הזמן: שישי בצהריים. המקום: אחת השכונות החדשות בגוש עציון. האירוע: "בית פתוח" להשכרת נכס. המקרה: זוג עם ילדים שמשלם 4,300 שקלים בחודש התבקש על ידי בעל הבית, שהריח את הפוטנציאל העסקי, לפנות את דירת חמשת החדרים לאחר שביקשו לחדש את החוזה באותו סכום.
הביקוש בגוש עציון גדל מאוד בשנים האחרונות. בעל הבית פרסם בקבוצות ווטסאפ רבות שיש נכס להשכרה, וכ־70 משפחות הגיעו בין 14:00 ל־16:00 וקיבלו פתק שבו הן מתבקשות לכתוב ממה הן מתפרנסות, כמה נפשות במשפחה, אם כוונתן לשכור לטווח ארוך ומה הסכום שהן מציעות עבור הנכס. בשביל תל־אביבים זה לחם חוק, עבור מתנחלים בגוש עציון, רובם זוגות צעירים עם ילדים, מדובר בשפה חדשה של נדל"ן.
ההצעות נעו בין 4,500 ל־6,000 שקלים כדי לשכור דירה שהנוף העיקרי ממנה הוא העיר בית לחם והמכולת (הישראלית) הקרובה נמצאת במרחק נסיעה של כשלושה ק"מ. האירוע הזה הכניס פילוג בקהילת מחפשי הדיור בגוש עציון, אך רוח גבית בקרב בעלי הנכסים, כיוון שדירת חמישה חדרים זהה מושכרת בחלוף חודשיים ב־1,000 שקלים יותר, וקולות של משפחות צעירות שמחפשות יישובים אחרים מתחילים להישמע.
בית דו משפחתי בגודל 220 מ"ר עם נוף מהקומה השנייה בלבד וגינה סטנדרטית ששכנים צופים אליה, הוצע לשכירות בסכום של 14,000 שקלים בחודש, ובתוך שלוש שעות בלבד נסגרה עסקת שכירות לשנתיים. לשם השוואה, דופלקס שבעה חדרים ברחוב שקט ליד כיכר רבין בתל אביב מושכר ב־3,000 שקלים פחות.
אז מה קרה פה? "אני מלווה עסקאות בכל הארץ, ובחודשים האחרונים בית פרטי בזכרון יעקב מתומחר למטר רבוע כמו בית פרטי בגוש עציון", מסבירה יהודית מרגלית, בעלת חברה לייעוץ משכנתאות שמכירה לעומק את שוק הנדל"ן ביו"ש. "מעבר למגמה הזהה לשאר חלקי הארץ של חוסר תכנון ושיעור הגידול הדמוגרפי, כאן יש רכיב של רכישות על ידי אנשים מחו"ל.
"אפרת, נווה דניאל, מעלה אדומים, חשמונאים - הערים האלה אטרקטיביות לתושבי חוץ ולעולים חדשים. הם מחפשים לגור בקרבת קהילות אידיאולוגיות סמוכות לירושלים או למודיעין. הקורונה והמתרחש בארה"ב הביאו יהודים רבים לעלות ולרכוש נכס למגורים, או לרכוש נכס שיהווה עוגן בארץ למקרה שיגיעו ימים קשים".
יש גם משקיעים מקומיים מחוץ ליו"ש?
"כן. אנשים שלא הכירו קודם את האזור הבינו שמדובר בנדל"ן אטרקטיבי. היות שיש מכסות בנייה מועטות הן נגמרות מהר, המחירים עולים בטווח זמן קצר מאוד והתשואה נאה. דירה מתפרסמת בבוקר ועד הערב היא נמכרת, יש כאן שוק דיור גואה ותשואות נאות. גם לטווח ארוך קוצרים רווחי הון יפים, אז יש כניסה אגריסיבית של משקיעים לשוק שהוא גם כך מצומצם".
אז דור העתיד לא יכול לגור ליד ההורים?
"דובר על כך שהיו התנגדויות שכנים לבנייה מאסיבית רוויה באפרת, אבל בפועל ההתנגדויות נדחו, בניינים נבנו ואחוזים ניכרים מהרוכשים היו משקיעי חוץ, ולא מחוסרי דיור".
כל עוד המס על רווחי הון גבוה, המדינה מסלילה משקיעים להשקיע בנדל"ן, סוד גלוי שעדיין לא עושים איתו דבר. רוב רוכשי הדירות משקיעים כך על ידי משכתנאות שהריביות עליהן כיום נמוכות ומשתלמות במיוחד.
