עצור! שטח ציבורי לפניך

קחו נתון בסיסי מדאיג שלא מזיז לאף פוליטיקאי אצלנו, לפחות בתקופה שאחרי הבחירות הארציות או המקומיות: צפיפות התלמידים בישראל היא הגבוהה ביותר מבין מדינות ה-OECD.

כך, מספר התלמידים הממוצע בכיתה בבית ספר יסודי עומד על 26.3, לעומת ממוצע של 20.4 בקרב שאר מדינות הארגון. בחטיבות הביניים בישראל מספר התלמידים הממוצע בכיתה עומד על 28.09, לעומת ממוצע של 22.51 תלמידים בכיתה בשאר מדינות הארגון;  על פי תחזית הלמ“ס, עד שנת 2050 צפוי מספר התלמידים לעמוד על 3.052 מיליון, כלומר עלייה תלולה של למעלה מ-60%. קרוב ל-50 אלף כיתות נוספות נדרשות.

בנוסף, בזמן שמעודדים את ההתחדשות העירונית בלב המרקמים העירוניים הוותיקים, איש לא התעמק בבעיה שתיווצר בעקבות כך – מספר הילדים במוסדות החינוך הוותיקים יוכפל ואף ישולש.

לפתור את הבעיה הגדולה בישראל

דווקא היוזמה הפרטית יכולה היום לסייע לרשות המקומית להגדיל הכנסות מארנונה עסקית בנכסים שלא חשבו עליהם עד היום כמניבים, באמצעות עירוב שימושים; כיום, בזבוז שטחי הציבור הוא אדיר, כאשר הקרקע לא מנוצלת כראוי. הרשות אינה מפיקה מקרקעות רבות מספיק הכנסות, אם בשל היסטוריה, חוסר שימת לב או חוסר בתקציבים שיאפשרו לקדם נכסים. זאת, על אף שבעתיד אותן קרקעות יכולות להוביל להגדלת הכנסות משמעותית של הרשות המקומית.

כדי להראות שאפשר לעשות מהפך במחשבה אם רק רוצים – הנה פתרון קסם שהתקבל כפיילוט ארצי: בגבעתיים, עיר צפופה שצפויה להכפיל את עצמה בעשורים הקרובים בהתחדשות עירונית, עם כיתות עמוסות בתלמידים, הוועדה המחוזית תל אביב מקדמת תוכנית חדשנית, הכוללת מתחם ענק של עירוב שימושים במסגרתו יוקמו שני מגדלים בני 30 קומות – מגדל מגורים ומגדל תעסוקה ומסחר. התוכנית תתפרס על שטח כולל של כ-7.7 דונם במתחם הרחובות, עליית הנוער, התע“ש והוורדים. שני המגדלים יוקמו מעל מבנה נמוך יותר של 9 קומות, שבתוכו יוקצה שטח לטובת הקמת בית ספר.

כאמור, מדובר בפיילוט חדשני בשיתוף עם משרד החינוך, בו יהיה שימוש במפלסים השונים ובגגות הבניין כחצרות לבית הספר. בהיבט התחבורתי, התכנית נמצאת בסמיכות לתוואי המטרו העתידי M2 – הנמצא 700 מטר מזרחית למתחם, ברחובות כצנלסון וויצמן וקו M1 ממערב למתחם, בשכונת נחלת יצחק בתל אביב.

מאיר שמחה, סמנכ"ל הנדסה ותכנון באזורים, מסביר כי "כיום שילוב מוסדות ציבוריים בפרויקטים הוא סטנדרט – בין אם בתי ספר, גני ילדים, מעונות יום, בתי כנסת, שטחים ירוקים פתוחים וכדומה. אנו פועלים תוך ניצול נכון של הקרקע, כשפעמים רבות אנו עושים רישום בשכבות, באופן תלת מימדי, או תוך רישום של העירייה בצו הבית המשותף כבעלת נכס של מוסד הציבור, כאשר יש חלק ששייך לציבור וחלק ששייך לפרט. כיום כמעט בכל פרויקט אנו משלבים בקומות הקרקע מוסדות ציבור. בנוסף, בפרויקטים בהם אנו מייצרים חניה עבור דיירי הבניין, החלק העליון לרוב הוא שטח פתוח לרווחת הציבור".

