כנס יזמות דיור מוגן ראשון בישראל: מעבירים את הגחלת מדור לדור

תוחלת החיים בישראל ממשיכה לטפס לשיאים חדשים, כאשר התחזיות הנוכחיות מציגות כי עד שנת 2045 יחיו בישראל יותר משני מיליון אזרחים ותיקים, כשתוחלת החיים צפויה להגיע ל-88.7 שנים לגברים ו-94.9 שנים לנשים עד 2059. עם זאת, מאחורי המספרים מסתתר פער מטריד: מחקר חדש חושף כי 3% בלבד מהאזרחים הוותיקים בוחרים כיום באפשרות הדיור המוגן.

מדוע זה כך ומה ניתן לעשות אחרת?

כנס ראשון מסוגו – "מעבירים את הגחלת מדור לדור", שהתקיים ביוזמת מועדון המנכ"לים של נדל"ן מדיה בשיתוף עם לאומי למשכנתאות – נועד לבחון את האתגרים וההזדמנויות בתחום הדיור המוגן בישראל, על מנת לחשוף את הצרכים וההיערכות הנדרשת כדי לייצר נקודת מפנה לעתיד טוב יותר עבור בני הגיל השלישי בישראל.

הכנס, שנערך ב-25 בדצמבר בבית ציוני אמריקה שבתל אביב בהנחיית פרשן הנדל"ן עופר פטרסבורג, אירח על במה אחת בכירים ובעלי תפקידים חשובים, וביניהם: שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף; רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון; רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים; יהושע שפונדר, בעלים ומייסד רשת הדיור המוגן 'פרוטיאה'; יורם בן פורת, מנכ"ל ישראל קנדה דיור מוגן; נתנאל לפידות, מנהל אגף בכיר נכסים וחברות במשרד הבינוי והשיכון; האדריכלית דנית שנהב, שותפה ומייסדת בכנען שנהב אדריכלים ומומחית לדיור מוגן; ד"ר רינה דגני, מתכננת ערים ומנכ"לית גיאוקרטוגרפיה; אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי; לירון כדורי, מנהלת מרכז המשכנתאות בבנק לאומי; ומשה פלדמר, ראש אגף פיתוח עסקי בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי.

לאחר קבלת פנים ומינגלינג, החלק המקצועי של האירוע נפתח על ידי אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, אשר הציג תמונת מצב עדכנית ומרתקת של שוק הנדל"ן והמשכנתאות בישראל. יוניסי הפתיע את הקהל בהצהרה כי "שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בנקודת רתיחה. מדובר פה בלא פחות מנס".

"בנושא הדיור המוגן, בו אני עוסק כבר שנים רבות, בנק לאומי מציע פתרון פיננסי בשם 'משכנתה זהב', המאפשר לזוגות בגיל השלישי ללוות כסף על ביתם ולעבור לדיור מוגן. מדובר במשכנתה הפוכה, כפי שהוגדרה בטיוטת בנק ישראל; כל אדם שיש לו בעלות מלאה על ביתו, זכאי לקבל עליו הלוואה, זה עובד ככה בכל העולם. בנק ישראל עדיין לא יישם את הטיוטה הזאת, אך אנו כבר פועלים במתכונת זו ומפעילים צוות יועצים מיוחד לבני הגיל השלישי".

בהמשך שלב דברי הפתיחה של הכנס, כיבד את האורחים בנוכחותו שר הבינוי והשיכון, הרב יצחק גולדקנופף, שעלה לבמה וסיפק דגשים על תוכנית לאומית המתגבשת בנושא החשוב.

לדבריו, "עתיד הדיור לגיל השלישי בישראל הוא נושא בעל חשיבות רבה. מעבר לדאגה והאחריות החברתית שלנו כלפי הדור המבוגר, הדיור המוגן אינו רק צורך, אלא חובה מוסרית שלנו כחברה כלפי הקשישים. תוחלת החיים נמצאת במגמת עלייה, ואנחנו נערכים להכפלת אוכלוסיית הגיל השלישי במדינת ישראל. מדובר באתגר משמעותי שמחייב אותנו לפעול למתן פתרונות וליצור מערכת שתומכת בדור המבוגר באופן מתמשך ובת-קיימא".

