עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
רבים מתושבי מדינת ישראל גרים בבניין מגורים אשר ועד הבית גובה בהם באופן תקופתי דמי ועד בית, לצורך החזקה תקינה של הנכס וכיסוי הוצאות שוטפות בבית המשותף.
מקור חובה זו נעוץ בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין שקובע ש"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג".
החוק גם קובע שאופן החלוקה של התשלום בין כל דיירי הבית נקבע בדרך כלל לפי יחס שטח רצפת דירתו של כל דייר, ביחס לשטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף. אגב, חובת התשלום לצורך "החזקה תקינה", כלשון החוק, משמעו – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. חובת התשלום איננה נתונה לשיקול דעתו של הדייר.
ההיגיון שעומד מאחורי חובה זו צויין בפסיקה והוא שהקופה הציבורית המשותפת לא תיפגע ושלא ייפגעו בעלי הדירות האחרים, המשלמים את חלקם בהוצאות.
לא שילמו ועד
בתחילת שנת 2021 הובאה תביעה בפני מפקחת בכירה על רישום מקרקעין מטעם נציגות בית משותף, קרי ועד בית, כנגד זוג דיירים, שלטענת הנציגות לא שילמו את דמי ועד הבית מאמצע שנת 2018 ועד סוף 2020.
ועד הבית הביא תשתית ראייתית הכוללת מסמכים, טבלאות, דרישות חוב ופירוט נוסף בעל פה של חברות הנציגות בדיון שהתקיים אצל המפקחת. לעומתם, הדיירים לא הניחו כל תשתית ראייתית לתמוך בטענתם בדבר תשלום חלקם בהוצאות ההחזקה בתקופה הרלוונטית.
המפקחת הבכירה ציינה שחלה חובה מוחלטת על כל בעל דירה בבניין מגורים לשלם את חלקו היחסי בהוצאות במלואו, במועד וכסדרו. מועד קיום החובה נקבע לפי דרישת ועד הבית.
זאת ועוד הוסיפה המפקחת, כי כל בעל דירה נדרש לוודא שהוא מקבל קבלה כנגד כל תשלום, כראיה לביצוע התשלום. אם לדייר חסרה קבלה המעידה על הסכום ומועד התשלום, הדבר פועל לחובתו, כיוון שהוא נדרש להוכיח את התשלום באמצעות ראיות מטעמו.
האם ניהול כושל של נציגות בית משותף מהווה תירוץ להעדר תשלום?
בנוסף, הדיירים טענו שאין בידיהם קבלות כנגד התשלומים שביצעו, מחמת כשלים בהתנהלות ועד הבית ובעיות ארגון. כנגד טענה זו הביא וועד הבית ראיות הפוכות המראות את אופן התנהלותו המסודר לאורך השנים.
עם זאת, אין בעצם הטענה עצמה לקיומם של כשלים בהתנהלות נציגות בית משותף, כדי לפטור בעל דירה מחובתו לשלם חלקו בהוצאות. הדיירים היו צריכים לפנות בנושא זה לאסיפה הכללית של בעלי הדירות בבניין המגורים.
הדיירים אף לא הגישו תביעה מתאימה למפקח על רישום מקרקעין בקשר לכשלים בהתנהלות הנציגות, כאשר בעקבות התנהלות זו, לטענתם, נמנע מהם לשלם את חלקם בדמי הוועד.
בהעדר אסמכתאות לביצוע התשלומים בידי הדיירים, המפקחת הבכירה הכריעה שבנסיבות העניין, הדיירים לא שילמו את חלקם בהוצאות ההחזקה באופן מלא, במועד וכסדרו, ולכן התביעה התקבלה, והדיירים נדרשו לשלם את הסכום הנתבע.
קיזזו את ההוצאות
האם מותר לקזז דמי ועד בית כנגד נזקים שנגרמו לדירה?
סוגייה נוספת שעלתה בתביעה שכנגד מטעם זוג הדיירים כנגד ועד הבית, הייתה שנגרמו להם בעיות רטיבות בחדר האמבטיה, מחמת חדירת רטיבות מגג הבניין. זוג הדיירים ביקש לקזז מהסכום אותו היו חייבים לוועד הבית את הוצאות תיקון בעיות הרטיבות.
המפקחת הבכירה ציינה בהחלטתה שלא קיימת אפשרות קיזוז מכמה סיבות. ראשית, חוק המקרקעין קובע מפורשות אפשרות קיזוז רק בשני מקרים בודדים, ואילו האפשרות של קיזוז מדמי נציגות בית משותף בהקשר זה לא מופיעה. בנוסף, אפשרות קיזוז אפשרית רק במקרה של חובות הדדיים מחמת אותה עסקה. החוב לדמי ועד בית, לצורך ניהול תקין של הבניין, לעומת ההוצאות שנגרמו מחמת רטיבות, אינן שייכות לאותה עסקה, ולכן לא ניתן כלל לקזז מתשלום אחד לשני.
נקודה נוספת שצויינה בהחלטה, שהרציונל לגביית דמי ועד בית הינו לצורך ניהול תקין וסדיר של בניין מגורים. אם אפשרות של קיזוז תעמוד לכל אחד מהדיירים בעקבות דרישתו או טענתו שמגיע לו החזר כזה או אחר של כספים, הדבר ייצור כאוס בניהול הבניין וקופת הבית המשותף תיפגע בצורה משמעותית, והוא לא יוכל לשמור על ניהול תקין.
ולעצם הדיון בתביעה בעקבות בעיות הרטיבות, המפקחת הבכירה ציינה שאין לה סמכות עניינית לדון בסוגיות הנובעות מפקודת הנזיקין, שאינן בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
