התחדשות עירונית בהמתנה

יותר כוח לבעלי הדירות

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומנכ"ל שניר: "למרות הצורך החיוני בממ"דים ובחיזוק השכונות הוותיקות במרחבים הצפוני והדרומי, אנחנו עדים לנסיגה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית".

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומנכ"ל שניר: "למרות הצורך החיוני בממ"דים, במהלך המלחמה אנחנו עדים לנסיגה בהתחלות בנייה בהתחדשות"

מדי יום מתפרסמות ידיעות על אישור תוכניות של אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית גם במרחבים, אבל בפועל התוצאות עגומות ובאות לידי ביטוי גם במספר הדירות שנהרסות בפועל. אלו למעשה מבטאות את מספר הדירות ללא ממ"ד שנהרסו ויצאו לבנייה מחדש.

"הפתרון שאנו מציעים לבעלי הדירות הישנות במרחבים הדרומי והצפוני הוא לא להמתין למדינה, לרשות המקומית או ליזם שידפוק על הדלת. כדאי להתחיל ולקדם את הפרויקטים על פי המודל החברתי בפינוי בינוי, שמעביר את הכוח לידיהם של בעלי הדירות ומאפשר להם, בעזרת אנשי המקצוע, להגיש לרשות המקומית תוכנית בניין עיר המביאה לידי ביטוי את האינטרסים שלהם, לשלוט על התהליכים ולקדמם".

אשר אלון, מנכ"ל ובעלי קבוצת אשלי לירן: "אם היזם עצמו ירגיש שאין כדאיות כלכלית – בגלל מחסור בפועלים, המצב הבטחוני או הריבית - הוא לא ייצא לפרויקט"

אשר אלון מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן, מחלוצות הפינוי בינוי בישראל, מתייחס אל הפער בין התוכניות שאושרו לבין המעטות שיצאו אל הפועל וציין כי יש היום הרבה מאוד תוכניות התחדשות עירונית שיישארו על הנייר. "הסיבה נעוצה בכך שמי שמתכנן אותן - הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית או הוותמ"ל - הם לא אלו שיבנו בפועל ולא אלה שישימו את הכסף שלהם וייקחו את הסיכון. אם היזם עצמו ירגיש שאין כדאיות כלכלית – בגלל חשש ממחסור בפועלים, מהמצב הבטחוני, מהריבית הגבוהה או משכר הדירה שעולה - הוא לא ייצא לפרויקט. ולכן מי שמתכנן תוכניות ורוצה שיצאו לפועל צריך לדאוג לרווח ראוי ליזם".

ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל: "זו הזדמנות עבור הממשלה. לא רק שאסור לשקם את המבנים שנפגעו בצורה של טלאי על טלאי אלא יש לעודד יזמים לקדם תוכניות"

ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל: "במלחמה מול חיזבאללה נפגעו מאות בתים ויישובים רבים יצטרכו לעבור שיקום מן היסוד. זו הזדמנות עבור הממשלה. לא רק שאסור לשקם את המבנים שנפגעו בצורה של טלאי על טלאי אלא יש לעודד יזמים לקדם תוכניות פינוי בינוי במתחמים שהם מעבר לבניינים שדורשים שיפוץ. זוהי חובתה המוסרית של המדינה לאפשר לכל אזרח שיהיה לו ממ"ד או לפחות ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) ואת זה ניתן לספק רק בבנייה חדשה או בהתחדשות עירונית.

"במשך שנים הרשויות בפריפריה סובלות מהזנחה ויזמי התחדשות עירונית מדירים את רגליהם מהערים מחוסר כדאיות כלכלית. זו העת שוועדות התכנון יחד עם הרשויות יקדמו תוכניות שמטרתן החייאת הישובים וחיזוקם, ולא להסתפק במתן פיצוי כספי לדיירים ולרשות".

להניע שיקום משמעותי

צריכים ממ"ד כדי להגן על עצמכם, במקום להתחבא מתחת למפתן הישן בחדר המדרגות? כנראה שבינתיים תמשיכו לחכות, משום שעל הנייר - אין כמעט עלייה בהתחלות הבנייה במיזמי ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38), זאת למרות הגידול במספר התוכניות המאושרות, כולל תוכניות לבניית אלפי יחידות דירות במחוזות הצפוני והדרומי - כך עולה מניתוח נתוני הלמ"ס שביצעו בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית.

באוקטובר 2023 עד ספטמבר 2024 החלה בנייתן של כ־11,064 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38-2, לעומת 11,190 בתקופה המקבילה אשתקד (ירידה מזערית של כ־1.1%). התחלות הבנייה במסגרת זו מהוות כ־19% מהתחלות הבנייה הכלליות.

