בעשור האחרון, תחום הדיור להשכרה לטווח ארוך נחשב כאחד הפתרונות המבטיחים למצוקת הדיור בישראל ובמדינות רבות בעולם. לנוכח עליות מחירי הנדל"ן והאתגר הגובר עבור זוגות צעירים לרכוש דירה, המודל הזה, אשר צבר תאוצה בעיקר באירופה ובארצות הברית, מציע אלטרנטיבה יציבה ונגישה.
קרנות הריט (Real Estate Investment Trusts - REIT) שהפכו בשנים האחרונות לאפיק השקעה מרכזי בנדל"ן מניב –מזהות גם הן את הפוטנציאל הרב ומנהלות פורטפוליו נכסים רחב שמעניק למשקיעים ולשוכרים ביטחון ויציבות לאורך זמן.
מדובר פה בבשורה כפולה, הן עבור הצעירים, והן עבור המשקיעים; למעשה, קרנות הריט מאפשרות למשקיעים פרטיים לקחת חלק בשוק הנדל"ן באמצעות רכישת מניות הנסחרות בבורסה, ובכך לחשוף את הציבור לנכסים מגוונים כגון דיור להשכרה, מבני מסחר ומתחמי תעשייה – ללא הצורך בבעלות ישירה על הנכסים עצמם.
בישראל, קרנות ריט מהוות אפיק השקעה המספק יציבות לאורך זמן, במיוחד בתקופות של אי-ודאות כלכלית, כמו זו שאנו נמצאים בה עכשיו. הן מציעות השקעה פסיבית עם פרופיל סיכון נמוך יחסית בנדל"ן, לצד היכולת לתרום לצמיחה עירונית ולשיפור תשתיות מגורים באזורים מתפתחים.
“קרנות הריט למגורים מציעות מודל השקעה חדשני שיכול להוביל ליותר השקעות בשוק השכירות מבחינת ציבור המשקיעים. ככל שהן יתפתחו ויתרחבו, הן עשויות לשפר את איכות הדירות המושכרות, את החוויה של השוכרים ואת השוק כולו", מסבירה רו”ח חיה קינד, מנכ”לית קרן אבו פמילי ריט, המתמקדת במקבצי דיור להשכרה לטווח ארוך. הקרן שבבעלות קבוצת אבו-יחיאל בראשות צחי אבו, נחשבת כאחת המובילות כיום בישראל, לאחר שהכפילה את היקף פעילותה תוך שנתיים בלבד מיום הקמתה באוגוסט 2021.
"אני מאמינה ששוק השכירות לטווח ארוך בישראל צפוי להמשיך לגדול ולהתפתח, עם שינויי תרבות, טכנולוגיה ורגולציה, שעשויים להוביל לשיפור בתנאי השכירות ובאיכות החיים של השוכרים”, ממשיכה חיה, “אנו עדים לעלייה בביקוש לשכירות, בעיקר בערים הגדולות, בשל יוקר המחיה והקושי לרכוש דירה על ידי מגוון רחב של אוכלוסיות, כולל משפרי דיור וזוגות צעירים. עלייה זו משנה את המודעות הציבורית לגבי השכירות הארוכה, כאשר יותר אנשים רואים בה פתרון לגיטימי ואטרקטיבי למגורים, ולא כתחנה זמנית בלבד. ככל שעלות רכישת דירה ממשיכה לגדול, יותר אנשים יבחרו לשכור דירות, במיוחד באזורים מרכזיים".
במקביל להיותה המנכ"לית של קרן הריט – חיה, בת 38, נשואה, אם לארבעה ילדים ובעלת שלושה תארים אקדמיים, מכהנת גם כדירקטורית בחברת ארי נדל"ן שבבעלות אותה הקבוצה; בהובלתה הנמרצת, קרן אבו פמילי ריט מחזיקה כיום פורטפוליו המונה כ-1,074 יחידות דיור בפריסה ארצית, מחיפה ועד אילת.
במקומות כמו רחובות, בית שמש ואשדוד הקרן בונה ומנהלת נכסים המיועדים לשכירות ארוכת טווח, חלקם מיועדים לשוק החופשי ואחרים מוצעים בשיתוף פעולה עם עמידר – מהלך שמאפשר לקרן להציע דירות במחירים נגישים גם לאוכלוסיות שמתקשות למצוא דיור יציב במחיר סביר.
“הקרן שמה לה למטרה לבחור פרויקטי נדל”ן שישרתו אותה במיוחד בתקופות משבר, הן על בסיס התשואה שהם צפויים להניב והן על בסיס מידת הבנייה בחסר שמאפיינת את האזור הגיאוגרפי של הפרויקט. היא פועלת בשתי דרכים: רכישת יחידות דיור להשכרה למגורים לטווח ארוך ורכישת קרקעות לצורך הקמת פרויקטים של מגורים להשכרה”, מציינת חיה, ומוסיפה כי “אנחנו עושים זאת מתוך חזון ואמונה בחשיבותו של שוק השכירות לטווח ארוך בישראל כפתרון לשיפור איכות חייהן של אלפי משפחות, המתקשות להתמודד עם העלויות בשוק הדירות”, היא מספרת.
