האם ניתן להשוות בין מחירי הדירות בעבר למחיריהן כיום? התשובה המוסכמת היא - כן. יש שיטות שונות להשוואה זו, והמקובלת שבהן היא להשוות בין מחיר דירה ממוצעת למחיר משכורת ממוצעת בתקופות שונות. לפי אותה שיטה, ב־1968 נדרשו כ־100 משכורות ממוצעות לרכוש דירה במחיר ממוצע, ואילו ב־1985 נדרשו כ־60 משכורות בלבד. בשנת 2012 נדרשו 140 משכורות וכיום עוד יותר. אלא שמעניין לציין שהיחס בין מדד מחירי הדירות לבין השכר הממוצע נשמר די קבוע לאורך השנים, והשינויים הגדולים הם במספר המשכורות שנדרשות לרכישת דירה ולא ביחס בין עליית מחירי הדירות לבין העלייה בשכר הממוצע. העובדה הזו מצביעה על אחת החולשות הגדולות של "מדד" זה, שבו משתמשים בעיקר כדי להצביע כביכול על ירידה ברמת החיים, בעוד האמת הפוכה.
מכיוון שדירות קונים בכסף עתידי, "המחיר הנתפס" של הדירה רלוונטי יותר מהמחיר הנקוב שלה. הוא מורכב מהערכת הרוכשים את יכולת ההחזר שלהם ומתפיסתם לגבי מחיר הדירה העתידי ומצבם הכלכלי בשנים לאחר הרכישה. מותר להניח שב־1948 רוב השחקנים בשוק לא חזו כראוי את עתידה הכלכלי של המדינה, וכך גם ב־1985. ההבנה שהחלטת הקנייה שלנו תלויה במידה רבה בתפיסת העתיד (ולא רק במחיר בהווה) מכונה "מודל ההכנסה הפרמננטית", שפיתח פרופ' מילטון פרידמן, שזכה על כך בפרס נובל לכלכלה.
עיוות נוסף שיש בשיטת המדידה המקובלת נובע מ"תפיסת המוצר" שלנו - "דירה", במקרה הזה. מאז קום המדינה התפיסה הזו השתנתה לבלי הכר - מדירה כצורך קיומי לדירה כאפיק השקעה וכביטוי עצמי. כשהדירה נתפסה כ"מקלט" או "קורת גג", ההיצע היה בהתאם - בניית בטון פשוטה. כיום אנחנו קונים תפיסת חיים ובמקרים רבים מעדיפים לגור בשכירות בדירה המתאימה לנו מאשר להתפשר על "קורת גג" פונקציונלית.
השוק הנכון
התובנה הבסיסית בכלכלה היא מנגנון המחירים. מי שמבין את מורכבותו, מבין את הנזק הגדול שנגרם, בעיקר לשוק, ושנובע מהתערבות בפעולת מנגנון זה. בשוק אמיתי, שאין בו התערבות אלימה ומנצלת, המחירים הם כלי חיוני להעברת אינפורמציה על היצע וביקוש, והם הכלי ההוגן ביותר לחלוקת העושר, שמנטרל כל סוג של אפליה. אני נזכר בטיול בבלגיה שבו פגשתי בצייר שמציע את מרכולתו בדוכן. אחרי כמה שאלות על ציוריו, התברר שהצייר הוא יליד איראן ומכאן גלשנו לפוליטיקה ולתחרות - "מי בינינו מתעב יותר את המשטר שם". הוא ניצח בקלות. על לקוחותיו הוא אמר לי: "הם בשבילי לא בני אדם, אלא שטרות מהלכים". השבתי: "הם בשבילך לגמרי בני אדם, כי אתה מצליח לראות בהם משהו מעבר למוצא, למין ולגיל". הוא הודה לי על תובנה זו.
בשוק אמיתי, בעלי עסקים שוכרים לעבודה עובדים מתאימים שיכולים למקסם את הכנסותיהם, גם אם הם לא אוהבים אותם באופן אישי. כאמור, הם רואים בלקוחות שלהם "שטרות מהלכים". הלקוחות מצידם רוכשים מוצרים ושירותים שמתאימים להם, לרוב תוך התעלמות מזהות המוכר, שייתכן שבסיטואציה אחרת (פוליטית) מדובר ביריב. לעומת זאת, "המנגנון הציבורי" אינו מתנהג כך. בעוד בשוק אמיתי אתה קונה בכסף שלך, וכשאתה מוכר, המטרה שלך היא למקסם רווחים. במגזר הציבורי אתה קונה מוצרים ושירותים בכסף של אחרים, ומטרת הרווח היא תמיד שולית, אם היא בכלל קיימת.
