האם חדר מחוזק יכול לשמש כמרחב מוגן?

על רקע רעידות האדמה שפקדו אתמול (ראשון) את אזור הצפון, מעניין לבדוק את החלטת ועדה מקומית במהלך 2021 בנוגע לבקשת היתר בנייה של בעלי דירה, שביקשו להכיר בחדר מחוזק כמרחב מוגן. 

במהלך שנת 2021, הוגשה בקשת היתר בניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, הראל. בעלי הבית ביקשו לבנות חדר מחוזק, ב"שטח השירות" במקום חדר ממוגן, כפי שמופיע בתוכנית. אף סעיף זה מתוך בקשתם נדחה.הבנוסף, הבקשה כללה בקשת הקלות לעניין שינוי מנספח הבינוי בתב"ע, וזאת לצורך תוספת מרפסת בקומה השניה, אך תוך חריגה ושינוי חזית המבנה.

הוועדה המקומית אישרה רק באופן חלקי את הבקשה, אך דחתה את הבקשה לכל הנוגע לשינוי מנספח הבינוי, בגלל שינוי חזית הבניין. 

בעלי הבית הגישו בקשת ערר לוועדת הערר לתכנון ובניה, במחוז ירושלים וטענו כי נספח הבינוי איננו נספח מחייב, אלא הינו בעל אופי "מנחה" בלבד, וניתן לסטות ממנו לצורך שיפור תכנוני. בנוסף, כחלק מהתוכנית, העוררים ביקשו לחשב את החדר המוגן אותו יבנו במסגרת השיפוץ, כשטח שירות. מאידך, הוועדה המקומית טענה, שהבקשה כוללת סטיה מהנספח המנחה, וכי עמדת מהנדס הוועדה הינה שאין לאשר את הבקשה, כיוון שהיא לא תואמת את התוכנית.

בעניין זה, הוועדה המקומית הוסיפה וטענה שלוועדת הערר אין יתרון יחסי לעומת הוועדה המקומית, ואין להתערב בשיקול הדעת המקצועי של מהנדס הוועדה המקומית. ולעניין בניית החדר המחוזק, כפי שנתבקש בבקשת היתר הבניה - חדר מחוזק איננו נחשב מרחב מוגן ו"שטח שירות" על פי הדין, ולכן לא ניתן לו היתר.

הכרעת ועדת הערר

ועדת הערר במחוז ירושלים הכריעה שלא להתערב בהחלטת הוועדה המקומית, והותירה את ההחלטה על כנה. ועדת הערר בהכרעתה התייחסה לכמה סוגיות בנושא זה. ועדת הערר חיזקה את עמדתו של מהנדס הוועדה וטענה שפעל במסגרת סמכותו, ובהתאם לשיקול דעתו, ראה בבקשת היתר הבניה חריגה וסטיה מהתוכנית, ולכן וועדת הערר לא התערבה בנושא זה. וועדת הערר לא מצאה בעצם המלצת מהנדס הוועדה המקומית, שאיננה ראויה או שנפל בה פגם כלשהו.

האם חדר מחוזק, יחשב כמרחב מוגן?

תקנון התוכנית קובע ש"מרחב מוגן ישולב בתוך התוספות לכל דירה, כמפורט בנספח הבינוי". טענת העוררים היתה שלאחר שפיקוד העורף העניק אישור לבניית חדר מחוזק, כתחליף למרחב המוגן, יש לכלול גם את החדר המחוזק כשטח שירות, כתחליפו המאושר של המרחב המוגן.

ועדת הערר לא קיבלה את הטענה הזו. חברי הוועדה ציינו שגם אם בהכרעות קודמות של ועדות ערר היתה התייחסות לחדר מחוזק, אין להסיק מכך שהוא ייחשב "מרחב מוגן". אף אם פיקוד העורף נתן אישור לבניית "חדר מחוזק" משיקולים מקצועיים של פיקוד העורף, אין זה אומר שזה ייחשב כמרחב מוגן לעניין תוכניות של וועדות מקומיות לתכנון ובניה. חדר מחוזק אינו מרחב מוגן והוא לא נהנה מהתמריצים שניתנו להקמת מרחב מוגן. עצם העובדה שהעוררים בחרו לבקש בהיתר בניה דווקא תחליף למרחב המוגן – משיקוליהם שלהם, וכי פיקוד העורף אישר את התחליף, כל אלו עדיין לא יצליחו להתגבר על ההבחנה הבסיסית לפי תקנון התכנון והבניה, שבין חדר מחוזק למרחב מוגן. אף אם התוכנית מוסיפה שטחי שירות לבניית מרחב מוגן במיקום מסוים, אין בכך כדי לאפשר חיזוק חדר, שיכול לחול על כל חדר בדירה, בשטחי השירות.

תיקון רטרואקטיבי של החלטות תקדימיות לקויות

בשולי תיאור בקשת ערר זו, נציין שהעוררים התייחסו בטענותיהם להכרעות ישנות יותר של וועדת הערר המחוזית אשר התירה בקשות דומות, וביקשה למנף היתרים אלו לצורך קבלת אישור עבורם. וועדת הערר ציינה ש"יש טעם לפגם ככל שבעבר אושרו בקשות דומות. העובדה שהחלטות אלה ניתנו על ידי בעלי תפקידים שונים מאלה המכהנים כיום - אינה מרפא את הפגם, מפני שהחלטות המשיבה (- הוועדה המקומית) אינן "פרסונאליות" אלא מוסדיות.

לסיכומו של דבר, וכפי שכבר ציינו לעיל, ועדת הערר הותירה את החלטת הוועדה המקומית על כנה, ודחתה את טענות העוררים.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגיה קונקרטית