כשמדברים עם עו"ד רונית שבירו, הבעלים המשותף בקבוצת שבירו, על המצב במדינה – היא מתחממת די מהר. אכפת לה מכל מה שקורה כאן, במדינה בכלל ובענף הנדל"ן בפרט. לא הרבה יודעים, אבל היא מקפידה להיות מעורבת ולנסות להשקיע מאחורי הקלעים בהרבה מתהליכי קבלת ההחלטות בנושאי הדיור השונים. מדובר בעבודה סיזיפית ומייגעת, הכוללת בין היתר פניות מרובות למשרד השיכון, אגף התקציבים באוצר, רשות מקרקעי ישראל ואף להתאחדות בוני הארץ.
לשאלתי מדוע היא לא לוקחת חלק פורמלי וייצוגי בטיפול בנושאי הדיור, היא משיבה שמאחורי הקלעים היכולת שלה להשמיע ולהשפיע לא פחותה, ולעתים אף גדולה יותר.
"אני לא חפצה לקחת שום תפקיד ציבורי, כל מה שמעניין אותי זה לקדם אג׳נדות רוחביות לטובת הציבור הכללי", היא אומרת.
כיום, אחרי ה-7.10, היא מרגישה שכל אחד מאיתנו צריך לתרום יותר למען הכלל – במטרה ליצור חברה טובה יותר, ולצאת כמנצחים במערכה הגדולה הזו. "לא לוותר, להילחם על העקרונות ועל יצירת מצע נכון יותר לדיור בישראל", היא אומרת, ומדגישה שהיום, אחרי ה-7 באוקטובר, כל אחד מאיתנו צריך לתרום יותר למען הכלל כדי ליצור חברה טובה יותר, ולצאת כמנצחים במערכה הגדולה.
כיצד מתקנים את המעוות? זו תכנית עשרת הצעדים של רונית שבירו:
- לתכנן 50 שנים קדימה
האתגרים: בעשור האחרון אין כאן ראיה כוללת של 50 שנה קדימה מצד מקבלי ההחלטות, כפי שצריך להיות. לוקח 20 שנה לתכנן ערים שלמות ומגה מתחמים, ו-30 שנה לבצע.
הפתרונות: על המדינה לפעול בדיוק כמו חברה עסקית שרואה ומתכננת את פעילותה ומטרותיה בשנים הקרובות. יש לחשוב בצורה יסודית ולטפל בבעיות עמוקות יותר, שטווח ההבשלה שלהן הוא ארוך. יש ליצור מנגנון שמאפשר לכלל משרדי הממשלה לחשוב, לתמרץ ולהפנות יותר משאבים לטווח ארוך. יש צורך לבודד עניינים נפיצים, לחלק את המדינה לאזורים ולבדוק קודם כל איך ישראל רוצה להיראות חמישים שנה קדימה. חייבים לתכנן מיני ערים, מגה שכונות, עירוב שימושים סביב מגדלים שנותנים מחייה שלמה, כמו בהונג-קונג ויפן. מתחמים שאפשר לבלות בהם 24/7. מוסדות התכנון חייבים לערב אנשי מקצוע חיוניים לשם כך, ולכווץ את כוחם של פוליטיקאים שמתחלפים כל שנתיים-שלוש.
- להקים גוף המתכלל את הליכי התכנון התב"עי
האתגרים: עד שתכנית בניין עיר יוצאת לדרך היא כבר לא רלוונטית ומיושנת. ההקלות שבס-כחלון (בגרסאות שונות) מאז ראשית שנות ה-90, אשר סוחבות עד היום את שמו של שמעון שבס, מנכ"ל משרד ראש הממשלה מימי יצחק רבין, אליו הצטרף שר האוצר משה כחלון – מהוות חלק בלתי נפרד ממערכת התכנון. ההקלות אפשרו ליזמים לבקש תוספת זכויות בנייה מעבר למה שנקבע בתוכנית הבנייה המאושרת, במסגרת הליך הוצאת ההיתר הנעשה בוועדת התכנון של הרשות המקומית. בזמנו של שר הפנים אריה דרעי, תקנות שבס-כחלון בוטלו ואת מקומם אמורה הייתה לתפוס התב״ע הנפחית. המצב כיום הוא שהתב"עות ישנות ולא מעודכנות, ההקלות כזכור בוטלו, ולא ברור איך ייראה הרקיע של המדינה.
הפתרונות: לתת לכל תב״ע קיימת זכויות נוספות באופן קבוע, רוחבי ובאחוזים קבועים, על מנת לתת גמישות בקביעת תמהיל הדירות. הממשלה חייבת לגבש הליך כולל שיסדיר את תהליכי התכנון התב"עי והרישוי, ולהבטיח ודאות ברורה ביחס לניצול המקסימלי של זכויות הבנייה בכל מגרש. הליך זה יאפשר גמישות תכנונית ליזם – עם תב"ע נפחית וביטול החלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות. בנוסף, הוא יקצר ויאיץ באופן משמעותי אישור למתקדמים בהליך רישוי תואם תב"ע. כל יזם בליווי האדריכלים שלו יחלק את זה בהתאם לצרכי השוק, דירות קטנות או גדולות. לא צריך להביא את שאלת תוספת הזכויות וההקלות לשיקולם של מועצות עירוניות בעלות מניעים פוליטיים. הדיונים בוועדות התכנון צריכים לכלול מינימום החלטות סביב הקלות ושינויים, ולא לשמש שקי אגרוף מול אופוזיציה וקואליציה ואבן נגף להוצאת היתרי בניה.
- להמשיך ולקדם רישוי עצמי בכל הכח
האתגרים: להוצאת היתרי בנייה בישראל נדרשים 600 ימים בממוצע, בעוד במדינות ה-OECD נדרשים 150 ימים בלבד. הליך הרישוי העצמי אמור היה להקל על הוצאת היתרי בנייה. הליך זה מציע, כזכור, אדריכלים שיחליפו את ועדות התכנון ואת בעלי התפקידים בעיריות, יקחו אחריות על הפרויקט ויקצרו את הדרך באמצעות ״חתימה עליו. אולם, במבחן התוצאה, אדריכלים רבים חוששים כרגע מהמהלך של הניתוק מהרשויות ולקיחת אחריות מול יזם ורשות מקומית, ומרגישים חשופים ללא המעטפת המגינה עליהם.
הפתרונות: להקים גוף מקצועי חיצוני ולייצר מועצת אדריכלים, כמו שמאים מכריעים. ייקבע תעריף אחיד וקבוע ליזמים. האגרות יאפשרו לפרנס גופים כאלה, שיהיו סופר מקצועיים. לא יהיה סיכון לאינטרסים, כי הם יפעלו לפי תב״ע נפחית ללא הקלות שכבר נקבעו בוועדות התיכנון.
- לפתור את בעיית כח האדם בוועדות התכנון והרישוי
האתגרים: מחסור עצום בכח אדם תכנוני. יש עיריות שזה פשוט סיוט לעבוד בהן. ראשון לציון וראש העין הן דוגמאות למחסור בבודקי תכניות: בראשל"צ, על כל ההיקף הבניה שלה, יש 2 בודקות. בראש העין עובדת אחת שמגיעה פעם בשבוע. בנוסף, השכר של הבודקים נמוך, וזו גם הסיבה שלא ניתן לגייס עובדים חדשים. ראשי הערים במלכוד, אין תקצוב למקצוע הזה.
הפתרונות: הליך הרישוי העצמי (עליו דיברנו בסעיף 3) אמור אמנם לייעל ולפשט את התהליך, ועדיין – השלטון המרכזי צריך לפעול לתגבור מספר בודקי התכניות והמידענים. אבסורד שזה לא קורה כיום, שכן ייעול הליך הבניה מזרז גם תשלומי מיסוי ואגרות. זה WIN-WIN כלכלי.
- להקים ועדות חיצוניות לשחרור היתרים תקועים
האתגרים: רשות המיסים ניסתה לזרז יזמים להוציא היתר, והכריזה כי מי שמוציא היתר תוך 24 חודשים מקבל הנחה של אחוז במס הרכישה. יזמים הסתמכו על האחוז הזה בתחשיבים שמקבלים דרך קבע בחזרה. הבעיה, שמרגע רכישת הקרקע לא ניתן להוציא היתר במשך שנתיים לפחות. מנתוני האוצר, 30% מהתוכניות שמוגשות לוועדות המחוזיות אינן מוכרעות תוך שנה וחצי, על אף שחוק התכנון והבנייה מורה זאת. הסיבה היא שהעיריות דורשות היתר עיצוב, שלוקח שנה וחצי להוציא אותו, ורק אז מאפשרות להגיש בקשה להיתר שמתארך ומתארך עד קבלת צו התחלת עבודה.
הפתרונות: לתפעל ועדות חיצוניות. אין תיאום בין מי שיושב וכותב מכרזים ובין מה שקורה בשטח. צריך לתאם סנכרון בין מינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל והעיריות, ובכך למנוע מלחמות עולם מיותרות בוועדות. כל תוכנית שהוועדה המחוזית לא הכריעה לגביה בתוך שנה וחצי – תועבר לדיון מהיר בוועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.
- להטיל קנסות על רשויות שלא עומדות בזמנים
האתגרים: בנושא של שיווק קרקעות, בשנים האחרונות מחויבות המדינה והרשויות לחובות מסוימים כלפי היזמים, כמו מועד מסירת מגרשים ועוד. המדינה והרשויות כמעט אף פעם לא עומדות בהתחייבויות שלהן. אחת הסיבות היא שהן לא חוששות מסנקציה. היזם חושש לתבוע לרוב מחשש לשינוי לרעה ביחס כלפיו, וכן כיוון שבתי המשפט בדרך כלל רואים את הרשויות כ"צדיקות".
הפתרונות: במידה ונטיל קנסות כספיים בסכומים קבועים על המדינה והרשויות שלא עומדות בהתחייבויות שלהן, נראה שפתאום כולם עומדים ביעדים ובזמנים.
- להחיל מס רכוש על מקרקעין לא בנויים
האתגרים: בעלי קרקעות פרטיות, רובם ירשו את הקרקעות, מחזיקים אותן במשך שנים רבות ולא משחררים אותן לשוק, מה שגם מעלה את המחיר של הקרקעות האחרות כתוצאה מהיצע נמוך.
הפתרונות: מס רכוש על מקרקעין לא בנויים ייאלץ בעלי קרקעות רבים למכור את הקרקע ולאפשר היצע קרקעות לבנייה, שיוביל להוזלת מחירים.
8. לקבוע מועד לשחרור חסמים עם סנקציות כספיות
האתגרים: היזמים נאלצים להתמודד עם חוסר תיאום משווע בנוגע לתשתיות בין חברת החשמל, חברת מקורות וחברת נת"ע לראשי ערים. במקרים רבים ראשי הערים לא משתדלים לסייע ליזמים שרכשו קרקעות בתחומם ולא מקדמים שיתוף פעולה בין כל הגורמים הנדרשים כדי להכשיר את הקרקעות לבנייה, מה שיוצר צוואר בקבוק המונע מיזמים להוציא היתרי בנייה, לעתים למשך שנים.
הפתרונות: יש לקבוע מועדים לשחרור החסמים האלו עם סנקציות כספיות לעיריות והגופים הציבוריים. לדוגמה, אפשר לקבוע כי במידה ותוך 24 חודשים מיום הוצאת הקרקע למכרז החסמים לא נפתרו – יוטל קנס כבד על כל הגופים המעורבים.
- לאפשר שינויי יעוד כמענה על צרכי השוק
האתגרים: בכל כמה שנים משתנים הצרכים של האזרחים, והשוק בהתאם. לדוגמה, בשנים האחרונות גוברת הדרישה למגורים בדירות קטנות, ועקב העבודה ההיברידית, שוק המשרדים בדרישה מופחתת. כבר דובר רבות על האפשרות להמיר חלק משטחי המשרדים לדירות קטנות שאינן מחייבות מקומות חניה, ומבני ציבור כמו גני ילדים וכד'. האם זה מיושם? לא.
הפתרונות: הקמת גוף מיוחד בארץ שאליו מגישים בקשות לשינויי ייעוד. הגוף הזה נועד להפגיש בין צרכי האזרחים במדינה לאפשרויות הקיימות, ומיקסום השימוש במבנים קיימים.
- לקדם דיור להשכרה לטווח ארוך
האתגרים: חברת שבירו פועלת בתחום כבר מעל ל-10 שנים. בשנה האחרונה הכדאיות להחזיק דירות להשכרה פחתה בשל הריבית הגבוהה, וחברות יזמיות רבות שחררו דירות שהיו מיועדות להשכרה למכירה בשוק החופשי. מכך יוצא שהציבור מפסיד דירות להשכרה בבניינים חדשים ובמחירים מפוקחים על פי חוק העידוד.
פתרונות: הפחתת זמן השכירות מ-20 ל-10 שנים יסייעו מאד למודל הכלכלי של פרויקטים מסוג זה. בנוסף, ברגע שהמדינה תאפשר ליזמים למכור לפחות 40% מהדירות המיועדות להשכרה בשוק החופשי, ולהשאיר את היתר להשכרה לטווח ארוך, הפרויקטים הללו יהיו כדאיים והאזרחים ייהנו מכך.
זוהי רק דוגמה אחת לגמישות חשיבתית שנדרשת במדינה. איטיות התגובה של הגורמים במשרדי הממשלה גורמות לציבור נזק מיותר, וחבל.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו