובילים, ואת זה אפשר להשיג רק בעבודה קשה, בשטח”, מסביר ירון אדיב. “בצורה הזו אנחנו מנהלים את שתי החברות, ללא פשרות, ועם צוות חזק ומוביל”.

כדי להבין טוב יותר את הצמיחה של כידן דהרי (45) וירון אדיב (57) רצוי להסתכל על הרזומה שלהם מתחילת הדרך. דהרי החל את דרכו בקנייה, השבחה והשכרת ומכירה של דירות בשכונות בעלות מאפיינים סוציו אקונומיים נמוכים. משם צמח באופן טבעי לרכישת מגרשים, מתחמים וקרקעות שהניבו עסקאות בסדרי גודל משמעותיים יותר. אדיב היה חלק ממפעל משפחתי למגבונים שצמח מחדר קטן ביקנעם והפך לעסק מכובד ברמה הארצית והעולמית. לאחר מכירתו ב-2014, החל כידן וירון לפעול בשוק הנדל”ן בעסקאות בשווי 50-100 מיליון שקל. “הכרנו בעסקה משותפת ששנינו נכנסו אליה, והתחלנו לרוץ יחד בחיפוש אחר עסקאות שהן מתחת לרדאר אבל מעל השוק הנורמלי”, מספר כידן. “לאט לאט הבנו שהחיבור בינינו טוב והפכנו להיות שותפים. התחלנו לחפש עסקאות גדולות יותר כשהמטרה הייתה לקנות חברות בעלון עוצמה, הן בהיקף והן בשווי, שתהיה לנו בהן 100 אחוז שליטה”.

רואים את האתגר שבמשבר

המפנה הגדול של כידן וירון הגיע ב-2016. הטייקון אליעזר פישמן נקלע לבעיות כלכליות, בין היתר, בגלל התרסקות הלירה הטורקית שעליה הימר. השניים ראו בכך הזדמנות והחליטו, כמו גורמים משמעותיים וגדולים במשק, לרכוש את הקבוצה של פישמן. הם זיהו את “תנופורט” כחברת נדל”ן מניב והחליטו לקנות אותה. “הבנו שתנופורט היא מטמון שאנחנו יכולים לפתח”, הם מספרים. “קנינו חברה בשווי שוק של מיליארד שקל במחיר של 460 מיליון שקל, 160 מיליון מתוכם אקוויטי והשאר חוב לבנקים. כבר ברגע הרכישה הצהרנו שנביא את תנופורט לשווי של מיליארד שקל תוך שלוש שנים, ותוך שנתיים וחצי היא הייתה בשווי של מיליארד וחמישים, והיום היא כבר 1.1 מיליארד בספרים ובשוק מעל 1.5 מיליארד, אחרי שגם מכרנו שני נכסים שלה שהושבחו. תנופורט היא חברת אג”ח עם סדרה אחת, ועובדת נהדר בשוק ההון”.

את התפישה של קניית חברות במשבר שיחזרו כידן וירון בשנת 2020 עם רכישת חברת הנדל”ן המניב “ישפרו” מידיו של אדווארדו אלשטיין מ”נכסים ובניין”. כל זה קורה כשהקורונה מכה בכל מקום, המדינה נסגרת הרמטית, השוק סגור בכל מובן, בנקים ושוק ההון סגורים, וקיפאון מוחלט בשוק העסקי ובפרט התחום הנדל”ן המניב. על אף המצב, המשיכו כידן וירון לעבוד בכל הכוח ובהחלטה נחושה ולמרות הקיפאון המוחלט ואווירת “סוף העולם” החליטו לרכוש את ישפרו. לאחר מאבק עם חברות מהמובילות במשק, הם גברו על המתחרים ורכשו את החברה.

