ישנם מצבים בחיי היום-יום העסקיים, שדורשים מענה מהיר מצד בית המשפט. בתחום הנדל"ן, במקרה של דייר סרבן שמסרב לפנות את הדירה המושכרת, החוק מאפשר להגיש תביעה מזורזת נגד הדייר הסרבן בהליך שנקרא סדר דין מהיר.
בחודש יוני 2021, חתמה בעלת בית בצפון על הסכם שכירות על נכס שברשותה. שכירות זו הייתה אמורה להתחיל כעשרה ימים לאחר החתימה על ההסכם. כיוון שהדיירים לא עמדו בדרישת בעלת הבית להעמדת ערב להסכם, שיהיה לשביעות רצונה, פנה העו"ד של בעלת הבית לדיירים 5 ימים לפני תחילת מועד ההסכם, בדרישה למתן בטוחות נוספות לקיום ההסכם. דרישתו של העו"ד סורבה בתוקף על ידי הדיירים.
בתגובה, הדיירים הודיעו לבעלת-הבית הם בוחנים מחדש את ההתקשרות בהסכם השכירות. בעקבות ההתנהלות הזו מול הדיירים, הודיעה בעלת הבית לדיירים על ביטולו של ההסכם, באמצעות מכתב שנשלח ארבעה ימים לפני תחילת תקופת השכירות.
חשוב לציין שמכיוון שבעלת הבית מסרה לדיירים במועד החתימה על ההסכם מפתחות לדירה, אזי ליתר ביטחון היא החליפה את המנעול לדלת הנכס. למרות זאת, יומיים לפני תחילת תקופת השכירות בשעות הערב, פלשו הדיירים לנכס יחד עם ילדיהם והשתכנו בו, וזאת לאחר תכנון מוקדם ותיצפות על הנכס.
הדיירים השאירו מכתב בכניסה לביתה של בעלת הבית, שגרה בסמיכות לנכס, בו הם מציינים ש"הם מקבלים את ההסכם ותנאיו, והכניסה לנכס הינה כדין ונועדה למנוע את סיכול ההסכם, ולאחר שראו שהנכס פנוי ופתוח".
לאור הפלישה לנכס, בעלת הבית הגישה לבית משפט השלום בקריות "תביעה לפינוי מושכר", בתביעה מזורזת של סדר דין מהיר, כאשר ביקשה מבית המשפט את הסעדים הבאים: הצהרה על ביטול ההסכם ועל פינוי הדיירים מהנכס. העילות לקבלת סעדים אלו היו: הפרות של תנאים יסודיים בהסכם, ביטול ההסכם ההדדי והפלישה לנכס שלא כדין.
בית משפט השלום קיבל את טענות בעלת הבית, והורה על פינוי הנכס.
בפסיקתו זו, התבסס בית משפט השלום על סדרת נתונים שונים: תוכן המסרים שהדיירים שלחו לבעלת הבית, והתנהלותם במסגרת המשא ומתן ואופן ההתקשרות בין הצדדים, תגובת הדיירים לדרישתה של בעלת הבית לחיזוק הבטוחות שניתנו לקיום ההסכם, והעובדה המשלימה של התמונה - נקיטתם בפעולה חד צדדית בפלישה לנכס - בניגוד לדין ולהסכם החתום.
ערעור על צו פינוי
הדיירים הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה והעלו בפני ערכאת הערעור את הטענות הבאות: ראשית, טענו הדיירים שאירעה שגיאה דיונית באופן ניהול ההליך בבית משפט השלום. אפשרות הגשת תביעה מזורזת, ב"סדר דין מהיר" מתאפשרת רק במקרה של פינוי דייר שמסרב להתפנות מתוך דירה במהלך תקופת השכירות.
בעניין זה טענו הדיירים שהם נכנסו לנכס כמה ימים לפני תחילת מועד תקופת השכירות, ולכן יש להתייחס לאירוע הכניסה לנכס להסגת גבול ובאמצעות תביעה רגילה ל"סילוק יד", פינוי אדם שהסיג גבול לנכנס לנכס של הזולת. הליך רגיל היה לוקח לוקח יותר זמן בבית המשפט, ומאפשר לדיירים להישאר יותר זמן בדירה.
בנוסף, טענו הדיירים שהפלישה הייתה הדרך היחידה שלהם לאכוף את ההסכם ולמנוע את סיכולו על ידי בעלת הבית, בהתאם להוראות חוק החוזים. ולסיום טענותיהם, הדיירים טענו שתפיסת החזקה בנכס הייתה החלופה הריאלית היחידה שנותרה להם, כדי שלא ימצאו את עצמם ללא מקום מגורים, ונועדה לאפשר להסכם להמשיך להתקיים.
