עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
חקלאים רבים מחזיקים בקרקע שהם עצמם אינם עושים בו שימוש חקלאי ומעוניינים לנצל את הנדל"ן כדי לייצר הכנסה נוספת לפרנסתם. סעיף 243 לחוק התכנון והבנייה קובע כי מי שביצע "עבודה אסורה" (שימוש שלא לפי ההיתר) במקרקעין שהוכרזו כקרקע חקלאית דינו מאסר שנתיים או קנס. החוק, אם כן, מגביל את יכולתו של בעל הקרקע להרוויח שלא במסגרת הייעוד של הקרקע.
בפני בית המשפט השלום ברמלה נדון מקרה בו חקלאי מהמרכז לא השתמש בקרקע שעמדה לרשותו לטובת חקלאות והחל להשכיר את הקרקע לחברה מסחרית, לצורך ניהול עסק להשכרת ציוד לאירועים. השטח שימש כמקום אחסנה, בית מלאכה ומשרד.
עוד בשנת 2014 הבעלים השכיר את הקרקע לשימוש מסחרי. דינו נגזר בשנת 2018. ניתן צו איסור שימוש על המבנה, אך הבעלים לא ניסה להכשיר את הקרקע ולשנות את ייעודה לשימוש מסחרי.
בשנת 2019 חברה מסחרית שכרה את קרקע והמבנה שעליו. לאור חריגות השימוש לאורך זמן, תוך התעלמות מאזהרות מפקחי מנהל הרשות לאכיפה במקרקעין, הוטלו קנסות על בעל הקרקע. גם החברה השוכרת נקנסה מחמת שימוש אסור בקרקע, שלא לפי ייעודו. החברה אף הרוויחה כלכלית לאור העובדה ששילמה דמי שכירות מופחתים, לעומת דמי השכירות הראויים למבנה דומה על קרקע שייעודה מסחרי.
נקלעו למשבר
כתב האישום נבע מבקשתם של הנאשמים להישפט, בשל רצונם להפחית את גובה הקנסות שהושתו עליהם. בית המשפט קבע כי כוונת המחוקק לא הייתה ליצור מסלול עוקף לדיון בגובה הקנס מלכתחילה, על ידי הגשת בקשה להישפט.
לא זו בלבד שבית המשפט רשאי להשית על הנאשם קנס גבוה מן הקנס המנהלי הקצוב, אלא שנקבע לא פעם כי על פי הדין וההלכה הכלל הוא שעליו לעשות כן. עם זאת, בסמכות בית המשפט להפעיל שיקול דעת במקרים של חשש להכבדה לא-מידתית בהיקף הקנסות.
לקראת מתן גזר הדין, בעל הקרקע ביקש את התחשבותו של בית המשפט כיוון שלאור משבר הקורונה החברה השוכרת שילמה עשירית מסכום דמי השכירות, מפאת קשיים כלכליים אליה היא נקלעה.
גם החברה השוכרת ביקשה התחשבות במתן גזר הדין, לאור העובדה שהשקיעה קרוב למיליון שקל בשיפור המבנה, וכי החברה בבעלות הורים המטפלים בילדה שנפגעה קשה בתאונת דרכים. החברה ספגה הפסדים רבים בתקופת הקורונה (עובדה אשר הקשתה עליה לעמוד בתשלום דמי השכירות).
בעלי החברה אף ציינו שהם חיפשו חלופות שכירות אחרות אך לא מצאו, וחששו להגיע לפשיטת רגל מחמת הפינוי שלהם מהמבנה. לסיום, הנאשמים טענו שבוצעה אכיפה בררנית כלפיהם, לעומת מקרים דומים באכיפה על חריגות שימוש במקרקעין.
גובה הקנס
בית המשפט השווה בין הקנסות המוטלים בהליך מנהלי, לבין תשלומים שנדרשים בהליך הפלילי. בהליך המנהלי הקנסות קבועים ולא ניתנת גמישות למפקח לדון בנסיבות העניין, הקנס איננו מדורג לפי גודל השטח עליו נעברה העבירה, לא נבחן הרווח הכלכלי בכל מקרה של חריגת שימוש, ופרק הזמן שניתן לתקן את העבירה – 30 יום, פעמים רבות איננו מספק לתקן את המציאות.
בית המשפט התייחס לטיעונים לעונש ונימק מדוע לא הקל בהיקף הקנסות שהושתו על הצדדים. בעקבות עדותו של המשנה למנהל רשות האכיפה במקרקעין נקבע כי האכיפה סדורה, ניתנת לאזרחים האפשרות לתקן את חריגות השימוש ולא מוטלים קנסות במקרים בהם קיים אופק תכנוני לשינוי הייעוד. מבחינה סטטיסטית, 90% ממקבלי ההתראות פינו את המקרקעין ללא דרישת קנס. הנאשמים קיבלו התראות מסודרות בעניין חריגות השימוש. מבחינת טענות לאכיפה בררנית – אין לכך כל יסוד. היקף החריגה היה חמור פי 8 מהרף לקבלת קנס.
בית המשפט הדגיש שמבחינת בעל הקרקע, זו לא הפעם הראשונה שהוא נשפט על הפרה זו, וכי הוא מפר במשך שנים צו שיפוטי האוסר חריגת שימוש בקרקע. לעניין החברה השוכרת, החברה לא פינתה את המקרקעין חרף כל ההתראות.
מעבר לכל האמור לעיל, בית המשפט עצמו הפציר בצדדים לפנות את המתחם, אחרת יתקשה להתחשב במי שאינם פועלים לתיקון ההפרה.
למרות הנימוקים שלא לשנות משורת הדין, בית המשפט אכן גילה התחשבות בנאשמים לאור משבר הקורונה שפקד את כלל התושבים וש"הימים אינם כתיקונם", כשיקול רחב שרלוונטי במקרים רבים. בית המשפט התייחס למצבם הכלכלי של הצדדים, הן של בעל הקרקע והן של החברה השוכרת, שהינה חברה משפחתית קטנה, שניתן היה להתרשם שאין לה גב כלכלי איתן. לאור זאת, בית המשפט אכן השית קנסות על הצדדים אך בצורה מרוככת מעט.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