הבנקים לא מפחדים לתת הלוואות כשמדובר באזורים שאולי יפונו בעתיד?
"בעבר היו שיקולים כאלה, אבל הבנקים הבינו שמתן הלוואה לנכס באזורים שנחשבים לכאורה לא מסוכנים פוליטית - עלולים להפוך למסוכנים פיננסית", אומרת מרגלית ורומזת למאורעות האחרונים, "לעומת הלוואה לנכס בשטחים שאינם בקונצנזוס, ובפועל מסוכנים פחות".
מה הכלל שלפיו פועל הבנק?
"הבנק מסתכל ספציפית על תיק הלקוח. בוחנים את היכולת הפיננסית וגוזרים משם את הסכום ואת שיעור המימון שניתן לאשר".
עד כדי כך מאמינים הבנקים באטרקטיביות הנכסים ביו"ש, שגם מינוף נכס קיים בשטחים לצורכי השקעה בנדל"ן נוסף, מתאפשר כיום באופן שגרתי.
וילות ב־3.5 מיליון שקלים
מתוך קבוצת מחפשי דיור ביישוב בעוטף ירושלים:
מתווך: "למכירה בבניין בן 3 קומות דירת 4 חדרים, 115 מ"ר עם מרפסת סוכה חדשה מהניילון. מחיר מבוקש: 2.05 מיליון שקלים".
חבר הקבוצה א': "לא ריאלי, זה 17 אש"ח למ"ר".
בעלי נכס אחר באותה שכונה: "ריאלי מאוד־מאוד".
חבר הקבוצה א': "זה לא ריאלי".
חבר קבוצה ב': "כל אחד יחליט מה ריאלי בשבילו".
מנהל הקבוצה: "אני מבקש לעצור את הדיון עכשיו".
חבר קבוצה ג': "לאחרונה רמת התוקפנות והשיח האלים הולכים ומתלבים. אוותר על 'הזכות' להיות חלק".
חברי הקבוצה א', ב' ו־ג' עזבו את הקבוצה. במקומם נכנסו שלושה אחרים מתוך רשימת ההמתנה. כשם שרשימות ההמתנה לנכסים ארוכות, כך ארוכות רשימות ההמתנה לקבוצות הנדל"ן. ביישובים שבהם ביקושי הדיור גבוהים וכל נכס שנכנס לשוק זוכה לקופצים רבים, גם השיח ברחוב עוסק בענייני נדל"ן ומאיים לפרק את השלווה הקהילתית. התמונה הפסטורלית של בית קטן עם גג ודשא שאפיינה את ראשית ההתיישבות ביו"ש כבר לא משקפת את המצב בשטח.
הראל באסל, מנכ"ל ובעלים של חברת השיווק הגדולה ביותר כיום ביו"ש, לוקח אותנו לשומרון, אל פילוח שונה של ביקושים: "יו"ש מתחלקים לפרויקטים החילוניים והדתיים. ביישוב החילוני 'נעלה' שנמצא 10 דקות ממודיעין יש וילות ב־3.5 מיליון שקלים. 10 דקות משם ביישוב כרם רעים - יש בתים בגודל דומה ב־1.4 מיליון".
איך זה?
"אוכלוסייה חילונית מבוססת מוכרת את הדירה במודיעין ונשאר כסף ספייר לבנות בריכה בחצר. אנשים כאלה אומרים לעצמם 'זה שאני מעבר לקו הירוק זה עוד לא הופך אותי למתנחל'. הם לא מחליפים עבודה, לא מוסדות חינוך ואפילו לא חברה. בכרם רעים יש המון זוגות צעירים שפשוט לא יוציאו את הסכום הזה, אין להם. כשאין לך סיכוי למכור את לא תעלי את המחיר".
וההקשר הביטחוני?
"ביטחון ומצב סוציו־אקונומי הולכים יחד עם רמה דתית. ככל שאת מעמיקה בגב ההר המחירים לא עוברים את המיליון. בתים חד־משפחתיים ביצהר עולים 970,000 שקל למרות שהם חד־משפחתיים חלומיים, 114 מ"ר עם פוטנציאל לעוד קומה והרחבה לצדדים, חצי דונם אדמה. אותו בית, אם תעתיקי ליישוב אחר בבנימין למשל, יעלה כפול. זה לא כי הפיתוח יותר טוב אלא כי האוכלוסייה מבוססת יותר סוציו־אקונומית, וככל שהאוכלוסייה תורנית המחירים יישארו שפויים, פשוט כי הם לא במשחק הזה".
יש יוצאים מן הכלל?
