תמ"א :38 נכון להיפרד, אבל למה דווקא עכשיו?

בשורה או גזירה? בעוד כחודש וחצי יפקע סופית המועד של תוכנית תמ"א 38 ברשויות המקומיות שטרם הספיקו להכין תוכניות חלופיות. תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה וטילים אמנם עתירה בכשלים, אך עצירתה דווקא בעת מלחמה היא אולי הדבר המוזר ביותר שניתן היה לעשות. סוגיית המיגון מעסיקה כיום את מרבית אזרחי המדינה ולמרבה הצער, כאשר העורף רחוק מלהיות מוכן למלחמה, חושף מבקר המדינה תמונה מדאיגה לפיה ליותר מ־60% מהתושבים אין ממ"ד ולחלקם אין גישה למיגון תקני כלשהוא.

במילים אחרות: בערים שבהן כבר הגישו תוכניות "התחדשות בניינית" ברמת המגרש הבודד לוועדות המחוזיות כדי שיחליפו את תמ"א 38, תימשך תמ"א עד מאי 2026, או עד לאישור התוכנית החדשה, וזאת על מנת לשמור על רציפות תכנונית. הדד ליין להגשת התוכניות החלופיות, אשר הוארך בשל המלחמה, הוא 1 באוגוסט.

בין הרשויות שבהן תמ"א 38 צפויה להמשיך עד מאי 2026 (או כאמור עד אישור תוכנית מחליפה) נמצאות נהריה, רמלה, יבנה, אשדוד, קריית ביאליק, כפר סבא, פתח תקווה, רעננה, באר שבע, ירושלים, לוד, חיפה, וראשון לציון. גבעתיים ורמת גן צפויות גם הן להיקלט עד המועד האחרון וערים נוספות נמצאות בתהליכי אישור, אך יש גם כאלה שספק אם יצליחו.

ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי, היה שנים רבות מתוקפיה של תמ"א 38 כתוכנית לעשירים בלבד, למרות שבניינים רבים לאוכלוסיות מוחלשות בדרום העיר ובמזרחה לא מוגנו. מהעירייה נמסר כי: "התוכנית החלופית תוצג במסגרת שיתוף הציבור".

המועד של שעת האפס בעוד כחודש וחצי הוא בעייתי. נכון שכבר האריכו את המועד בחצי שנה בעקבות המלחמה, אך מדוע על המדינה לקבוע מועד יעד סופי דווקא עכשיו? בערים מעודדות התחדשות כמו בת ים בית שמש ובני ברק יש חשש שלא יספיקו להציג תוכנית. אפילו באשקלון התוכנית עדיין בהליכים ונזכיר כי זו העיר המטווחת ביותר ו־24 אלף תושבי שיכונים בה קיבלו הוראה להתפנות בימי המלחמה הראשונים.

מתרחקים כמו מאש

האם האינטרס של ראשי הרשויות לעצור את התמ"א? במקרים רבים כנראה שכן. ארז טל, מהנדס העיר נתניה, אינו מסתיר זאת: "ההעדפה התכנונית של נתניה היא התחדשות עירונית באמצעות מיזמי פינוי בינוי. הוועדה המקומית נתניה הינה ועדה עצמאית מיוחדת ומיזמי פינוי בינוי הם בסמכותה. השנה ובשנה שעברה אושרו להפקדה עשרות תכניות כאלו וחלקן כבר קיבלו תוקף אחרי הליך התנגדויות. תוכניות אלו כוללות אלפי יחידות דיור חדשות במתחמי תכנון נרחבים ובהם היקפים משמעותיים של שטחים ציבוריים ותועלות ציבוריות. מבחינה זו הליכים אלו עדיפים על מיזמי תמ"א 38 שנותנים מענה למגרש בודד בלבד".

אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס: "פקיעתה הצפויה של תוכנית המתאר בעיצומה של מלחמה מחייבת להדליק תמרור אזהרה משמעותי אצל מקבלי ההחלטות. יש צורך להאריך בהוראת שעה מיידית את התוכנית היחידה שמאפשרת למגן ולחזק בתים במהירות גבוהה יחסית".

ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מספר שלאחרונה נפגשו אנשי הקבוצה עם ראש עיר מסוים מהצפון שלא מאשר תכניות התחדשות עירונית. לדברי רוט, אמר להם אותו ראש עיר: "אני משוגע להעמיס עוד יחידות דיור בתוך העיר, להקריס תשתיות ולפקוק את מרכז העיר?". רוט: "לא היו צריכים לתת לרשויות המקומיות את הסמכות לעשות תוכנית נקודתית כי המציאות בשטח היא שהן נגד התחדשות עירונית ובעיקר נגד התמ"א ולאורך השנים התאמצו לא לשתף פעולה עם פרויקטים. רשות מקומית שלא מכינה תוכנית צריכה להיקנס או להטיל על הוועדה המקומית סנקציות".

קפיצה במחירי הדיור

גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, סבור שהבעיה הגדולה היא לא בביטולה של תמ"א 38: "הבעיה נעוצה בכך שמדינת ישראל מניחה שוב פלסטר על פלסטר, מבלי לגבש מדיניות ברורה שתעניק סוף סוף ודאות תכנונית, ואחת ולתמיד תאפשר לקדם התחדשות עירונית באופן מסודר, מהיר ומקצועי. במקום לייצר חלופה אחת, הולמת ומרכזית לרשויות, מנסים לייצר כל מיני פתרונות קסם של הרגע האחרון".

אבישי מאירוביץ’, סמנכ"ל פיתוח עסקי בבית ירושלמי: "רשויות שלא הכינו תוכניות נקודתיות תחליפיות לתמ"א 38 עושות עוול לתושביהן. באופן כללי, הגיעה העת לכבות את האור על תמ"א 38 ולהתקדם לפינוי בינוי במתחמים גדולים ובכך גם העירייה וגם הדיירים יצאו נשכרים".

רוני כהן, מנכ"ל שותף אלדר שיווק נדל"ן: "מיזמי התחדשות עירונית תופסים כיום כרבע מסך התחלות הבנייה, נתון שגדל עם השנים ומצביע על הנפח שתופס התחום, זאת למרות אי הוודאות, המחסור בעובדים וסביבת הריבית הגבוהה. פקיעת תוקפה של תמ"א 38 ישפיע באופן ישיר על מלאי הדירות במדינה, שגם כך נמצא במצוקה ובמחסור, שכן על רקע המצב אנו חווים האטה בכמות הפרויקטים שהגיעו לכדי שלב היתר הבנייה. ב־2023 נרשמה ירידה של 20% בכמות הדירות שקיבלו היתר בנייה לעומת 2022. אירוע כזה יגרום לקפיצה גדולה במחירי הדיור בקרוב".

עו"ד נורית כהן קצב, שותפה ומייסדת משרד kdc המייצג דיירים באלפי דירות, מסכמת: "כמו רבים גם אני חושבת שזו העת לסיים עם תמ"א 38 המעוותת, מצד שני מה בוער? מדוע בזמן מלחמה? מיותר לגמרי לקצוב זמנים בתקופה כזו קשה ומאתגרת" .

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסר בתגובה: "תקופת המלחמה הדגישה את היות התחדשות העירונית מצילת חיים במצבי חירום. הרשות פעלה בלוח זמנים קצר מאוד ליצירת רשת תוכניות עירוניות מחליפות לתמ"א 38, אשר מאפשרות את המשך הפעילות של מיזמי תמ"א גם בשנים הקרובות, ובמתכונת טובה יותר מאשר הייתה במסגרת הארצית. חלק הארי של התוכניות כבר הוגש למוסדות התכנון, או יוגש בזמן הקרוב, וקודם למועד הנדרש (1.8.24). ברשויות תל אביב, בני ברק ובת ים אנו מעריכים שלא תיקלט התוכנית העירונית קודם למועד 1 באוגוסט אלא בסמוך לאחר מכן, ולאחר אישורן תהיה גם בערים אלה פלטפורמה מהירה למיזמים מסוג תמ"א 38".