הדרום פורח

טובי ואבישג, בני 32, תושבי רמת גן, נשואים ומגדלים תינוק, מצטרפים למבול הנרשמים להגרלת “דירה בהנחה“ בעיר שדרות. מה יש לזוג צעיר לחפש בשדרות? אתם יכולים לשאול את טובי ואבישג או את 18,000 משקי הבית האחרים שמתמודדים מולם על 42 דירות במחיר מוזל. כן, קראתם נכון.

משיחות עם כמה מהנרשמים עולה תחושה ברורה שמשהו השתנה. הם מדברים על זה שצה“ל השיג שליטה על האזור, ונראה כי החימוש החמאסי לא יחזור להיות כפי שהיה לפני השבעה באוקטובר. ישנה תחושה חזקה בחבל תקומה – שמו החדש של אזור עוטף עזה – כי מה שהיה הוא לא מה שיהיה, ושדרות מקבלת תוקף חדש בתור עיר עם פוטנציאל. “אנחנו מאמינים ששדרות תהפוך למקום אטרקטיבי במיוחד עם רכבת מהירה לתל אביב, הטבות מס וכל מה שצפוי להגיע אחרי המלחמה. התחושה היא כי בעתיד כל מי שיבחר לגור כאן זה יהיה כאילו זכה בלוטו“, אומר טובי.

האם טובי צודק? בינתיים, הסטטיסטיקה בזמן מלחמה פשוט לא תיאמן: נשבר שיא של שנתיים במכירת דירות בזמן מלחמה; תל אביב-יפו, ירושלים ואופקים מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים מאי-יולי 2024, עם יותר מ-500 דירות שנמכרו בכל אחת מהערים. בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות הערים ירושלים, חיפה ובאר שבע עם יותר מ-800 דירות, ואחריהן פתח תקווה, תל אביב-יפו ואשקלון עם מעל ל-400 דירות.

שמתם לב איך השחלנו באלגנטיות לנתוני השיא המפתיעים הללו של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שהתפרסמו לפני כשבוע, את ערי הדרום: אופקים, באר שבע ואשקלון, שהפכו בין הערים הנמכרות ביותר בישראל מאז השבעה באוקטובר? למרות שזה עשוי להיראות מוזר, מי שעוקב אחרי דוחות הלמ“ס מתחילת השנה לא יהיה מופתע; באר שבע חווה מתקפת ביקושים שלא נראתה כמותה ב-24 השנים האחרונות ואופקים רושמת שיאי מכירות היסטוריים. גם העיר נתיבות צפויה להכפיל את גודלה בשנים הקרובות. האם מישהו יכול להסביר את התופעה המרתקת הזו להדיוטות כמונו? מדובר בעדות חיה לעוצמתה של מדינת ישראל גם בזמנים קשים.

הזדמנות לחסל את המושג

פריפריה אחת ולתמיד

כאמור, נתוני הלמ“ס מעידים על התעוררות ניכרת בשוק הדיור בישראל מתחילת השנה. רק בחודש יולי האחרון.

נרשם זינוק ארצי של 41% במכירת דירות חדשות ויד שנייה, בהשוואה ליולי אשתקד. אזור המרכז, כמצופה, מוביל בתקופה זו עם גידול של 23% במכירות, אך שימו לב – אזור הדרום רושם זינוק מרשים של 21% במכירות. הצעירים מצביעים ברגליים לדרום, מדובר בתופעה לאומית משמחת.

אני קורא לזה “הניצחון המוחלט“ במונחים נדל“ניים צרים. תושבי שדרות ואשקלון חוו בשנים האחרונות רקטות וסקאדים כחלק משגרת חייהם, והתחושה כעת כי זה לא יחזור על עצמו. אנשים מתחילים לקרוא את המפה מחדש.

לעומת המצב הקשה באזור הצפון, שבו חלק ניכר מהעוזבים לא מתכוונים לשוב בצער רב, קיים ביקוש הדוק מצד תושבי עוטף עזה והדרום, שמתכוונים להישאר באזור מתוך אהבת המקום. זאת, למרות התחושה כי הבטחת הביטחון מצד המדינה הופרה ברגל גסה באותה שבת שחורה. יש לזכור כי מדובר בקהילות סגורות, שרוצות לחזור הביתה בשלום.

לאור הנתונים הנ“ל, ממשלה נורמלית הייתה לוקחת את ההזדמנות שנוצרה ובונה תכנית שתחסל את המושג “פריפריה“ אחת ולתמיד. המרחקים בארץ בין הנגב לגליל דומים לנסיעה ממנהטן לניו ג’רזי – בקושי יש החלפת עיר.

“אין ספק שהפריפריה בעיני היא מילה מגונה ומיותרת. אני כבר שם, ומביא חוויית מגורים שלמה ואיכותית לאזור,“ אומר יעקב אטרקצ’י, מנכ“ל ובעלים של אאורה. “תושבי הצפון והדרום רוצים לחזור הביתה, וחשוב לעודד את זה. מה יישאר מהמדינה אם התושבים יסרבו לשוב?“ אטרקצ’י משקף את קולם של אלפי יזמים ואנשי נדל“ן, שמבינים את השינויים בשוק. בפרספקטיבה של מדינה קטנה כל כך, הפריפריה צריכה להיעלם כדי לאפשר לכולנו לחיות באיכות חיים גבוהה יותר.

בפילוח הגיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי, אזור הנגב, כולל באר שבע, אופקים ונתיבות, בולט במיוחד.

נמסרו 615 דירות חדשות בדרום, כאשר למעלה מרבע מהן בעיר נתיבות ורובן בבאר שבע. כאמור, בבאר שבע נרשמה אחת הרמות הגבוהות ביותר במכירות הקבלנים באזור זה ב-24 השנים האחרונות – דבר מטורף בזמן מלחמה.

יותר ממחצית הדירות נרכשו על ידי זוגות צעירים, שזו עבורם דירתם הראשונה. רמות השכר למשק בית של רוכשים אלו עומדות בממוצע על 17.6 אלף שקל (ברוטו לחודש). המחיר הממוצע לדירה באזור עומד על כ-1.7 מיליון שקל.

מי שהרדאר מצפצף לו על הדרום, מבין עניין. לפי הכלכלן הראשי, נרשם זינוק היסטורי בהשקעות עם 149 דירות באופקים, גידול של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גם אשקלון מציגה נתונים מרשימים, עם 163 דירות שנרכשו על ידי משקיעים מתחילת השנה, גידול של 23% לעומת השנה הקודמת.

רק לפני פחות מחודש שווקו בהצלחה למעלה מ-800 דירות בשכונת אבן עזרא באשקלון, כאילו מדובר בלחמניות חמות, דווקא בעיר הכי מטווחת המלחמה; דוגמה נוספת מגיעה משדרות, שבה בחודש אחד מכרה קבוצת רייסדור את כלל יחידות הדיור בפרויקט שלה, במחיר ממוצע של כ-2.5 מיליון שקל, מה שמעיד על כך שלמרות הכל, פני התושבים והמשקיעים קדימה. “אנו מאמינים כי בהמשך, גם הדיור להשכרה, שיצא לשיווק בסמוך לתקופת האכלוס, יושכר במהירות“ אומר יקי רייסנר, יו“ר ובעלים של רייסדור יזמות.

גם אופקים נמצאת בפריחה חסרת תקדים. לחברת מגידו מבית אאורה יש כיום צבר של מעל 1,000 יחידות באופקים על פני שישה פרויקטים חדשים בשיווק ובתכנון מתקדם, וזאת לאחר בנייה ושיווק מוצלח של כ-600 יחידות ב-4 פרויקטים בעיר. מרבית הפרויקטים החדשים ממוקמים בשכונת הדגל של העיר “אפיקי נחל“, שעתידה לכלול מעל 12,000 יחידות דיור חדשות. בפרויקט הראשון “Megido by the Lake“ שהושק לשיווק במרץ השנה, הכולל 156 יחידות בתמהיל של 3, 4 ו-5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים, נמכרו כ-100 דירות בחצי שנה בלבד.

המחירים נעים בין 1,320,000 שקל ל-3 חדרים, 1,650,000 שקל ל-5 חדרים ו-2,000,000 שקל ומעלה לפנטהאוזים.

בפרויקט השני “Megido Between“ הכולל 90 יחידות דיור חדשות, החל פריסייל לפני כחודשיים, במסגרתו נמכרו כ-40 דירות טרם יציאה לפרסום, חלק ניכר מתוכן לאנשי קבע המשרתים באזור.