רו”ח חיה קינד, מנכ”לית קרן אבו פמילי ריט: “קרנות הריט מציעות מודל השקעה חדשני, אשר עתיד לשפר את איכות הדירות המושכרות, את החוויה של השוכרים ואת השוק כולו”
ואכן, במציאות שבה רכישת דירות הופכת קשה יותר ויותר, הקרן, בהובלתה של חיה, שואפת להוות אלטרנטיבה לשכירות מסורתית, ומציבה סטנדרטים גבוהים בניהול ובשירות השוכרים. הקרן מבטיחה לשוכרים שירות מלא הכולל תחזוקה, זמינות גבוהה ותחושת ביטחון. רוב הנכסים בבעלות הקרן ממוקמים באזורי ביקוש עם מחסור בהיצע, מה שמאפשר לקרן שליטה בניהול הנכסים והשפעה חיובית על סביבת המגורים וחיי הקהילה של הדיירים.
גם השוק מאמין בחזון, ובקרן
החזון של קרן אבו פמילי ריט משותף לבעלי עניין רבים במשק הישראלי; כבר בנובמבר 2022 חתמה זרוע ההשקעות של בנק מזרחי טפחות על הסכם השקעה בקרן הריט בשני שלבים, כאשר בשלב הראשון הושקעו 40 מיליון שקל, בשלב השני שהושלם בחודש יוני האחרון הושקעו 26 מיליון שקל נוספים ובסה”כ 66 מיליון שקל, המהווים הבעת אמון ברורה של גוף מוסדי גדול וותיק בפעילות הקרן.
כחודש לאחר מכן, קיבלה הקרן הבעת אמון נוספת מהשוק – עם ההצלחה הגדולה של הנפקת האג"ח ההיסטורית שביצעה; אחרי ההנפקות המוצלחות של ארי נדל”ן וגפן מגורים, קבוצת אבו יחיאל מובילה גם את “אבו פמילי ריט” לבורסה בתל אביב. נראה כי היא כבר מכירה את הדרך לשם היטב.
זו הייתה הפעם הראשונה שהקרן יצאה למהלך מסוג זה, כעבור שלוש שנים של פעילות, ודווקא באחת התקופות הקשות שהמשק הישראלי ידע – והביקוש היה מרשים: יותר מ-407 מיליון שקל נרשמו במכרז המוסדי, מתוך זה גייסה החברה כ-200 מיליון שקל בתנאי ריבית טובים של 3.74% שיקלי צמוד מדד, דבר המלמד על אמון המשקיעים בפעילותה של הקרן ובשאיפה שלה להפוך לשחקן משמעותי בתחום ההשכרה לטווח ארוך בישראל, עם נכסים מגוונים המשרתים קהילות ברחבי הארץ.
בכל הנוגע לתחזיות עתידיות, הקרן מצפה להכנסות שנתיות של כ-69 מיליון שקל עד 2028, כאשר ה-NOI (רווח תפעולי נקי) צפוי להגיע לכ-63 מיליון שקל, מה שמעיד על צמיחה משמעותית בפעילותה. ההכנסות הצפויות בשנת 2024 מוערכות בכ-18 מיליון שקל, עלייה משמעותית לעומת הכנסות של 7 מיליון שקל שנרשמו ב-2023.
"ההצלחה של ההנפקה שלנו, במיוחד בתקופה של אי-ודאות כלכלית, נובעת ראשית מהאמון הבלתי מתפשר שיש לשוק ולמוסדיים בבעל השליטה צחי אבו, אשר נמצא לא מעט שנים בשוק הציבורי והוכיח את אמינותו ויכולותיו”, מסבירה חיה את ההצלחה הגדולה. “בנוסף, העלייה בביקוש לשכירות ארוכת טווח יוצרת תחושת יציבות והזדמנויות השקעה. בשוק שבו רכישת דירה הולכת ונהיית קשה יותר, קרנות כמו אבו פמילי ריט מציעות פתרון אטרקטיבי למשקיעים - מודל עסקי ברור ומבוסס, המאפשר להבין את הפוטנציאל להחזר על ההשקעה. השקעה בנדל"ן להשכרה נחשבת במספר מצבים להשקעה בטוחה יותר מאפיקים אחרים. כמו כן, התשואות שחברתנו מציגה הן מהגבוהות בשוק הריט, דבר שמטבע הדברים מגביר את האטרקטיביות בעיניי המשקיעים בקרן”.
