עו”ד אוריאל זילבר – מה חשוב לדעת כשבוחרים עו”ד למכירת דירה

בשיתוף עו"ד אוריאל זילבר

מכירת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם, הן מבחינת הערך הכלכלי והן מבחינת המורכבות המשפטית. תהליך זה כולל שלבים רבים הדורשים בדיקות מקדימות, תכנון מס מדויק, ניהול משא ומתן מקצועי, ניסוח הסכם מכר והשלמת העסקה בצורה בטוחה. גם אם אתם מנוסים בעולם הנדל”ן וביצעתם עסקאות בעבר, עורך דין למכירת דירה יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים ולספק לכם הגנה משפטית מקיפה. להלן יפורטו ההיבטים המשמעותיים בהם עורך הדין יכול לסייע לכם ולהבטיח שכל שלב בתהליך מבוצע בצורה מקצועית ובטוחה.

תכנון מס במכירת דירה

מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח הנובע ממכירת נכס מקרקעין. במקרה של דירת מגורים יחידה, החוק מאפשר פטור ממס בתנאים מסוימים בין השאר:

• הדירה היא דירתכם היחידה, כלומר אינכם מחזיקים ביותר משליש בדירה נוספת, ואם קיבלתם דירה בירושה לא יותר מחצי.
• הדירה הייתה בבעלותכם במשך תקופה של לפחות 18 חודשים ממועד רכישתה ועד למועד מכירתה.
• במהלך 18 החודשים האחרונים לא מכרתם דירה אחרת בפטור ממס שבח.

במקרים שבהם אין זכאות לפטור ממס שבח, עורך דין למכירת דירה ייעשה שימוש בניכויים שונים, כגון עלויות שיפוצים, עמלות תיווך, ושכר טרחת עורך דין, לצורך הקטנת חבות המס. בנוסף, במקרים שבהם השומה אינה מוצדקת, עורך הדין יגיש השגה מול רשות המיסים כדי להפחית את גודל המס.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בגין עליית ערך הנכס כתוצאה מאישור תוכניות בנייה או הקלות תכנוניות. חשוב לבדוק האם חלה חבות בהיטל השבחה על הנכס. במידה וקיימת עורך הדין יוודא האם השומה שהוטלה מוצדקת, ובמידת הצורך יגיש ערעור להפחתת ההיטל או לביטולו.

בדיקות מקדימות: נסח טאבו, עיקולים וזכויות בנייה

לפני כניסה למשא ומתן, יש לבצע בדיקות מקדימות מקיפות, שכן גילוי הפתעות בלתי צפויות עלול להוביל להפרת ההסכם מצד המוכר.

נסח טאבו

• זיהוי בעלות מלאה ומדויקת: יש לוודא כי שם המוכר תואם לרישום בטאבו ושאין רישום של בעלי זכויות נוספים בנכס. במידה וקיימת אי-התאמה, יש לבצע תיקון רישום לפני המשך העסקה.
• עיקולים ושעבודים: חשוב לבדוק שאין עיקולים, שעבודים, צווי הריסה או הגבלות אחרות שעלולות למנוע את העברת הזכויות.
• הערות אזהרה: חשוב לבדוק שאין הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים.

בדיקות תכנוניות

• חריגות בנייה: יש לוודא שכל תוספות הבנייה בנכס בוצעו כחוק ובהתאם להיתר הבנייה שניתן. תוספות בנייה שבוצעו ללא היתר עלולות להוביל להטלת קנסות משמעותיים, דרישות להריסה, ואף לעכב את השלמת העסקה.
• שימושים מותרים בנכס: בדקו שהשימוש בפועל תואם לייעוד הרשום של הנכס (לדוגמה: מגורים או מסחר).
• בדיקות מיסים וחובות: חשוב לבדוק האם קיימים חובות לעירייה, לרשויות המים או לגופים אחרים שעלולים להוות מכשול במכירה.

