בשיתוף שלום את נתן
אנשים רבים מייחלים שתוכניות ההתחדשות העירונית השונות יגיעו אליהם ויקפיצו משמעותית את רמת הדיור שלהם ואת שווי הנכס שברשותם. תהליכים אלה הינם ארוכים ומסורבלים ודורשים בירוקרטיה רבה. ניסינו לעשות קצת סדר בעזרתו של תומר צבר, מנכ"ל חברת "שלום את נתן" המתמחה בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית וכבר הובילה עשרות כאלה בתל אביב ובערים אחרות.
"ב־2048 יהיו קרוב ל־17 מיליון תושבים במדינת ישראל", מסביר צבר את החשיבות של התחדשות עירונית. "כדי שהמדינה תוכל להתמודד עם כמות כל כך גדולה של תושבים צריך להתכונן. זה לא רק דירות, אלא גם תשתיות, תחבורה, בתי ספר ועוד. קרקעות במדינת ישראל הן מצרך נדיר, ולמרות שאנחנו רואים עבודה של מנהל מקרקעי ישראל בנושא, כדי לעמוד ביעדים של המדינה יש את הכלי של התחדשות עירונית שתלך ותגבר".
אז מהי התחדשות עירונית?
“עולם ההתחדשות העירונית עבר כמה התפתחויות משמעותיות במהלך השנים. נעשה מעבר מהסתכלות בניינית להסתכלות עירונית ולהתחדשות מתחמית. לא רק שהופכים דירה לבניין אלא שישנה מעטפת שלמה מסביב כגון חניה ועוד שירותים נלווים. הרשות מתכננת פרויקטים שבמסגרתם היא תקבל שטחים לטובת שירות לציבור ודואגת לאלמנטים כמו תחבורת אופניים וכמות הרכבים שייצאו וייכנסו לעיר לאחר השלמת הפרויקט. בעבר, היזמים היו רגילים לעסקאות ‘פשוטות’ של רכישת קרקע ולאחר מכן מכירת הנכסים לדיירים. היום העסקאות הרבה יותר מורכבות ובמסגרתן היזם עובד מול יותר גורמים עם יותר אינטרסים. יזמים שלא יודעים לתת מענה לכל הקצוות האלה לא יכולים לחיות בתחום הזה. הם חייבים להיות מסוגלים להבין את כל הגורמים המעורבים ואיך לקדם את העסקה”.
איך הרשויות בוחרות איפה לעשות התחדשות עירונית?
“כשהרשות בוחנת באיזה מקומות היא רוצה לייצר התחדשות עירונית היא לא רוצה להפוך את כל העיר לאתר בנייה אלא לבחור את האזורים בהם ישתלם לכלל הצדדים להסכים לפרויקט. ברגע שהפרויקט משתלם לכל הגורמים הרלוונטיים – רשות, בעלי דירות ויזם, והרשות יכולה להתאים את כמות השירותים שלה לכמות האוכלוסיה שתגדל, גדלים הסיכויים שהאזור ייבחר”.
מה בעלי הדירות צריכים לדעת כשמתחיל הליך התחדשות עירונית באזור שלהם?
“תהליכי ההתחדשות העירונית התקיימו בעבר בצורה עצמאית, וכיום מי שמקדמים את מרבית מתחמי ההתחדשות הם עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית. הדבר הראשון שצריך לדעת הוא שהאזור הולך להיות מושבח, יהיו יותר משאבים עירוניים והדיירים יקבלו דירות חדשות ובניינים מודרניים. התהליך מתחיל בהקמת נציגות של הדיירים שמתקשרת עם עורכי דין המתמחים בתחום ואז יוצאים לבחירת יזם. כמו כן צריך לדעת שלהוציא היתר זו משימה מורכבת שלוקחת כמה שנים”.
מה קורה בסוף התהליך?
"אין ספק שהחלק המרגש ביותר בתהליך מגיע בסופו כאשר מקבלים טופס 4 ואישור לאכלוס. עם קבלת ההיתר, בעלי הדירות יכולים לחזור לדירותיהם".
למה חשוב לשים לב בעת בבחירת חברה יזמית?