בעלת הבית, באמצעות בא-כוחה עו"ד אושי אלמליח, העלתה שוב בפני בית המשפט המחוזי את טענותיה, שכיוון שהדיירים לא הציגו ערֵבים לשביעות רצונה של בעלת-הבית, הייתה בכך הפרה יסודית של תנאי ההסכם. בנוסף, לאור ההתנהלות החריגה של הדיירים שעוררה חשש בלב בעלת-הבית להפרות עתידיות על ידי הדיירים, וכישלון הניסיון להדק את הבטוחות שניתנו לבעלת הבית לקיום ההסכם לאור הפרת תנאיו - החליטה בעלת הבית לבטל את ההסכם.
כמו כן, ציינה בעלת הבית שתפיסת החזקה בנכס בניגוד להודעת הביטול מטעמה, לפני תקופת השכירות, הייתה הסגת גבול ללא כל בסיס חוקי והפרה יסודית, המצדיקה את ביטול ההסכם ונקיטת צעדים לפינוי הדיירים מהמושכר.
לעניין הטענה הפרוצדורלית, בעלת הבית טענה בין השאר, שכיוון שדה-פקטו, התקיימו יחסי שכירות, אף אם יחסים אלו התחילו לפני מועד השכירות הרשמי, ניתן היה להגיש את התביעה באופן מזורז, בסדר דין מהיר.
"אכיפת חוזה נעשית אינה נעשית בהתגנבות לנכס בחשכת ליל"
כבר בראשית דבריו, ציין בית המשפט שלערכאה הדיונית - זו הערכאה הראשונה שדנה בתיק – קיימת עדיפות מובהקת על פני ערכאת הערעור, שניזונה רק מהפרוטוקול והראיות שבאו לפני הערכאה הראשונה, כיוון ש"ההליך השיפוטי, בכלל, וחלקו העוסק בקביעת ממצאי עובדה, בפרט, נשען בחלקו הגדול על התרשמותו של בית המשפט מן העדים שבאו לפניו, לרבות הדרך שבה העידו, שפת גופם וכיוצא באלה".
לאור העובדה שבית המשפט השלום הסביר בהרחבה את הטעמים והקשיים שבגינם הוא הכריע שלא לקבל את גרסת הדיירים, וזאת תוך התבססות על הראיות שהוצגו לפניו, ולכן בית המשפט המחוזי קיבל את ממצאיו העובדתיים של בית משפט השלום כנתון מוגמר.
מעבר לכך, בית המשפט הכריע כי מבחינה משפטית אכן יש תוקף לביטול החוזה על ידי בעלת הבית. לאור זאת, ביטול ההסכם נכנס לתוקף לפני תחילת תקופת השכירות ועל כן, הפקיע את טענת הדיירים לאפשרות של "עשיית דין עצמית", כיוון שעוד לא קמה להם זכות קניינית בנכס בפועל, שבאמצעותה יהיו רשאים להיכנס לנכס.
בית המשפט הבהיר בצורה ברורה, ש"אכיפת חוזה נעשית במסגרת הליך משפטי, בגבולות בית המשפט, ולא בדרך של התגנבות לנכס בחשכת ליל. אכיפת ההסכם בין הצדדים למפרע, בנסיבות אלו, הינה בלתי צודקת".
עוד הוסיפו שופטי המחוזי כי לאור העובדה שהדיירים לא הוכיחו כי נפל פגם מהותי בתוכן פסק דינו של בית משפט השלום, ולא הראו כיצד היתרונות הדיוניים שבהליך הדיון המהיר פעלו לרעתם, הרי שלא היה טעם להכריע שבית משפט השלום ידון מחדש, באותה התביעה, במתכונת רגילה, ולהגיע לאותה מסקנה משפטית, תוך ניהול הליך נוסף ומיותר ומשיכת זמן.
בית המשפט המחוזי הזכיר לקראת סיום דבריו את עיקרון-העל של סדר הדין האזרחי, המעוגן בתקנה 1 לתקנות, שמוביל לחתירה להגינות ההליך השיפוטי, הגעה לחקר האמת והשגת תוצאה נכונה ופתרון צודק של הסכסוך. בהתאם לכך, בית המשפט המחוזי קבע כי על אף הפגם הדיוני האמור, אופן ניהול ההליך והכרעתו בידי בית משפט השלום מביאים לתוצאה נכונה גם ברמה המשפטית, ובעיקר - לפתרון צודק של הסכסוך בין הצדדים.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגיה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו