עיקרון הטיימינג- באיזה שלב בתהליך ההפשרה נכון לרכוש קרקע חקלאית: כלים והמלצות מצוות מומחי הנדל”ן בקבוצת ברק רפאל

בשיתוף קבוצת ברק רפאל

עקרונות הבסיס להשקעה בקרקע חקלאית

השקעה בקרקע להפשרה, בדומה לכל השקעה אחרת, מבוססת על רכישה במחיר נמוך במטרה למכור במחיר גבוה. הדלתא שנוצרת בין עלות הרכישה בהוספת הוצאות ומיסוי, למחיר בה נמכרת הקרקע בסופו של תהליך, מהווה את התשואה להשקעה.

את שווי הקרקע לאחר תהליך ההפשרה ושינוי ייעודה לקרקע למגורים, ניתן להעריך ביחס לשווי קרקעות בסביבה, בשכונות מגורים סמוכות, ובהתאם למאפייני האזור והביקוש.

כאשר שווי הקרקע הצפוי לאחר ההפשרה מהווה את היעד להשקעה, הבטחת תשואה גבוהה ככל הניתן מבוססת על מחיר הקנייה הנמוך ביותר.

יחד עם זאת, צוות מומחי השקעות הנדל”ן בקבוצת ברק רפאל מסביר כי למרות הפערים העצומים באחוזי התשואה, השקעה בקרקע חקלאית אשר אינה מצויה בכל הליך תכנוני היא בבחינת הימור פרוע ומסוכן, שכן לצד פוטנציאל התשואה הגבוה פועם גם פוטנציאל סיכון לא מבוטל שהקרקע תיוותר בייעודה המקורי, ולא תופשר.

למידע על פרויקט גן יבנה לחצו >>

שלבים בהליך ההפשרה והשפעתם על שווי הקרקע

לצורך הדוגמא נבחן קרקע חקלאית ביישוב אליכין, שנמכרה למשקיעים בעלות של 70,000 ₪ לחצי דונם, כאשר הקרקע הייתה בייעוד חקלאי וללא כל היבט תכנוני הנוגע לה. עם שילוב הקרקע בתב”ע העירונית וקבלת אישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה- קפץ שווי הקרקע ועמד על 120,000  ₪ לחצי דונם, ועליות נוספות בשווי נראו בכל התקדמות בתהליך ההפשרה.

כאשר הקרקע הופשרה ואף זכתה להיתר בנייה, המחיר נסק לכ- 640,000 ₪ לחצי דונם.

בבחינת התשואות הסופיות על הקרקע האמורה, ניתן לראות כי למרות שכל המשקיעים בקרקע מכרו את חלקם בסכום דומה, אחוזי התשואה שגרף כל אחד, משתנים בהתאם לשלב בהליך ההפשרה בו רכש את הקרקע.

.

כפי שניתן ללמוד, משקיע אשר רכש חצי דונם קרקע בייעודה החקלאי וללא אופק תכנוני, זכה לתשואה העולה על 800% לפני הוצאות ומיסוי. בהינתן והקרקע נרכשה כשנתיים לפני תחילת התכנון והגשת הבקשות לשינוי ייעודה, וההליך כולו ארך כ-10 שנים נוספות, מדובר ב-67% תשואה בשנה.

לעומתו משקיע אשר רכש את הקרקע בשלבים מתקדמים במיוחד, הסתפק בתשואה בת 156%, אשר ביחס לתקופת ההשקעה, עומדת על כ-30% בשנה.

גם בגן יבנה, וכן בבנימינה פרויקטים ששווקו ע”י קבוצת ברק רפאל, נהנו המשקיעים ממחיר רכישה נמוך במיוחד, אשר עלה בעשרות אחוזים כבר עם אישור תכנית המתאר בוועדה המחוזית, ועוד בטרם ההפשרה הסופית.

בשוק בו הריבית הבנקאית אשר ניתן היה לקבל בגין הכסף עומדת על כ-5% בממוצע, והשקעה בדירת מגורים צפויה להוליד 4%-6% תשואה בשנה, אין סיבה להלין על 30% תשואה. ועם זאת, ייעוץ מקצועי של צוות ברק רפאל יסייע לנתב באופן בטוח בין הפחתת הסיכון לבין מיצוי אופטימלי של התשואה בכל השקעת נדל”ן, בדגש על השקעה בקרקע לבנייה.

חסרונות וסיכונים:

רכישת קרקע ללא אופק תכנוני, בין אם שוויה 70,000 ש”ח ובין אם 150,000 ₪, היא הנחת ההון העצמי על קרן הצבי, ללא כל ערובה להפשרת הקרקע. וועדות התכנון והבנייה נכנסו בימים אלו להילוך גבוה, בעקבות השפעות המלחמה שהולידו גל הגירה גדול שצפוי להימשך, של יהודים מרחבי העולם, למדינת ישראל.

מלבד זאת, גם בשינוי הייעוד, אפשרויות הבנייה המשפיעות על שווי הקרקע, נתונות למדיניות הרשות המקומית ולתב”ע, שעשויות לשייך את הקרקע לסביבת מסחר או לאזורי שטחים פתוחים, או להגביל את אחוזי הבנייה על גביה.

אז איך ומתי נכון להשקיע בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה

• בהחלטה להשקיע בקרקע חקלאית, חשוב לבחור בקרקע המצויה תחת תכנית מתאר וההליך התכנוני הנוגע לה מקודם על ידי רשויות מקומיות או מוסדות ממשלתיים בעלי אינטרס.
• לא נכון ולא מומלץ לרכוש קרקע ללא אופק תכנוני, וזאת למרות מחירה הנמוך, כשם שלא נכון להשקיע עשרות אלפי שקלים בטופס טוטו.
• ברכישת קרקע המצויה בהליך הפשרה, חשוב להקפיד על רכישת קרקע המצויה תחת תקן 22, ובהתבסס על חוות דעת שמאי מקרקעין והתחזית הצפויה על פי התקן האמור.
• יש לרכוש קרקעות מבעלות פרטית בלבד, ולוודא כי הרכישה מתבצעת תוך העברת הקרקע בטאבו על שם הקונה, וכי מדובר בקרקע סחירה אשר ניתן למכור בכל שלב בהתאם לשווי הקרקע ולהתקדמות ההליך, גם בטרם הפשרתה.

קבוצת ברק רפאל מלווה משקיעים ויזמים, ומשווקת קרקעות חקלאיות בבעלות פרטית, בהליכים תכנוניים ותחת תכניות מתאר, המבטיחות פוטנציאל הפשרה גבוה במיוחד. הקרקעות המשווקות על ידי קבוצת ברק רפאל מצויות באזורי ביקוש, ומהוות השקעות בעלות פוטנציאל תשואה מבטיח תחת מיעוט סיכונים, בליווי מקצועי ומשפטי לאורך כל הדרך.

נכתב בשיתוף קבוצת ברק רפאל >>

בשיתוף קבוצת ברק רפאל