די לבזבוז שטחי ציבור

בזבוז שטחי ציבור היא אם כל בעיות הנדל״ן בישראל. כשתכננו את המוסדות האלו בשנות ה-50 וה-60 אף אחד לא חשב על המחר. לא שמעתי על תוכנית מקיפה לפינוי בינוי במוסדות אלו.

מבדיקת מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה עולה כי לאורך השנים נצברו ברשויות המקומיות נכסים רבים, חלקם מופעלים וחלקם הפסיקו לפעול, שהכנסותיהם נמוכות מעלות אחזקתם. חלק מהנכסים הם מגרשים פנויים, חלק בנייני ציבור שאינם מאוכלסים במלואם. יש גם שטחי ציבורי שטרם מומשו, יש נכסים שניתן להפעיל בשימוש מעורב כמו: מגרש ספורט או אולם התעמלות שניתן להוסיף לו קומה לשירותי ציבור או קומה מסחרית. יש בתי כנסת, מעונות יום, טיפות חלב, בנייני ספרייה, מרפאה וטרינרית, מועדונים או מתנ“סים וגם מרכזי פיס למיניהם, בהם ניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה הקיימות ואינן מנוצלות, כולל מגרשים לבתי ספר וגני ילדים, שבעבר הוקצו להם קרקעות רחבות יותר ממה שנדרש היום, לפי המדריך להקצאת קרקע של משרד החינוך. כלומר, אפשר להוסיף שטחי כיתות ולפתור את המצוקה אולי הכי גדולה של ישראל באשר לדור העתיד – שלא יהיה לו איפה ללמוד.

בנוסף, חלק גדול מנכסי הרשות המקומית ממוקם בתכניות מתאר ישנות מאד, שחלקן יכול לעבור שינוי תב“ע כדי להתאימם לצרכים החדשים של העיר. מה הקשר היום, לדוגמה, למבני החינוך שלא השתנו בכלום מאז שנות ה-50 של המאה שעברה עם החצרות הענקיות? בעולם כבר למדו שצריך להצטופף בבניה לגובה ולהפסיק עם מבנים של קומה אחת או שניים. עירוב שימושים של המבנה הוא הפתרון.

ככלל, בשנים האחרונות אכן החל בישראל תהליך מבורך בו ראשי הרשויות המקומיות התחילו לחפש מקורות הכנסה נוספים לעיר. החל מרוץ אחר הגדלה של שטחי תעסוקה ביישוב, אולם, כידוע, קשה היום לשווק שטחי תעסוקה בשל ההיצע הרב והתחרות הקשה עם יישובים מתחרים. לכן, במקביל, מתחזקת ברשויות המקומיות חשיבה על מימוש נכסים שיש היום בידי הרשות ואינם מניבים הכנסות מספקות.

המדינה מאפשרת היום להשתמש בעד כ-20% משטחי הציבור, “השטחים החומים“, לשימוש מסחרי ובהליך סטטוטורי מהיר ולא מורכב יחסית.

מיקסום התועלת החברתית

ממחקרי היתכנות כלכלית שערכה ד“ר רינה דגני, מתכננת ערים מקבוצת גיאוקרטוגרפיה, עולה כי חלק מנכסי הרשויות המקומיות נמצא במיקומים טובים כמו במרכזי הערים וחלק בשולי שכונות. מיון הנכסים מאפשר לקדם אותם בהתאם לתרומתם הכלכלית או החברתית וכמובן לפי רמת הזמינות שלהם לפיתוח.

התרומה לקידום הסביבה והחברה בה נמצא הנכס חשובה לא פחות מהתרומה להגדלת הכנסות הרשות המקומית. לקידום נכס על מגרש ריק/ בניין ציבורי/ מרכז מסחרי מוזנחים –יש השפעה חשובה להתחדשות הסביבה כולה. נכס חדש או משופץ מהווה טריגר לפיתוח נוסף לעסקים בסמיכות אליו, שיתחילו לשפץ גם הם כדי להגדיל את ריווחיהם. שיפוץ המרכז או המבנה יגדיל גם את שביעות הרצון של דיירי הסביבה ושל העוברים והשבים, הוא יעלה את תדמית השכונה ויתרום להעלאת מחירי הדירות ומחירי השכירות של נכסים מניבים, את רמת הפדיון שלהם. זאת, בנוסף לתרומה של פעילות חברתית שתוכל להיכנס לפרויקט לטובת התושבים.

לא תמיד ניתן למקסם גם את התועלת החברתית וגם את הרווח יזמי – ואם נשתמש בשפה מתמטית, לא ניתן למקסם 2 פרמטרים, אבל בהחלט ניתן להגיע לנקודת האופטימום שגם תביא תועלת חברתית וגם תהיה רווחית ליזם.

יזמים פרטיים, באמצעות החברות הכלכליות של הרשויות המקומיות, יכולים לסייע בקידום נכסים כאלה. החברות הכלכליות של היישובים חושבות יותר על הציבור ועל רווחת התושבים ולכן הם ישמרו על היזמים, שיאפשרו לקבל בפרויקט שיקבלו גם תועלות ציבוריות למיניהן.

קידום הנכסים יבוצע בחלקו על ידי החברה הכלכלית ובחלקו על ידי יזמים פרטיים, חלקן בשיטות משולבות כמו B.O.T – בה המימון, הבניה והתפעול באחריות היזם, בדומה לכביש 6 שנחשב כסיפור הצלחה היסטורי; פרויקטים ציבוריים כאלו המקודמים על ידי הרשויות מתמקדים בפיתוח מרכזים משולבים במסחר ושירותים כמו מרכזי תעסוקה מוגנת, דיור מוגן, חניונים ציבוריים, מתקנים סלולאריים, חוות שרתים, דיור להשכרה, מעונות לצעירי היישוב וכו׳.

ניתן לראות כי כבר היום הרשויות המקומיות פועלות לקידום פרויקטים כלכליים שיש להם תרומה חברתית גדולה. לדוגמה: בירושלים מקדמת העירייה שינוי מוחלט של שני מתחמי המעונות הוותיקים של האוניברסיטה העברית, מעונות רזניק ומעונות לרנר, הכוללים כ-1,000 חדרי מעונות ומצויים במצב פיזי ירוד, לצד מגרש חניה פתוח. “מתחמים אלו מצויים בצמידות לקו הרכבת הקלה המוקם בימים אלו, אך מאופיינים בבינוי דליל שאינו מעודד פעילות עירונית מגוונת ואינטנסיבית“, אומרים בוועדה המחוזית לתכנון ולבניה. על השטח הזה, לא תאמינו – מתוכננות עכשיו במסגרת התוכנית, שאושרה על ידי הוועדה המחוזית, כ-1600 יחידות דיור לרכישה והשכרה, לצד פיתוח שטחים ציבוריים, כיכרות עירוניות, בתי ספר, חזיתות מסחריות ושטחי תעסוקה.

דוגמאות נוספות ניתן לראות בכפר סבא, רחוב גבורות, שם מקדמת קבוצת ברדוגו מעונות סטודנטים על שטח ציבורי “חום“, במסלול תכנוני מהיר, במתווה של היתר בנייה כפוף לדיון חוזר בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה; גם עיריית רמת גן מקדמת הקמת מעונות סטודנטים במכללת רמת גן, זאת תוך צמצום שטח המכללה ופינוי עוד שטח “חום“ גם לטובת מבני ציבור וצרכי ציבור. עוד ברמת גן, מקדמת העירייה במבנה בבעלותה שבמתחם הבורסה מרכז תעסוקה מוגנת לבעלי צרכים מיוחדים. במקומו, מוצע מגדל חדש למשרדים ומסחר, תוך דרישה מהיזם לכלול במגדל מרכז תעסוקה חדש ומודרני לבעלי צרכים מיוחדים.

בראשון לציון מקדמת העירייה מעונות סטודנטים במכללה למנהל, כמו גם דיור להשכרה, במגמה לספק פתרונות דיור במחירים מוזלים לתושבים. עיריית ראשון לציון גם מקימה בימים אלו לראשונה מבנה ציבור בעירוב שימושים ציבורי, שיכלול גני ילדים, מעונות יום, בית כנסת, מרפאות, מועדון נוער ואף מרכז מסחר שכונתי לרווחת כלל התושבים בסביבה. יוקם גם חניון ציבורי ובו כ-500 מקומות חניה.

בפתח תקווה מקדמת החברה הכלכלית מרכז מסחרי בשכונת נווה גן, בו נדרש היזם לכלול שטחי מסחר, שיכללו בחוזה עסקים המתאימים לשירות יומיומי של התושבים, ושטחי ציבור בנוסף.

עיריית תל אביב אף מגדילה לעשות ומקדמת אזור תעשייה ישן שבתהליך נטישה, בסוף רחוב שוקן, לטובת אמנים – מתחם למוקד ציורי קיר, שייתן ביטוי לציירים ישראלים. האמנים יביאו בהמשך מרכז בילוי לצעירים, פאבים למיניהם וכו׳. קשה לאמוד במונחים כספיים את תועלת הציבור, אך זה אולי פתרון חברתי שיביא תועלת לציבור גדול של אמנים, שלרוב פרנסתם קשה.

ד“ר רינה דגני מצביעה על מגוון רחב של אפשרויות לקידום נכסי עירייה, כולל כאלה שעדיין אינם מתבצעים, כמו פיתוח חניונים מתחת לכיכרות או גנים ציבוריים. זאת, בעיקר באמצעות הסקטור היזמי, שיהנה מתוספת דירות, מסחר וחניון ציבורי. קידום נכסי הרשות המקומית חשוב הן ביישובים בהם יש שטח נדל“ן מניב גבוה, כמו תל אביב ורמת גן, והן ביישובים בהם השטח המניב נמוך מ-6 מ“ר לנפש, כמו: חולון, באר שבע, נתניה ובני ברק. מה שבטוח, בכל מקרה – חשוב לצרף את היוזמה הפרטית לקידום הכלכלי והחברתי למען הציבור.

שילוב שטחי ציבור בפרויקטים של התחדשות עירונית

בשנים האחרונות אנחנו רואים יותר ויותר דרישות מצד ועדות תכנון ורשויות מקומיות לשלב פיתוח שטחי ציבור לצידם של פרויקטים למגורים במסגרת ההתחדשות העירונית. עירוב שימושים נחשב מודל מצוין להתחדשות עירונית, אך הצלחתו תלויה בהרמוניה בין שלושת קודקודי המשולש: הדיירים, היזם והרשות המקומית.

אחת הדוגמאות לעירוב שימושים כזה, תוך דרישת הרשות המקומית לפיתוח שטחי ציבור – באה לידי ביטוי בפרויקט "מגדלי מרום השחר", שמתכננת חברת קונטמפו נדל"ן ברמת גן. הוועדה המקומית אישרה לקונטמפו פרויקט פינוי בינוי בתב"ע – שכולל 185 יח"ד בשני מגדלים בני 20 קומות, בשילוב שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר ומבני ציבור בשטח של כ-2,000 מ"ר, ברחוב נגבה 52-56, שכונת מרום נווה. הגינה הירוקה הנרחבת שתוקם בין שני המגדלים בפרויקט כבר הפכה לאחד הסמלים שלו, כחלק מתכנון של אורבניות מודרנית כפי שהיא צריכה להיראות במאה ה-21. השכונה כוללת פארק וגישה לכביש 4, לצד קישוריות לתחבורה ציבורית עם קווי אוטובוס רבים ובמרחק 5 דקות הליכה מתחנות המטרו 2M הכתום שיוקמו בעיר.

שחר רז, בעלי קונטמפו נדל"ן, מסכם: "מדובר באחת השכונות החדשות ברמת גן שמהווה מוקד משיכה לאוכלוסייה צעירה ולמשפחות, עובדי הייטק ובעלי מקצועות חופשיים. אנחנו שמחים לפתח עוד שטחי ציבור במסגרת הפרויקט בנוסף למוסדות חינוך לכל הגילים, כולל בית ספר תיכון במרחק הליכה, ומרכזי תנועות נוער שכבר קיימים בשכונה. אני מאמין שתכנון נכון לוקח בחשבון את מגוון תחומי החיים – מגורים, חינוך וצרכי ציבור, לצד בילוי ומסחר".

מאיר שמחה, סמנכ"ל הנדסה ותכנון באזורים: "בפרויקטים בהם אנו מייצרים חניה תת קרקעית עבור דיירי הבניין, החלק העליון לרוב הוא שטח פתוח לרווחת הציבור"

שחר רז, בעלי קונטמפו נדל"ן:

"אני מאמין שתכנון נכון לוקח בחשבון את מגוון תחומי החיים – מגורים, חינוך וצרכי ציבור, לצד בילוי ומסחר"