ניהלתם מו"מ למכירת דירה והתחרטתם? יש סיכוי שתיאלצו לפצות את הקונה

כולנו עדים לעלייה המתמשכת במחירי הדירות. סטטיסטית צפוי כי לפחות אדם אחד מבין 4 יבצע עסקת נדל"ן. רצוי כי ההלכה המשפטית אשר תפורט להלן תהא ידועה לכל המבקש להיכנס בשערי הענף.

מרבית לקוחותיי הופתעו לגלות כי במקרה שהם ינהלו עם קונה כלשהו מו"מ למכירת דירתם, אך בשלב מתקדם יתחרטו ויחליטו לפרוש מהמו"מ ולא למכור את הדירה, ואף לא לחתום על הסכם המכר, הם יהיו חשופים לתביעה מצד הקונה. הקונה עשוי לטעון כי הסכם המכר תקף, למרות שהוא מעולם לא נחתם, וקיימים סיכויים גבוהים שתביעתו תתקבל.

על פי הלכה זו בית המשפט עשוי לקבוע כי בפועלם זה הם הפרו את ההסכם (שלא נחתם), וייתכן שיהיה עליהם לשלם לקונה את הפיצוי המוסכם, העומד על סך משמעותי של מאות אלפי שקלים, 10% מגובה התמורה שנקבעה בין הצדדים.

השופט נפתלי שילה, ביושבו בבית המשפט המחוזי, פסק כי משנמצא כי מסכת העובדות מעידה באופן חד משמעי שהייתה גמירות דעת מצד המוכרים והקונים לחתימה על ההסכם, יש לקבוע כי נכרת בין הצדדים הסכר מכר אף ללא חתימת הצדדים עליו (הלכת גרוס).

תחילה יש להבין שאחת מאבני היסוד של דיני החוזים היא הציפייה כי צד למשא ומתן יתנהל בתום לב כלפי הצד שכנגד. סעיף 12 לחוק החוזים מגדיר את חובת ההתנהגות בתום לב גם במשא ומתן לקראת חתימת הסכם: "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. צד שלא נהג בדרך מקובלת ובתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה".

בפסקי דין רבים נקבע על ידי בית המשפט כי פרישה ממשא ומתן בעסקת מקרקעין בשלב מתקדם של המשא ומתן, כשהצדדים היו קרובים לסיומו, מהווה התנהגות חסרת תום לב של הצד הפורש באופן אשר אף מקים לצד הנפגע זכות לקבלת פיצויים. על פי ההלכה הפסוקה, על נימוקי הפרישה להיות ענייניים ויוטלו חובות ומגבלות מוגברים על הצד המבקש לפרוש 

הסכם בלי חתימות 

בהלכת גרוס קבע השופט שילה כי בנסיבות של אותו מקרה, בהם הצדדים כבר סיכמו את כלל הפרטים המסחריים, לא הייתה סיבה מוצדקת לפרישת המוכרים מהמשא ומתן ולהחלטתם שלא למכור את הדירה. משכך קבע כי הסכם המכר תקף, למרות העדר חתימות הצדדים עליו.

עד אותה עת התרופה בגין הפרת החובה לנהל מו"מ בתום לב לקראת כריתת חוזה היא קבלת פיצויי הסתמכות בלבד (כלומר פיצוי על הנזקים שנגרמו מעצם הכניסה למשא ומתן). בהלכת גרוס קבע בית המשפט המחוזי כי מאחר שהמוכרים פרשו בשלב כה מתקדם וסירבו למכור את דירתם לקונים, הדבר מהווה הפרה של ההסכם באופן אשר מזכה את הקונים בקבלת הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר, אשר עומד על סך של 10% מהתמורה (באותו מקרה סך של 131,500 שקל), וכן תוספת של הפרשי הצמדה וריבית ממועד גיבוש הטיוטה הסופית.

על פי פסיקת בית המשפט העליון, קיימים שני תנאים מצטברים אשר צריכים להתקיים על מנת שהסכם מכר ישתכלל לכדי הסכם מחייב: גמירות דעת ומסוימות.

המלומדים גבריאלה שלו ודניאל פרידמן ונילי כהן כתבו כי יסוד גמירות הדעת משמעו גיבוש רצונם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. גמירות הדעת צריכה להיות מכוונת להתקשרות עם צד מסוים בהסכם מוגדר. המבחן להתקיימותה הוא מבחן אובייקטיבי, דהיינו הביטוי החיצוני אשר נותן בעל דין לרצונו להתקשר בחוזה מכר.

לפי המלומדים הללו, גמירת דעת של הצדדים להתקשר בחוזה הוא היסוד המרכזי ביצירת חוזה. החוק אינו בוחן מה חשב המתקשר בליבו פנימה. גמירת הדעת נמדדת על פי השתקפותה החיצונית. בדרך זו מעניק הדין הגנה על אינטרס ההסתמכות הפוטנציאלית של המתקשר. הסכמת הצדדים תתקיים לאו דווקא במועד כריתת החוזה, אלא במועד יצירת אינטרס ההסתמכות.

היסוד השני, המסוימות, פירושה הסכמה על כל הפרטים המהותיים והחיוניים בעסקה. על פי הפסיקה, הדרישה אינה שהפירוט בהסכם המכר יהיה מושלם, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העסקה, ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה.

בתי המשפט קבעו כי בין התנאים הנדרשים ליצירת התקשרות מחייבת הם פירוט בהסכם המכר של שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות מסים וכדומה. במהלך השנים רוככה דרישה זו, ובתי המשפט הכירו בהסכמי מכר גם כאשר לא הופיעו בהם כל התנאים החיוניים לעסקה, וזאת נוכח האפשרות להשלים פרטים אלה באמצעות מבחנים חיצוניים ובאמצעות הוראות חוק נורמטיביות, כל עוד אין משתמעת כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים.