משה פלדמר, ראש אגף פיתוח עסקי בחטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, הסביר כי: "אפשר לחלק את אוכלוסיית הגיל השלישי לשלוש קבוצות עיקריות: הקבוצה הראשונה כוללת את אלו שמעל גיל 60, שמנהלים חשבון פיננסי רב-דורי, ודואגים להוריהם ולילדיהם במקביל. כאשר הם פורשים לגמלאות, מתחילה הקבוצה השנייה – הם דואגים יותר לעצמם ורוצים לשמור על הרגלי חייהם; הקבוצה השלישית מתחילה ברגע שמגיעים לגיל 75 ומעלה.

בשלב זה הצרכים משתנים, והרצון לדאוג בעצמך לאיכות חיים גבוהה הופך קשה יותר, כשיש צורך בעזרה חיצונית; בנק לאומי מזהה את האזרחים הוותיקים כאוכלוסייה הזקוקה להכוונה, ולכן הקים מוקד ייעודי המציע סיוע פיננסי, סדנאות מידע ונגישות ללקוחות מכל הבנקים. 80% מהאוכלוסייה בגיל הזה הם בעלי נכס ללא משכנתה, שיכול לשמש להם כמנוף פיננסי. רובם אינם מודעים לכך שניתן לשעבד את דירתם כדי לממן את המעבר לדיור מוגן, ובכך להרוויח תזרים חודשי מהשכירות מבלי למכור את הבית. כך, אם הם יחליטו אחרי שנה שדיור מוגן לא מתאים להם, הם יכולים לחזור לביתם", מסביר פלדמר.

"השירות הזה, שמוצע בבנק לאומי, נקרא 'משכנתה זהב', והוא הופך לפופולרי יותר ויותר בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז החלה המלחמה. הסיבות לכך הן שתיים: הראשונה היא שהדיור המוגן הופך אטרקטיבי יותר, כאשר בני הגיל השלישי בוחרים לעבור לסביבה תומכת, מקום בו הם יכולים ליהנות מסביבה חברתית וקהילתית, דבר שרבים מהם זקוקים לו במיוחד בתקופה זו של מלחמה מתמשכת. הסיבה השנייה היא ש'משכנתה זהב' מאפשרת להם להמשיך לסייע כלכלית לילדיהם, מה שמעניק ערך מוסף לחיים שלהם".

יהושע שפונדר, בעלים ומייסד רשת 'פרוטיאה', המשיך: "לפני למעלה מ-20 שנה נכנסנו לתחום והקמנו שני פרויקטים של דיור מוגן בכפר. כעת, אנו פועלים להקמת שניים נוספים בעיר. הפרויקטים הללו יקרים, ובהתאם רק קהל יעד מסוים יכול להרשות לעצמו לגור בהם. עם זאת, מעל 50% מהגמלאים בישראל משתייכים למעמד הביניים, שאינו יכול לעמוד בעלויות של פרויקטים יוקרתיים. הבעיה היא שאין לו כיום תחלופה ראויה. על כן, אני פונה לכבוד השר: יש פתרון למעמד הביניים. המדינה צריכה להירתם לסייע, כמו בתוכנית "מחיר למשתכן", אך הפעם "מחיר למזדקן". המייסדים של המדינה ראויים לכך שהמדינה תסייע להם להזדקן בכבוד, במקומות ראויים. אני מבין שבמרכזי הערים קשה להקצות קרקע לשם כך, אך בפריפריה העירונית יש מקום לפיתוח דיור מוגן איכותי למעמד הביניים בגיל השלישי. המדינה חייבת לסייע ליזמים עם היתכנות כלכלית לפרויקטים הללו. עם תוכנית עסקית נכונה, ניתן להקים דיור מוגן איכותי בפריפריה שייתן מענה לצורך ההולך ומתרקם".

לירון כדורי, מנהלת אגף מרכז חטיבת משכנתאות בנק לאומי, הוסיפה על הנושא הכלכלי במעבר לדיור המוגן: "אנחנו בבנק לאומי מציעים פתרון מותאם לגיל השלישי, המאפשר להם להשתמש בנכס הקיים שלהם לכל צורך. בתחום הדיור המוגן, הנושא הפסיכולוגי הוא לא רק השאלה האם לעבור למקום המיועד לגיל השלישי, אלא גם האם יש בכוחם לעשות את הצעד הזה, אשר אינו פשוט. עד היום, הצעד הזה לרוב כולל את מכירת הנכס הקיים כדי לממן את המעבר. כיום, אנו יודעים להציע ללקוחות אפשרות למשכן את הנכס שלהם עד גובה של 50%, זהו סכום משמעותי. אפשרות זו מאפשרת להם לשמור על הנכס, ולבוא ולנסות את המעבר לדיור מוגן מבלי להיאלץ למכור את הבית. במקביל, הם יכולים להשכיר את הדירה ולקבל הכנסה נוספת. הפתרון הזה מאפשר ללקוחות לעשות צעדים שבעבר חששו מהם. כמובן שהילדים ובני המשפחה הם חלק בלתי נפרד מהתהליך, ולכן אנו מקפידים על שקיפות לאורך כל הדרך, כדי לוודא שכולם מבינים ומודעים למה שהם נכנסים אליו. ליורשים יש את האפשרות למכור את הנכס בעתיד, או להמשיך ולשלם את ההלוואה כפי שסוכמה מראש, וכך לשמור על הנכס המשפחתי. אנו מתאימים לכל לקוח את הפתרון המושלם שענה על צרכיו האישיים".

יורם בן פורת, מנכ"ל קנדה ישראל דיור מוגן,: "בתחום המיסוי, אני שומע על יוזמות כמו חיסכון לכל ילד, ואני תוהה מדוע מתמקדים רק בעתיד ולא מסתכלים גם על ה"עבר". אילו היו מאפשרים הטבות מס שמקדמות גם חיסכון חודשי קטן לגיל השלישי, זה היה יכול לשפר את המצב. אני מציע שהמדינה תוסיף לחיסכון לכל ילד גם חיסכון לכל קשיש שיהיה פטור ממע"מ. אנשים המתגוררים בדיור מוגן נהנים מתוחלת חיים גבוהה יותר. אני שואל לפעמים את הדיירים בפרויקטים שלנו על תחושותיהם: "מה אתה מרגיש כשאתה נכנס לכאן?" רבים מהם עונים: "ברגע שאני נכנס, אני שוקל מחצית ממה ששקלתי קודם. אין עלי נטל, הכל עליכם, ואני רק נהנה". המיסוי הוא צו השעה למען העתיד שלנו.

ליורשים יש את האפשרות למכור את הנכס בעתיד, או להמשיך ולשלם את ההלוואה כפי שסוכמה מראש, וכך לשמור על הנכס המשפחתי. אנו מתאימים לכל לקוח את הפתרון המושלם שענה על צרכיו האישיים".

יורם בן פורת, מנכ"ל קנדה ישראל דיור מוגן,: "בתחום המיסוי, אני שומע על יוזמות כמו חיסכון לכל ילד, ואני תוהה מדוע מתמקדים רק בעתיד ולא מסתכלים גם על ה"עבר". אילו היו מאפשרים הטבות מס שמקדמות גם חיסכון חודשי קטן לגיל השלישי, זה היה יכול לשפר את המצב. אני מציע שהמדינה תוסיף לחיסכון לכל ילד גם חיסכון לכל קשיש שיהיה פטור ממע"מ. אנשים המתגוררים בדיור מוגן נהנים מתוחלת חיים גבוהה יותר. אני שואל לפעמים את הדיירים בפרויקטים שלנו על תחושותיהם: "מה אתה מרגיש כשאתה נכנס לכאן?" רבים מהם עונים: "ברגע שאני נכנס, אני שוקל מחצית ממה ששקלתי קודם. אין עלי נטל, הכל עליכם, ואני רק נהנה". המיסוי הוא צו השעה למען העתיד שלנו.