בשיתוף א.פז שמאות מקרקעין
תכנית הרובעים לתל אביב אושרה לפני מספר שנים.
התכנית מגדירה הוראות לניצול זכויות בנייה בכל הקשור להתחדשות העירונית.
מטרת התכנית הינה קביעת זכויות בנייה לניצול בכל רובה תוך שמירה על איכות החיים והפשטת הליכי התכנון.
התכנית מעודדת התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים.
תכנית הרובעים הינה תולדה של סעיף 23 לתמ”א 38 שמטרתו להקנות שליטה על ביצוע פרויקטים של תמ”א 38 לוועדות התכנון המקומיות.
שמאי מקרקעין בתל אביב צריך להבחין בין המושגים “זכויות בנייה מוקנות לבין “זכויות בנייה מותנות”.
זכויות בנייה מוקנות – אלה זכויות אשר לא מצריכות את אישור גורמי התכנון.
זכויות בנייה מוקנות – אלה זכויות בנייה אשר כפופות לאישור הגורם התכנוני, דהיינו, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
סיף 23 לתמ”א, ממנו נגזרת תכנית הרובעים, מתנה את מדיניות ניצול זכויות הבנייה לשיקול הוועדה המקומית.
שמאי מקרקעין אשר נדרש להעריך שווי דירה או בית פרטי בתל אביב צריך לבחון את הוראות ההתחדשות העירונית שחלות על הנכס בכפוף לתכנית הרובעים.
להלן חלק מהוראות סעיף 23 לתמ”א 38:
“שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ”ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, עפ”י הוראות תכנית זו כמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה”.
שמאי מקרקעין בתל אביב צריך להכיר את תרשים התכנית וגבולותיה.
גבולות רובע 3 (תכנית מספר תא/3616/א’):
רחוב אוסישקין בצפון, הירקון ממערב, בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום ואבן גבירול ממזרח (לא כולל החלקות לאורך רחוב אבן גבירול).
להלן הוראות הבניה לרובע 3 (בניינים חדשים) אשר נקבעו מחוץ לאזור הכרזת אונסקו הם:
- ברחובות דיזנגוף ובן יהודה תותר בניה בגובה שלא תעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים או קומה מסחרית).
- ברחובות המלך ג’ורג’ ובוגרשוב, מגרשים בייעוד מסחרי על פי תכנית ראשית, תותר בניה בגובה שלא יעלה על 5 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים או קומה מסחרית).
- במגרשים ששטחם 500 מ”ר ומעלה וכן כל המגרשים ברחובות ארלוזורוב והירקון תותר בנייה שלא תעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים).
- במגרשים הקטנים מ – 500 מ”ר תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 5 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים).
להלן הוראות הבניה לרובע 3 (בניינים חדשים) אשר נקבעו בתוך אזור הכרזת אונסקו הם:
- ברחוב דיזנגוף ורחוב בן יהודה תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 7 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים).
- בשאר הרחובות תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים).
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על זכויות הבנייה לתוספת בבניינים קיימים לרובע 3:
אחד התנאים לתוספת זכויות בנייה על פי תמ”א 38 הינו כי הבניין יוקם לפני שנת 1980.
באותה התקופה לא חל תקן 413 אשר מנחה כי הבנייה תתבצע בצורה שתהיה עמידה ברעידות אדמה.
- ברחובות דיזנגוף ובן יהודה במגרשים בייעוד מסחרי על פי תכנית ראשית, יקבע:
מחוץ לאזור הכרזת אונסקו, לבניינים בגובה עד 2 קומות תותר השלמה עד 5 קומות וקומת גג חלקית.
בתחום אזור הכרזת אונסקו, לבניינים בגובה עד 2 קומות תותר השלמת בנייה עד 5 קומות וקומת גג חלקית.
- בשאר המגרשים:
מחוץ לאזור הכרזת אונסקו, בניינים שגובהם 2 עד 6 קומות – תותר תוספת עד קומה אחת וקומת גג חלקית.