“ככל שעובר הזמן נכנסים יותר יזמים לשוק. אם יש חברה שהיא גם יזם וגם קבלן זה משמעותי מאוד, כיוון שכך יש לחברה אפיקי פעולה רבים. במקרה של הפרדה בין היזם לקבלן, היזם יכול להבטיח משהו אחד והקבלן יבצע משהו אחר. לדוגמה, החברה שלנו היא לא יזם רגיל. צמחנו מהביצוע ואנחנו גם קבלן וגם יזם. הקשר בינינו לבין הדיירים לא מסתיים במסירת הדירות אלא בתום תקופת הבדק. אנחנו דואגים שבעלי הדירה יקבלו את השירות הכי טוב שאפשר ואם מתעוררות בעיות אנחנו באים לפתור אותן. האירוע של עזיבת הדירה ומעבר לדירה משוכרת הוא אירוע מורכב עבור חלק גדול מהדיירים, וכל התהליך הזה דורש הרבה ידע, ניסיון ורגישות. לכן מומלץ לבחור חברה עם ניסיון בתהליכי יזמות, תכנון וביצוע”.
למה לבחור דווקא בחברת שלום את נתן?
“חברת שלום את נתן קיימת כבר קרוב ל־35 שנים. צברנו התמחות גדולה בתחום התחדשות העירונית, והניסיון הנצבר הוא עצום. הנכס הכי גדול שלנו הוא המוניטין. אנחנו מטפלים בכל דירה כאילו אנחנו גרים בה בעצמנו.
“מבחינה אישית, אחד היתרונות הבולטים של החברה שלנו הוא מערכות יחסים ארוכות טווח. העובדים שלנו נמצאים בחברה לאורך שנים, גם הספקים עברו איתנו את כל המשברים שקרו בשוק הנדל”ן הישראלי, ולכן גם עכשיו כשהשוק עובר אירוע קשה אנחנו נמצאים במקום טוב. יש הרבה אתרים שבגלל המחסור בפועלים לא מצליחים לפתוח את האתר בבוקר, ואנחנו בזכות אותו ניסיון ומערכות יחסים יודעים איך להתנהל גם באירועים כאלה”.
"עם קבלת ההיתר הדיירים מקבלים הודעה שהם יכולים לחזור לדירות שלהם. עד אותו מועד היזם דואג לשכירות עבורם, ואז הם חוזרים לבית החדש שלהם. זהו רגע מרגש"
“בשנת 2048 יהיו קרוב ל־17 מיליון תושבים במדינת ישראל, זה לא עוד הרבה זמן”, מסביר צבר את החשיבות של התחדשות עירונית. “כדי שהמדינה תוכל להתמודד עם כמות כל כך גדולה של תושבים צריך להתכונן. זה לא רק כרוך בבניית דירות, אלא גם בתשתיות, בבתי חולים, בבתי ספר ועוד. קרקעות מפותחות במדינת ישראל הן מצרך נדיר, ולמרות שאנחנו רואים עבודה של מנהל מקרקעי ישראל בנושא, כדי לעמוד ביעד של 60-70 אלף יח”ד חדשות בשנה המשקל של ההתחדשות העירונית ילך ויעלה”.
מהי התחדשות עירונית?
“עסקת התחדשות עירונית היא מפגש של שלושה משתתפים, יזם, בעלים של הרשות המקומית. ענף ההתחדשות העירונית עבר כמה התפתחויות משמעותיות במהלך השנים האחרונות והרגולציה עדיין בהתהוות.
הרשויות כיום מסתכלות על התחדשות עירונית כהתחדשות מתחמית ולא כבניין בודד, מתוך הבנה שהצפיפות במרכז הארץ תלך ותגבר. הרשויות רוצות לראות פרויקטים שבמסגרתם הן יקבלו שטחים לטובת שירות לציבור לאלמנטים כמו תחבורת אופניים וכמות הרכבים שייצאו וייכנסו לעיר לאחר השלמת הפרויקט. על אף עודף הרגולציה, ענף הנדל”ן הוא פשוט יחסית. בעבר, היזמים היו רגילים לעסקאות של רכישת קרקע, תכנון, בנייה ולאחר מכן מכירת דירות לציבור. כיום העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית הרבה יותר מורכבות ובמסגרתן היזם הופך להיות שותף של הבעלים והוא זה שצריך ללוות אותם בתהליך ולתווך להם את דרישות הרשות והמגבלות של הפרויקט. תקשורת היא שם המשחק, יזמים שאין להם את הכישורים ותשומת הלב לזה לא יכולים לעסוק בהתחדשות עירונית”..
איך נבחרים האזורים?
“לצערנו הרב, נכון לרגע זה, קיימות בישראל כ־1.6 מליון דירות ללא ממ”ד, אנחנו מבינים היום מה זה אומר. ההיתכנות להתחדשות עירונית תלויה בעיקר באינטרס של הרשות ובכלכליות של הפרויקט ליזם, כשהרשות בוחנת באיזה מקומות היא רוצה לייצר התחדשות עירונית היא לא רוצה להפוך את כל העיר לאתר בנייה אלא לבחור את האזורים בהם ישתלם לכלל הצדדים להסכים לפרויקט. היא יכולה לעשות את זה באמצעות הגברת זכויות בנייה או בשיעור היטלי השבחה, ברגע שהפרויקט משתלם לכל הגורמים הרלוונטיים – רשות, בעלי דירות ויזם הפרויקט יכול לצאת לדרך.מה צריך לדעת?
“תהליכי ההתחדשות העירונית התקיימו בעבר בצורה עצמאית, וכיום מי שמקדמים את מרבית מתחמי ההתחדשות הם עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית. הדבר הראשון שצריך לדעת הוא שהאזור הולך להיות מושבח, יהיו יותר משאבים עירוניים והדיירים יקבלו דירות חדשות עם ממ”ד ובניינים מודרניים. התהליך מתחיל בהקמת נציגות של הדיירים שמתקשרת עם עורכי דין המתמחים בתחום ואז יוצאים לבחירת יזם. כמו כן צריך לדעת שהוצאת היתר זו משימה מורכבת שלוקחת כמה שנים טובות ונדרשת סבלנות”.
מה קורה בסוף התהליך?
"אין ספק שהחלק המרגש ביותר בתהליך מגיע בסופו כאשר מקבלים טופס 4 ואישור לאכלוס. עם קבלת ההיתר, בעלי הדירות יכולים לחזור לדירותיהם”.
כמה חשובה החברה היזמית?
“ככל שעובר הזמן נכנסים יותר יזמים לשוק. אם היזם הוא גם יזם וגם קבלן זה משמעותי מאוד, כי יש בעלים, אבא ואמא לכל אורך הדרך, וגם אחרי המסירה יש עם מי לדבר. יזם שאינו קבלן יכול להבטיח משהו מסוים ורק בהמשך להבין שהוא לא אפשרי. לדוגמה, החברה שלנו היא לא יזם רגיל. צמחנו מהביצוע לפני כ-35 שנה ובהדרגה התמקצענו ביזמות בשני העשורים האחרונים. הקשר בינינו לבין הדיירים לא מסתיים במסירת הדירות וגם לא בתום תקופת הבדק. אנחנו דואגים שבעלי הדירה יקבלו את השירות הכי טוב שאפשר ואם מתעוררות בעיות אנחנו באים לפתור אותן. האירוע של עזיבת הדירה ומעבר לדירה מושכרת הוא אירוע מורכב עבור חלק גדול מהדיירים, וכל התהליך הזה דורש הרבה ידע, ניסיון ורגישות. לכן מומלץ לבחור חברה שמסתכלת עליך בגובה העיניים ויודעת ללוות אותך בתהליך”.למה דווקא שלום את נתן?
“חברת שלום את נתן קיימת כבר קרוב ל־35 שנים. צברנו התמחות גדולה בתחום ההתחדשות העירונית, והניסיון הנצבר הוא עצום. הנכס הכי גדול שלנו הוא המוניטין. אנחנו מטפלים בכל דירה כאילו אנחנו גרים בה בעצמנו.
“אחד היתרונות הבולטים של החברה שלנו הוא היכולת לייצר מערכות יחסים ארוכות טווח וההפנמה של המשפט – “טוב שם משמן טוב”. אצלנו כל פרויקט הוא קליעה בול למטרה ואין לנו פרויקטים שמחכים על המדף. אנחנו מבינים את הרגישות של הדיירים שמחכים כבר לקבל את הדירה החדשה שלהם ועושים לילות כימים כדי להביא את עשרות הפרויקטים שלנו לנקודת הסיום”.
תומר צבר: תקשורת היא שם המשחק, יזמים שאין להם את הכישורים ותשומת הלב לזה לא יכולים לעסוק בהתחדשות עירונית
בשיתוף שלום את נתן
