אתגרי המחר של שוק הנדל"ן

״תופעת מכירת דירות עם דחיית תשלום משמעותי לאכלוס נפוצה מאד בענף בשלושת הרבעונים האחרונים, טומנת בחובה סיכונים שהיזמים והבנקים צריכים לנהל בפעילותם״, מזהיר מנהל החטיבה העסקית בבנק ירושלים לירן עובדיה בראיון אחד על אחד עם עופר פטרסבורג, עורך ופרשן הנדל״ן.

לדבריו, היזמים והבנקים נדרשים לשמור על איזון וניהול סיכון - קרי, לדרוש הון עצמי מספק מהרוכש, לייצר תמהיל מתאים בין מכירה לינארית לפריסה לא לינארית ולהשתמש בהלוואות בסבסוד קבלן כדי לתמוך בתזרים הפרויקט. ״בנק ירושלים קשוב לצרכי היזמים ומגמות השוק ולכן ייצר מעטפת מימונית ליזמים הכוללת סוגי מימון שונים לשיפור תזרים הלקוח ומתווה ליצירת ודאות מימונית ארוכת טווח למימון וליווי צבר פרויקטים של לקוחות״.

פאנל מרתק על מצב השוק בזמן מלחמה ועל ההתחדשות העירונית כהזדמנות, התקיים בהשתתפות יקי רייסנר, בעלי חברת רייסדור, ראם רצון, מנכ״ל ובעלי קבוצת אבגד, שמאי המקרקעין ירון ספקטור, ד״ר רינה דגני, מנכ״לית מבעלי גיאוקרטוגרפיה, רוני כהן בעלי ומנכ״ל אלדר שיווק.

במהלך הכנס הזהירו הנוכחים כי ההיצע הגדול מצוי במה שקרוי הפריפריה, אך הגבולות מטשטשים בזמן המלחמה. רייסדור הבונה בשדרות אומר כי מעולם לא הייתה תקופה טובה מזו למכירות.

״בשנה האחרונה שוק הנדל"ן חווה צמיחה משמעותית, והמקום שחווה התעוררות משמעותית הוא דווקא בדרום ישראל״, הוא מספר, ״למרות האתגרים שנלווים למצב הביטחוני. אחת מהערים שחוותה תנופה גדולה בתחום הנדל"ן היא העיר שדרות, שעל אף המצב המורכב, השוק המקומי מדגים עמידות מרשימה. נדל"ן בדרום מציע הזדמנויות כלכליות, שמושכות משקיעים ותושבים כאחד - נוכחנו לראות זאת בפרויקט "רייסדור שדרות" בחודש אחד מכרנו בפרויקט את כלל יחידות הדיור במחיר ממוצע של כ- 1.6 מיליון ₪, דבר המוכיח כי גם הרוכשים והמשקיעים נותנים את אמונם בעיר. רייסדור שדרות הוא פרויקט המושלם למשפחות המעריכות איכות חיים ומעוניינות ביחידות דיור בתכנון אדריכלי מתקדם ועכשווי במיקום נגיש ונוח לכל חלקי העיר ובסמיכות לסביבה שוקקת ומלאת חיים. האחיזה החזקה של הרוכשים בעיר, גם בזמן של קושי, משקפת תמונה חיובית על כוח השוק והקשרים החזקים עם האזור, ומצביעה על פוטנציאל הצמיחה שצפוי להתממש בעתיד".

עם למעלה מ-60 פרויקטים וכ-5000 יח"ד בשלבים שונים, ראם רצון התייחס לשינוי פניה של העיר טבריה עם פרויקט מכונן שמתכננת אבגד בכניסה לעיר, וציין כי אחרי המלחמה הוא צופה פריחה חסרת תקדים. ״יש לנצל את התקופה הנוכחית להגביר את הלחץ על צאתם של פרויקטים וממתחמים חדשים להתחדשות עירונית בכל הארץ. זו תקופה שמתמעטים הסרבנים ויש לנצלה לחידוש פני המדינה. הגישה המרכזית שאנו מובילים היא לשים את הדייר תמיד במרכז״. 

השמאי ירון ספקטור הוסיף: ״המלחמה אמורה להאיץ את הפינוי בינוי , הדיירים מבינים את החשיבות של ממ"ד ויש 5.5 מיליון תושבים ללא ממ"ד,  העיריות וועדות התכנון מבינות יותר את הדחיפות לאשר תוכניות והיזמים רואים עסקאות שדורשות פחות מימון שהוא יקר מאוד״.

רוני כהן, מנכ"ל ושותף אלדר שיווק נדל"ן: "בשנה החולפת, למדנו שהנדל"ן למגורים מגלה חוסן ראוי לציון ושהביקושים לדירות אמיתיים ויציבים, על אף האירועים המזעזעים, לאחר תקופת הלם קצרה השוק הצליח לשמור על יציבות גם בתנאים מאתגרים.

הביקוש למגורים נותר גבוה, בעוד ההיצע מוגבל, דבר שהוביל לעליות מחירים המתמשכות גם עתה. למרות התקופה החשוכה שפקדה אותנו עם המלחמה בצפון ובדרום ובעקבותיה גם החרם הטורקי, בעיות השינוע והעלאות הריבית, שוק הנדל"ן הוכיח עמידות מרשימה ויכולת התאוששות. התקופה הנוכחית משקפת דינמיקה דומה לזו שאחרי הקורונה - תחילה חווינו הלם, ולאחר מכן נצפתה התפרצות בתחום הנדל"ן. וכן, השוק מתאפיין בערנות רבה, כאשר הציבור רוכש דירות למרות התנאים המאתגרים״.

ד״ר רינה דגני ציינה כי העתיד טמון בהתחדשות עירונית בעירוב שימושים ובהסבת משרדים למגורים, בו היא עוסקת יומם וליל בשינויי התב״ע. לדבריה, המלחמה לא צפויה לפגוע בתהליכי ההתחדשות העירונית שהחלו ביישובים במרכז הארץ, וגם במרבית היישובים המטווחים. אך עודף ההיצע של בנייה מאסיבית בערים כמו דימונה עשויה להוות בעיה אם המדינה לא תרתום מאמצים לאכלוס אזורים מרוחקים.