בבניינים שגובהם 7 קומות ומעלה תותר תוספת של עד 2 קומות וקומת גג חלקית.
בתחום הכרזת אונסקו, לבניינים בגובה 2 עד 4 קומות תותר תוספת עד קומה אחת וקומת גג חלקית.
בניינים אשר גובהם 5 קומות ומעלה תותר קומת גג חלקית בלבד.
להלן חלק מתרשים התכנית לרובע 3
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על היטל השבחה בגין תכנית רובע 3:
בביצוע עסקה במקרקעין, לעיתים חל חיוב בהיטל השבחה.
היטל השבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין בתל אביב ונגזר מהשיפור התכנוני שמאשרת העירייה.
לדוגמה:
לכם דירה בשטח של 120 מ”ר. אושרה תכנית אשר מקנה לכם זכויות להרחבת הדירה ב 60 מ”ר נוספים.
כאשר אתם תמכרו את הדירה, תגבו גם עבור השטח הבנוי וגם עבור זכויות הבנייה.
בגין זכויות בנייה אלה תדרשו לשלם היטל השבחה שנקבע על ידי שמאי מקרקעין בתל אביב מטעם הוועדה המקומית.
על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה במצבים מסויימים תהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה עד לשטח של 140 מ”ר.
יוצא, שתשלמו מס היטל השבחה עבור 40 מ”ר בלבד. בהנחה כי שווי מ”ר מבונה (מ”ר קרקע לבניה / זכויות בנייה) הינו 30,000 ₪ למ”ר ההשבחה הינה 1,200,000 ₪.
שיעור מס היטל ההשבחה הינו 50% מההשבחה. תשלום היטל ההשבחה שיוצג לכם על ידי שמאי העירייה יעמוד על 600,000 ₪.
בהנחה והנכס מצוי ברובע 3 על פי תכנית מספר תא/3616/א’, עליכם לפנות לשמאי מקרקעין בתל אביב לצורך הגשת התנגדות לתשלום המס.
שמאי מקרקעין בתל אביב המתמחה בהיטל השבחה יכול להקטין את המס לתשלום ואף לבטלו.
למה חשוב לפנות לשמאי דירות בתל אביב טרם ביצוע עסקה במקרקעין:
פניה לשמאי דירות בתל אביב טרם ביצוע עסקה בעלת חשיבות רבה מכמה בחינות.
שמאי דירות בתל אביב יכול לסייע לכם לעניין המחיר הראוי בו עליכם למכור את נכס המקרקעין.
בנוסף, השמאי במסגרת עבודתו ידע לזהות את זכויות הבנייה אשר בגינן ייתכן ותהיו חייבים בתשלום היטל ההשבחה.
לא תמיד המוכרים יודעים מה כמות זכויות הבנייה הנוספות בדירה או בבית הפרטי.
שמאי דירות בתל אביב ידע להצביע על שווי זכויות הבנייה אותם על המוכר לדרוש מהקונה במכירה.
דוגמה:
ברשותכם דירה בתל אביב בשווי של 3,000,000 ₪. מצאתם קונה וסגרתם עסקה.
לצורך קבלת אישור לטאבו הוועדה המקומית הוציאה דרישת תשלום בגין זכויות בנייה נוספות על סך של 500,000 ₪.
היות ולא ידעתם על זכויות בנייה אלה טרם ביצוע העסקה ולא גביתם בגינן תשלום מהקונה, בכל זאת תדרשו לשלם את המס לוועדה המקומית ובכך ייגרם לכם נזק רב.
לעיתים בעלי דירות מוכרים את דירותיהם על מנת לשדרג את רמת החיים. פניה לשמאי דירות בתל אביב יכולה לסייע לכם רבות לתכנון המהלכים הכלכליים וידיעת הסכום (לאחר תשלום מס) שיישאר בידיכם.
למאמר המלא – שמאי מקרקעין בתל אביב.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
בשיתוף א.פז שמאות מקרקעין