אם תרצו להתאכזב, תצטרכו לנסוע צפונה. בעוד שבדרום כאמור ישנה עלייה משמעותית במכירות דירות ועניין חסר תקדים מצד זוגות צעירים ומשקיעים, בצפון המצב שונה בהרבה. בקריית שמונה, לדוגמה, נרכשו רק שבע דירות להשקעה מתחילת השנה, ירידה מדאיגה של 75% לעומת השנה הקודמת. גם העיר צפת זקוקה לדחיפה משמעותית בעקבות הירי למירון, שמשפיע על התחושה הכללית בעיר.

הסטיגמה הרווחת בישראל היא שהפריפריה חלשה ונזקקת, ושיש להעביר אליה את הסטנדרטים של המרכז כדי להציל אותה. אך המציאות מוכיחה אחרת – הפריפריה, בזכות החוסן של תושביה, יכולה להפוך לכוח המוביל של ישראל. “אין מדובר כאן על חיקוי של המרכז, אלא על יצירת מודל חדש של קהילות חזקות, מתחדשות ומשגשגות“, מדגיש יוסי מזרחי, בעלים ומנכ“ל משותף בגשם החזקות.

ומה לגבי מחירי הדירות?

גם שם נשברים שיאים

הנתונים לגבי שוק הנדל“ן בישראל בכלל ובדרום בפרט מצביעים על מגמות מעניינות ומורכבות. בחודשים יוני-יולי נרשמה עלייה של 5.8% בממוצע מחירי הדירות בישראל. יולי היה החודש השמיני ברציפות שבו מחירי הנדל“ן עלו. זאת, נזכיר, לאחר שבמרבית חודשי 2023 נרשמה דווקא ירידה במחירי הדיור.

גם שווקי היד השנייה והעסקים מתעוררים; אסף מויאל, זכיין רי/מקס פלוס באר שבע, מציין כי כאשר משווים את כמות העסקאות בחצי הראשון של 2023 לחצי הראשון של 2024, כמעט אין שינוי בהיקף העסקאות. “יתרה מכך, ישנה עלייה של 11% בשכונות המגורים רמות ונווה זאב, דבר שמעיד על כך שאנשים בוחרים לבוא, לגור ולהשקיע בבאר שבע דווקא בתקופה זו“, הוא מוסיף. במהלך חודש דצמבר, כחודשיים לאחר האסון, נחתמה העסקה היקרה ביותר בדירת קומות בתולדות העיר באר שבע. דירת שישה חדרים המשתרעת על פני 386 מ“ר בקומה ה-28 מתוך 30 נמכרה בסכום שיא של 3,550,000 שקל. “מה שהכי מחזק אותי זה לראות שהעסקים ממשיכים בעיר. העובדה שאנחנו לא רואים שינוי היא מדהימה ומראה בפעם המי יודע כמה שאנחנו עם שמאמין בחיים ובוחר בחיים ובפריחה מחודשת“, מויאל מסכם.

גם בעולם העסקי באר שבע מתפתחת בקצב מסחרר, ומציעה הזדמנויות בעולם המשרדים. כחלק מתנופת הפיתוח והפיכתה למטרופולין הדרומי של ישראל, בשנים האחרונות נרשמת עלייה בביקוש למשרדים בעיר, כאשר חברות וגופים ציבוריים מחפשים להקים מרכזי שירות ופעילות, משרדים, מטות והנהלות במרכז העסקי והאזרחי של באר שבע.

לדוגמה, בימים אלה הולכת ומושלמת הקמתו של קומפלקס משרדים – “רוטשילד 26“, מבית חברת “משכן ובניין“, בצומת הרחובות הראשיים דרך חברון ורוטשילד. זאת, כחלק מהתחדשות אזור המלאכה הנגרים הוותיק בבאר שבע. הקומפלקס משתרע על פני 55,000 מ“ר בשני מבנים, הראשון בגובה 11 קומות והשני בגובה 14 קומות, כאשר כל קומה בגודל של כ-2,100 מ“ר.

זכיין ייעוץ המשכנתאות מאני מ.ש.י באופקים, מיכאל מירילאשוילי, הוא דוגמה למציאות המורכבת שעוברים תושבי האזור בעקבות המלחמה. מירילאשוילי לא רק התגייס לכיתת הכוננות בעיר, שכידוע נפגעה בצורה קשה בשבעה באוקטובר, אלא גם החליט לשים את הלב על השולחן ולמקד את מאמציו לטובת מפונים מאופקים והעוטף. מירילאשוילי משתף בעיניים בורקות: “כבעל עסק באופקים שהתגייס בשבעה באוקטובר, הבנתי מה עוברות משפחות העוטף ומשפחות המילואימניקים, וידעתי שאני יכול לסייע“. במשרדו באופקים, מירילאשוילי הקים חמ“ל שסיפק סיוע במגוון תחומים, כולל הבנת המתווים השונים שהבנקים מציעים ומשמעותם עבור התושבים. הוא עשה זאת ללא עלות, מתוך רצון לתת לתושבים קצת אוויר לנשימה בתקופה קשה זו.

בנוסף, מירילאשוילי מציין בהתרגשות שהעסקים באופקים חזרו לשגרה ושהם מתחזקים מדי יום. “התהליכים שהוקפאו בעיר חזרו לפעול במלוא העוצמה, וזה מראה שהעם הנפלא שלנו לא נשבר, אלא ממשיך לפתח ולהשקיע. זה רק מוכיח שאין לנו ארץ אחרת, ושעלינו לעשות הכל כדי להגן עליה“.

מירילאשוילי דיבר גם על ההטבות החדשות שיצאו מאז תחילת המלחמה, כמו האפשרות לקבל הלוואות עד 70% מערך הנכס, לעומת 50% בעבר – “שינוי משמעותי“, לדבריו. עם זאת, הוא מזהיר שההטבה הזו, כמו אחרות, מגיעה עם תאריך תפוגה שהולך וקרב. “אני מקווה שבנק ישראל יאריך את ההטבות הקיימות ויוסיף עוד הטבות למשרתי המילואים ולתושבי ישראל בכלל בתחום המשכנתאות. אני מבטיח להיות כאן כדי לסייע ליישם את ההטבות הללו לטובת משקי הבית באופקים ובאזור הדרום“.

בירת הנגב – בירת הביטחון

הזדמנות אדירה נוספת בזמן מלחמה, מציבה את בירת הנגב כבירת הביטחון של ישראל. באר שבע, שכבר ביססה את מעמדה כבירת הסייבר של ישראל, הולכת והופכת בימים אלו גם למרכז אזורי של התעשיות הביטחוניות הישראליות, אשר הבינו כי הנוכחות שלהן בעיר, ליד בסיס התקשוב וקריית המודיעין – נחוצה, ויוצרת עוגן כלכלי, ביטחוני וטכנולוגי בינלאומי.

חברת רפאל, אחת החלוצות להקים שלוחת מחקר ופיתוח בבאר שבע לפני כחמש שנים, וכיום היא מפעילה שלוחה מתקדמת המעסיקה מעל 100 מהנדסות ומהנדסים מהעיר והסביבה. החברה מתכננת להרחיב את פעילותה בעיר, הן במספר העובדים המועסקים והן בשטח הפיזי, על ידי שכירת שטחים נוספים.

בנוסף, התעשייה האווירית מתכננת להקים בבאר שבע מפעל חדש בהשקעה של יותר מ-100 מיליון שקל, אשר צפוי להעסיק 500 עובדים. המפעל יהיה חלק מחטיבת “אלתא“ של התעשייה האווירית, המתמחה בפיתוח מערכות מכ“מים מוטסים, מערכות מודיעין עבור מטוסי משימה, מערכות לוחמה אלקטרונית ומערכות תקשורת נוספות.

גם חברת “סיגמאביט“, אחת מחברות הסייבר הראשונות בבאר שבע, אשר הוקמה לפני שמונה שנים ומעסיקה כ-100 עובדים, פועלת בעיר ומתמקדת בפיתוח מערכות מתקדמות בתחומי המודיעין, הסייבר והמכ“ם.

לצידן פועלת החממה הטכנולוגית של אלביט – אחת מהראשונות שהוקמו בפארק בבאר שבע. במסגרת החממה פעלו עד כה כ-20 חברות סטארט-אפ בתחומים שונים של ההייטק האזרחי, אשר יצרו שילוב מרתק בין טכנולוגיות צבאיות לאזרחיות. החממה ממשיכה את פעילותה במבנה שותפות חדש במרכז היזמות בבאר שבע. בנוסף, אלביט מערכות נמצאת בשלבים מתקדמים לקראת אכלוס עתידי של המפעל המתקדם ברמת בקע. המפעל, אשר יהווה תחליף למפעל הקיים ברמת השרון, צפוי להעסיק מאות עובדים נוספים.

מקור נוסף לתעסוקה במטרופולין באר שבע הוא בית החולים הציבורי החדש בעיר, “המרכז הרפואי ע“ש פרס“, שהממשלה אישרה לאחרונה את הקמתו. ההקמה והתפעול של בית החולים החדש בבאר שבע יתבצעו במודל משולב של קופות החולים מאוחדת ולאומית עם בית החולים שיבא. בית החולים החדש, שאמור להיפתח עד לשנת 2028, יכלול כ-600 מיטות ויספק מגוון רחב של שירותים שישתלבו בשירותי האשפוז והקהילה בדרום הארץ. עלות ההקמה מוערכת נעה בין 1.5 ל-2.5 מיליארד שקל.

רוביק דנילוביץ’, ראש עיריית באר שבע, מסכם: “אנחנו ממשיכים ליישם את התוכנית האסטרטגית לפיתוח באר שבע כמטרופולין מוביל בישראל, הכולל איכויות אורבניות בכל שכונותיו ומספק שירותים מתקדמים לתושבי העיר והאזור“.

אם רוצים, אפשר לבנות כמו במטה קסם

כולנו מדברים על הבירוקרטיה האיומה של ענף הבנייה. שלוש שנים להיתר בנייה? זה פסיכי ברמה עולמית, אולי קרוב להליכי הבנייה בדמשק. משהו לא נקלט לנו מהשבעה באוקטובר, והפעם לטובה. בעשרה חודשים בלבד הצליחו לבנות בתים למאות משפחות, מבני ציבור, כבישים ומוסדות חינוך. לא הספקנו להגיד ג’ק רובינסון וכבר שכונה שלמה עמדה מוכנה ומזומנה. אם זה לא הזוי, אז מה כן?

במסגרת המעבר של תושבי כיסופים לעומר, נבנו למענם ביישוב, תוך עשרה חודשים נדגיש, 78 מבני מגורים ו-7 מבני ציבור, כולל גני ילדים, מבנים קהילתיים, משרדים ופארק משחקים. סה“כ השקיעה המנהלת למעלה מ-140 מיליון שקל בבניית שכונת כיסופים בעומר, אשר תקצבה הן את הקמת המבנים, סלילת כבישים, גינון, שבילים, חניות ותשתיות נוספות.

ברביבים, שם נקלטה קהילת חולית, נבנו עבורה 61 מבני דיור וכן 5 מבני ציבור, כולל מבנים קהילתיים ומשרדים. סה“כ השקיעה המנהלת למעלה מ-100 מיליון שקל בבניית שכונת חולית ברביבים, אשר תקצבה גם היא את הקמת המבנים, סלילת כבישים, גינון, שבילים, חניות ותשתיות נוספות.

בחצרים, שם נקלטה קהילת בארי, נבנו עבורה 287 מבני דיור וכן למעלה מ-10 מבני ציבור, כולל 6 גני ילדים, מרפאה, משרדים, חדר אוכל ופארק משחקים. סה“כ השקיעה המנהלת למעלה מ-560 מיליון שקל בבניית שכונת בארי בחצרים, אשר תקצבה הן את הקמת המבנים, סלילת כבישים, גינון, שבילים, חניות ותשתיות נוספות.

מכאן לקיבוץ רוחמה, שם נקלטה קהילת כפר עזה. במסגרת המעבר של תושבי כפר עזה לרוחמה, נבנו 179 מבני דיור וכן 8 מבני ציבור, כולל 6 מבני חינוך, משרדים וחדר אוכל. סה“כ השקיעה המנהלת למעלה מ-380 מיליון שקל בבניית שכונת כפר עזה ברוחמה, גם כאן עם תקצוב להקמת מבנים, סלילת כבישים, גינון, שבילים, חניות ותשתיות נוספות.

בסוף, לא יעזור כלום – מנגנון הרישוי במדינת ישראל הוא מסורבל, איטי מאוד, לוקה בחוסר יעילות וגורם לעיכובים מתמשכים, להעסקת יועצים כפולה ובזבוז משאבים רבים, ובכך גם לעליית מחירי הדיור.

עד לאן מגיע סבך הבירוקרטיה? על הממשלה ועל הרשויות המקומיות מוטלת החובה לשחרר מיידית 180,000 יחידות דיור התקועות כיום בהליכי רישוי להיתר. שלוש שנים לוקח לקבל היתר בנייה; בארצות הברית זה לוקח רק שלושה חודשים, והכל בשקיפות מקסימלית.

ועכשיו, תמשיכו לדבר על בירוקרטיה שמירוקרטיה. אם רוצים, אפשר לבנות כמו במטה קסם. הנה הוכחנו לכם. כל מילה מיותרת.