כידן: “רכשנו את ישפרו בשווי של 1.2 מיליארד שקל, הון עצמי של 818 מיליון ועוד 400 מיליון מהבנקים. כבר אז, לאחר שבחנתי את נדל”ן החברה וכל היבטי החברה, ידעתי שבניהול שלנו ועבודה נכונה בנכסים נייצר ערך אדיר בזמן קצר. כיום, כשנתיים וחצי לאחר מועד הרכישה, הבאנו את החברה לשווי של 1.8 מיליארד - רווח של 600 מיליון שקל. היעד שהגדרנו רק ממצבת הנכסים הקיימים של ישפרו הוא להצעיד את החברה לשווי של 2.5 מיליארד שקל. אנחנו מנהלים את שתי החברות במקביל, והן שוות כ-3 מיליארד שקל, ואולי בעתיד גם לישפרו נעשה סדרת אג”ח”.

אדיב: “כשיצאנו לדרך עם רכישות תנופורט וישפרו עוד לא היינו בסדר הגודל של ה’גדולים’, אנחנו גם לא אוהבים את ההגדרות האלה. כיום אנחנו חזק במשחק ומחזיקים בשתיים מהחברות הגדולות והמובילות במשק עם נכסים חזקים בכל הארץ. אנחנו מאוד חזקים בתחום שלנו כי אנחנו מתמקדים במה שאנחנו טובים בו – ואנחנו הכי טובים בו. אנחנו לא נכנסים לתחומים שאנחנו לא מבינים בהם, אבל בהשבחת קרקעות ונכסים אנחנו בהחלט מבינים וכל הזמן מחפשים לרכוש חברות שנוכל להשביח את הנכסים שלהן”.

כל משבר הוא הזדמנות עסקית

את ניהול ישפרו ותנופרט מבצעים כידן ואדיב ביחד. הם בנו צוותים ברמה הגבוהה ביותר שפועלים בראייה אסטרטגית משותפת וכוללים מחלקת כספים, בינוי, תפעול, נכסים, מחלקה משפטית ועוד. כידן מגדיר את הצוותים כ”סיירת מטכ”ל”, מובחרים כל אחד בתחומו, שביחד יוצרים דבוקה של מצוינות. “אנחנו מנהלים את הכל בכל המובנים, נמצאים בשטח, במשרד, באתרי הבנייה. כל העובדים באתרים ובמשרדים נמצאים בקשר ישיר איתנו ויודעים שהם יכולים לפנות אלינו תמיד. אנחנו לא ‘הבעלים’ הרגילים ששולטים מרחוק, אנחנו שם כל הזמן, ממשיכים לבנות ולהתפתח”, אומרים כידן וירון. “אנחנו אנשי עבודה שמגיעים למשרד בתשע בבוקר ויוצאים ב-20:00 בערב, וכך גם העובדים שלנו. כל מי שעובד בחברות שלנו שותף לאותן מטרות”.

איזה מהלכים משמעותיים ביצעתם בשנת 2023?

ירון: “זו הייתה שנה מאוד מאתגרת, הריביות במשק עלו וזה השפיע על השוק כולו, אבל בתקופות כאלה מתגלים החזקים. אנחנו מאמינים שמי שעובד קשה יצליח, ולכן פעלנו בכל התחומים כדי להיות הטובים ביותר, גם אם זה אומר להחליף אנשים בהתאם לתקופה ולהביא אנשי מקצוע ברמה גבוהה שזה אתגר של ממש. גם בסביבת הריבית שנוצרה המשכנו לפתח את הקרקעות והמבנים שלנו, יש לנו 100 אחוזי תפוסה בכל הנכסים ותשלומים בזמן מצד כל הלקוחות. גם היום אנחנו מחפשים הזדמנויות, יש כסף בקופה של שתי החברות שלנו, ואנחנו מנסים להגדיל את הקופה באמצעות עסקאות טובות לרכישת נכסים או השבחה של קיימים. זו המומחיות שלנו, כך גם הפכנו את ישפרו ותנופורט למעצמה”.

דהרי: “משמעות הריבית הגבוהה היא למעשה שאין עסקה שיכולה לשלם את החוב שלה והמון עסקאות נופלות. לאורך כל שנת 2023 בחנו כל עסקה, היו לנו מספר הצעות על השולחן, אבל לא נכנסנו ולא ניכנס לשום עסקה שלא מניבה כסף החל מהיום הראשון. לא ניקח עסקה שבה מבטיחים לנו שבעתיד היא תניב, היא חייבת להיות טובה כבר ביום הרכישה. לכן, אנחנו בונים על הקרקעות שברשותנו מרכזים לוגיסטיים חדשים, ואנחנו נדאג למצוא את מנוע הצמיחה בתוך החברה”.

ירון: “הנדל”ן שלנו הוא רב שימושי, מרכזים לוגיסטיים, מתחמי מסחר, מתחמי תעשייה, תחנות דלק. יש לנו מוצרים שתמיד בעלייה ואנחנו רואים את זה גם בהערכות השמאות”.

התנודות הכלכליות בשוק נלקחות בחשבון בהתנהלות היום יומית העסקית?

ירון: “כן, הן מזיזות לנו, הריבית גבוהה ולא תחזור בקרוב לרמה האפסית שהייתה קודם, אז אנחנו גם בתחום הפיננסי פועלים אם זה במחזור הלוואות וכדומה. ב’ישפרו’ אנחנו מקדמים מהלכים של גיוס אג”ח ובתקופות טובות ניתן לציבור גם להרוויח איתנו. לצד זה, אנחנו כל הזמן מחכים להזדמנויות ולעסקאות גדולות, וכשהן יגיעו אנחנו נהיה שם. אנחנו לא ממהרים לקנות הכל, והיו הצעות על השולחן כמעט מדי יום, אבל אנחנו במצב שבו אנחנו יכולים לברור ומחפשים לקנות רק שליטה של 100 אחוז כדי שלא תהיה התערבות”.

כידן: “אנחנו תמיד ערים, תמיד יודעים לתת פתרונות ולזהות עסקאות טובות ומשקיעים תמיד רק בישראל. בברכת המזון כתוב ‘יהיו נכסיך קרובים לעיר’”.

אילו כישורים או התאמות נדרשים ממנהל בסביבה הכלכלית הנוכחית בישראל.

כידן: “אנחנו בוחנים את העסקאות ל-3-4 שנים קדימה, מקפידים שכל שוכר יהיה לטווח מקסימלי של עד 5-6 שנים, כך אפשר להיות דינמיים ולשנות במידת הצורך. אנחנו מנהלים את הכל בידיים שלנו -  כולל התפעול. מכירים כל אחד בשמו, איפה הוא גר ומה רע לו או טוב לו, מה כואב לו. עשינו זאת גם בקורונה, נפגשנו עם כולם, מי שהיה לו קשה פרסנו לו לתשלומים, לא ויתרנו לאיש על שקל אחד. אני תמיד אומר לעובדים שאנחנו צריכים להיות הכי חדים, בכל התחומים, לדעת כל דבר על מה ומי שנמצא תחת החברות. להבין כל פרויקט, איך אנחנו נכנסים אליו ואיך אנחנו מבריאים אותו בצורה מקצועית עם רגישות לסיטואציה, הופכים אותו למניב בצורה מקסימלית”.

רשימת המלאי של ישפרו ותנופורט כולל נכסים וקרקעות במקומות עוצמתיים ומרכזיים בארץ, כ-35 מתחמים דוגמת ישפרו מודיעין, ישפרו נס ציונה, ישפרו ירושלים, אזור תעשייה קריית יהודית בשלמותו בגודל של 270 דונם, ישפרו קריית גת, מתחמי לוגיסטיקה מובילים במודיעין, תל מונד ועוד. אוזר תעשייה בכפר ויתקין בשרון, מתחם הרכבת בית יהושע, קניון עד הלום באשדוד, מתחם מסחר צומת בילו, מול כינרת צמח ועוד. “אנחנו נכנסים רק למקומות שיש היתכנות לפתח אותם. כל הזדמנות אנחנו בוחנים בעשר עיניים, וכיום יכולים להיכנס רק לעסקה שנרגיש שהיא מצוינת”, מחדדים השניים.

בשנה האחרונה, מעידים השניים, הנהלים חודדו עוד יותר מתוך הבנה שעסקה צריכה להיות תפורה מכל הכיוונים וגם לקבוע כללי משחק חדשים. בצומת סילבר, למשל, בונה בימים אלה תנופורט מרכז לוגיסטי גדול -  והוא כבר מושכר. “אנחנו לא עולים על הקרקע לפני שיש שוכר קצה שבונים לו את המבנה ויש לו כבר הסכם שכר דירה איתנו”, מבהיר דהרי.

ירון: “אנחנו מחזיקים ב-35 מתחמים, 50 אחוז מהם לוגיסטיים, פארקים של 60-70 דונם שעליהם יש  30-40 אלף מטר מבנים, מעל 30 אלף מטר שמושכרים בפרויקטים של מבנים לוגיסטיים, אנחנו בונים לחברת spar מרכז לוגיסטי של 25 אלף מ”ר באזור התעשייה בבית ליד, יש לנו 40 אחוז מסחר - מרכזי ישפרו מול כנרת בצומת צמח, ישפרו מודיעין שהוא אימפריה, ישפרו בנס ציונה שהוא מקום מרכזי בעיר, ישפרו בבאר שבע והשאר קרקעות - קרוב ל-200 דונם לקרקעות שאנחנו מפתחים בכל יום. כיום, למשל, יש לנו 17 דונם במודיעין בונים על זה 37 אלף מטר מתחם לוגיסטי חדש עבור חברה מאוד גדולה במשק. מרכז מאוד גדול בירושלים עין כרם ועוד. נכסי צאן ברזל של ממש”.

כידן: “אני מאמין במדינה שלנו, בחומר האנושי, יש פה אנשים טובים עם איכותיות נדירות. המדינה צומחת מיום ליום, והנדל”ן בה מצטמצם. אנחנו חולשים על חלקים רבים מהמדינה מצפון לדרום. אנו בעלים של מתחמי לוגיסטיקה, תעשייה ומסחר ונותנים פתרונות. אנחנו חלק מהנוף של מדינת ישראל”. 

מילה זו מילה

אחד המוטיבים הבולטים אצל כידן דהרי וירון אדיב הוא האמינות. עבורם, ההבטחות ללקוח חייבות להתקיים במלואן גם אם זה אומר להיות יצירתיים במיוחד, כמו שמדגיש הסיפור הבא: “היה לנו עיכוב בהגעת ויטרינה לאחד מהרשתות הגדולות במודיעין, וכדי שהם יוכלו לפתוח לחגים הצבנו על חשבוננו שומר 24 שעות ביממה במשך שבועיים. אנחנו תמיד לצד השוכר, לוקחים אותו אישית ולא רק עסקית”, אומר ירון אדיב.

כידן: “אני מאמין גדול בבורא עולם, והפילוסופיה שלי לדרך לחיים היא שחייבת להיות לך מילה ויושרה עסקית כבן אדם, איש עסקים ומנהל. אין דבר כזה שאני אתחייב למישהו ולא אעמוד בו. הקרקע של מי שעובד מולנו יציבה, כל אחד שנכנס איתנו לעסקה יודע שאנחנו נסיים אותה במועד שנקבע ואפילו עוד לפני, ממש כמו שעשינו עסקת ענק עם ישפרו שקנינו בקורונה והשלמנו את העסקה עוד לפני המועד האחרון. הדברים נכונים גם כלפי עובדים, תשלומים, שוכרים או קבלנים”.

העוצמה והחשיבה העסקית של ישפרו ותנופורט ישפרו מאפשרת לדהרי ואדיב ליהנות מאהדה בשוק ההון, ומיתגה אותם כמי שידוע מראש שאפשר לעשות איתם עסקים בטוחים. “שוק ההון, ממש כמו הבנקים, מביעים בנו אמון כי הם יודעים בדיוק איזה נכסים יש לנו וכיצד אנחנו מתנהלים מול השוכרים. אנחנו לפעמים מעדיפים להשאיר נכס ריק מאשר לעבוד עם שוכר לא טוב, לא מתחברים עם כל אחד ואפילו נוציא כסף מהכיס כדי לתת פתרון כפי שהתחייבנו. מאוד חשוב לתת לאדם את המוצר כמו שהתחייבת, ולכן מבחינתנו אין תחליף לכך שאדם מנהל את העסק שלו בעצמו”.

מה החלום שלכם ברמה האישית?

