בשיתוף Hometown
לפני כשמונה שנים יצאה לדרך תוכנית “מחיר למשתכן” עם הבטחה ממשלתית להוריד את מחירי הנדל”ן ולסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה במחיר נגיש. במהלך השנים הללו התוכנית הזו על גלגוליה השונים כבר הצליחה להגריל כ-120 אלף דירות, מספר לא מבוטל.
“הזכייה בהגרלה היא רק תחילת הדרך”
יחד עם זאת לאורך הדרך לא מעט זוגות שזכו בהגרלה ושמחו על ההזדמנות שנפלה בחלקם, לא הצליחו לעמוד בתנאים על אף שאלה היו נוחים ומשופרים ביחס לשוק, כל זאת בגלל התנהלות כלכלית לא נכונה, ובסופו של דבר הם נאלצו לפרוש מהתוכנית ולוותר על הזכייה.
אריאל עובדיה, יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי והבעלים של משרד Hometown, שמומחיותו בליווי זוגות צעירים הופכת את התהליך לפשוט וברור יותר, מספר כי הזכייה בהגרלה היא רק תחילת הדרך, אבל הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא לעצור, לנשום עמוק ולעשות תכנון פיננסי מסודר שלוקח בחשבון את התמונה הכלכלית המלאה של כל זוג בנפרד.
“כשמדברים על דירה בהנחה הטעות השכיחה שעושים זוגות שזכו בהגרלה היא שהם מתמקדים במחיר הנטו של הדירה, אולם בפועל הדברים אינם מסתיימים רק בזה, אלא צריך לקחת בחשבון דברים נוספים. בין היתר מדובר במדד תשומות הבנייה, שכר טרחת עורך דין, אגרות והיטלים שונים, וגם את העלויות של אבזור ועיצוב הדירה. מניסיוני אני יודע שהנתונים הללו אלו יכולים להגיע גם ל-10% ואף יותר ממחיר הדירה. כך שמדובר בסכום משמעותי שחייבים לתכנן אותו מראש”.
מבחינת זוגות רבים ההון העצמי הוא הבסיס להגשמת חלום הדירה. באופן טבעי ככל שההון העצמי שלהם גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא יהיו נוחים יותר וניתן יהיה להקטין את גובה ההחזרים החודשיים.
בכל הנוגע לדירה בהנחה תנאי הסף נוחים עוד יותר, וההון הכספי הדרוש לדירה ממוצעת שהשווי שלה הוא עד 1.8 מיליון שקלים, אינו צריך לעלות על כמאה אלף שקלים.
האתגר שעומד בפני משפרי דיור
המצב מעט יותר מסובך כאשר מדובר במשפרי דיור, שבמסגרת דירה בהנחה גם הם זכאים להיכנס להגרלה. אך מאחר ורובם כבר משלמים על דירה אחת, חשוב מאוד להיערך בהתאם ועל כך אריאל עובדיה מסביר:
“למשפרי דיור יש אתגר מיוחד מאחר והם צריכים לתמרן בין שתי דירות, הדירה הקיימת והדירה החדשה, אבל גם לזה יש פתרונות. למשל, אחד הכלים החשובים הוא הלוואת גישור. לשם הדוגמה, נניח שיש לכם דירה שהשווי שלה הוא כ- 3 מיליון שקלים ונשארה לכם משכנתא של 800,000 שקלים, אתם יכולים לקבל הלוואת גישור של עד 700,000 שקל, שזה 50% משווי הדירה הנוכחית פחות יתרת המשכנתא. בנקודה הזו יש שתי אפשרויות שניתן ליישם. הראשונה היא לסלק את המשכנתא הקיימת לאחר מכירת הדירה ולקחת משכנתא חדשה. אפשרות נוספת היא לגרור את המשכנתא הקיימת ולשנות את גובה ההחזר החודשי. אין ספק שמדובר בהחלטה מורכבת והיא תלויה במספר גורמים. המצב הכלכלי, ההון העצמי, ההוצאות החודשיות, הריביות בשוק ופערי המחירים בין הדירות. לכן אני ממליץ לכל מי שנמצאים בסיטואציה הזו לא לפעול לבדם, אלא לקבל ייעוץ וליווי של יועץ משכנתאות שיעזור להם לנתח את כל המספרים לעומק לפני קבלת ההחלטה הסופית”.
מה לגבי התקופה שבין קבלת המשכנתא לכניסה לדירה?
“זו תקופה מאתגרת שיכולה לנוע בין שנתיים לשלוש, כאשר בפרק הזמן הזה הזוגות משלמים גם משכנתא וגם שכירות, אבל גם לכך יש פתרונות. למשל, יש את המסלול של ‘משכנתא בקצב שלך’ שמאפשר להתאים את ההחזרים החודשיים בהתאם לסטטוס המשפחתי. אני אתן לכך דוגמה. נניח שאתם גרים כיום בדירה של 75 מ”ר יחד עם ילד בן 3 ועוד אחד בדרך, וכעת זכיתם בהגרלה של דירה בהנחה ומתכננים לרכוש נכס חדש בשטח של 120 מ”ר בעלות של כ-1.5 מיליון שקלים. ברור לגמרי כי בעת המעבר לדירה החדשה, ההוצאות הנלוות שיהיו לכם עבור אכלוס הדירה יהיו רק חלק מהכסף שיידרש לכם בחיים, מאחר וההוצאות המשפחתיות צריכות להילקח בחשבון. את הנתונים הללו בדיוק לוקחים בחשבון במסלול ‘משכנתא בקצב שלך’, כך שתוכלו לעמוד בהחזר התשלומים החודשי מבלי להגיע לתחושת מחנק”.
כדאי לדעת כי בנוסף למסלול המשכנתא הזה ישנם מענקים נוספים שמשרד השיכון מעמיד לטובת הזוגות הצעירים, בהתאם לאזור המגורים ועוד.
“המענקים האלה לא נחשבים כחלק מההון העצמי, אבל כן צריך קודם כל להעמיד את ההון העצמי המלא ורק לאחר מכן אפשר יהיה לקבל את המענק שיכול להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים”, אריאל עובדיה סיכם את הדברים.
אם זכיתם בהגרלה לדירה בהנחה, או שאתם מתכננים להצטרף לאחת מההגרלות הקרובות כדאי לזכור, הזכייה היא רק הצעד הראשון. תכנון נכון ומדויק הוא המפתח להשגת הדירה החדשה תוך שמירה על יציבות כלכלית וביטחון כל הדרך אל החלום שלכם.
לקבלת ייעוץ וליווי מקצועי מצד יועץ משכנתאות בכיר, חייגו: 052-8093385
בשיתוף Hometown
