כל מיטה שווה זהב

בחודש מרץ 2020 החליטה ישראל, כמו גם מדינות רבות בעולם, לסגור את מוסדות ההשכלה הגבוהה בשל מגפת הקורונה. כשהעולם כולו כמרקחה, הופך וירטואלי שברקע מתחזק חשש כבד כי סטודנטים רבים יקלעו לקשיים כלכליים ויאלצו לנשור מהלימודים, כמה חברות ישראליות ובינלאומיות החליטו לבצע השקעות ענק (ראו בוקסה). במה? במעונות סטודנטים.

כן, משבר הקורונה יצר שינוי באפיק ההשקעה הגלובלי ונפילה של שני ענפים שהיו מרכזיים עד אז: המסחר והמשרדים לטובת הסטת כספי משקיעים לענף הנכסים האלטרנטיביים והחברתיים, שבראשם: מרכזים לוגיסטיים, דיור להשכרה ו-מעונות סטודנטים – אלו הפכו אטרקטיביים בארץ ובעולם.

לפחות שלושה דיונים מרתוניים התקיימו בוועדות הכנסת שנועדו לתת סיוע לאוכלוסיית הסטודנטים שנפגעה מהמשבר, אך בו בזמן יש מי שחימם מנועים לקראת היום שאחרי:לאחרונה נרשמה התנפלות של סטודנטים ממכללת תל חי על פרויקט BE שיזמו קבוצת ברזילי וגלעד מור בקריית שמונה. הפרויקט שווק להשכרה בצורה מקוונת והסטודנטים בחרו את הדירות במערכת דיגיטלית של במבי-דרימס, חתמו על החוזה באופן דיגיטלי עד סליקת האשראי להשלמת התהליך. התוצאה: תוך שעה הושכרו 83 דירות בפרויקט.

לדברי עידו ברזילי, מנכ"ל שותף בקבוצת ברזילי, "הפרויקט מציע חוויית מגורים בליווי חברת ניהול מקצועית. כל יחידות הדיור מעוצבות, מרוהטות ומאובזרות בהתאם לצרכי הסטודנטים והן מספקות מרחב אישי באווירה צעירה, הכוללת חללים משותפים ללמידה, מתחם למסיבות, לובי עם בר וסטודיו ליוגה, פילאטיס, חדר משחקים, אולם קולנוע ושירותים חיוניים כחדר כביסה, ספרייה ורצועת מסחר".

מחירי השכירות בפרויקט נעים בין 1,600 שקל לחודש לסטודנט עם שותף בחדר, ועד 2,300 שקל לחודש לסטודנט שיבקש חדר פרטי בשטח של כ-21 מ"ר. רק לצורך השוואה, המחיר גבוה בשיעור של 30-80 אחוז משווי השוק, לדירה עם שותף ודירת יחיד, בהתאמה. נכון להיום דירה בשטח של 20 מ"ר בקריית שמונה מוצעת תמורת 1,700 שקל.

הנהירה הגדולה של חברות הנדל"ן רגע אחרי "משבר הסטודנטים הגדול", מלמדת משהו על המחסור האקוטי במעונות סטודנטים בישראל.

"גיוון בתמהיל פורטפוליו החברה"

אוכלוסיית הסטודנטים מונה כיום 313,000 סטודנטים, אך לפי נתוני התאחדות הסטודנטים בישראל, מספר המיטות המוצעות מגיע לכ-23,155 בלבד והן מאפשרות אכלוס של 5.8% מכלל הסטודנטים, מה שמעיד על מחסור חמור.

מאז 2011 בנו המוסדות האקדמיים הגדולים את מעונות הסטודנטים באופן פרטני. בעקבות המלצות ועדת טרכטנברג הקצתה הממשלה לראשונה תקציבים ייעודיים וחד פעמיים לטובת בינוי מעונות ועד כה הוקצו כ-480 מיליון שקל שניתנו במסגרת ארבע פעימות שונות באמצעות הוועדה לתכנון ותקצוב (ות"ת) והחברה הממשלתית לדיור והשכרה, "דירה להשכיר", שהוסיפו כ-10,000 מיטות במעונות ברחבי הארץ.

למרות הסיכומים התקציביים לטובת בינוי מעונות, בפועל נקלעו הליכי הבנייה והתכנון לקשיים שעיכבו את מימוש התקציב והרחבת היצע המעונות. אל החלל הפרוץ הזה נשאבו יזמים וחברות נדל"ן גדולות ובינוניות שהבינו שקיים פה פוטנציאל לרווח עם תשואות גבוהות.

"דיור לסטודנטים לטווח ארוך זה נדל"ן מניב לכל דבר ועניין ואין סיבה שחברות נדל"ן לא יכנסו", מסביר גורם בכיר בחברת נדל"ן. "האם זה רווחי ליזם? אם לא היה רווחי לא היינו הולכים לשם. מדובר באפיק השקעה חדש שחסר בשוק וגם יוצר גיוון בתמהיל פורטפוליו של החברה. הרווח הוא בטווח ארוך ובתשואה שנתית. כשרואים שמחירי השכירות באזור גוש דן עולים לשיאים חדשים, אנחנו באים ומציעים אלטרנטיבה זולה פי כמה לסטודנט ורווחיות מאד עבורנו עם תשואה שנעה בין 7-10 אחוז בשנה".

ענקיות הנדל"ן נכנסות לאקדמיה

את שוק מגורי הסטודנטים בישראל ניתן לפלח לשני סוגים מרכזיים: פרויקטים הנבנים על קרקעות פרטיות, רובם אינם קרובים למוסד האקדמי ומחירי השכירות המוצעים לסטודנטים אינם מסובסדים. פרויקטים אלו מלווים על-ידי בנק מלווה ויחידות הדיור נמכרות למשקיעים בשוק הפרטי במחירים הגבוהים בעשרות אחוזים ממחיר השוק. החברה היזמית נשארת בפרויקט כחברת ניהול ואחראית בין היתר על השכרת היחידות/ המיטות.

הסוג השני של מגורי הסטודנטים הוא זה המוקם על-ידי חברות נדל"ן בשיטת ה-BOT (Build Operate Transfer). פרויקטים אלה מוקמים בשיתוף ובשטח המוסד האקדמי כך שחברת הנדל"ן מתחייבת להקים את הפרויקט ולהפעיל אותו למשך 25 שנה. בתום התקופה מוחזר הפרויקט למוסד האקדמי, ועד אז נהנות החברות מרווחי הנכס המניב.

חלוצה בתחום זה הייתה חברת 'שיכון ובינוי', שהחלה את הפרויקט הראשון שלה ב-2008, אז נכנסה לשותפות עם אוניברסיטת תל אביב כשקיבלה לידה 237 דירות במתחם איינשטיין והתחייבה להקים מתחם מעונות הכולל 1,187 חדרים, לצד שטחי מסחר ולימוד. את הפרויקט הקימה החברה בשיטת BOT ל-25 שנה והוא עומד היום על שיעור השכרה של 100%. בהמשך הקימה מתחם מעונות נוסף באוניברסיטה הנקרא "ברושים" הכולל כ-900 חדרי סטודנטים.

ביולי 2021 זכתה חברת סולל-בונה, הזרוע הקבלנית הוותיקה של 'שיכון ובינוי', במכרז של עיריית רחובות לחכירת מקרקעין לתקופה של 49 שנה לצורך הקמת מעונות סטודנטים. החברה תקים מבנה בן 21 קומות בשטח של כ-18,000 מ"ר בנוי שיכלול 494 יחידות דיור ליחידים או לזוג. לפרויקט שטחי מסחר נוספים בהיקף של כ-900 מ"ר וסיום הבנייה צפוי באפריל 2025.

לאחרונה זכתה החברה במכרז נוסף לבניית מעונות סטודנטים בשיטת BOT במכללת HIT המכון הטכנולוגי חולון. מבנה המעונות בן 9 קומות בשטח של כ-16,000 מ"ר יכלול כ-428 יח"ד ובהן כ-472 מיטות. האכלוס צפוי כבר בחודש אוקטובר הקרוב.

שיכון ובינוי משכה אחריה חברות נוספות שנקטו בשיטה דומה, כגון חברות 'אמריקה ישראל' ו'הפניקס' שהקימו מעונות סטודנטים במתחם סמינר הקיבוצים הכולל כ-450 יחידות. גם חברת 'איסתא' הצטרפה לחגיגה כשחתמה על הסכם עם מכללת נתניה לבניית מעונות עם כ-450 מיטות ובהמשך הצטרפה גם חברת 'אפריקה ישראל' שלפני עשור חברה עם 'מנרב' להקמת פרויקט מעונות סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים.

לאחרונה הודיעה אוניברסיטת בר-אילן כי חתמה עם חברת 'אלקטרה בנייה' ובנק הפועלים על הסכם מימון מחודש בהיקף של כ-400 מיליון שקל להקמת פרויקט מעונות סטודנטים בתחומה. הפרויקט החדש יאפשר שיפוץ ושדרוג בנייני המעונות הוותיקים של האוניברסיטה והקמת שני מגדלים בצפון הקמפוס תוך יצירת "כפר סטודנטים" המונה כ-1,700 מיטות. לצד הפרויקט יוקם חניון ואזור מסחרי בלב פארק ירוק עם אמפיתיאטרון בהיקף של כ-30 דונם.

ענקית נדל"ן נוספת שנכנסה לתחום היא קבוצת 'ריבוע כחול', בשליטת איש העסקים מוטי בן משה. החברה דיווחה כי רכשה את 'קמפוס בצלאל' בשולי קמפוס האוניברסיטה העברית תמורת 121.5 מיליון שקל. החברה תקים קומפלקס שיהווה חלופה למגורי סטודנטים ומשפחות ויופעל 24/7. 

המיטה מעלה את התשואה

כיום אין חברת נדל"ן שלא נכנסת לאפיק השקעה של מעונות סטודנטים. אחרי הכל, כשדמי השכירות מחושבים פר מיטה, הרי שדירת שני חדרים עם 4 מיטות מצליחה להעלות את התשואה. מבחינת הסטודנט, מיטות המוקמות בשיטת BOT בשיתוף המוסד האקדמי, מושכרות בהנחה בשיעור של כ-20-40 אחוז ממחיר השוק. עם זאת, כיוון שבפועל מושכרות מיטות ולא דירות, כאמור, החברה גורפת תשואות נאות, לעיתים אף יותר ממחיר השכירות בשוק חופשי.

לצורך ההשוואה: במעונות הסטודנטים של אוניברסיטת בר-אילן מושכרת מיטה לסטודנט בחדר משותף תמורת כ-960 שקל לחודש. חדר יחיד מושכר במחיר של כ-1,762 שקל לחודש. כאשר מדובר בדירת 2 חדרים הרי שההכנסה על דירה כזו תנוע בין 3,524-3,840 שקל לחודש. דירת שני חדרים בשוק, לצורך ההשוואה, מושכרת בגבעת שמואל הסמוכה בין 2,800-3,500 שקל לחודש (ראו טבלה מפורטת).

עם כאלה תשואות אין פלא שבשנים האחרונות חברות נדל"ן מסתערות על הסטודנטים ורואות בהם אפיק השקעה אטרקטיבי. הערכות הן, כי ההכנסות של החברות מסתכמות בעשרות מיליוני שקלים בשנה ובסיום תקופת חוזה ההסכם עם המוסד האקדמי, מוחזר הנכס למוסד והחברות צפויות לרשום רווחים הנאמדים בכחצי מיליארד שקל לפחות, בקיזוז עלות ההקמה.

שמאי המקרקעין והכלכלן מוטי זייד מסביר: "במקרה של מגורי סטודנטים, מדובר ביחידות דיור מרוהטות קומפלט. מכאן שההתייחסות צריכה להיות לא כהשכרת דירה אלא כמנגנון השקעה שיש לו פחת ובלאי גבוה יותר מהמקובל, שעשוי להגיע לכ-10% בשנה, זאת לעומת שיעור בלאי נמוך של כ-2% בשנה על דירות רגילות, מכאן שהתשואה צריכה להצדיק את העסקה והיא עשויה להיות גבוהה יותר מזו של דירה רגילה. אם שיעור תשואה של דירות נע בין 2.5-3.5 אחוז, התשואה במעונות אמורה להגיע לכ-6% לפחות. העובדה שהחברות פועלות בשטח המוסד האקדמי עם הבטחה של שוכר קבוע - הופך את הפרויקטים כדאיים כלכלית".

שוק לינה חדש

שוק מגורי הסטודנטים צמח בעשור האחרון בין היתר עם הגידול המהיר של סטודנטים במוסדות אקדמאיים. אם בשנת תשע"ח (ספטמבר 2017), לצורך ההשוואה, למדו בישראל כ-315,000 סטודנטים, בשנת תשפ"א (ספטמבר 2020), מספר הסטודנטים הגיע ל-335,000 והצפי הוא כי בשנים הקרובות תמנה אוכלוסיית הסטודנטים בישראל כ-350,000.

