דירה חדשה בפחות ממיליון

בשיתוף השחר דימונה

העלייה המשוגעת במחירי הקרקעות משפיעה גם על הפריפריה, ובעוד כמה שנים דירות בפחות ממיליון שקל לא יהיו קיימות יותר. יצאנו לבדוק היכן ניתן עדיין למצוא דירות במחיר כזה ומה צפוי בעתיד?

האם בעוד כמה שנים יהיה ניתן לרכוש בישראל דירות חדשות בפחות ממיליון שקל?

מחירי הקרקעות במכרזים שפירסמה המדינה בשנה האחרונה, גם בצפון ובדרום הארץ, מעידים כי אנו צפויים לראות גם שם עלייה ניכרת במחירי הדירות.

אם בעבר עליות מחירים היו מנת חלקם של אזורי הביקוש בגוש דן, בשרון ובשפלה, הרי שבחודשים האחרונים אנו רואים כי הביקושים הגוברים והמחסור בהתחלות בנייה מציפים את הפריפריה. על פי גובה המחירים של החברות שזכו במכרזי הקרקע, נראה כי גם שם צפוי זינוק משמעותי במחירי הנדל"ן.

כך למשל מכרז שפרסמה רמ"י לבנייה באופקים ב2020 קבע תמורה לקרקע של 179.5 אלף שקל לדירה, לעומת 114.5 אלף שקל במכרז שנסגר באופקים חצי שנה לפני כן, ולעומת מכרז שנסגר ב-63 אלף שקל פחות ליחידה שנה קודם לכן. כלומר, בתוך שנה וחצי הכפילה המדינה פי שלושה את התמורה שהיא מבקשת על הקרקעות למגורים באופקים.

בנתיבות בחודש מאי האחרון, במכרז לבניית 249 דירות בשכונת רמות יורם, תשלם החברה הזוכה שווי של 125 אלף שקל לדירה. זאת בעוד ב-2015 נסגרו מכרזים בנתיבות לפי שווי של 1,500 שקל בלבד לכל דירה. הנתונים האלה, כמו גם מכרזים אחרים במקומות כמו קריית גת, שדרות ועוד, מעידים כי המחירים במגמת עלייה משמעותית.

עם מחירים גבוהים במכרזי הקרקע, רף מיליון השקלים לדירה באזור הדרום עומד להיסדק. אם נוסיף למחיר גם את התפתחות הערים בדרום, שדרוג הנגישות והרכבת המגיעה והיוצאת בתדירות גבוהה תוך קיצור זמני הנסיעה, נראה כי מגמת העלייה צפויה להתחזק.

הביקושים בדרום עולים

מבדיקת נתוני רשות המיסים של עסקאות שנעשו בדימונה, עולה שדירת 4 חדרים חדשה בעיר מחירה בממוצע 1.066 מיליון שקל. אחריה ירוחם עם מחיר ממוצע של 1.089 מיליון שקל ואופקים עם 1.350 מיליון שקל. מחירי הדירות החדשות בנתיבות עומדים על פי רשות המיסים על כ-900,000 שקל לדירה בממוצע, אך כאמור גם שם המכרזים שנסגרו מעידים על עליית מחירים צפויה.

"השינויים שהתחוללו בשוק הביאו לא מעט אנשים להתעניין ברכישת נדל"ן בערי הדרום והגדילו עוד את הביקושים", מסביר עידו ברזילי. קבוצת ברזילי בונה ביחד עם היזם גלעד מור פרויקטים חדשים למגורים בשכונת השחר בדימונה.

"בעוד כמה שנים גם בפריפרייה כבר לא ניתן יהיה להשיג דירות חדשות בפחות ממיליון שקל", מדגיש ברזילי. "חוסר יציבות בתוכניות הממשלתיות הביא לגידול בזכאים שהחליטו לרכוש בשוק החופשי. הפחתות המיסים על משקיעים והפגיעה בתחום המשרדים כתוצאה מהקורונה, הביאו עוד משקיעים לשוק הנדל"ן למגורים. הקורונה עוררה מוטיבציה מוגברת לרכוש דירה כדי להגדיל את תחושת הביטחון בקורת גג משלך. כל אלה מעלים משמעותית את הביקושים בחודשים האחרונים לדירות חדשות".

משהו קורה בדימונה

אחת הערים שהכי קורצות כיום למשקיעים בשל מחירי הנדל"ן הנמוכים עדיין והיתרונות הנוספים שהיא מגלמת - מבחינת תעסוקה, פיתוח עירוני ונגישות - היא דימונה, העיר השנייה בגודלה בנגב.

דימונה מציעה הטבות מס של 16%, עד תקרה של 16 אלף שקל לחודש, ו-192 אלף שקל בחישוב שנתי. החיסכון למשק בית עשוי להגיע לכ-5,000 שקל בחודש. בזכות הנחה במס הכנסה וסבסוד של גני עירייה (מגיל 4), עשרות חוגים וגם תחבורה ציבורית - פוטנציאל החיסכון הוא של כ-210,000 שקל בשנה למשפחה. כמובן שסכום זה מתורגם לעלייה ברמת החיים.

לכך נוסיף את האופציה לרכישת דירת 4 חדרים חדשה בשכונה חדשה ומודרנית בפחות ממיליון שקל, לעומת 1.5 מיליון שקל ויותר בבאר שבע למשל, או 1.3 מיליון שקל באופקים.

דימונה מציגה בשנים האחרונות פיתוח מואץ עם הקמתן של מספר שכונות חדשות, ביניהן שכונת השחר ושכונת הר נוף. בעשור הקרוב שוקדת דימונה על הקמה של דירות חדשות נוספות בשכונות החדשות. גולת הכותרת היא הסכם הגג שנחתם עם המדינה, המעניק לעיר 5.5 מיליארד שקל על פני עשור, במקביל לבניית 30,000 יחידות דיור (כולל התחדשות עירונית).

במקביל יצרה דימונה אפשרויות תעסוקה חדשות. הוקמו מפעלים ובמהלך מתוקשר שביצע ראש העיר לפני מספר שנים מועברות כיום חלק מהכנסות הארנונה ממועצה אזורית תמר לדימונה. הכנסות אלו מוקדשות לחינוך, תרבות וספורט, ניקיון ותברואה ופיתוח תשתיות עירוניות.

בין היתר נבנה בדימונה כיום קאנטרי קלאב מהמתקדמים בארץ ואגם מלאכותי עם אמפיתיאטרון ענק, בהשקעה של יותר מ-130 מיליון שקל, לרווחת תושבי העיר.

"ההכנסות מארנונה מקריית המחקר הגרעינית, מבסיס חיל האוויר בנבטים וממועצה אזורית תמר, לצד הסכם גג עם הממשלה שבמסגרתו קיבלה דימונה כ-140 מיליון שקל, תורמים להתרחבות משמעותית של העיר ולמימוש הפוטנציאל של ערכי הנכסים הקיימים והעתידיים", אומר בני ביטון, ראש העיר האחראי על חלק גדול מפעולות אלו. 

רוח חדשה נושבת

אחד הפרויקטים המרכזיים, אשר יוצר התעניינות גדולה ויצא ממש בחגים לפריסייל, הוא הפרויקט של היזמים נדב ועידו ברזילי והיזם גלעד מור, שזכו לפני 3 חודשים במכרז להקת 334 יח"ד בשכונת השחר. במסגרת השיווק תימכר דירת 4 חדרים עם מחסן וחניה בכ-970,000 שקל.

הפרויקטים יכללו 10 בניינים בני 5 עד 9 קומות עם תמהיל דירות מגוון של 3,4 חדרים וכן דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. לטיפוסי הדירות השונים מגוון רחב של מרפסות וגינות בגדלים שונים, החל מ-14 מ"ר למרפסת בדירה טיפוסית וכלה במרפסות של כ-100 מ"ר וגינות של 200 מ"ר.

אחד האלמנטים המייחדים את הפרויקט הוא יצירה של חללים משותפים במתחם לצורך עבודה מהבית, חדר כושר וחלל ורסטילי לאירועי הדיירים.

לדברי היזם גלעד מור, "יש תחושה של רוח חדשה שנושבת בעיר. יותר זוגות ומשפחות צעירות עוברות לגור כאן, התרבות והספורט פורחים וכך גם מחירי הדירות בעיר. ככה זה כשרואים בשטח עלייה ניכרת ברמת ואיכות החיים. אנו צופים שעם הפיתוח הנוסף של השכונות ופתיחת תחנת הרכבת המהירה בין תל אביב לבאר שבע שתעבור בדימונה יעלו ערכי הנדל"ן בעיר אף יותר ויחצו בקלות את רף המיליון שקל. לכן יעשו בחוכמה הן משקיעים והן משפרי דיור או זוגות צעירים שחושבים בעתיד לשדרג לדירות גדולות יותר אם יקפצו היום על המציאה".

״אין היום דירה אחת פנויה בדימונה", מציין ראש העירייה בני ביטון. "על פי הצרכים הפנימיים של העיר, נדרשות בין 700 ל-800 יחידות דיור חדשות בכל שנה. תושבים חדשים מגיעים מכל האזור, בזכות מערכת החינוך, המפעלים שעוברים לעיר וגם בזכות הטבות המס. בסיסי צה"ל יורדים דרומה, והצפי הוא שהביקוש יעלה". 

קודם כל חינוך 

לצד עלייה מרשימה בשיעור הזכאים לתעודת בגרות שהגיע בשנה האחרונה ל90%, מיושמות בדימונה שיטות הוראה חדשניות ותפיסה חינוכית ששמה דגש על למידה עצמאית. בני נוער מהעיר יוכשרו במסגרת תוכנית ייחודית של משרד המודיעין לקראת הגיוס לשירות משמעותי ביחידות הסייבר והטכנולוגיה בקהיליית המודיעין.

ב-3 השנים האחרונות נבנו 5 בתי ספר חדשים בעיר. 3 מהם, 2 בתי ספר יסודיים ובית ספר תיכון, נבנים בשכונת המגורים החדשה השחר. מאות תלמידים חדשים ייקלטו במוסדות החינוך הללו ויתחנכו לפי הרוח הפדגוגית החדשנית.

בשיתוף השחר דימונה