בשיתוף עו"ד שלי בלניאן
תכנית תמ”א 38 העסיקה בשיאה מאות יזמים, קבלנים, עורכי דין, שמאים ובעלי נכסים. המועצה הארצית החליטה על פקיעת תוקף התכנית ב-1.10.2023. זאת לצד הוראת המעבר המאפשרת לרשויות מקומיות להאריך את התמ”א בתחומן עד ליום 18.5.2026, בד בבד עם ייזום והגשת תכנית בניינית, המהווה פתרון להתחדשות ברמה המגרשית.
היתרון של תמ”א 38 טמון בכך שניתן להוציא היתר בניה לבניין או מגרש בודד וגם למקבץ עד שלושה בניינים – ישירות מכוח התכנית. עם זאת, התכנית הארצית שחלה על המרחב הארצי, לא נותנת פתרונות תכנוניים ונקודתיים לצרכיהן של הרשויות המקומיות.
במטרה להעניק פתרון תכנוני, הדרוש כדי לחדש ולחזק המגרש הבודד, מוצעות כיום חלופות רגולטוריות המחליפות את תמ”א 38 (בדרך של הריסה ובניה מחדש, או תוך חיזוק המבנה הקיים).
החלופות מהוות כלי תכנוני למבנים וותיקים במרכזי הערים ועוסקות בעיקר בהתחדשות של הבניין הבודד. לרוב מבנים אלו ממוקמים באזורים בהם אין אפשרות סבירה לתכנון מתחמי ‘פינוי בינוי’, שדורשים מספר מגרשים וחטיבת קרקע משמעותית, שעליהם ניתן לבנות בניה רוויה. החלופות מתייחסות לעניינים כמו: הגדרת קיבולת יחידות הדיור בהתאמה לשירותי הציבור באזור, התאמת התכנית לתמ”א 70, והליכי שיתוף ציבור.
החלופות לתמ”א הן תוכניות לפי סעיף 23 לתמ”א 38, תכנית כוללת לפי סעיף 64(ב), ואף חלופת שקד, בהתאם לתיקון 139 לחוק התכנון והבניה. תוכניות אלה “תפורות” למאפיינים ולמדיניות של כל עיר, ומהוות כלי תכנוני להתחדשות ברמת המגרש או הבניין.
בהתאם להוראת המעבר, נכון להיום, ישנן רשויות מקומיות שפועלות למען קידום תכנית לפי סעיף 23 לתמ”א. ברשימת הערים ניתן למצוא את פתח תקווה, רעננה, אשדוד, אשקלון, באר שבע, בית שמש, לוד, ראשון לציון, רמלה, רמת גן ועוד. הרשות להתחדשות עירונית מלווה רשויות מקומיות רבות בייזום וקידום אותן תוכניות.
מטרתה של תכנית שנעשתה לפי סעיף 23, היא לאפשר התחדשות בניינית בעיר כולה, או באזורים מסוימים. התכנית מותאמת לצרכי העיר מבחינה כלכלית, עוצמת הבינוי, כושר הנשיאה של התשתיות, שירותי הציבור וזכויות הבניה. דוגמא לתוכנית כזאת היא תכנית ח/619 שייזמה עיריית חולון, ומהווה את התכנית הבניינית הראשונה שאושרה במתווה זה.
עד לאישורן של תוכניות לפי סעיף 23 לתמ”א ברשויות המקומיות, ניתן להגיש תכנית בסמכות הוועדה המקומית, על כל מגרש או בניין בודד, מכוח “חלופת שקד” המוצעת בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה.
חלופה זו מציעה הליך מהיר, שבו לצד אישור התוכנית מתבצע גם הליך רישוי להוצאת היתר בנייה. מדובר בכלי חדש ויצירתי שנועד לקצר משמעותית את לוחות הזמנים, לצד הרחבת הסמכויות לטובת הוועדות המקומיות וגם למען הוספת שימושים ציבוריים והטלת חיוב בדמות היטל השבחה. חלופת שקד לא חלה על מגרשים בהם קיימת תכנית לפי סעיף 23 לתמ”א, או תכנית כוללת או בבניינים לשימור.
למרות שחלופת שקד אושרה, היא אינה מיושמת בשטח. סביר להניח שפרסומן של תקנות התכנון והבניה לאחרונה ולמען רישוי מהיר, והטמעתן בשטח, תביא ליישומה. להערכתי, נראה התרוממות של תוכניות לפי חלופת שקד בשל יתרונותיו הברורים שיש למסלול הרישוי המהיר להציע.
על פי תיקון 139, ברשויות מקומיות שקיבלו החלטה להאריך את התמ”א בתחומן, ניתן להגיש בקשות להיתר לפי תמ”א 38. זאת במקביל להליך אישורה של התכנית הבניינית לפי סעיף 23 לתמ”א. משמע, יזמים או קבלנים שיקדמו בקשות להיתר בניה, באופן שהן תואמות את הוראות התכנית הבניינית (גם אם טרם אושרה), יהנו מוודאות גבוהה יותר לגבי אישור הבקשה.
לסיכום, חלופת שקד או תכניות בנייניות, פועלות לצד פרויקטים מתחמיים של פינוי בינוי. כולן מהוות כלי תכנוני חשוב למען התחדשות בניינית ברמה המגרשית ועתידות לייצר וודאות ליזמים וקבלנים באישור היתרי הבניה, וצמצום עילות הסירוב האפשריות לרשות המקומית. בחירת המסלול הנכון מחייבת בדיקה תכנונית ומשפטית בערים השונות ברמת המגרש. ברור שהשאלה המרכזית היא: מהי הפרופורציה של פרויקטים מתחמיים או התחדשות בניינית? ובכן, התשובה תלויה ברשויות המקומיות.
בשיתוף עו"ד שלי בלניאן