ברבעון השלישי של 2024 החלו לבנות 2,421 דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38-1 לעומת 3,340 ברבעון השלישי של 2023 (לפני המלחמה)  - ירידה של כ־28%. במחוז ירושלים החלו להיבנות במהלך השנה האחרונה 1,255 יחידות דיור בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א - גידול של 28.3% ביחס לתקופה המקבילה, במחוז תל אביב 5,834 יחידות דיור (עלייה מזערית של כ-0.6%) אולם בכל שאר המחוזות נרשמו ירידות, בעיקר במחוזות הדרום והצפון. במחוז הצפון החלו השנה לבנות 113 יחידות דיור בלבד במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38-2 - ירידה של 51.3% ביחס לשנה הקודמת, ובמחוז הדרום 220 יח"ד, ירידה של 22%. ירידות של 22% ו־3% נרשמו במחוזות המרכז ובחיפה בהתאמה.

כאשר בוחנים עד כמה ההתחדשות העירונית היא משמעותית ביחס לבנייה של דירות חדשות על קרקעות פנויות, מגלים שבעוד שבמחוז תל אביב ההתחדשות העירונית מהווה כ־50% מהתחלות הבנייה, ובמחוזות ירושלים, המרכז וחיפה כ־20%, במחוז הצפון היא מהווה כאחוז בלבד מהבנייה ובמחוז דרום כ־2% בלבד.

השבוע שלחה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הסיכום השנתי שלה, לפיו למעלה משלושים אלף יח"ד קיבלו היתר בנייה בהתחדשות עירונית, מחציתן במתחמי פינוי בינוי. למעלה מ־56 אלף יח"ד בתוכניות התחדשות עירונית קיבלו תוקף, וכך גם עשרות מתחמי פינוי בינוי חדשים בערי הפריפריה.

בשנה החולפת המשיכה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למקד את מאמציה בהבאת פעילותה גם למרחבי הפריפריה שבהם הפעילות אינה כדאית כלכלית, בדגש על ערים המאופיינות בסיכון גבוה לרעידות אדמה. תודות לכך, עשרות מתחמי פינוי בינוי מצויים כיום בשלב של תכנון מפורט, והם כוללים למעלה מ־17 אלף יח"ד, ומימושם יתבצע באמצעות מענקים כספיים שיוצעו ליזמים לצורך השלמת כדאיות כלכלית.

ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מודים כי אין כל הפתעה בנתונים המראים ירידה בהתחלות בנייה ב־2024 במחוזות צפון ודרום, שהיו במוקד אירועי הלחימה. "לצד זאת", מציינים ברשות, "במהלך החודשים האחרונים, עם הירידה בעצימות הלחימה, ניתן לראות התעוררות בתחום ההתחדשות העירונית במחוזות אלה, עם מתן היתרי בנייה לאלפי יח"ד במתחמי פינוי בינוי. אנו צופים כי 2025 תביא לפריצת דרך נוספת בתחום, כאשר במסגרת התוכניות הממשלתית לשיקום ערי הדרום והצפון, יוקדשו תקציבים רבים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים אלה".

אביחי שטרן, ראש עיריית קרית שמונה: "ישנם נזקים רבים בעקבות אי שימוש בדירות או במתקנים בעיר, אבל היא תיבנה ותהפוך להיות עיר המרחב האיכותית של הצפון"

אביחי שטרן, ראש עיריית קרית שמונה, מלקק את הפצעים אבל מקרין אופטימיות: "העיר נפגעה פגיעה ישירה ועקיפה במלחמה, ישנם בתים ומוסדות רבים שנפגעו באופן ישיר מטילים ופעילות צבאית וישנם נזקים רבים בעקבות אי שימוש בדירות או במתקנים. כבר בתחילת המלחמה הבנתי שאני חייב להניע הליך שיקום משמעותי ולכן פעלנו בעוצמה בכמה זרועות במקביל, והתהליך הזה נשא פירות:

"ראשית - אושר לנו תקציב למיגון הבתים. בנוסף, יש לנו חמישה מתחמים שונים שתוקצבו להליך של פינוי בינוי. קיבלנו את אישור הוותמ"ל להקמת שלוש שכונות חדשות למגורים. שיפוץ העיר, הקמת שכונות חדשות, התחדשות עירונית, האוניברסיטה שהוכרזה, הרכבת שמוקמת, המרכז הרפואי שנבנה – כל אלו מנופי צמיחה אדירים לעיר ולתושבים. קריית שמונה תיבנה - חזקה יותר, גדולה יותר - ותהפוך להיות עיר המרחב האיכותית של הצפון".

הכתבה המלאה במוסף נדל"ן היום שיתפרסם ב־26.2