התערבות משרד האוצר בשוק הדיור היא כישלון
בשוק הדיור בישראל האינפורמציה המועברת במחירים היא שאזור המרכז רווי, אבל כמו במקומות נוספים בעולם, שחקנים רבים בשוק לא מוכנים לקבל את המידע הזה ומבקשים להילחם בו. כך קמה "מחאת רוטשילד", שדרשה מהממשלה להפעיל את כוחה נגד השוק, כפי שממשלות יודעות לעשות. "דיור ציבורי" הוא אחד משמות הקוד של האלימות הממשלתית הננקטת נגד השוק. בשלוש השנים האחרונות מופעלת בארץ תוכנית אלימה, כמו תמיד בכסות של "עשיית טוב" לפלח שוק מסוים, תוך הסתרה והתעלמות מהגזל של אחרים. הקבלנים, היזמים והמשקיעים, כמו גם משפרי הדיור, הוקרבו במקרה הזה על מזבח "עשיית הטוב לזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור".
אלא שבישראל אין באמת תופעה של "מחוסרי דיור". שיעור הבעלות על דירות בארץ הוא מהגבוהים בעולם, ולמי שאין דירה משלו, יש אפשרות לשכור. פתרון שכזה, שלפיו מקריבים פלחי שוק מסוימים לטובת אחרים, אף פעם לא עובד לטובת אף אחד.
זהירות, מייקרים
"אני מעדיף לא למכור ולא להוריד מחירים יותר מ־2%-1%", אומר ל"ישראל היום" קבלן ממרכז הארץ, ששליש מהדירות שסיים לבנות לפני חצי שנה טרם נמכרו. "אחרי הבחירות שום שר לא ימשיך בקזינו הזה. ברור שאין ירידת מחירים, רק עצירת שוק", הוא מסביר.
הערכה זו קיימת גם בסקירת השוק האחרונה של משרד האוצר עצמו. "סך העסקאות במחירי שוק, דהיינו בניכוי 'מחיר למשתכן', עמד בחודש יולי האחרון על 8,700 דירות, נמוך ב־5% בהשוואה ליולי אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יולי בעשור האחרון", נכתב בסקירת הכלכלן הראשי של האוצר, שהוסיף: "סך העסקאות, כולל 'מחיר למשתכן', עמד על 5,800, ללא שינוי משמעותי בהשוואה ליולי אשתקד. סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש יולי עמד על 5,200 דירות, עלייה מתונה של 2% בהשוואה ליולי אשתקד, המתרכזת כולה בפלח השוק של הדירות המסובסדות במסגרת 'מחיר למשתכן'. כך, בניכוי עסקאות אלו נרשמה ירידה חדה של 12% במספר הדירות שמכרו הקבלנים".
בדרך כלל שוק הנדל"ן מגיב לאט לשינויים רגולטוריים ומגמות שוק, מכיוון שקבלנים נוטלים התחייבויות למיזמים ולא יכולים לשנות כיוון מייד עם שינוי התנאים. אך במקרה של "מחיר למשתכן" השינוי ניכר מהר מאוד, מכיוון שהממשלה ביצעה תפנית מהירה בתנאי השוק. התוכנית החלה להיות מיושמת בשטח ב־2016, ומייד כשצברה תאוצה הקבלנים לחצו על דוושת הבלם. כך 2017 הסתיימה עם ירידה של כ־16% במכירת דירות חדשות, בהשוואה ל־2016, והשנה המגמה נמשכת. לצד זה, שר האוצר משה כחלון שלח את משקיעי הנדל"ן הישראלים לחו"ל, ואלה הוציאו מתחילת התוכנית כ־2 מיליארד דולר על השקעות בדירות ברחבי הגלובוס.
גם מגמה זו מוזכרת בסקירה השבועית האחרונה של משרד האוצר: "בחודש יולי נמשך השפל ברכישות המשקיעים. סך הדירות שנרכשו על ידי סגמנט זה של השוק עמד על 1,100 דירות בלבד, בדומה לרמתו בחודש הקודם ונמוך ב־29% בהשוואה ליולי אשתקד. כשיעור מסך הדירות שנרכשו עמד משקל המשקיעים על שפל של 13% בלבד". במילים אחרות, האוצר מבשל בשנים האחרונות גם ירידה במלאי הדירות להשכרה, וכפי שהזהיר בנק ישראל - זו עלולה להביא גם לייקור הדירות להשכרה. √
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו