בשיתוף משכנתל
למרות המצב הביטחוני, עושה רושם כי שוק הנדל”ן בישראל יוצא מהקיפאון. ברבעון הראשון של השנה נרשמה עלייה מרשימה של מכירות דירות חדשות ויד 2. מדובר בשינוי משמעותי לעומת הרבעון האחרון של 2023, אך האם זהו מקרה חריג או שמא יותר ויותר אנשים מבינים כי אי אפשר לחכות לנצח עד שהמלחמה תסתיים או שהריבית תרד, והחליטו לקפוץ אל המים העמוקים?
ליאור ונונו, אחד הבעלים של חברת משכנתל מספר כיצד הם בחברה מנתחים את הנעשה כיום בשוק: “בניתוח שלנו את הנעשה אנחנו משלבים בין מספר פרמטרים. קודם כל כחברה לייעוץ משכנתאות אנחנו הראשונים לחוש את השטח, ואני יכול להעיד כי בחודשים האחרונים הגיעו אלינו יותר ויותר לקוחות שביקשו כי נייצג אותם מול הבנקים במטרה לקבל משכנתא חדשה, או למחזר משכנתא קיימת כדי לשפר את התנאים, ובחלק מהמקרים אף לשפר דיור. בנוסף, אנו צופים כי חטיבת המחקר של בנק ישראל תפעל להורדת הריבית ברבעון הראשון של שנת 2025, וזו יכולה לעמוד על 3.75%. אני רק אזכיר כי עד לפני קצת פחות משנה הריבית הייתה בשיעור של 4.75% ולאחר מכן חזינו בירידה קלה לרמה של 4.5%. אנו צופים כי תהיה ירידה ומאחר והאינטרס של בנק ישראל הוא ששוק הנדל”ן יחזור להתנהל כרגיל, זהו אינטרס ברור של המדינה ושל המשק כולו, כי דבר מניע דבר. במידה והדברים אכן יתממשו, יהיה זה הסימן המובהק ביותר שהמשק חיכה לו. ממגמת עלייה שהבריחה קונים, לשינוי מגמה ואולי אף לירידה מתונה, כזו שתשיב את הפעילות לסדרה. כרגע מה שאנו חווים זהו הגל הראשון של מי שנמאס להם לשבת על הגדר והם כמונו, קוראים ומנתחים את התמונה קדימה והחליטו לצאת לדרך כאן ועכשיו, לרכוש דירה שהם חפצים בה”.
נקודה נוספת שבמשכנתל לוקחים בחשבון זו העובדה כי בהוראת שעה של בנק ישראל, מתאפשר כיום לבנקים לבצע איחוד הלוואות באמצעות מימון של עד כ- 70% משווי הנכס או עד 200,000 שקלים לסגירת התחייבויות.
מאחר ועליית מחירי הדיור גרמה לירידה באחוזי המימון אצל רוב האנשים, עכשיו הם יכולים לגייס יותר כסף באמצעות הנכס כדי לסגור את התחייבויותיהם החיצוניות. ב- 90% מהמקרים הלוואות המשכנתא הן המשתלמות ביותר. בנוסף, ניתן לפרוס את ההחזרים לתקופה ארוכה יותר, דבר שמוריד את ההחזרים החודשיים ומקל על הלווים בתקופה קשה זו.
דניאל כרייף מבעלי החברה מוסיף זווית נוספת שיכולה להסביר על שוק הנדל”ן שהחל לזוז, ומדוע זו מגמה שרק תתגבר עם הזמן: “מעבר לריבית ולמלחמה, יש נתונים נוספים אשר משפיעים על התמונה. מצד אחד אנחנו חיים יותר שנים, ומצד שני קצב הגידול של האוכלוסייה עולה כל הזמן, כך שפחות דירות מתפנות בתוך המשפחה, ואנשים מבקשים לשפר דיור ולעבור לדירה גדולה יותר כך שיהיה מקום לכל הילדים. בסוף איך שלא נקמט את הדברים המסקנה תהיה אחת, הביקוש עולה והוא גורם לכך שיותר ויותר אנשים יזדקקו למשכנתא”.
הידע המקצועי המעמיק והיכולת המרשימה של ליאור ונונו ודניאל כרייף לנתח את השוק כאילו היה זה משחק שח-מט ולראות כל הזמן מספר צעדים קדימה, מושכת אליהם קהל רב של לקוחות המבקשים לקבל מהם את הליווי כל הדרך אל המשכנתא המיוחלת.
אל משרדם בפ”ת מגיעים מי שמבקשים לקבל משכנתא ראשונה, למחזר משכנתא קיימת, מי שבודקים את האפשרות להיכנס למסלול של משכנתא הפוכה, וגם בעלי עסקים ומשקי בית הזקוקים לגייס כספים למטרות שונות.
העובדה שמאחוריהם יש קהל גדול של לקוחות, עוזרת להם בהתנהלות מול הבנקים השונים, על כך ליאור ונונו מסביר: “חוקי השוק מאוד ברורים. כוח קנייה גדול מסייע לקבל תנאים טובים יותר. זה נכון לכל תחום ובעיקר בתחום המשכנתאות. מאחר ובכל חודש אנחנו מייצגים מסה גדולה של לקוחות, יש לנו את האפשרות לדחוק את הבנקים אל הקיר לטובת הלקוחות שלנו. זה בא לידי ביטוי בריבית נמוכה יותר, בבחירת מסלולים אטרקטיביים והכל בהתאמה אישית לכל לקוח בנפרד”.
ובכל זאת נשאלת השאלה, עד כמה ניתן לכופף את הבנק כאשר הריבית במשק גבוהה? מה גם שבאופן טבעי הבנקים תמיד מעדיפים למזער סיכונים ועכשיו עוד יותר, ולא ממהרים להעניק משכנתא לכל דורש ובכל תנאי.
“אם היינו נשענים אך ורק על התנאים שהבנק יוכל להסכים להם זו הייתה בעיה. לכן זהו רק חלק אחד מהעבודה שאנו מבצעים. נהוג לחשוב כי משכנתא לוקחים ל- 30 שנה קדימה, אנחנו מנתחים זאת אחרת. תוך כדי תנועה הדברים תמיד משתנים. לא רק הריבית, אלא גם המצב המשפחתי. בדרך צצות להן ירושות, קרן כזו או אחרת שנפתחה, הכנסה שהופכת להיות גבוהה יותר ועוד. את הדברים האלה ניתן לצפות מראש, לכן החוכמה היא לבנות תוכנית מתאימה שלוקחת בחשבון מספר משתנים שיכולים לקרות. בשלב מסוים, בעוד 5 או 7 שנים מהיום, כשהמצב במשק יהיה שונה והתנאים המשפחתיים יהיו שונים, אפשר לבצע מחזור של משכנתא ולקבל תנאים טובים יותר, או לסגור מסלול אחד מתוך המכלול השלם וכך לקצר את לוחות הזמנים עד לתשלום הסופי. כך שתמיד יש מה לעשות ואיך להתמודד”, דניאל כרייף סיכם את הדברים.
טלפון ליצירת קשר: 050-5855218
בשיתוף משכנתל