"התמונה בשוק דיור הסטודנטים עגומה", אומר מנכ"ל התאחדות הסטודנטים הארצית, שי שידלוב, "במשך שנים שהמחירים במגמת עליה, ובתקופה האחרונה חל זינוק מטריד נוסף. לצערי אנחנו לא מזהים שינוי עתידי חיובי במגמות בשוק הדיור. מעונות סטודנטיאליים זה פתרון נקודתי ונוח אבל אני מאמין כי על אף שהם פתרון חשוב, מדובר בפלסטר ופתרון קצר טווח מכיוון ששורש הבעיה הוא מחירי הדיור וההיצע בשוק. אנחנו בהתאחדות הסטודנטים הארצית מנסים לצמצם את הפערים, עוזרים במלגות, בקידום מדיניות ומודלים חדשניים לדיור בר השגה ובהסתת תקציבים לטובת בינוי מעונות, אך העתיד שלנו צריך לעמוד לנגד עיניהם של נבחרי הציבור".

תוספת מעונות סטודנטים מהווה נדבך נוסף בפתרון משבר הדיור, שכן הגדלת היצע המיטות לסטודנטים משפיעה באופן ישיר על היצע הדירות הפנויות להשכרה בערים ויוצרת פתרונות מגורים. אל השוק הזה נכנסו בשנים האחרונות גם חברות בינוניות-פרטיות שיצרו שוק לינה חדש העובד על מודל -Co-living, משנה את קונספט הדיור ומעניק 'שירותי דיור' בשיטת "one stop shop".

כך למשל הוקם מגדל הסטודנטים Oxford Tower שארגנה חברת Ewave Nadlan. הפרויקט ממוקם סמוך למכללת סמי שמעון בבאר שבע וכולל מגדל מגורים בן 17 קומות עם 180 יחידות סטודנטיאליות, שכל דירה נבנתה בחלוקה לשתי יחידות עצמאיות. במגדל מתגוררים 360 סטודנטים, במה שנראה מתחם מלונאי לכל דבר, החל מ-Happy Hour בלובי הכניסה המפואר, עבור באימון בחדר הכושר, לימודים בצוותא בחדרי לימוד משותפים קומתיים, וכלה בצפייה משותפת במשחק ליגת האלופות או טורניר גיימינג באחד מחדרי הסלון המשותפים.

"לסטודנטים בני דור המילניום יש סטנדרטים אחרים ממה שרבים מאיתנו זוכרים משנות ה-90' של המאה שעברה", מספר אסף כהנר, מנכ"ל Ewave Nadlan. "רבים מהסטודנטים כיום, ובמקרים רבים גם הוריהם, לא מוכנים להתפשר על דירות 'שבורות' ברובעים הלא טובים של העיר בו מצויה האוניברסיטה. הם מעוניינים באיכות חיים, קרבה לכל הצרכים היומיומיים שלהם ולהיות חלק מקהילה של אנשים שגרים, מבלים, מתאמנים ולומדים יחד. זה מודל אחר של מגורי סטודנטים.

בקורונה למשל, ראינו שגם במהלך הסגרים סטודנטים רבים העדיפו להישאר במגדל ולא לחזור לביתם. האפשרות להעביר את הסגר עם בני גילם, בסביבה ידידותית ובטוחה, מאובזרת ברשת Wi-Fi מהירה, שגם תמכה בלימודים מרחוק - היו בין הגורמים שהכריעו להחלטה להישאר במגדל".
אין מה להשוות בין פרויקט מפנק לסטודנטים המציע את כל הפסיליטיז וחיי קהילה, לדירת שיכון מוזלת. כך או כך, המחסור האדיר של מעונות, לא מותיר הרבה ברירות, העלה לרמה אחרת את שוק הדיור לצעירים ומזכיר יותר את התפיסה האמריקנית.

יוזמות נוספות קיימות במרכז הארץ והצפון. חברת 'פרשקובסקי' תקים פרויקט מעונות סטודנטים שיכלול 750 יחידות ברחובות; חברת 'אזורים Living' תקים פרויקט לסטודנטים בשכונת 'פארק הים' בבת ים שיכלול 200 יחידות לצד חדר כושר, חללי לימוד ועבודה; חברות 'בסר' ו'קנדה ישראל' יבנו כ-350 יחידות לסטודנטים במשולש הבורסה ברמת גן, במסגרת פרויקט גדול שיכלול עוד שלושה מגדלים בני 60 קומות עם כ-110,000 שטחי תעסוקה; חברת 'ביורהול' הקנדית שבשליטת עמוס תמם תבנה בשכונת יד אליהו בתל אביב מתחם שיכלול 214 יחידות לסטודנטים וחברת 'רמי שבירו' מקדמת שני פרויקטים של מעונות סטודנטים בתל אביב ובת ים, ועוד היד נטויה.

מדובר ביח"ד קטנות בשטחים שנעים בין 20-45 מ"ר הנמכרות למשקיעים. בפרויקט BE לצורך הדוגמא, נמכרו יחידות דיור בשטח של כ-21 מ"ר תמורת כ-600 אלף שקל. בפרויקט אוקספורד של איוייב נדל"ן, נמכרו לפני 7 שנים דירות בשטח של כ-48 מ"ר (שכל דירה מחולקת לשתי יחידות סטודיו) תמורת כ-690 אלף שקל. בינואר השנה נמכרה דירה בפרויקט בכ-900 אלף שקל.

גם הפרה רוצה להניק

כניסתן של חברות הנדל"ן לסוגן קשורה קשר הדוק ליוזמות שמקדמות הרשויות המקומית. לא רק סטודנטים וחברות נדל"ן מעוניינים במעונות, אלא גם הרשויות המקומיות שהחלו בשנים האחרונות במרתון האצת תוכניות בניין עיר להקמת דיור לסטודנטים מתוך רצון ליצור בתחומן מה שנקרא: "סטודנטפיקציה" - מה שיתרום לצמיחת העיר והתפתחותה.

מכאן, לאן שלא נסתכל נראה קידום תכנוני של פרויקטים כאלו. מי שהציץ לאחרונה על המתרחש בעיר שדרות לא היה מאמין שזו אחת הערים מוכות הרקטות והטילים שידעה ישראל. בשנים האחרונות נמצאת שדרות בתנופת פיתוח חסרת תקדים, בדומה לשכנותיה, כך שכיום נתקשה למצוא בעיר דירת ארבעה חדרים בפחות מ-800 אלף שקל. בשל הביקוש הרב לעיר, קצב הגידול הדמוגרפי ומכללת הנגב 'ספיר' הסמוכה, מקודמים בעיר פרויקטים לבניית מעונות סטודנטים בהיקף של מאות יחידות. אחד הפרויקטים המעניינים כולל גם בריכת שחיה לסטודנטים, חממה טכנולוגית ומתחמי עבודה משותפים.

לא הרחק משדרות, בקיבוץ גבים המאכלס בתחומו לא מעט סטודנטים ממכללת הנגב 'ספיר' מקודמת תב"ע שתאפשר בנייה של כ-550 חדרי מעונות. גם המושב יכיני בונה על הסטודנטים ממכללת 'ספיר' ומקדם בתחומו תוכנית הכוללת את הרחבתו ובנייה של כ-450 יחידות לסטודנטים עד גודל של 3 חדרים ליחידה; כ-11 ק"מ דרומית לבאר שבע מקודמת תוכנית להקמת מעונות סטודנטים בישוב הבדואי שגב שלום. התוכנית כוללת יחידות גדולות יותר לבודדים, זוגות ומשפחות בשטחים של 30-80 מ"ר ליחידה. כ-13 ק"מ משם, במועצה המקומית הבדואית תל שבע מקודמת תוכנית דומה בעירוב שימושים. כך מתרחש מדרום לצפון דרך גוש דן, המרכז והשרון. בכל ישוב, קיבוץ ורשות מקומית בישראל: כדימונה, אשקלון, אשדוד רחובות כולל גוש דן, מרכז ושרון ועד צפון הארץ כחיפה, נשר, עכו וצפת – כולם רוצים מעונות סטודנטים.

"זו חלק מהמגמה של עירוב שימושים ותכנון שכונות אורבניות", מסביר עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות'. "כך לדוגמה, בתוכניות גדולות כמו שדה דב בתל אביב הוגדרו כ-4,000 דירות מיוחדות. כך גם בתוכנית מתחם ה-1000 בראשון לציון וגם עיריית תל אביב הכריזה לאחרונה על כוונתה לשלב יח"ד מיוחדות בכל תוכנית חדשה".

"יזמים רבים מבינים שהם צריכים לשנות את הגישה ונכנסים יותר ויותר לתחומים של דיור להשכרה, מעונות סטודנטים ודיור מוגן. לצד מגמות התכנון, קיים גם המחסור בדירות ועליית המחירים המעודדים את היזמים לפנות אל התחום", מסכמת דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של פז כלכלה והנדסה.