שוק השכירויות לטווח ארוך מתפוצץ: הריבית הגבוהה, המלחמה וחוסר האונים הממשלתי הביאו את התחום שאמור היה להציל את מצוקת הדיור הלאומית - לפי פחת.
לתוך כל זה נכנס צחי אבו, אחד השחקנים המרכזיים בענף הנדל"ן היום, מתוך אמונה בדיור להשכרה לטווח ארוך, גם בימים קשים אלה.
"יש לנו 1,200 יחידות דיור להשכרה״, מספר אבו בביטחון, ״אנחנו רואים עליות במחירי השכירות בצורה דרמטית - 20% רק בשנה האחרונה. חידושי החוזים - כולם בעליות מחירים, גם בתקופת מלחמה. באשדוד לדוגמה הושכרה דירת 5 חדרים לפני כמה חודשים ב-7,000 שקל. היום אני משכיר אותה ב-9,000 שקל במרכז העיר. אנשים דורשים דירות עם ממ"ד ומוכנים לשלם על זה. רוב השוכרים רגילים לחיות בדירה בלי ממ"ד, אבל עכשיו יש עלייה בביקוש לדירות עם ממ"ד. כל הדירות אצלנו עם ממ"ד. השוק מאוד חסר בדירות להשכרה, וזה העתיד".
מאחורי פעילות ההשכרה לטווח ארוך של קבוצת אבו יחיאל, עומדת מנכ״לית נמרצת. חיה קינד, בת 38, נשואה לאלעד ואם לארבעה, גרה בניר גלים, יישוב הסמוך לאשדוד, בעלת 3 תארים אקדמיים ששימשה סמנכ״לית כספים, עד שהתמנתה למנכ"לית של קרן הריט ומכהנת גם כדירקטורית בחברת ארי נדל"ן שבבעלות אותה הקבוצה.
כיום היא משמשת כמנכ״לית אבו פמילי ריט של הקבוצה.
חברה זו התאגדה ונוסדה כקרן ריט למגורים באוגוסט 2021 על ידי יו"ר הקרן והבעלים, צחי אבו. לחברה קיימים נכסים בפריסה ארצית רחבה, הדרומי ביותר באילת והצפוני ביותר בחיפה.
לקרן כ-1,200 יח"ד ב-13 פרוייקטים בשלבי בשלות שונים בשווי של למעלה ממיליארד ₪, כ-210 יחידות מהן מאוכלסות ומניבות. מרבית מהנכסים נמצאים בשוק החופשי. רכישת הנכסים בקרן נעשתה תוך מיקוד באזורי ביקוש, רכישה של בניינים שלמים או מקבצי דיור משמעותיים לטובת שליטה בניהול הנכסים והשפעה על סביבת המגורים וחיי הקהילה של השוכרים.
הקרן הכפילה את היקף פעילותה תוך שנתיים מיום הקמתה במטרה לייצר פרוטפוליו נרחב במגוון אזורים גיאוגרפיים אשר נותנים מענה לאוכלוסיות שונות.
בשנים האחרונות, יחיאל אבו (75) פרש מתפקידו והפך ליו"ר הקבוצה. מי שמוביל כיום את הקבוצה הוא בנו, צחי אבו שנכנס לנעלי אביו ב-2019 ומשמש כמנכ"ל הקבוצה, המתמחה בזיהוי הזדמנויות אטרקטיביות והשבחה של מתחמי נדל”ן, משלב הייזום ועד למסירה, בהובלה של תהליכי תכנון מקומיים ואזוריים, רישוי ושינוי ייעוד קרקע, ייזום פרויקטים למגורים, מתחמי התחדשות עירונית, אזורי תעסוקה, מלונאות, עסקים ומסחר.
לא עוזבים את העיר
לצד ניהול מספר רב של פרוייקטי נדל"ן, מחזיקה החברה במלאי קרקעות נרחב במיקומים מרכזיים, המיועדות לבנייה עתידית של פרויקטים למגורים, תעשייה, מסחר ומלונאות. במסגרת זו, נכללים מקבצי דיור מוגן, מעונות סטודנטים, מרלו"גים, מגדלי משרדים ומלונות. בימים אלו היא מקדמת את בנייתו של פארק הייטק שישתרע על פני 133 דונם באשדוד. בזמן המלחמה, קבוצת אבו התגייסה למען עם ישראל בהפעלת מתנדבים להכנה וחלוקה של ארוחות חמות לחיילים בשטחי הכינוס, רכישות של ציוד לחיילים, דברי רחצה, מזרונים ועוד.
חיה קינד, אשדוד ספגה לא מעט טילים. בסיס האם שלכם, כולל מלאי הקרקעות הגדול, נמצא שם. איך ההרגשה לגור בקו האש?