בעל השליטה, צחי אבו מוסיף כי “רכישת דירה להשקעה במדינת ישראל הוכחה בעשורים האחרונים כהשקעה הנדל"נית הטובה ביותר, אשר נהנית משני אפיקי עשיית רווח – עליית ערך עקבית לאורך שנים, לצד שכר דירה מניב מידי חודש; צירוף שתי התשואות הנ"ל, יחד עם הטבת המס בקרנות דיור להשכרה, יניבו בשנים הבאות את התשואות הגבוהות ביותר בעולם השקעות הנדל"ן".
צחי אבו, בעל השליטה בקבוצת אבו יחיאל: “רכישת דירה להשקעה במדינת ישראל הוכחה בעשורים האחרונים כהשקעה הנדל"נית הטובה ביותר, אשר נהנית משני אפיקי עשיית רווח”
אסטרטגיה של חדשנות וגמישות
למרות התנאים המאתגרים, חיה רואה בבהירות את העתיד של הקרן ומאמינה ביציבות של השוק לטווח הארוך. היא מדגישה את החשיבות של רווח תזרימי על פני שערוך נכסים בלבד, ובוחנת בקפידה את התנאים הכלכליים כדי לייצר תשואה מתמשכת עבור המשקיעים. בעוד ששוק השכירות ארוכת הטווח חווה אתגרים בגלל עליית הריבית ועלויות המימון, הקרן מצליחה לשמור על התנהלות כלכלית אחראית ומתמקדת בתשואות שיעלו ככל שהשוק יתייצב.
“עליית הריבית והמלחמה השפיעו עלינו במידה מסוימת,” אומרת חיה, “אבל דווקא בזמנים כאלה, היכולת להבטיח הכנסות מתמשכות ותזרים יציב מעניקה לשוכרים ולמשקיעים תחושת ביטחון. אני מאמינה שההשקעה בשוק השכירות לטווח הארוך תניב לנו תשואות גבוהות בעתיד, במיוחד כאשר הריבית תשוב לרדת”.
נראה כי הפתרון למשבר הדיור נמצא. איפה זה נתקע בעצם?
“כדי שהמודל של שכירות לטווח ארוך יהפוך לפתרון מרכזי למשבר הדיור, יש צורך בשיתוף פעולה הדוק בין הממשלה לשוק הפרטי, תוך דגש על רגולציה נוחה ושיפור איכות הנדל"ן המוצע. בנוסף, תמריצים פיננסיים כמו – מתן הטבות מס נוספות למשקיעים שמציעים דירות להשכרה ארוכת טווח; מציאת פתרון ואיזון בין הוצאות המימון הרבות בשל הריבית שעלתה, אל מול המודל שנשחק בעקבות כך; שיווק קרקעות בסכום אפס למטרות שכירות ארוכת טווח בלבד ועוד – יציגו תיעדוף של שוק השכירות ארוכת הטווח, מה שיעודד השקעות נוספות בנדל"ן להשכרה, דבר שכולם ירוויחו ממנו; במקביל, יש לפעול להעלאת המודעות הציבורית לחשיבות השכירות הארוכה כפתרון לגיטימי וראוי לדיור, כדי לשנות את התפיסה החברתית בנושא".
מה המסר המרכזי שלך למשקיעים ושוכרים של אבו פמילי ריט?
"אבו פמילי ריט מציעה הזדמנות להשקעה בנכסים למגורים באזורים מתפתחים, עם פוטנציאל לצמיחה ולתשואות גבוהות לאורך השנים. אנחנו מתחייבים לשקיפות מלאה מול המשקיעים והציבור, עם דיווחים תכופים וברורים לגבי ביצועי הנכסים, תוצאות כספיות והאסטרטגיות העסקיות. אצלנו, השוכרים יכולים לצפות למגורים בנכסים איכותיים, עם דגש על נוחות ותנאים חיוניים, במחירים נגישים וקידום פעילויות קהילתיות, מה שיכול להבטיח חווית מגורים מעשירה ומחוברת. השוכרים יכולים להרגיש בנוח בידיעה שהקרן מחויבת לעקרונות של שקיפות, שירותיות, זמינות ואחריות לאורך כל התקופה בה הם שוכרים".
"החזון שלי לקרן הוא שאבו פמילי ריט תמשיך לגדול, להתפתח ותהיה אחת מהקרנות המובילות בתחום הנדל"ן למגורים, עם תיק נכסים מגוון שנמצא באזורים אסטרטגיים ומתפתחים. המשקיעים יכולים לצפות לתשואות יציבות ואטרקטיביות לאורך זמן, עם פוטנציאל לצמיחה משמעותית בעקבות פיתוחים חדשים והרחבת תיק הנכסים. אבו פמילי ריט שואפת להיות לא רק משקיעה חכמה בנדל"ן, אלא גם שותפה לקהילה ומובילה בשוק השכירות בישראל שיש לו חשיבות גדולה ויכולת לעזור לקהל רחב מאוד".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו