עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
חוק התכנון והבנייה קובע היטל השבחה במקרה בו עלה השווי של המקרקעין "עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". היטל ההשבחה יהא בשיעור מחצית משווי ההשבחה, ומהווה את השתתפות הנהנה מהשבחת מקרקעיו בהוצאות תכנונם ופיתוחם של המקרקעין.
מה ההיגיון שעומד מאחורי הטלת תשלום זה על האזרח שהרוויח מעליית שווי הקרקע שלו, מחמת תכנית של ועדה מקומית? השופט (בדימוס) מישאל חשין הסביר זאת כך: "פלוני שנתעשר אך בשל שינויי תכנון שנערכו לפי חוק התכנון והבנייה – לאמור, נתעשר אך בשל פעילות נורמטיבית של רשויות הציבור – ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר. ואם לא בכל ההתעשרות כולה, למצער בחלקה של ההתעשרות – בחציה".
במילים אחרות, אם הרשות המוניציפלית הוציאה משאבים שונים, ובין השאר היו לה גם הוצאות כספיות הכרוכות בכך, אזי לכאורה יש לזקוף את עליית הערך הזו לרשות המוניציפלית, ולא לבעל הקרקע. עם זאת, המחוקק חייב את בעל הקרקע לשלם רק את מחצית שווי עליית הערך, וכמובן, רק במועד שבו ימכור את הקרקע.
למרות החובה הרחבה לתשלום היטל השבחה, קיימים מספר מקרים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום זה. אחד הפטורים ניתן במקרה שבו ההשבחה במקרקעין היא של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי.
האם זה מוסד ציבורי?
על שולחן הדיונים של ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז צפון, הונחה בקשת ערר של חברת נכסי חיל, הקשורה בפעילותה לקרן ליב"י - האגודה למען החייל, בעניין חובת תשלום של היטל השבחה בעקבות מכירת מקרקעין של החברה.
ועדת הערר הציגה בהחלטתה 2 שאלות מרכזיות שיש לענות עליהן לצורך קבלת החלטה האם לפטור את החברה מתשלום היטל השבחה. ראשית, האם החברה עומדת בדרישות החוק כמוסד ציבורי? בפני הוועדה הובאו מסמכים שונים המשקפים את מטרות החברה, המעוניינת "להחזיק ולקיים בניינים לשם טובת חייל, מחנות נופש, מסעדות ובתי תרבות לשימושם ולהנאתם של חיילי צבא ההגנה לישראל".
במסמכי התאגדות החברה מופיע שהחברה לא תחלק את הרווחים שלה כדיבידנדים לבעלי המניות, אלא הם ישמשו לקידום מטרות החברה. אם אין כוונה לחלק דיבידנדים, זו אמירה מובהקת שפעילותה של החברה איננה לצרכים המסחריים של בעלי המניות.
החברה הציגה בפני ועדת הערר אישור מוסד ציבורי שבו היא מחזיקה, בהתאם לדרישות חוק מס שבח מקרקעין. לאור כל האמור לעיל, ועדת הערר אכן אישרה שהחברה עומדת בדרישה הראשונה של הפטור ועומדת בגדרי מוסד ציבורי.
למה מיועדת התמורה?
חוק התכנון והבניה דורש, אחרי שביררנו את זהות הישות שמוטל עליה היטל השבחה, להוכיח ש"אותם מקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות".
בית המשפט המחוזי בירושלים פסק בעבר שהמועד הקובע שיש לבחון על פיו האם ייעוד המכירה של המקרקעין היה לטובת ייעוד ציבורי הינו מועד המכירה. בענייננו, החברה לא הצהירה בהסכם המכר שהשימוש בכספי המכירה יהיה למטרות החברה.
ועדת הערר, לפנים משורת הדין, בחנה האם דירקטוריון החברה החליט מאוחר יותר, לאחר מועד המכירה, האם לייעד את תמורת המכירה לטובת המטרות הציבוריות של החברה, אבל לא התקבלו אסמכתאות מובהקות לכך.
ועדת הערר החליטה שכיוון שכספי תמורת המכירה לא יועדו למטרות הציבוריות שלשמן הוקמה החברה, יש לדחות את בקשת החברה לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגיה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