חשוב לבצע את הבדיקות המקדימות עוד לפני חתימת החוזה, שכן גילוי פרטים מהותיים (כגון עיקול על הנכס) לאחר החתימה, עלול להוביל להפרת ההסכם, לחשוף אתכם לתשלום פיצויים, ולגרום לאי-נעימויות משמעותיות.

ניסוח הסכם מכר והבטחת זכויות המוכר

הסכם המכר הוא המסמך המרכזי בעסקה, ולכן חשוב שניסוחו יהיה מקצועי ויסודי. עורך דין המתמחה במקרקעין יידע לעמוד על נקודות מפתח שיגנו על המוכר, וביניהן:

• תנאי תשלום: בניית לוח תשלומים שמבטיח את זכויות המוכר, תוך קבלת מקדמה משמעותית להבטחת רצינות הקונה. יתר התשלומים יותאמו לאבני דרך בעסקה, כגון הסרת עיקולים או אישור משכנתא, כאשר התשלום הסופי בדרך כלל יבוצע עם העברת החזקה בנכס.
• הצהרות והתחייבויות: הצהרות מצד הקונה בדבר ידיעתו על מצב הנכס והתחייבויות הצדדים לעמידה בתנאים.
• סעיפי הפרות ופיצויים: קביעת פיצוי מוסכם במקרה של אי-עמידה בתנאים מצד הקונה. הגדרת סעיפים ברורים למקרה של הפרת ההסכם, כולל פיצויים מוסכמים.
• הבטחת החזקה: תנאים למסירת הנכס ועמידה בלוחות הזמנים שנקבעו.

חתימת ההסכם ורישום העסקה

לאחר חתימת ההסכם, עורך דין מכירת דירה יוודא שכל התשלומים מתקבלים בהתאם להסכם ושכל ההתחייבויות המשפטיות מבוצעות כנדרש. עם קבלת מלוא התמורה, עורך הדין יטפל ברישום העברת הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, תוך הבטחת סיום העסקה בצורה בטוחה ומקצועית.

מהו שכר טרחת עורך דין במכירת דירה ולמה כדאי להיעזר בו?

שכר טרחה עורך דין מכירת דירה יד שניה נע לרוב בין רבע אחוז לאחוז ממחיר העסקה, בהתאם למורכבותה.

שכירת עורך דין במכירת דירה היא החלטה קריטית שמגנה עליכם מפני סיכונים מיותרים ועשויה לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים. עורך דין למכירת דירה מוודא שכל שלב בתהליך מבוצע בצורה מדויקת ובטוחה, ומונע טעויות שעשויות להוביל להפסדים כספיים.

מעבר לכך, עורך דין מנוסה יכול להקטין משמעותית את חבות המס באמצעות ניכויים והשגות, כפי שהוסבר לעיל. השקעה זו חשובה, שכן היא מבטיחה את הצלחת התהליך ומונעת סיבוכים משפטיים וכלכליים בעתיד.

לסיכום: עורך דין מקצועי הוא המפתח למכירה בטוחה ומוצלחת

מכירת דירה היא עסקה מורכבת המשלבת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים. עורך דין מקצועי ומנוסה מלווה אתכם לאורך כל הדרך, מבצע בדיקות מקדימות, מתכנן מס, מנהל משא ומתן, מנסח הסכם מכר, ומטפל ברישום העסקה. השקעה בשירותיו של עורך דין תבטיח הגנה מלאה על האינטרסים שלכם ותמקסם את הרווח מהמכירה.

עו”ד אוריאל זילבר, בעל תואר שני במשפטים LL.M מאוניברסיטת תל אביב, התמחה בפרקליטות המדינה, ביחידה הכלכלית, ומביא עמו ניסיון עשיר בעסקאות מכר מורכבות, עם היכרות מעמיקה בתחום המקרקעין.

המידע המובא לעיל נועד לצרכים כלליים בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לליווי מקצועי. אין לראות במידע זה כהמלצה לנקיטת פעולה משפטית או להימנעות ממנה. כל פעולה או החלטה המבוססת על מידע זה הינה באחריותו הבלעדית של הקורא ועל פי שיקול דעתו בלבד.

בשיתוף עו"ד אוריאל זילבר