כידן ואדיב: “להמשיך ליהנות מהעשייה, להתפתח ולהשביח את הקיים. שנהיה בריאים, ונחיה בשלום איש עם רעהו במדינה הנפלאה שלנו”.

ירון אדיב - בעלים ישפרו ותנופורט

תפקידים קודמים: בעלים של מפעל משפחתי למגבונים.

תחביבים: ים.

מוטו מוביל: הגינות.

חלום אישי שרוצה להגשים: “להיות בריא ולעשות תמיד טוב”.

כידן דהרי - בעלים ישפרו ותנופורט

תפקידים קודמים: בעלים ומנהל של חברות נדל”ן.

תחביבים: “ספורט ימי, ולבלות עם משפחתי”.

מוטו מוביל: אמונה בבורא עולם וכיבוד הורים.

הכירו את תנופורט וישפרו

ישפרו נוסדה בשנת 1972, ופעילותה העסקית בתחום כוללת ייזום, תכנון, פיתוח והקמה של מבנים רב תכליתיים לצורכי מסחר, בידור ובילוי, תעשייה לוגיסטיקה ושטחי אחסנה. רשת מרכזי הקניות “ישפרו סנטר” הינה רשת בפריסה ארצית, שנכסיה משתרעים על שטח של למעלה מ-600 אלף מ”ר. בין נכסיה ניתן למנות את ישפרו סנטר מודיעין, ישפרו סנטר נס ציונה, ישפרו סנטר, קרית גת, ישפרו סנטר – הדסה עין כרם, מלון עין כרם ירושלים, ישפרו סנטר בית שאן, ישפרו סנטר ערד, מתחם הבידור הבילוי “ישפרו פלאנט באר שבע” ומתחם קריית יהודית באר שבע

תנופורט היא חברת נדל”ן מניב, ובבעלות החברה 17 מתחמי נדל”ן בפריסה ארצית ובמגוון רחב של שימושים: פארקים לוגיסטיים, מתחמי מסחר וקניונים, תחנות דלק, תעשיה קלה, תעשיה כבדה, בתי קירור ובנייני משרדים. פארק לוגיסטי כפר ויתקין, פארק לוגיסטי תל מונד, מתחם מסחר ולוגיסטיקה בית ליד, פארק לוגיסטי נתיבות, פארק לוגיסטי תענך, מתחם מסחרי בית יהושוע, מתחם מסחרי מול כנרת, מתחם מסחרי צומת בילו, מתחם מסחרי מגדל העמק, קניון עד הלום אשדוד, בנייני משרדים ומסחר ברחוב קרליבך ת”א ועוד.

לחברה מגוון רחב של שוכרים מהמובילים והאיתנים במשק הישראלי: בנק לאומי, טמפו, שופרסל, סופר פארם, יוחננוף, אלקטרה, טולמנס, תחנות דלק TEN, חברת קרגל, הום סנטר, פרטנר, סלקום ועוד.

תנופורט הינה חברה בורסאית הפועלת תחת סטנדרטים גבוהים ומוקפדים ותחת תקינה חשבונאית IFRS ומגישה דוחות רבעוניים באופן שוטף.

ירון אדיב: “כשיצאנו לדרך עם רכישות תנופורט וישפרו עוד לא היינו בסדר הגודל של ה’גדולים’, אנחנו גם לא אוהבים את ההגדרות האלה. כיום אנחנו חזק במשחק ומחזיקים בשתיים מהחברות הגדולות והמובילות במשק עם נכסים חזקים בכל הארץ. אנחנו מאוד מובלים בתחום שלנו כי אנחנו מתמקדים במה שאנחנו טובים בו – ואנחנו הכי טובים בו”.

כידן דהרי: “אני מאמין במדינה שלנו, בחומר האנושי, יש פה אנשים טובים עם איכותיות נדירות. המדינה צומחת מיום ליום, והנדל”ן בה מצטמצם. אנחנו חולשים על חלקים רבים מהמדינה מצפון לדרום. אנו בעלים של מתחמי לוגיסטיקה, תעשייה ומסחר ונותנים פתרונות. אנחנו חלק מהנוף של מדינת ישראל”. 

ניהול הפקה עינת פרידמן 

בשיתוף ישפרו ותנופורט