עסקים במקום חקלאות

מדינת ישראל הקצתה בעבר במקומות רבים בארץ נחלות לצרכים חקלאיים. לא סוד הוא שקרנה של החקלאות יורדת, ומספר הנחלות שנעשה בהם שימוש חקלאי, בהתאם להיתר המקורי לו ניתנה הנחלה, הולך ופוחת. במציאות בה הנדל"ן עומד שומם, בעלי הנחלות מנסים לעשות שימוש חורג בנחלות - שלא כדין, וזאת מעבר להיתר שניתן להם מטעם רשות מקרקעי ישראל, ולהרוויח מהנדל"ן.

בית המשפט השלום ברמלה טיפל בתביעה הנוגעת לתיק בה בעל המקרקעין עשה שימוש חורג במקרקעין. בעקבות שימוש מסחרי שנעשה במקרקעין על ידי שוכרים, להם השכיר את המקרקעין, התובע נדרש על ידי רמ"י לשלם יותר מ-100,000 שקל דמי שימוש חורג. התובע שכר את שירותיהם של אנשי מקצוע שונים כדי להתמודד עם תביעה זו של רמ"י. נציין מספר פרטים משמעותיים שהופיעו בסעיפי החוזה, להם השוכרים היו מחוייבים.

מי צריך מתבן?

בהסכם צוין שמטרת השימוש הייתה לצרכי מתבן ולמטרה זו בלבד. הנתבעים התחייבו להשתמש בחלק של המבנה רק לפי מה שאושר בתב"ע ולא למטרה אחרת, ולא באופן החורג מהתקנות או ההנחיות או קביעת רשות שלטונית או מוניציפלית. בית המשפט התרשם שהיה ברור לכל הצדדים שלמרות סעיפים תמימים אלה, ייעשה שימוש מסחרי-עסקי במקרקעין, בניגוד להגדרה החקלאית המופיעה בהסכם.

עוד הוסכם שהנתבעים יישאו בכל ההוצאות, התשלומים, ההיתרים, האגרות והמיסים בגין השימוש במושכר. באם יוטל חיוב כזה על התובע, הרי ש"הנתבעים התחייבו לשפות את התובע על כל הוצאה שתיגרם לו, בגין כל נזק תביעה או חיוב שיחויב בו או יידרש לשלמו בקשר עם עוולה שתתרחש בחלק של המקרקעין, או בקשר להחזקתו או לניהול עסקם".

לעצם תביעת התובע: בהתאם לשתי ההתחייבויות החוזיות שציינו לעיל, התובע דרש מאת הנתבעים שיפוי בעקבות התשלום שהעביר לרמ"י של דמי שימוש חורג בקרקע וכן בעקבות ההוצאות הנלוות השונות בטיפול בדרישת תשלום זו.

שימוש חורג

בעקבות שמיעת העדים מטעם שני הצדדים, הכריע בית המשפט ש"עדויות התביעה והן עדויות ההגנה היו רצופות סתירות, חוסר קוהרנטיות, ושינוי גרסאות". היה ברור לבית המשפט שהן התובע והן הנתבעים לא מספרים את כל האמת ואף לא אמרו אמת בחלקים מעדותם, וזאת בהתאם למה שחשבו שיסייע לגרסתם. כמובן שבית המשפט התבסס בין השאר על ההסכם וחוות-הדעת שהובאו בפניו על מנת לגבש את עמדתו.

סעיף 2 לחוק ההתיישבות קובע ש"המחזיק או הזכאי להחזיק קרקע חקלאית ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, על פי הסכם חכירה או על פי רשות - לא ינהג בקרקע שימוש חורג אלא על פי היתר בכתב מאת שר החקלאות".

בית המשפט התרשם מלשון ההסכם שהתובע ידע שהוא לוקח סיכון. הוא אף נזהר בלשון ההסכם, וניסה לגלגל את האחריות לשוכרים במידה וייתפס. מעבר לכך, הוא עצמו עשה שימוש שונה בקרקע מהייעוד שהותר לו, בכך שהשכיר את המחסנים לצדדים שלישיים. מתוך העדויות היה ברור שהתובע היה מודע לכך שלא ייעשה שימוש חקלאי בשטח.

בית המשפט הסיק שכל הצדדים ידעו והתנהגו כשוכרים ומשכיר בתחום העסקי, ושכל הצדדים היו מודעים לסיכונים הכספיים הנובעים משימוש זה.

חוזה בלתי חוקי

לאור כל האמור לעיל, הכריע בית המשפט שמדובר בחוזה בלתי חוקי הנוגד את תקנת הציבור, ואופן ניסוחו נועד להערים על רמ"י ולאפשר לתובע להפיק רווחים מהשכרת המחסן ולאפשר לנתבעים ליהנות משכירת המחסן בדמי שימוש מופחתים, וכל זאת, תוך שימוש חורג.

בית המשפט התבסס על סעיף 30 לחוק החוזים, שקובע ש"חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל".

לאור סעיף זה ובהתאם לחוק ההתיישבות שציינו למעלה, הכריע בית המשפט שמדובר בהסכם בלתי חוקי, עם מטרה בלתי חוקית אשר סותר את תקנת הציבור. בהתאם לכך, בית המשפט לא היה מוכן לשתף פעולה עם התנהלות פסולה זו של כל הנוגעים בדבר.

לאור העובדה שבית המשפט התרשם שהצדדים לא אמרו את כל האמת בטיעוניהם ובעדויותיהם בבית המשפט והעלימו פרטים מבית המשפט, לא מצא בית המשפט להתערב ולהפעיל שיקולי צדק במקרה זה. לסיכומו של דבר, בית המשפט דחה את תביעתו של בעל המקרקעין לקבל שיפוי מאת הנתבעים ומלקבל החזר כספי כלשהו בגין כל הוצאותיו הכספיות, שנבעו מדרישת רמ"י לתשלום דמי שימוש חורג בקרקע.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר ומנהל המחלקה המסחרית במשרד עורכי הדין גדעון פישר ושות'.