״למרות הימים הלא פשוטים העוברים על העיר ועל הדרום החברה ועובדיה מפגינים חוסן ראוי להערצה. כולם מגויסים הן בעבודה מול מפונים והן למען הלחימה וכמובן - לא עוזבים את העיר!"
לאן הולך שוק השכירויות בישראל?
״בהיבט המקרו – שוק זה מתאפיין בעיקרו במצב שבו הביקוש גובר על ההיצע. כפועל יוצא מכך, מחירי השכירות נמצאים במגמת עלייה מתמדת בקו לינארי ברור ומתמשך. בשנים האחרונות נרשמה עלייה בביקוש בשוק השכירות עקב גידול האוכלוסייה ומבצעי עליה לישראל. כתוצאה מכך, מחירי השכירות עלו ועולים בהתמדה״.
ולגבי קרנות ריט?
״בהיבט המיקרו - עם זרקור על קרנות הריט, צריך לקחת בחשבון שהכדאיות הכלכלית שלהם מושפעת בעיקר מגורם הריבית. בסביבת ריביות נמוכה עד אפסית כפי שחווינו עד לפני כשנתיים, הרווחיות פגשה אותנו בתוצאות יפות. לעומת זאת בסביבת ריביות גבוהה מאוד, כפי שאנו חווים כיום, זה הפך להיות הרבה יותר מאתגר עבורנו כקרן ריט, וגרם לנו לחפש דרכים יצירתיות יותר לייצר תשואה וכדאיות כלכלית״.
שכירות ארוכת טווח היא הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור. למה זה לא עובד?
״משבר הדיור בישראל הוא רציני ומתמשך. אין ספק שלנוכח המשבר והמלחמה, עם ההאטה בקצב התחלות הבנייה, שכירות ארוכת טווח הינה בהחלט פתרון הראוי, כיוון שהיא מייצרת פתרון מגורים מידי ויציב לזוגות צעירים ולכל תא משפחתי כזה או אחר, לנוכח אי הוודאות וסימני השאלה המרחפים מעל מחירי הדיור והקושי הגדול בהבאת הון עצמי לרכישת דירה ובפרט בתנאי ריבית כאלו. מכלול הסיבות שם זרקור על היתרון של שכירות, זה מצב של win win".
למה החברה החליטה להשקיע בשוק שכירות לטווח ארוך כשכולם מנסים לברוח מזה בעקבות עליית הריבית?
״עליית הריבית השפיעה באופן ישיר גם על העלאת מחירי השכירות והסחורות. ניתן לראות זאת בישראל והן במדינות אחרות בעולם. ההשפעה של הוצאות מימון גבוהות גורמת להפחתה מידית של התחלות בנייה והפחתה בעסקאות חדשות לרכישת דירות. כפועל יוצא מכך הביקוש לדירות להשכרה גובר. אנחנו, כקרן ריט שחווה את עליית הריבית, כמו שאר הקרנות והחברות שלהן צבר של יחידות לשכירות ארוכת טווח, מתאימים את עצמנו למצב.
"אנו שוקלים את צעדינו בגיוסי חוב אל מול תנודות הריבית והאינפלציה בשוק ואל מול צרכי המימון בפרויקטים השונים.
"אנחנו נותנים חשיבות גבוהה לרווח תזרימי ולא רק לרווח הנובע משערוך נכסים. כיום החברה בוחנת עסקאות חדשות רק בשיעורי תשואה גבוהים אל מול עלויות המימון ותוך ניצול ההזדמנויות שעולות בשוק לנוכח המצב.
״לאורך זמן, שיעור הריבית ירד והשוק היום כבר התחיל לגלם ירידה זו. אנו רואים שבתקופה של 3 הכרזות הריבית האחרונות, הריבית נותרה על כנה. כשחקנים בשוק לטווח הארוך, אנו מאמינים כי השקעה זו תניב לנו תשואות גבוהות הרבה יותר בעתיד״.
אבל עולם הדיור ישנה את פניו בעקבות המלחמה.
״המפונים יכולים לקבל פתרון - במקום קארווילות, שכירות לטווח ארוך. פתרונות יציבים עשויים להיות מרכזיים. דירות בשכירות לטווח ארוך יכולות לספק פתרון יציב יותר ולהקל על התארגנותם מחדש של המפונים.
"יחד עם זאת, חשוב להבין שיש אתגרים מול מציאת פתרון למפונים. רבים מהם איבדו לא מעט מרכושם ומקרוביהם. מציאת מקום מגורים משותף כיישוב או כגרעין יכול להוות שיקול משמעותי מאוד בהחלטה. הגישה תלויה בעיקר בצרכים הספציפיים של הקהל המפונה.
״אצלנו בקרן, בפרוייקט בבית שמש יצרנו שיתוף פעולה עם עמותה ועם ההסתדרות הציונית. כך שיכנו בחלק מהדירות מפונים בעלות מופחתת. דירות אלה רוהטו במלואן בזמן קצר של כמה ימים לטובת נוחיותם של המפונים״.
בשנת 2021 אישרה ועדת הכספים של הכנסת את חוק השכירות המוסדית – עידוד השקעות הון, שנכנס לחוק ההסדרים. בפועל לא זז הרבה. איך מגייסים מוסדיים לתהליך?
״אנחנו קרן ריט. איננו פועלים במסגרת חוק עידוד השקעות הון. אנו מונחים לפי תקינת מס הכנסה בנושאי קרנות הריט. קרן הריט הינה שכירות לטווח של לפחות 10 שנים. ההטבות הניתנות לקרן הריט באופן ספציפי הינן מתוך מטרה לייצר יציבות בשוק השכירות לטווח הארוך. מי שנהנה מכך בסוף הם גם המשקיעים וגם השוכרים. לפני כשנה בנק מזרחי טפחות נכנס כשותף לקרן הריט שלנו וזהו תקדים שבנק נכנס כשותף בקרן ריט עוד טרם הנפקתה לציבור".
"אין לי ספק שביום ההנפקה לציבור גם מוסדיים נוספים יגלו עניין רב מאוד בקרן הריט אבו פמילי, לאור הפרוטפוליו של הנכסים ולאור התוצאות הכספיות שנציג. וכמובן - לנוכח ביצועיו ויכולותיו הפיננסיות של הבעלים שפועל בקשת רחבה בעולם הנדל"ן. בתחום הנדל"ן המסחרי: חברת ארי נדל"ן עם ביצועים מרשימים. בעולם ההתחדשות העירונית, חברת גפן המגייסת פרוייקטים בהיקפים גדולים, ועוד מגוון של תחומים שונים בהובלת צחי אבו".
איך הפך ענף השכירות ארוכת הטווח מאחד התחומים הלוהטים בענף, שנחשב לעתיד של פתרונות הדיור בישראל, למצב בו מכרזים חולפים בלי שאף יזם ייגש אליהם?
״חברות ניגשו בעבר למכרזי דיור להשכרה, ונתנו הצעות גבוהות מאוד, לנוכח סביבת הריביות האפסית שהייתה קיימת, ועליית המחירים שראינו בעבר. מתוך כוונה ליזום את הפרוייקט, החל מהליך רכישת הקרקע, ביצוע הפרוייקט, ועד לאכלוס. כיום, בסביבת ריביות גבוהה מאד, עם הרבה סימני שאלה בשוק הנדל״ן, חברות חוששות להיכנס להליך שכזה ומעדיפות לשבת על הגדר.
"גורמים נוספים קשורים בעלויות מימון הקרקע והליווי הבנקאי לביצוע הפרוייקט. הן גבוהות מאוד. ובשונה מפרויקט מגורים שגרתי שבו מוכרים דירות בפריסייל ובכך מקטינים את עלויות המימון, בענף השכירות היזם יתחיל להיפגש עם הכסף רק לאחר שהנכס מושכר ומניב. לכן הדבר מייצר קשיים רבים לייזום פרויקטים לשכירות. בקרן הריט, בשונה מהן, בנוסף לייזום נקודתי שאנו פועלים בו, אנו מבצעים רכישות של מקבצי דיור אטרקטיביים, לאחר בחינה מעמיקה, מתוך מחשבה לשלוט באירוע מול התשואה המתבקשת".
מה הפתרונות שהמדינה צריכה לייצר כדי להציל את שוק השכירויות לטווח ארוך?
"ראשית, גידור ריבית ותמיכה פיננסית: הענקת הלוואות עם תנאים טובים בריבית מגודרת מראש. 2. סבסוד ממשלתי או עירוני ישיר. 3. תיקון חוק המע"מ: מפגש עם החזרי המע"מ כבר באמצע הדרך ולא רק בעת מכירת הנכסים. 4. קיצור ביורוקרטיה".
מה הבשורה שלכם לזוגות צעירים.
״הבשורה העיקרית שלנו לזוגות הצעירים, היא קבלת דיור בר השגה והבטחה לדירה בשכירות בטוחה מול גוף חזק, יציב ואמין ובעיקר לטווח ארוך. שקיפות מלאה בחוזה השכירות בציר הזמן, וללא הפתעות. עוד יתרון מובהק הינו הערך המוסף שלנו בניהול נכסים גדולים ורבים. הדיירים מקבלים מגוון שירותים מהמפעיל כגון תחזוקה ושירותים נוספים, זמינות ומענה אנושי מול חברה פעילה״ .
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו