רצף הטלטלות שעברה ישראל בשנתיים האחרונות החל באפריל 2022 עם העלאות הריבית שהשפיעו על המשק כולו, המשיך לרפורמה המשפטית שהוציאה עשרות אלפי אנשים לרחובות בכל מוצ"ש ואיימה לפלג את העם, והתפוצץ לכולנו בפנים בשבעה באוקטובר, היום שבו המדינה כולה השתנתה, ובעיקר האנשים וסדרי העדיפויות שלהם. וכמו תחומים רבים, גם שוק הדיור שינה את פניו.
השינוי נצפה בין היתר בביקוש לערים מסוימות לעומת ערים אחרות. לדוגמה, אם לפני המלחמה רוכשי דירות חיפשו נכסים גם במעגל הראשון והשני מחוץ למרכז לכיוון הפריפריה - בעיקר בשל עליות הריבית התכופות והתייקרות המשכנתה - הרי שהמלחמה טרפה את הקלפים והחזירה את הביקוש לערי המרכז, גם אם לא לכולן. בנוסף, גם הקריטריונים המסורתיים לפיהם בוחרים הישראלים את מקום מגוריהם עברו שינוי משמעותי אחרי 7 באוקטובר, כאשר תחושת הביטחון בבניין המגורים ובסביבה הפכה לשיקול המרכזי שעבורו גם מוכנים לשלם יותר.
מחקר עדכני של מכון גיאוקרטוגרפיה, שיתפרסם במוסף הנדל"ן הקרוב של "ישראל היום" ב־22 במאי, מציג את התמורות והשינויים שחלו בשוק הדיור מאז תחילת המלחמה במפת הביקושים, בהעדפות הרוכשים ובשיקולים המרכזיים שמניעים אותם בבואם לרכוש או לשכור דירה בתקופה הנוכחית.
שינויים במפת הביקושים
מעבר ליישובי הגבול בצפון ובדרום שבהם הביקוש ירד כמעט לאפס מאז 7 באוקטובר (כמו קריית שמונה לדוגמה שבה כמעט ולא נרשמו עסקאות מאז פינויה של העיר), נמצאות בראש טבלת הירידה בביקושים אשדוד, תל אביב, ירושלים, אשקלון וחיפה. בתל אביב ובאשדוד ירד הביקוש בכמחצית לעומת הימים שלפני המלחמה. בתל אביב כ־4,200 משקי בית מחפשים דירה לעומת כ־8,000 לפני המלחמה. בירושלים ירד הביקוש בכ־35, באשקלון פחת הביקוש בכ־20% ובחיפה, שלא נפגעה ישירות מהמלחמה, ירד הביקוש בכ־15% בלבד.
מבדיקות שוטפות שעורכת ד"ר רינה דגני, כלכלנית אורבנית, מבעלי מכון גיאוקרטוגרפיה, עולה כי על אף הירידה בביקוש לדירות בערים מסוימות בתקופת המלחמה, הביקוש עדיין מתפזר על מספר גבוה יחסית של יישובים בישראל ולכן הירידה לא תורגש באופן משמעותי ביישובים ספציפיים, למעט יישובי קו הגבול.
מבחינת השפעה ספציפית על שוק השכירות בישראל, דגני מציינת כי כל אדם בוגר חמישי בישראל (20%) מחפש כיום דירה להשכרה. בין אלו, כ־16% רוצים לגור בתל אביב, כ־12% ברמת גן וכ־7% בגבעתיים. הביקוש בערים במעגל השני לתל אביב נע בין 5% ל-7% בערים הרצליה, ראשון לציון, פתח תקווה ורעננה. כל שוכר מחפש דירה בו זמנית בשני יישובים בממוצע.
הסקר מצא גם כי 41% עשויים לשנות את ההחלטה על מיקום היישוב שבו ירכשו דירה, למרות המלחמה: כ־9% העידו כי המלחמה תשפיע על החלטתם בנוגע ליישוב שבו ירכשו דירה וכ־22% שוקלים את השינוי. 59% מבעלי ורוכשי הדירות לא מתכננים לשנות את החלטתם לגבי העיר שבה תכננו לרכוש דירה.
ממ"ד - תנאי בסיסי
לפי הסקר של מכון גיאוקרטוגרפיה, שליש (33%) מהישראלים סבורים כי תחושת הביטחון בדירה, בבניין ובסביבה הופכת שיקול מכריע בבחירת מקום המגורים. תחושה זו גבוהה עוד יותר בקרב רוכשי הדירות.
ד"ר דגני מדגישה כי כל האמצעים האפשריים לשיפור הביטחון במקום המגורים חשובים לרוכשי הדירות, והם גם מוכנים לשלם על זה סכום לא מבוטל. לפי תוצאות הסקר, חיבור מצלמות אבטחה למוקד שמירה הוא הפקטור החשוב ביותר לתחושת הביטחון, ואחריו סיורים של חברת שמירה או שומר בכניסה לבניין.
לשאלה אם יהיו מוכנים להקצות סכום של 750 שקל כל חודש כדי להגביר את תחושת הביטחון בבניין ובסביבת המגורים שלהם על ידי האמצעים הנ"ל – השיבו בחיוב כ־39%. ד"ר דגני מעריכה כי "למרות שמדובר בסכום לא מבוטל, בהתייחס לעובדה שחלק גדול ממשקי הבית משלמים משכנתה או שכירות גבוהה כל חודש, לחלקם יש ילדים במסגרות שדורשות תשלומים גבוהים וכו', בפועל חלק ניכר ממשקי הבית יסכימו להעמיד סכום דומה להגברת תחושת הביטחון".
ד"ר רינה דגני, מבעלי גיאוקרטוגרפיה, מדגישה כי כל האמצעים האפשריים לשיפור הביטחון במקום המגורים חשובים לרוכשי הדירות, והם גם מוכנים לשלם על זה סכום לא מבוטל. לפי תוצאות הסקר, חיבור מצלמות אבטחה למוקד שמירה הוא הפקטור החשוב ביותר.
מאז תחילת המלחמה גם חלה עלייה דרמטית בחיפושי דירות עם ממ"ד. על פי נתונים שמפרסם אתר מדלן, בחודש מרץ האחרון נרשמה עלייה של 165% בחיפושי נכס עם ממ"ד לעומת התקופה של לפני המלחמה (ספטמבר 2023) ועלייה של 275% לעומת מרץ אשתקד. טל קופל, מנכ"ל מדלן: "הזינוק בחיפושי דירות עם ממ"דים שהחל באוקטובר 2023 אינו מפתיע כמובן, ומהווה תופעה כלל ארצית – אין מקום בישראל שבו התושבים לא מבינים כיום כי ממ"ד הוא כבר לא רק תוספת אפשרית לדירה, אלא חובה מצילת חיים".
הכתבה המלאה תתפרסם במוסף הנדל"ן של ישראל היום ב־22 במאי
