רבעון חוצה גבולות

ביום חמישי האחרון (14.11.24) פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את דו"ח הסיכום של הרבעון ה-3 של השנה. הדו"ח חושף עליה של 31% במספר הדירות שנמכרו בהשוואה לאותו הרבעון אשתקד, כשרק בספטמבר האחרון נמכרו 3400 דירות חדשות – עליה של 46.7% בהשוואה לספטמבר 23, וכל זה כשאנחנו עדיין בתפאורה מלחמתית, שלכו תדעו מתי תגמר.

אוהבים לקרוא לישראל Startup Nation , אבל צריך לומר את האמת. ישראל היא קודם כל Real estate Nation. ישראלים אוהבים נדל"ן, זקוקים לנדל"ן וצורכים נדל"ן בכמויות אדירות. אנחנו מכורים וכן, יש כאן עניין תרבותי שאין לו אח ורע בעולם.

המרוץ לדירה הוא אקט כמעט טריוויאלי בחיי המשפחה הישראלית הממוצעת, פיסה הכרחית בפורטרט שלנו. תנו לנו קירות, עם כל השאר כבר נסתדר. הוסיפו לכך את העובדה שאנחנו חיים על פיסת אדמה פצפונת (במונחים גלובליים) שמספר עתודות הקרקעות לבניה זעיר (המדינה שומרת בשיניים על הכסף הגדול שלה) ואת העובדה שאנחנו מובילים את גרף הילודה במדינות העולם המערבי, והרי לכם תולדה של ביקושים אדירים.

ומה קורה בשטח? בסוף שנת 23 ואחרי רצף של העלאות ריבית, הטירוף בשוק הנדל"ן הישראלי קצת נעצר. פתאום ראינו שוק קפוא, ממתין, הציבור חיכה על הגדר לראות לאן נושבת הרוח וכבר החלו ניצני ירידה, אבל זמן קצר אחרי פרוץ המלחמה הזהירו מומחי הענף שעליות המחירים גדולות ושהביקוש עוד יתפרץ. במקביל פסקו אתרי הבניה מלפעול באופן שוטף בגלל ענייני פיקוד העורף ובשל היעדר כוח אדם, שכפה עצירה של התחלות בניה ועיכובים במסירות פרויקטים. בנקודה זו כדאי לעצור ולחשוב כמה יחידות דיור שהיו אמורות להבנות ולהימסר בעוד 4-5 שנים מהיום לא נבנו כלל, מה זה אומר על הפער האמיתי בין הביקוש להיצע ומה תהיה לאור זה התמונה של שוק הנדל"ן המקומי בעוד שנים ספורות.

אבל נחזור להיום. בשביל להבין את המגמה המתהווה, ולמה זעקות השבר על עליות המחירים שמצפות לכולנו, צריך להסתכל למספרים בעיניים. סקירת ענף הנדל"ן למגורים של הכלכלן הראשי שפורסמה לפני מספר ימים, מגלה כי סך העסקאות בשוק החופשי 

בספטמבר השנה עומד על 7,418 גידול של 42% בהשוואה לספטמבר אשתקד. ומה זה אומר? זה לא שהשוק התעורר, הוא בוער.

יש שאוהבים לומר שהגידול במכירות הוא אך תולדה של מבצעי המימון האדירים של הקבלנים. כבר התרגלנו לגלגל על הלשון 20/80, 90/10 והם צודקים. אין ספק שלמבצעים האלו היו השפעה מכרעת על התזוזה בשוק בתחילת השנה אבל שימו לב לנתון הבא שמציין הכלכלן הראשי: "תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות מצביע על גידול ריאלי של 25% בהשוואה לספטמבר אשתקד, שיעור גידול מתון מזה שנרשם בתזרים המזומנים הפוטנציאלי, פער המרמז על מבצעי המימון של הקבלנים. עם זאת, בהשוואה לחודשים קודמים, הצטמצם משמעותית פער זה אשר עשוי לרמז בין היתר על צמצום מבצעי המימון של הקבלנים".

אני רוצה לומר – "ולפעמים החגיגה נגמרת", כי אם המבצעים מצטמצמים, זה כנראה אומר שפחות צריך אותם. שהשוק כבר יכול לבד. אם כן, לא מפתיע שרכישות המשקיעים, הסקטור שיודע לזהות מוקדם יותר מכולם אולי את המגמה המתהווה ופועל בהתאם, מצביעות על גידול חד של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד. כשהתותחים רועמים הדירות בישראל עולות, כי עוד מהשפעות המלחמה אפשר לראות בהיקף הרכישות של תושבי החוץ עם גידול משמעותי של 119% בהשוואה לספטמבר אשתקד והרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז יולי 22 – מגמה שצפויה להתגבר קרוב ככל שמתפשטים גילויי האנטישמיות בעולם. הצורך בדירה בישראל חוצה גבולות.

בשורה התחתונה, בכל אחד מהפרמטרים, לרבות דירות חדשות ויד2, רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור רואים גידולים משמעותיים בספטמבר הנוכחי לעומת ספטמבר הקודם, והגידול המאוד משמעותי ברוכשי הדירה הראשונה (40.3%) מעיד על כך שהזוגות הצעירים חזרו אל השוק ומושכים אותו כלפי מעלה, בעיקר בעקבות רכישות באזורי פריפריה.

ומה צופן העתיד? בספטמבר 24 שוק הנדל"ן נראה יציב, אך הירידה בהתחלות הבניה מול הצורך ההולך וגדל בפתרונות דיור – על ידי קהל מקומי, לרבות מפונים שזקוקים לפתרונות דיור אלטרנטיביים, משפחות צעירות שלא יכולות להמתין יותר וציבור המשקיעים וכן לאור הדרישה ההולכת וגדלה מיהודים מעבר לים, עשויים להעמיק את הפערים הגדולים ממילא בין ההיצע ולביקוש ולהוביל לעליות מחירים משמעותיות יותר.