דרוש מסמך בכתב

כאשר בוחנים עסקת מכר מקרקעין נדרש יסוד נוסף – יסוד צורני. סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מורה כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". דרישת הכתב היא דרישה צורנית.

בתי המשפט הדגישו כי עסקת מכר מקרקעין, במיוחד כשזו נעשית על ידי אנשים פרטיים, היא עסקה בעלת חשיבות רבה ומהווה בדרך כלל את העסקה הגדולה ביותר של הפרטים. ההנחה בבסיס דרישת הכתב היא כי הקדשת הזמן הנדרש להכנות וחתימת מסמך שכזה, תבטיח את רצינות ההתחייבות ואת גיבושה הסופי של גמירות הדעת.

בחוזי מכר במקרקעין עונה דרישת הכתב על הצורך לתחום באופן ברור בין השלב הטרום חוזי – שלב המשא ומתן, לבין שלב ההתקשרות. בעסקאות מקרקעין נודעת חשיבות מיוחדת למעבר מהשלב הטרום חוזי לשלב ההתקשרות, כדי להבטיח שבעסקאות שכאלו תובטח גמירות דעתם של הצדדים.

בהתאם לפסיקה, על מנת להבטיח שחוסר של חתימה פיזית על הסכם המכר לא תשמש את מי מהצדדים להתחמקות מהתחייבויותיו, קם עקרון תום הלב, אשר נועד להגביל את זכותו של צד לפרוש ממשא ומתן.

משבחר אדם לנהל משא ומתן עם חברו לקראת כריתת הסכם, נוצרת בין הצדדים מערכת יחסים מיוחדת, המבוססת על אמון הדדי. יש להתנהל בתום לב ובהגינות כלפי הצד השני. יחסי האמון הנוצרים במהלך המשא ומתן מטילים על הצדדים חובות שונים, לרבות מגבלה על זכות הפרישה מהמשא ומתן. כמובן שהקביעה שפרישה ממשא ומתן מהווה התנהגות חסרת תום לב תלויה בנסיבות העניין של כל מקרה ומקרה, ויש לבחון כל מקרה לגופו ולבדוק האם הפרישה נעשתה בתום לב או לאו.

בית המשפט מצדיק ויתור על דרישת החתימה במקרים בהם ברור כי נעשה ניסיון על ידי אחד הצדדים להתחמק, לסגת ולסכל התחייבויות שהוא כבר קיבל על עצמו (והמהוות גמירות דעת) במסגרת המשא ומתן, על ידי אמתלה פורמליסטית.

האם נגרם נזק?

בהלכת גרוס נקבע כי מסכת העובדות מעידה באופן חד-משמעי שהייתה גמירות דעת ומסוימות, ולכן נכרת הסכם אף ללא חתימה. בנסיבות הרלוונטיות לתיק זה, חרף העובדה שההסכם לא נחתם, נמצא כי ישנן מספיק ראיות המוכיחות כי אכן הייתה לצדדים גמירות דעת באשר להסכם המכר.
בחינת ההסכם מעלה כי אף התמלא התנאי השני – מסוימות החוזה. החוזה כלל את כל הפרטים החיוניים, והמוכר הודה שלא נותרו מחלוקות לגבי תוכן החוזה.

משבית המשפט מצא כי הסכם המכר תקף למרות העדר החתימה, ומאחר שהמוכרים הפרו את ההסכם וסירבו למכור את הדירה לקונה, נפסק כי הקונה זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, בסך 10% מגובה התמורה.

המוכרים טענו כי לקונה לא נגרם כל נזק ולכן כי אין צורך לשלם לו פיצוי בגין נזקים שנגרמו לו. ברם, שימו לב כי התניית פיצוי מוסכם משמעה הסכמה של הצדדים כי לצד הנפגע זכות מהותית לקבל את הפיצוי, גם אם לא נגרם לו כלל נזק.

כלומר, החיוב נובע מהסכם המכר לגופו, והסכמת הצדדים מבוססת על ההנחה שעלול להיגרם נזק. אפילו אם המוכרים היו מוכיחים כי לא נגרם נזק לקונה, ואפילו אם היו מוכיחים כי הקונה הרוויח מההפרה, עדיין לא יהא בכך כדי לגרוע מזכות הנפגע לפיצוי המוסכם, אשר נקבע אך ורק בגין ההפרה עצמה.
בבואכם לבצע עסקת מכר עליכם להיות מודעים לקביעות אלה של בית המשפט ולהתנהל בתום לב ובהגינות גם בשלב המשא ומתן, כאשר עומדת מול עיניכם הידיעה כי פרישה ממשא ומתן בשלב מתקדם של העסקה עלולה להביא את הצד הפורש למצב בו יהיה עליו לשלם את הפיצוי המוסכם בגובה 10% מהתמורה.

לאור עליית המחירים ההולכת ומתמשכת, מדובר בהלכה חשובה מאוד שצריך להכיר, אף אם מדובר בעסקת מכר פשוטה. ההשלכות הכספיות הגבוהות מחייבות אותנו להתנהל באופן מחושב ומודע, על מנת שלא ייפול פגם בהתנהלותנו, אשר יחשוף אותנו לתשלום פיצוי גבוה מאד לצד שכנגד.

עו"ד אורטל ננר עוסקת מזה 11 שנים בתחום דיני המקרקעין ומיסוי המקרקעין.