"מיגרון. 10 דקות מירושלים לכיוון צפון נמכר עכשיו בית בגודל 230 מ"ר ב־2.4 מיליון. לאוכלוסייה תורנית זאת תקרית זכוכית. לכן כשאומרים 'מחירי הבנייה ביו"ש' זה מאוד כוללני. לא ניתן להגדיר במשפט אחד את הכל, אזור יהודה ושומרון הוא מראה למדינת ישראל, אין הבדל מבחינת פריסת הבנייה. יש לך פה כל סוגי הבנייה והאוכלוסייה".
מה הפתרון להורדת המחירים?
"שינוי הסגנון ושיווק פרויקטים פחות יקרים יחסית. ביו"ש נגמרה בנייה צמודת קרקע. אנחנו עומדים לשווק 400 יחידות דיור בבית אריה עופרים (דרום־מערב השומרון, 8 ק"מ מהעיר אלעד; מ"ק), והכל בניינים. הדירות מתחילות ב־1.8 מיליון לדירה של 120 מ"ר, 5 חדרים. יש פרויקטים שהקבלן עוד לא עלה לקרקע ו־3/4 נמכר".
מי קונה הכל? מקומיים?
"לא. מה ששבר את השוק זה משקיעים שגילו את יו"ש, במקומות כמו אריאל למשל. יש שם אוניברסיטה ותשואות מדהימות".
לאן זה יגיע?
"הבנייה לגובה תימשך. ככל שהאוכלוסייה תבין שאין ברירה, נגמרה הקרקע, ובית על חצי דונם כמו של הדור הקודם כבר אין. קשה לצעירים שגדלו ביישובי גוש אמונים של פעם להבין שזה לא יחזור. אבל בני הדור הבא במכמש או עפרה מסתפקים היום בדירה באותם יישובים. לאנשים מתחיל ליפול האסימון שאין עתודות קרקע".
כשבונים לגובה זה משרת את הפלשתינים שממשיכים להשתלט על קרקעות בלי אכיפה.
"מצד שני, במקום משפחה אחת על תא שטח של חצי דונם אנחנו מכניסים 17 משפחות".
אז הבנייה לגובה מבטאת ייאוש?
"לא. הסתכלות למציאות בעיניים. היזמים רואים שאין קרקע ובונים לגובה. בסופו של דבר צריך לגור איפשהו אז מתפשרים; ומי שלא מתפשר קונה ביד 2 בית של אנשים מבוגרים שהחליטו לעבור לירושלים. בית כזה בעפרה למשל יעלה 2.2 מיליון ל־180 מ"ר לפני שיפוץ; דירות חדשות בבניין חדש באותו יישוב יעלו 1.3 לדירת 4 חדרים; דירת 5 חדרים תעלה 1.4, ודירת גן בגודל 120 מ"ר תעלה 1.5 מיליון שקלים".
אצל נתניהו בנו הכי הרבה
וישנו ההיבט הפוליטי. עם תום כהונת נתניהו מעניין לסקור את התחלות הבנייה בתקופתו, לעומת אלה שבוצעו בימים אחרים. ממוצע התחלות הבנייה בתקופת שלטונו הראשונה של נתניהו מביס את נתוני הבנייה בכל תקופה אחרת: 3,400 יחידות דיור בשנה ביו"ש הוא הממוצע הגבוה ביותר שידעה ישראל מאז הסכמי אוסלו, והוא שייך לכהונתו הראשונה של נתניהו, בין השנים 96' ל־99' (חלק מההתחלות התבצעו בתקופת ברק אך הן פירות ממשלת הליכוד שקדמה לו);
בשנות נתניהו האחרונות, הבנייה ביו"ש עומדת על ממוצע שנתי של בין 1,691 ל־1,931 יחידות דיור, זהה למה שנבנה בימי אולמרט. וכן, גם כשמוציאים מהמשוואה את תקופת ההקפאה הארוכה של ממשל אובאמה אלה התוצאות, וגם כשמכניסים למשוואה את ממשל טראמפ.
"המהפך שהתחולל בשנים האחרונות אינו לטובה", אומר יגאל דילמוני מנכ"ל מועצת יש"ע. "בעבר גידול האוכלוסייה היה 70-60 אחוז הגירה פנימה ו־40-30 אחוז ילודה. כעת זה התהפך. יש יותר ילודה ותושבים חדשים".
כי בני הדור הבא לא רוצים לגור ביו"ש?
"לא, כי יש מחסור בדירות ובשיווקים. יש אוכלוסייה צעירה מאוד יחסית לכל הארץ, יש יריד דיור ואנשים נרשמים גם במקומות מאתגרים למגורים. עד לפני עשור היו שניים-שלושה יזמים ביו"ש, כיום עשרות חברות עסקיות נכנסות ומשקיעות בבנייה רק כי כלכלית זה משתלם להן. יו"ש זה ביזנס".
מה הפתרון לתושבים?
"הפתרון שלנו לא רק לתושבי יו"ש. הרי במשך שנים המדינה עשתה תוכניות תחבורה גדולות, כבישים מהירים מערד לטבריה שעושים לופ ועוקפים את כל יו"ש. אבל תמיד כל התכנון נעצר ביו"ש. תראי את מחלף קסם וראש העין לעומת הכניסות לירושלים מגוש עציון ומבנימין. ברגע שאת נכנסת ליו"ש כאילו נכנסת לתקופה העות'מאנית, לא לקחו בחשבון שגם אצלנו יהיו חיים, וזה יוצר פקקים שמשפיעים על המדינה".
איך פתרון ביו"ש ישפיע על המרכז?
"כשרצו לפתור את בעיות הדיור בתל אביב מתחו את ת"א לכיוון עפולה, חיפה, אשדוד וקריית גת, כלומר צפונה ודרומה, במקום לראות מה קורה במזרח ובמערב. גיאוגרפית הרבה יותר קרוב שמטרופולין תל אביב יגיע עד אבני חפץ מצפון, מדרום עד מודיעין ובמזרח עד אריאל ורחלים. ככה מטרופולינים בנויים בעולם, וכך צריך להסתכל על זה".
בפועל, תושבי השומרון רואים עצמם כפרבר של תל אביב, וכך מעגל ההשקעה בשומרון סוגר עליהם.
"עשינו בדיקה לפני 4 שנים, לקחנו אדריכל, מדדנו את פוטנציאל ירידת מחירי הדיור בגוש דן. אם יבדקו יוסיפו 60 אלף יחידות דיור באדמות המדינה הפנויות באבני חפץ, מודיעין עילית ואריאל. בדקנו כמה מוסדות חינוך נכנסים, שטחים ירוקים ואזורי תעשייה. הצענו את המודל למשרד השיכון כי זה יוריד את המחירים ויפתור בעיות. יו"ש זה נכס למדינה, וכך צריך להסתכל עליו".
"אין ימי חסד. המשבר פה"
בנייה ביו"ש היא נושא שנוי במחלוקת בחברה הישראלית. ספק כמה מבין אזרחי המדינה ירדו לעומק השניות הזאת, וכמה מבין נבחרינו יעזו לרדת לעומקו של פתרון כמו זה שמציעים במועצת יש"ע. בימים אלה נכנס למשרד הבינוי והשיכון השר זאב אלקין, שחרך את התודעה הנדל"נית עם הצהרתו כי מחירי הדיור רק עתידים לעלות. במשרדו מסרבים להתראיין.
אחד מבכירי המשרד לשעבר אמר לנו כי פעמים רבות בשנים האחרונות ניסו במשרד השיכון לקדם מסה של בנייה רוויה ביישובי יו"ש, אך נתקלו בפחד מצד יישובים שלא רצו לגדול. "מי שרגיל לוועדות קבלה ולאפיון אוכלוסייה ספציפי חושש לפעמים להתפתח", הוא אמר, "לא תמיד הממשלה אשמה". כך או כך, שלבי האישורים ביו"ש לוקחים שלוש שנים בממוצע, ועד שנראה בשטח התחלות בנייה חדשות יחלוף זמן רב.
"משבר הסאב־פריים בארה"ב היה בראש ובראשונה תולדה של כשל מערכתי מתמשך של מקבלי ההחלטות", מזהירה מרגלית, שעבדה בזמן המשבר כאנליסטית תיקי אשראי מול התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות בארה"ב. "הממשל אפשר לגורמים דומיננטיים, קרי הבנקים, להטות את האיזון הנחוץ ליציבות השוק. כזכור, התרסקות שוק הנדל"ן הביאה לסחרור הכלכלה האמריקנית. אמנם המצב המשברי בזירה שלנו שונה לחלוטין, אך גם פה על מקבלי ההחלטות להבין כי לא עומד לרשותם יום אחד של חסד. המשבר פה".
אם הממשלה החדשה לא תבנה מיידית מסה משמעותית, ותנצל את הקרקעות שעדיין פנויות ביו"ש, לא תהיה יותר צמיחה משמעותית ביו"ש, והיישובים יוותרו יקרים ומבודדים. מובלעות יהודיות לעשירים בלבד.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו