בשיתוף אורית גל
העולם מצוי כיום בנקודת זמן מיוחדת. מחד, משבר הקורונה נראה כאילו הוא נמצא כבר מאחורינו, למרות שבאזורים שונים סביב הגלובוס אנו עדים עדיין לסגר. רוסיה, שפלשה לאוקראינה הובילה למשבר עולמי חמור ולאינפלציה, שהחלה עוד קודם בשל משבר בשרשרת האספקה. ישנם כלכלנים ובכירים במערכת הבנקאית המזהירים ממיתון. בתוך הכאוס הזה, דבר אחד ברור. מי שישכיל לנצל את עתודות המזומנים שלו בצורה הנכונה – ירוויח. ננסה לעמוד על המגמות העיקריות שאנו צפויים לראות בתחום הנדל”ן המסחרי באירופה.
נדל”ן כדרך לשמירה על ערך הכסף
זוהי אינה תקופה שבה שווה להיאחז בהון נזיל. ערכו של הכסף עשוי לרדת באופן משמעותי. כפי שאמר זאת יו”ר ג’יי פי מורגן ג’יימי דיימון, הבנק הגדול ביותר בארה”ב מבחינת נכסים מנוהלים, שדעותיו משפיעות על מגמות ההשקעה סביב הגלובוס עוד באפריל: “אנו ניצבים בפני אתגרים בכל פינה… ההשפעה המשותפת שלהם עלולה להעלות באופן דרמטי את הסיכונים שעומדים בפנינו”. בחודש יוני, הוא כבר היה הרבה יותר חד: “אלה כבר לא ענני סערה, אנחנו לקראת הוריקן כלכלי”.
האינפלציה שכבר החלה יוצרת מגמה מעניינת. בעלי הכיסים המלאים מתחילים להכין עתודות מזומן ומחכים לנפילות, ולקשיים התזרימיים של בעלי נדל”ן מסחרי שעומדים למכור את הנכסים שלהם בתגי מחיר נמוכים מבעבר. זה הזמן שבו נתחיל לראות, כרגיל, את בעלי הממון צוברים נכסים, כדי לנצל את המומנטום הייחודי ולהפוך מזומנים, לנכסים שיוכלו למכור בעתיד ברווח ניכר.
בין גלים לצונאמי
כדי להבין את המודלים הכלכליים שהופכים את בעלי הגישה למזומן לעשירים יותר עם השנים, כדאי לשים לב לגרפים הנראים כגלים. בכל עשור עד שניים פוקד את העולם משבר כלכלי. מי שאין לו גישה למזומן בתקופה הזו – מוכר נכסים.
חברות שיש להן נגישות גבוהה למזומן או יכולת גיוס ממשקיעים, פונות לרכישה של הנכסים מהמשקיעים הלחוצים. זאת, במחיר נמוך משמעותית משווי השוק הריאלי של נכסים אלה. כך, בכל משבר יש מי שמפסיד ויש מי שמרוויח הון.
קרנות המבוססות על שיתופי פעולה בין בעלי הון לבעלי ניסיון
כעת, אנו יכולים לצפות עוד מגמה שעומדת להתחזק. מי שלא יכול להרשות לעצמו לרכוש נכסים מסחריים בעשרות מיליארדים, יצטרף לקרנות השקעה שממנפות את כוחם של המיליונרים הגדולים.
דמיינו את התסריט הבא. חברות מתחילות להתחמק מחוזי שכירות גבוהים ברחבי אירופה. זאת, בשל המיתון וחוסר היכולת להתמודד עם ירידה משמעותית בהכנסות. בעלי הנכסים אינם יכולים לעמוד במשכנתאות הכבדות שנטלו כדי לרכוש את אותם נכסים מסחריים מניבים.
ענקיות נדל”ן, שהתכוננו מראש לצונאמי הכלכלי הזה, מגיעות ומצילות אותם. במקום לאבד את דירוגי האשראי, הם יקנו את הנכסים במחיר נמוך – וכך שארית המשכנתא תשולם לבנק.
במקרים אחרים, הבנקים עצמם יהיו אלה שישתלטו על הנכסים המסחריים המשועבדים – כאשר בעליהם שהפסידו יעדיפו להחזיר את המפתחות לבנק.
אותם נכסים ימכרו תוך זמן קצר בתגי מחיר נמוכים להפליא. מי יוכל לנצל זאת? אותן קרנות שגייסו מראש מיליונים ממשקיעים פרטיים ומוסדיים וכעת יוכלו לקנות בנייני משרדים ומסחר באירופה כמו לחמניות חמות. הן משתפות פעולה עם בעלי ניסיון בתחום הנדל”ן המסחרי, וממנפות כל עסקה לרווח עתידי. כפי שידוע בעולם הנדל”ן – הפוטנציאל לרווח טמון בצעד הראשון בעסקה – בתג המחיר של הנכס בקנייה.
כיצד ניתן לבצע תחזית זו? עוקבים אחר מסלול הכסף
התחזית הזו אינה מבוססת על תיאוריות בעלמא. למעשה, תהליך גיוס ההון כבר התחיל, ואפילו פה אנו רואים את העוצמה של המשקיעים הישראליים הבולטים בתחום.
למשל, משפחתו של אמיר דיין, בעלי אפריקה-ישראל מלונות, הפועלת שנים ברחבי אירופה ברכישה של מבנים מסחריים ובתי־מלון, משביחה אותם ומשכירה לרשתות ענק כבר מתכוננת לצונאמי הזה. באמצעות גיוס משולב עם בתי השקעות מוכרים היא מתכוננת לרכוש לא בית מלון אחד או שנים. אלא, לא פחות משלושה עשר בתי מלון במסגרת קרן אחת, ועוד נכסים מסחריים במסגרת קרן נוספת.
גיוס הון באמצעות מכירת מניות
מגמה נוספת שנראה היא גיוס הון באמצעות מכירה של מניות בעניות נדל”ן ברחבי אירופה. אחת העסקאות הללו ממש קרובה כרגע כדי לצאת לפועל.
רק לאחרונה פורסם באתר כלכליסט תג המחיר של עסקי הנדל”ן של אמיר דיין, כאשר תועד מו”מ מתקדם עם מספר משקיעים בריטים כדי לבצע הנפקה של מניות באופן פרטי בחברת “ויויון”. אותם משקיעים בבריטניה, יזכו במסגרת העסקה ל-15% מהאחזקות בויויון בתמורה ל 375 מיליוני יורו, ולאחר מכן יוכל להשקיע כ-150 מיליוני יורו נוספים כדי להגיע לאחזקה של רבע מהחברה.
זוהי רק הסנונית הראשונה של עסקאות מסוג זה שאנו צפויים לראות, ומן הסתם משקיעים נוספים ברחבי אירופה לא ירצו לפספס את הרכבת. אם נביט אחורה לתקופה של 2008–2010 נגלה מודל דומה. ההון שגויס אז הניב רווחים עצומים למי שהייתה לו נגישות למזומן. כעת, הוא ישמש לרכישה של נדל”ן מסחרי, ואחרי שהצונאמי יעבור – משקיעים אלה יוכלו לחכך את ידיהם בהנאה, למכור ולחכות למשבר הבא.
בשיתוף אורית גל